ענף הנדל"ן למגורים נקלע למשבר קשה בשנת 2023. המלחמה בעזה הובילה לקיפאון במכירות ולטלטלה בענף הבנייה בעקבות המחסור בעובדים. אבל היקף העסקאות בשנה החולפת היה נמוך עוד לפני 7 באוקטובר, על רקע העלאות הריבית שהקשו הן על נוטלי המשכנתאות למגורים והן על קבלנים קטנים ובינוניים שנקלעו לקשיי מימון. בד בבד, התחלנו לראות בתחילת השנה שעברה ירידה במחירי הדירות, ששנה לפני כן נסקו לשיאים חסרי תקדים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ואכן, מדד מחירי הדיור שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הציג ירידה בשיעור של 0.2% בחודשים אוקטובר-נובמבר וירידה שנתית בשיעור של 1.8%. גם נתונים של הלמ"ס לגבי מספר הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר אשתקד הצביעו על צניחה של כ-50% לעומת שנת 2022. ועל פי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה בשבוע שעבר, היקף העסקאות למכירת דירות (חדשות ויד שנייה) בנובמבר הגיע לשפל של לפחות 20 שנה, כאשר הערכות הן שהשנה כולה תסתכם בשפל משמעותי של עסקאות.
7 צפייה בגלריה
ירוחם (למעלה מימין), יבנה, חיפה וירושלים
(צילומים: אלכס קולומויסקי, גיל נחושתן, שאול גולן והרצל יוסף)
הנתונים שפורסמו אתמול עדיין אינם מסכמים את שנת 2023, וזה יקרה רק במדדים ובסקירות בחודשיים הקרובים. כדי להבין את תמונת המצב של השנה שהסתיימה ולהיערך לשנת 2024, ניתוח מיוחד שערך אתר מדלן עבור ynet ו"ממון" בחן את היקף העסקאות ואת מחירי הדירות ב-2023 על בסיס נתוני אמת של רשות המיסים והערכות מחלקת המחקר של מדלן לגבי החודשיים האחרונים של השנה. מהניתוח עולה כי היקף העסקאות בשנת 2023 בכל רחבי הארץ צנח בשיעור של כ-40% ביחס לשנת 2022, עם נתון של כ-68 אלף עסקאות בלבד בשנה שחלפה, אל מול 100,203 עסקאות בשנת 2022.
במדלן מסבירים כי נכון לחודש אוקטובר, בוצעו בשנת 2023 כ-60 אלף עסקאות, כך שהנתונים מייצגים ירידה של כ-45% בהיקף העסקאות, אולם הם אינם כוללים את החודשים נובמבר ודצמבר. בעקבות המלחמה, במדלן מעריכים שתירשם בחודשיים אלה רמה נמוכה של כ-4,000 עסקאות בחודש, כך שמספר העסקאות הכולל לשנת 2023 יעמוד על כ-68 אלף. כמו כן, עורכי הניתוח מבהירים שצריך לקחת בחשבון שבשנה עם מיעוט חריג של עסקאות מקרקעין, כפי שמשקפים הנתונים ב-2023, לכל עסקה יש משקל כבד יותר בממוצע הכללי, ולכן יש להתחשב בכך כשמסתכלים על ניתוח מחירי הדירות, ובפרט כאשר מתייחסים לממוצע המחירים בערים הגדולות. במדלן התייחסו לכלל הערים בישראל שבהן בוצעו רק 100 עסקאות ומעלה, זאת לעומת הלמ"ס שמתייחסת ל-16 הערים הגדולות בלבד, הכוללות מעל 100 אלף תושבים.
הערים שבהן ירדו מחירי הדירות
מהניתוח עולה כי למרות מגמת ירידות המחירים ברחבי הארץ, כפי שמשתקפת מנתוני הלמ"ס, בשנת 2023 מחירי הדירות בכל זאת המשיכו לטפס. במדלן בחנו את המחירים למ"ר של דירות חדשות, את המחירים למ"ר של דירות מיד שנייה ואת המחירים המשוקללים למ"ר (חדשות ומיד שנייה). לצורך הכתבה הוצגו המחירים של דירות 4 חדרים בשטח ממוצע של 100 מ"ר.
