"אפשר למכור בתל אביב רק 350 דירות במחירים של מעל 6 מיליון שקלים בשנה. אבל לפי האומדנים שלנו יש כרגע 9,000 דירות כאלה שלא מכורות. תל אביב הופכת להיות יותר יקרה ואנשים רוצים מאוד לגור בה אבל כבר לא יכולים. בשדה דב מציעים כמעט 10,000 יח"ד ואם נחלק את זה ל 7 שנים נוסיף כמעט 1,700 דירות לשוק היקר הזה ונהיה בעוד כמה שנים בהצפה של דירות גדולות. כרגע אין לזה פיתרון", כך מתריעה ד"ר רינה דגני יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה.
ד"ר דגני אמרה את הדברים בכנס "תכניות העתיד של תל אביב" שהתקיים באוניברסיטת תל אביב ביזמת מרכז הנדל"ן ובשיתוף עיריית תל אביב באוניברסיטת תל אביב. הכנס עסק בעתידה התכנוני, העסקי והאורבני של העיר.
באותו פאנל בו דיברה ד"ר דגני השתתפה גם טלי מורלי, מנהלת מחוז תל אביב של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהתייחסה למחירים הגבוהים בעיר ולמחירי הקרקע והוסיפה : "ככל שאנחנו נוציא יותר יחידות, לא תהיה ברירה ויצטרכו למכור בזול יותר. אם מדברים על רמת השרון או הרצליה, אנחנו מדברים על תוכניות גדולות. אנו מקדמים את תכנית פי גלילות בוותמ"ל ומאוד אופטימיים בקצב שלה ומקוים להפקיד אותה בשליש הראשון של השנה הקרובה. אנחנו לא משלים את עצמנו שכשתתאשר התוכנית נוכל להוציא את כל ה-18 אלף יחד בבת אחת, נצטרך לעשות את זה בשלביות שתהיה מקובלת על כל הנוגעים בדבר".
עוד אמרה מורלי כי: "בשנתיים האחרונות הפחתנו את מחיר המינימום שלנו במכרזים ל-15% בכל הארץ. תוך מערכת שמאזנת כי אנחנו רוצים שהמחירים יהיו נמוכים יותר ושהמכרזים שלנו יצליחו מצד אחד, מצד שני אנחנו מנהלים את קרקעות המדינה עבור הציבור. אנחנו גם לא רוצים שיילקחו בנזיד עדשים שלא מייצג את השווי האמיתי של הקרקע ובטח כשלא תמיד אנחנו רואים שזה מתגלגל לצרכן בקצה".
משתתף נוסף בפאנל היה ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב המנהל התכנון שהתייחס גם להרכב התוכניות וליחס של תעסוקה ומסחר אל מול המגורים: "בתוכנית גלילות שנמצאת בוותמ"ל, אזור תעסוקה הרצליה הגיע עם תוכנית כוללת ל 2.5 מיליון מ"ר תעסוקה, מעט מאוד יחידות דיור. אנחנו הכפלנו את מספר הדירות וגם מוסיפים דירות ברות השגה. חשוב לנו מנגנוני השכרה, חשוב לנו סוגיות הדיור בהישג יד, דיור מוזל, דיור מוגן כל תמהיל הדיור".
מורדי שבת, מנכ"ל חברת ICR ישראל קנדה, נשאל בפאנל איך הוא רואה את המצב בתל אביב את היצע הדירות הגדול שבדרך:
מורדי שבת צילום: אמיר לוי"רמת האופטימיות מאוד גדולה ואני חושב שההיקף הגדול של הדירות המתוכננות זוהי בשורה ענקית. כשהייתי בן 30 יצאתי מתל אביב כי העיר לא אפשרה לי לגור בה. אני חושב שסוף סוף מבחינה אורבנית העיר יכולה לאפשר למשפחות לחיות בתוכה באותה קהילה שהן רוצות ולא בבניין בודד במרכז העיר. זה גם ישפיע על רמות המחירים גם בגבעתיים, ברמת גן ובהרצליה. אם המחיר פה טיפה ירד הוא ירד בכל הארץ".
"כמות אתרי בנייה חסרת תקדים"
בפתח הכנס התייחס מהנדס עיריית תל אביב-יפו,אודי כרמלי, לסוגיית התכנון והרישוי בעיר. "היום יש לנו כמעט 1,000 אתרי בנייה בעיר וחלק גדול מהם זה אתרים שנמצאים בתוך הרקמה העירונית ומרגישים אותם יום יום. תוסיפו לזה את העבודות ברחובות הרכבת הקלה המנהרות וכו'. העיר נמצאת במצב שמעולם לא הייתה. כמות אתרי בנייה חסרת תקדים. אצלי במחשבים אני לא מרגיש את האטה, אני רואה את מספר ההיתרים היוצאים ומושלמים, אנחנו שומרים על קצב אחיד גם את השנה הזאת נגמור עם כ-6,000 יח"ד, זוהי שנה רביעית ברציפות. יש 24 אלף יח"ד בהיתר, זה אומר שיש כאן כוח כלכלי משמעותי מאוד שמבטיח את העתיד של העיר וההתפתחות בהתאם לקווים שלנו".
