סוגיית ההתחדשות העירונית, בדגש על תמ"א 38 והתוכנית החלופית שהוצעה לה על ידי שרת הפנים איילת שקד, ממשיכה להעסיק לא רק את היזמים - גם את הדיירים עצמם. לצד תוכניות מרחביות של ועדות התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעלי נכסים רבים צריכים לקחת בחשבון משתנים רבים כשהם מקדמים פרויקט פינוי בינוי בבניין שבו הם מתגוררים או מחזיקים בדירה בבעלותם.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
גם סבב הלחימה האחרון העלה למודעות את העובדה שיש צורך במיגון מבנים והקמת ממ"ד. אז מה חשוב לדעת לפני שמתחילים בתהליך המורכב ואילו ערבויות בעלי הדירות צריכים לדרוש מהיזם שיבצע את הפרויקט כדי שירגישו בטוחים בו? תחילה מומלץ שבעלי הדירות הם אלה שייזמו את הפנייה ליזמים ויקבלו מספר הצעות במסגרת של מכרז.
רוני בריק, בעלי קבוצת רוני בריק צילום: יח"צ"לא כדאי לבחור את היזם שמבטיח הכי הרבה תמורות לדיירים - אלא לבדוק את הניסיון שלהם בבנייה, השלמה ואכלוס פרויקטים דומים של התחדשות עירונית, רצוי באזור שבו הם נמצאים", מסביר רוני בריק, בעלי קבוצת רוני בריק. לדבריו, על הדיירים לוודא שיש ליזם הנבחר איתנות פיננסית שתמנע אפשרות של כניסה לקשיים כלכליים ועזיבת הפרויקט באמצע: "עליהם לדאוג שהוא ייתן להם את כל הבטוחות שיגנו על הנכס שלהם".
"לא כדאי לבחור את היזם שמבטיח הכי הרבה תמורות לדיירים - אלא לבדוק את הניסיון שלהם בבנייה, השלמה ואכלוס פרויקטים דומים"
עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מוסיף כי על הדיירים שמקדמים פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית בבניין להתייחס בכובד ראש לסוגיית הבטוחות והערבויות. "סוגיית הבטוחות, ובכלל זאת הערבויות, צריכה לעמוד בראש סדר העדיפויות בשלב המשא ומתן המתנהל בין הצדדים על מנת להבטיח את קיום התחייבויות היזם", הוא אומר. "הבטוחות הן מכשיר משפטי-כלכלי שהיזם מעניק לבעלי הדירות לפני המועד לקיום ההתחייבות כדי שבמקרה שבו הוא לא יעמוד בהתחייבותו, הבטוחה תועמד לרשות בעלי הדירות ותסייע להם 'לרפא' את ההפרה של היזם".
לדברי עו"ד צסוואן, "נכון להיום לא קיימת חקיקה מוסדרת המחייבת יזמים בהנפקת ערבויות מסוימות, או כזו המסדירה את התוואי המסחרי המקובל - למעט ערבות בתנאי חוק המכר שהיזם מחויב לספק לבעלי הדירות המוסדרת בחוק המכר. באפריל 2020 פורסם נייר עמדה מטעם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, אשר הלכה למעשה החיל באופן חד משמעי את החובה לתת את ערבות חוק המכר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במסגרת התחדשות עירונית".
עוד הוא מסביר כי "חוק המכר מסדיר בחקיקה את חובת מתן הערבות על ידי היזם לטובת רוכש הדירה (ובמקרה של התחדשות עירונית בעל הדירה הקיימת). במקרה זה מעמיד היזם לכל אחד מהבעלים ערבות הכוללת תרחישים מסוימים אשר בהתקיימם - יהיו זכאים הבעלים לממש אותה".
אילו ערבויות ניתן להציע לדיירים?
לדברי עו"ד צסוואן, "מתן בטוחה לפי חוק המכר יכול להתבצע במספר חלופות אפשריות - ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד הדירה לטובת הרוכש, רישום הערת אזהרה והעברת הבעלות על שם הרוכש. אך החלופות השכיחות בהתחדשות עירונית (בזמן הבנייה) הן ערבות או פוליסה. ישנן ערבויות נוספות אשר אינן מוסדרות בחקיקה, אולם הפכו להיות סטנדרטיות בפרויקטים של התחדשות עירונית".
ערבות שכירות: החל מפינוי דירותיהם במשך כל תקופת הבנייה ועד לאכלוס הדירות, זכאים הבעלים לקבל מהיזם דמי שכירות בדירה חלופית. לצורך הבטחת ההתחייבות ניתנת ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת להבטחת תשלום דמי השכירות לכל אחד מבעלי הדירות בעת המעבר לדירות החלופיות.
ערבות בדק: היזם מתחייב לתקן ליקויים שונים בדירות החדשות ובבניין החדש על פי המנגנונים השונים ובתקופה הקבועה בחוק המכר (דירות). במקרה זה, ניתנת ערבות בנקאית לשם הבטחת מילוי כל התחייבויותיו של היזם למשך תקופה מסוימת, ממועד מסירת דירת הבעלים האחרונה בידי היזם לתיקון כל נזק/פגם ו/או אי התאמה שיגרמו עקב עבודות הפרויקט.