אם בוחנים את מחירי הדירות המשוקללים (חדשות ויד שנייה יחד), ניתן לראות כי רק 3 ערים הציגו ירידות מחירים בשנה שחלפה: ירוחם עם ירידה של 8.05% במחירים – מסכום של 870 אלף שקל לדירת 4 חדרים בשנת 2022 לסכום של 800 אלף שקל בשנת 2023. אחריה ברשימה אור יהודה עם ירידה שנתית של 6.64% במחירי הדירות – מסכום של 2.86 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ב-2022 לסכום של 2.67 מיליון שקל ב-2023. נתיבות במקום השלישי עם ירידה של 3.13% במחירים – מ-1.28 מיליון שקל ב-2022 ל-1.24 מיליון שקל ב-2023.
עוד עולה מהבדיקה כי בראש העין חלה ירידה של 0.47% במחירים – מ-2.45 מיליון שקל ב-2022 ל-2.438 מיליון שקל אשתקד. בעיר החרדית אלעד לא חל שינוי והמחיר המשוקלל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עמד הן בשנת 2022 והן בשנת 2023 על סכום של 2.46 מיליון שקל. בשאר הערים חלו עליות מחירים, נתייחס לכך בהמשך.
אם בוחנים את מחירי הדירות מיד שנייה ואת מחירי הדירות החדשות בנפרד, ניתן לראות ירידות מחירים בערים רבות יותר בקרב הדירות החדשות ופחות בקרב הדירות מיד שנייה, מה שמעיד על קשיי הקבלנים למכור דירות. העיר ירוחם שוב מובילה בירידות מחירים, כאשר בודקים רק את מחירי הדירות מיד שנייה. מדובר בירידה בשיעור של 13.79% - מסכום של 850 אלף שקל לדירת 4 חדרים ישנה בשטח 100 מ"ר בשנת 2022 לסכום של 750 אלף שקל לדירה דומה ב-2023. יש לציין שבבדיקה של דירות חדשות בלבד, בירוחם דווקא חלה עלייה 7.08% במחירים.
עוד ברשימת הערים שבהן ירדו מחירי הדירות מיד שנייה בשנת 2023: ראש העין, עם ירידה של 3.25% - מסכום של 2.46 מיליון שקל ב-2022 לסכום של 2.38 מיליון שקל אשתקד; נצרת עם ירידה של 1.83% מסכום של 1.09 מיליון שקל ב-2022 לסכום של 1.07 מיליון שקל ב-2023; וקריית אונו עם ירידה של 1.31% מסכום של 3.05 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ישנה ב-2022 לסכום של 3.01 מיליון שקל אשתקד. בערים אלה נצפו עליות מחירים בדירות החדשות.
אם בוחנים את מחירי הדירות החדשות בלבד, מהניתוח עולה כי העיר המובילה בירידות מחירים היא אור יהודה, שם דירת 4 חדרים בשטח ממוצע של 100 מ"ר נמכרה בשנה שחלפה תמורת מחיר ממוצע של 2.68 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.93 מיליון שקל בשנה הקודמת – ירידה של כ-8.5%. אחריה ברשימה העיר אשדוד, שבשנת 2023 הציגה ירידת מחירים בשיעור של כ-6.5% - מסכום ממוצע של 2.02 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשנת 2022, לסכום ממוצע של 1.89 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשנה שחלפה.
בהמשך הרשימה ניצבת העיר עכו עם ירידה של 6.3% - מסכום ממוצע של 1.43 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בשנת 2022, לסכום ממוצע של 1.34 מיליון שקל ב-2023. במעלה אדומים נמכרה בשנת 2023 דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.89 מיליון שקל, זאת לעומת סכום ממוצע של כ-2 מיליון שקל בשנת 2022 – ירידה של כ-5.5% במחירים. ואילו במגדל העמק נרשמה ירידה של כ-5% במחירי הדירות, לאחר שבשנת 2023 נמכרה דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.27 מיליון שקל, לעומת סכום ממוצע של 1.34 מיליון שקל בשנת 2022. יש לציין שבקרב הדירות הישנות, מגדל העמק דווקא מובילה בעליות מחירים עם קרוב ל-17%.
הערים המובילות בעליית מחירי הדירות
מרבית הערים בישראל הציגו עליות מחירים בשנה החולפת. גם כאן נבצע חלוקה של מחירים משוקללים (חדשות ויד שנייה), מחירי יד שנייה בלבד ומחירי דירות חדשות בלבד. העיר המובילה בעליות מחירי הדירות המשוקללים היא בית שאן, עם זינוק של 38.06% מסכום של 720 אלף שקל בשנת 2022 לסכום של 994 אלף שקל בשנת 2023. בית שאן גם מובילה בעליות מחירי הדירות החדשות בשיעור של 21% - מסכום של 1.1 מיליון שקל ל-1.33 מיליון שקל אשתקד. בקרב הדירות מיד שנייה היא נמצאת במקום השלישי ברשימה עם עלייה של 19.72% במחירים – מסכום של 710 אלף שקל לדירת 4 חדרים ישנה ב-2022 לסכום של 850 אלף שקל לדירה דומה ב-2023.