בהמשך הכנס, התייחס בכיר אחר מהעירייה לסוגיית תמ"א 38 והיטלי ההשבחה. מדובר בעו"ד ליאור שפירא ממלא מקום וסגן ראש העיר תל אביב-יפו ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שדיבר על הנושא על הבמה עם עמית גוטליב, יו"ר ארגון קבלני תל אביב והמרכז. "אנחנו היינו בדעה שתמ"א 38 זה דבר רע לעיר ועשינו הכל כדי להפסיק אותה. תמ"א 38 מאפשרת לבנות ללא תשתיות נדרשות", כך שפירא.
שפירא נשאל על ידי גוטליב האם השיקול להפסיק את התמ"א קשורה גם לעובדה שהעירייה לא קיבלה מפרויקטים אלו היטלי השבחה ואמר: "רוב ההתנגדויות שאני שומע זה מתושבים שמתלוננים על הצפיפות. למה אין בתי ספר ולמה אין מבני ציבור. היטלי השבחה זה שיקול חשוב. הכספים שבאים מהיטלי ההשבחה הולכים לתשתיות ופיתוח האיזור". עוד הסביר שפירא כי כעת יש להמתין לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב כדי לקדם התחדשות עירונית והיזמים יחויבו בהיטלי השבחה: "נכון שהעלויות לבנייה יהיו גבוהות יותר - אבל זה לטובת התושבים".
דן קצנובסקי צילום: דרור סיתהכל דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים מרכז הנדלן אמר בכנס: "תל אביב תמיד שימשה סוג של ברומטר למצב הכלכלי והחברתי של מדינת ישראל כולה. המגמות שמתפתחות כאן מקדימות את זמנן ומסמנות את הכיוון עבור שאר הערים בישראל. זה נכון לא רק בהיבט הכלכלי הצר, אלא גם בהיבטים חברתיים, תרבותיים ואורבניים רחבים יותר. השוק התל אביבי חווה בתקופה האחרונה, האטה הן בענף המשרדים והן בתחום המגורים. האטה המשקפת את התקופה הכלכלית והביטחונית המורכבת שבה אנחנו מצויים".
"היום אין תמ"א 38 אין חלופת שקד ואין תכנית חליפית"
דוברים נוספים שהשתתפו בכנס, יזמים וגם עורכי דין, התייחסו לאי הוודאות שהם נתקלים בה ולקשיים מולם הם עומדים. כך למשל, עו"ד דן הלפרט התייחס לכך שתמ"א 38 אינה קיימת עוד ועכשיו צריך להמתין לתוכנית החדשה: "עיריית תל אביב מחזיקה אלפי אנשים שלא יוכלו לעשות התחדשות עירונית בימים מטורפים בהם אנו חיים, של מלחמות, טילים ורעידות אדמה. זאת הפקרה. אמרו לי מה הבעיה אז תעשו חלופת שקד. מי שאומר את זה לתל אביבים לא מבין איפה הוא חי. אין חלופת שקד בתל אביב. נשארנו עם ואקום עד שתכנית 5555 (תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית) תאושר לא יתקדם שום דבר. עד אז לא יקרה כלום. היום אין תמ"א 38 אין חלופת שקד ואין תכנית חליפית".
רון חן, מנכ"ל ובעלים אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין התייחס אף הוא למצב בעיר ואמר: "יש יותר מידי מגבלות בניה בתל אביב. ימי שישי אי אפשר לעבוד. כוח אדם עלה בצורה משמעותית וגם יש רגולציה. הריבית כמעט שילשה את עצמה והנה הגענו לכמעט 40% אחוז עלייה. המרווחים נסגרים. זה יוצר המון בעיות. העיר תיצור מפרטים נמוכים יותר. פחות יוקרתיות וזה חבל אבל זאת התוצאה".
גם יוסי חסון , מנכ"ל ומייסד קבוצת מיי טאון, דיבר בכנס:
יוסי חסוןצילום: יחצ" יש לנו שבעה אתרים בפעילות וביצוע ועוד חמישה עם הודעת פינוי לדיירים. אנחנו מהיזמים היחידים שעושים שלב חיזוק ואז הריסה. יש לנו פרויקט של חיזוק בנורדאו התחלנו את הביסוס והתחלנו עם מחסנית חניה של 3 חניות. התחלנו את הביסוס ומצאנו יסודות שלא היו קיימים מלפני 60 שנה. מה לעשות? אמרנו נבקש ביטול חניה ואני עדיין ממתין שיכניסו אותי לוועדה לדון בטופס השינויים. באפריל אני אקבל טופס 4 על הפרויקט - לפני שהוא הגיע להיתר שינויים בוועדה. אני בונה הרבה בתל אביב, מעריך את מה שעיריית תל אביב עושה היא מאוד מסודרת ויש לזה מחירים אבל צריך לייעל את התהליך כשיש פרויקטים בביצוע".
פולי טטרו, שותף מייסד טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון הסביר איך אי הוודאות פוגעת גם באפשרות המימון: "אנחנו כמממנים מתקשים מאוד להעניק מימון לעסקאות של קרקע כי אני לא יודע מה אני משעבד. העסקאות נסגרות במחירים תלושים מהמציאות. לכן היום מתעדפים פרויקטים עם ודאות. או שהתב"ע אושרה או שלקראת היתר או שיש היתר ביד".