ערבות מיסים: ערבות בנקאית אוטונומית כללית הניתנת לבאי כוח הבעלים להבטחת תשלומי המיסים על ידי היזם (ככל שהתחייב לשלם אותם במסגרת ההסכם, ובדרך כלל כאשר אי תשלומם עלול להטיל עיקול על הבעלים). זאת אם לא הוכיח כי שילם את המיסים הללו ערב העלייה לקרקע.
ערבות רישום: במסגרת המועדים הקבועים לכך בהסכם, מתחייב היזם לרישום הבניינים החדשים בפרויקט כבתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין. ערבות בנקאית ניתנת כבטוחה לרישום הפרויקט כבית משותף ורישום זכויות הבעלים בדירות החדשות לאחר ביצוע העבודות. לדברי עו"ד צסוואן, "ערבות הבדק, ערבות המיסים וערבות הרישום הן ערבויות מקובלות בפרויקטים של התחדשות עירונית אך לא בפרויקטים של מכר רגיל".
"להימנע מדרישות יתר מהיזם"
סוגיה נוספת שעל בעלי הדירות לוודא בעת כניסה לתהליך של התחדשות עירונית בבניין שלהם היא סוגיית המימון. "כל פרויקט התחדשות עירונית דורש מימון או ליווי מסוגים שונים, וניתן להיעזר בגיוסו באמצעות אחד משני גורמים: מימון בנקאי או מימון חוץ בנקאי", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול מימון נדל"ן. לדבריה, "במימון בנקאי הערבויות מונפקות על ידי בנק בישראל ובמימון חוץ בנקאי הן מונפקות על ידי חברת ביטוח".
איילת רוסק, מנכ"לית ובעלי מכלול צילום: הדר יואביאןרוסק טוענת כי הבדל בין שני סוגי המימון הוא משך זמן תהליך אישורו והוצאתו לפועל וגמישות התהליך: "בגופים החוץ בנקאיים התהליך יהיה קצר ופשוט יותר, לעומת המערכת הבנקאית - שם מדובר בתהליך שיכול לקחת מספר חודשים". לדבריה, "חשוב גם לבדוק שהפרויקט יתנהל במסגרת ליווי סגור. המשמעות היא שיש עוד גוף מקצועי שבודק גם את כדאיות הפרויקט בתחילת הדרך וגם מלווה את הפרויקט בכל שלבי הבנייה עד להשלמתו ואכלוס הדיירים".
"דרישות לא הגיוניות מצד הדיירים לערבויות שרק מעמיסות על היזם ולא מעניקות ביטחון נוסף לדייר, יכולות להפוך לרועץ"
בהקשר של הערבויות היא מוסיפה כי אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים, הרי שהערבות שהיזם צריך להנפיק לבעלי הדירות היא ערבות ביצוע פוחתת להבטחת עבודות החיזוק ותוספת הבנייה. לעומת זאת, במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) יש לדרוש ערבות על פי חוק מכר דירות בשווי של הדירות החדשות בגמר, לצד ערבויות בגין דמי השכירות כאמור וערבויות להבטחת משכנתאות.
"על הדיירים להימנע מדרישות יתר מהיזם שעלולות לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי כלכלית עבורו", היא מוסיפה. "בניגוד לדעה הרווחת, שולי הרווח של היזמים מלכתחילה אינו גבוה והם נוטלים על עצמם הרבה סיכונים. לכן דרישות לעוד ועוד תוספות, או דרישות לא הגיוניות לערבויות שרק מעמיסות על היזם ולא מעניקות ביטחון נוסף לדייר, יכולות להפוך לרועץ".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב, המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים, מציין כי מומלץ מאוד לבעלי הדירות להסתייע באנשי מקצוע מטעמם שיסייעו להם בתהליך, וילוו אותם לכל אורכו. "כמו מפקח שיבחן את התקדמות הפרויקט בהתאם להסכם עם היזם, או עורך דין מנוסה בתחום שילווה אותם משלב המו"מ דרך חתימת החוזה ועד למימושו בפועל, ואולי גם אדריכלים שיסייע בתכנון המיטבי", הוא אומר.
לדבריו, "למרות שמדובר במהלך המיטיב עם הדיירים, רבים מהם חוששים בשל הבירוקרטיה הכרוכה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. החשש נובע מהצורך להתמודד עם מספר גורמים ותהליכים שלא תמיד מוכרים להם, עם המון דיס-אינפורמציה שגורמת להם להירתע מההליך כולו, הצורך לעזוב את הדירה שבה הם גרים שנים רבות ואף להרוס אותה. אם יבטיחו מראש את כל הערבויות ויעזרו באנשי מקצוע, ניתן יהיה להפיג את החששות ולהוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית שישפר משמעותית את איכות חייהם".