בקריית שמונה טיפסו מחירי הדירות (חדשות ויד שנייה) ב-20.89% - מסכום של 1.03 מיליון שקל ב-2022 ל-1.245 מיליון שקל ב-2023. בקרב דירות יד שנייה נרשמה בעיר הצפונית עלייה של כ-13% ואילו הדירות החדשות התייקרו בכ-17%. בעפולה טיפסו המחירים המשוקללים ב-16.19% - מ-1.05 מיליון שקל ב-2022 ל-1.22 מיליון שקל ב-2023. עפולה ניצבת במקום השני ברשימת הערים המובילות בהתייקרות הדירות החדשות עם עלייה של 20.19% (מ-1.04 מיליון שקל ב-2022 ל-1.25 מיליון שקל ב-2023). מחירי הדירות הישנות בלבד טיפסו ב-13.3%.
במקום הרביעי ברשימה ניצבת העיר ביתר עילית עם עלייה של 15.76% במחירי הדירות (חדשות ויד שנייה) מ-2.03 מיליון שקל ל-2.35 מיליון שקל. בקרב דירות ישנות חלה עלייה ממוצעת של 12.09% במחירים והדירות החדשות התייקרו ב-17.82%. במקום החמישי ברשימת הערים המובילות בעליות מחירים של כלל הדירות (חדשות ויד שנייה) ניצבת דימונה, עם קפיצה של 15.56% במחירים, מסכום של 900 אלף שקל לדירת 4 חדרים ב-2022 לסכום של 1.04 מיליון שקל ב-2023. דימונה מובילה את עליות המחירים של דירות יד שנייה עם זינוק של 20.25% - מ-790 אלף שקל ל-950 אלף שקל. הדירות החדשות בעיר הדרומית התייקרו ב-6.19% מסכום של 1.3 מיליון שקל ל-1.2 מיליון שקל.
בקרב הדירות הישנות, ערים נוספות שהובילו בעליות המחירים הן היישוב החרדי רכסים שהציג עלייה של 20%; פרדס-חנה כרכור עם עלייה של קרוב ל-16%; צפת עם עלייה של כ-15%; אור עקיבא וטבריה עם עלייה של כ-14%; וקריית ים עם עלייה של כ-13%. בקרב הדירות החדשות, ערים נוספות שמובילות את עליות המחירים הן יבנה, עם עלייה של 19.5% (מ-1.85 מיליון שקל ל-2.21 מיליון שקל לדירת 4 חדרים); כרמיאל עם עלייה של כ-19% (מ-1.29 מיליון שקל ל-1.54 מיליון שקל); והיישוב גבעת זאב עם עלייה של כ-18% (מ-1.96 מיליון שקל ב-2022 ל-2.31 מיליון שקל ב-2023).
זרקור על הערים הגדולות
במדלן התייחסו לשינויי המחירים בערים הגדולות: ירושלים, תל אביב-יפו, באר שבע, חיפה וראשון לציון. מהנתונים עולה כי בערים אלה נרשמו עליות מחירים בכל הפרמטרים. כך למשל, בתל אביב טיפסו מחירי הדירות החדשות ויד שנייה יחד בשיעור של כ-7% - מסכום ממוצע של 5.09 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בשנת 2022 לסכום של 5.44 מיליון שקל ב-2023. בקרב הדירות הישנות מדובר בעלייה של כ-5% ואילו בקרב הדירות החדשות מדובר בעלייה של כ-8.5% (מ-5.36 מיליון שקל ל-5.82 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה).
בבאר שבע נרשמה עלייה של כ-5.3% במחיר הממוצע של כלל הדירות. בחלוקה לדירות חדשות וישנות מדובר בעלייה של קרוב ל-5% בקרב הדירות החדשות (מ-1.41 מיליון שקל ל-1.48 מיליון שקל לדירת 4 חדרים); ובעלייה של כ-4% בקרב הדירות הישנות. בחיפה חלה עלייה של 9.2% במחירי הדירות הכלליים, כאשר עיקר העלייה נרשמה במחירי הדירות ישנות בשיעור של כ-8%. במחירי הדירות החדשות חלה עלייה של קצת פחות מ-1% בלבד (מ-2.14 מיליון שקל ל-2.16 מיליון שקל).
בראשון לציון טיפסו המחירים הכללים של דירות 4 חדרים ב-5.4%, כאשר הדירות הישנות התייקרו ב-6.56% ואילו הדירות החדשות התייקרו ב-1.16% בלבד (מ-2.58 מיליון שקל ל-2.61 מיליון שקל). ואילו בירושלים טיפסו המחירים הכללים ב-5.5%: הדירות הישנות התייקרו ב-8.54% ואילו הדירות החדשות רק ב-1.7% (מ-2.95 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים).
"היזמים היו צריכים להתגמש"
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "נתוני רשות המיסים, כפי שעובדו על ידי מדלן, מראים שטרנד המחירים הארצי עדיין נמצא בעלייה. למרות שהיו חלקים מהשנה שבהם ראינו ירידה מחודש לחודש, בסיכום שנתי ממוצע המחירים במרבית הערים בארץ עדיין גבוה יותר ב-2023 מאשר ב-2022, כאשר ירידות של ממש ניתן לראות רק בערים ספורות – בעיקר בירוחם, אור יהודה ונתיבות – ובעיקר בדירות חדשות".
טל קופלצילום: אורית פנינילדבריו, "בסופו של דבר, היזמים הם אלה שנאלצו להראות יותר גמישות במחירים על מנת להמשיך בפעילות, בעוד שאנשים פרטיים, ובהם גם משקיעים, העדיפו להישאר עם הדירות שברשותם, לא להתפשר על המחיר ולחכות להתייצבות השוק – בתחילת השנה בגלל העלאות הריבית, ובסופה בגלל המלחמה. התוצאה היא ירידה של כמעט 40% בהיקף העסקאות בשנת 2023, מה שהביא לכך שכל עסקה שאכן בוצעה במהלך השנה הייתה בעלת משקל גבוה יחסית בממוצע הכללי. מאחר שבוצעו יותר עסקאות במחירים גבוהים יחסית על ידי קונים שהעלאות הריבית כנראה מפריעות להם פחות – הממוצע עלה".
"היזמים נאלצו להראות יותר גמישות במחירים כדי להמשיך בפעילות, בעוד שאנשים פרטיים, ובהם משקיעים, העדיפו להישאר עם הדירות, לא להתפשר על המחיר ולחכות להתייצבות השוק – בתחילת השנה בגלל העלאות הריבית, ובסופה בגלל המלחמה"
השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי "את הקיטון הדרמטי בכמות העסקאות אנו חבים בראש ובראשונה להעלאות הריבית שהחלו באפריל 2022 ולמהפכה המשפטית שניסתה הממשלה להעביר והמחאה שקמה עקב כך. חשוב לזכור שהנתונים, שאינם כוללים את החודשים נובמבר ודצמבר 2023, מגלמים רק חלק מההלם והמלחמה שפקדו אותנו בתחילת אוקטובר. מה שקרה הוא ששוק הנדל"ן, שהוא חזק יחסית, אינו חסין לגמרי ושינויים 'טקטוניים' בהחלט משאירים את רישומם בנתונים. ברור שאי-הוודאות בעקבות המלחמה והריבית שנותרה גבוהה ממשיכים להכתיב כמויות נמוכות יותר של עסקאות, מאחר שמי שעושה אותן כיום הוא רק מי שחייב עם תוספת קלה של מחפשי המציאות".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מוסיף כי "באשר למחירים, כאן המצב מורכב יותר. עיקר העליות בשנה החולפת היו בפריפריה, היכן שהמחירים נותרו ברמת נמוכה יחסית. הירידות כבר ליוו הן ערים פריפריאליות והן ערים באזורי הביקוש, והן תולדה של ביקושים משתנים ביישובים שונים, התואמים יותר את המגמה הכללית של הירידה בכמות העסקאות. בערים הגדולות, למשל, ראינו עליות מחירים בדירות חדשות במחזורי מכירות נמוכים יחסית. מה שאחראי לעליות כאן ומה שמשפיע בצורה הדרמטית ביותר היא הריבית וההתייקרות בהוצאות המימון של הקבלנים, שאינה מאפשרת אלא להעלות מחירים. העיר תל אביב בראש העליות הללו מאחר שמעבר להיותה העיר המבוקשת ביותר, המחירים שהושגו בה מבטאים הן יכולת גדולה יותר של רוכשי הדירות והן השפעה גדולה יותר של הריבית משום גודלן של העסקאות".
"עיקר העליות היו בפריפריה, היכן שהמחירים נותרו ברמה נמוכה יחסית. הירידות כבר ליוו הן ערים פריפריאליות והן ערים באזורי הביקוש, והן תולדה של ביקושים משתנים, התואמים את המגמה הכללית של הירידה בכמות העסקאות. בערים הגדולות ראינו עליות מחירים בדירות חדשות במחזורי מכירות נמוכים יחסית"
"עליות המחירים – בעיקר בערים הזולות"
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מחזקת את הדברים. "2023 הייתה שנה מאתגרת מאוד במכירת דירות חדשות ובמכירת דירות בכלל, דבר שנבע מהלך הרוח של הרוכשים", היא אומרת. "חוסר יציבות שלטונית אפיין את כל השנה האחרונה, ויחד עם המחאות וההפגנות במשך חודשים ארוכים, המדיניות הכלכלית יצרה חוסר ודאות וסביבת ריבית גבוהה, שלקהל הצרכנים היה קשה מאוד לעכל. התנאים הללו הובילו יזמים ליצירה ולאישור של מבצעים שהיינו רגילים אליהם בעבר רק בתנאי מכירה מוקדמת, כאשר מבצעים אלו ליוו אותנו במהלך כל השנה, דבר שתרם לירידת מחירים בעיקר באזורים בהם הייתה תחרות בין מתחמים, היכן שהיו מלאי דירות גדולים".
אירית הופרצילום: מיכל בנדקלדבריה, "את עיקר עליות המחירים אנחנו רואים בערים בהן המחיר האבסולוטי עדיין בהישג יד, ובמקביל ישנו היעדר בהתחלות בנייה, מה שיצר סיר לחץ על המחירים. כך למשל, ביבנה חלו עליות מחירים בקרב הדירות החדשות, כאשר כיום כמעט שאין בה בנייה חדשה. אם נבחן את אור יהודה, שיושבת על מפגש עם שתי ערים נוספות – יהוד וקריית אונו – הנתונים מצביעים על ירידת מחירים ניכרת. חשוב להבין שכל האזור הזה חווה האצה משמעותית בהתפתחות וישנן הרבה התחלות בנייה, מה שיצר סביבת תחרות בריאה ותרם לאיזון מחירים, כאשר אור יהודה ספגה את ההשפעה הגדולה ביותר, שכן החלופות הן בערים הממותגות גבוה יותר".
"את עיקר עליות המחירים אנחנו רואים בערים בהן המחיר האבסולוטי עדיין בהישג יד, ובמקביל ישנו היעדר בהתחלות בנייה, מה שיצר סיר לחץ על המחירים. ביבנה חלו עליות מחירים בקרב הדירות החדשות, כאשר כיום כמעט שאין בה בנייה חדשה"
ירון בובליל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת מגידו מקבוצת רני צים, מתייחס למקרה של עפולה, שהציגה עליות מחירים בקרב הדירות החדשות. "למרות האתגרים הרבים של השנה האחרונה, העיר עפולה מגלה חוסן בתקופה זאת ומייצרת ביקושים גבוהים במיוחד בדירות חדשות, ולכן לא בכדי אנחנו מזהים מגמה של עלייה במחירים. רק בשבועיים האחרונים מכרנו 12 דירות בפרויקט Park urban בשכונת לב העמק (1C) על הפארק החדש בשכונה. מדובר בעיר איכותית עבור משפחות צעירות, שמצד שני מציעה יוקר מחייה נמוך במיוחד ביחס לכלל הארץ, ועל אף עליית המחירים הם נותרו אטרקטיביים יחסית. בשנה האחרונה היא נהנתה מהגירה חיובית, ובחודשים האחרונים ראינו שמשפחות המעתיקות את מגוריהן לאזור שנחשב יחסית בטוח יותר בעקבות המלחמה".
"למרות האתגרים הרבים של השנה האחרונה, העיר עפולה מגלה חוסן בתקופה זאת ומייצרת ביקושים גבוהים במיוחד בדירות חדשות, ולכן לא בכדי אנחנו מזהים מגמה של עלייה במחירים"
ומה צפוי לנו בשנה החדשה? "נראה שבשנת 2024, בהנחה שהמלחמה תשנה פניה ותהפוך ל'כרונית' ללא הסלמה נוספת, תחל התאוששות מסוימת בשוק, בדגש על אזורי העימות שבהם תוסר העננה הביטחונית שליוותה אותם בשנים האחרונות. ככל שההישג המדיני והצבאי של ישראל יהיה גדול יותר, כך תגבר עוצמת ההשפעה על שוק הדיור שם, ונתחיל לראות עליות מחירים משמעותיות", מעריך דנוס.
