שוק השכירות רותח: שכר הדירה ממשיך לטפס, היצע הדירות עדיין רחוק מלהיות מספק, המפונים מהדרום ומהצפון זקוקים לדיור בשכירות - ובין כל הנסיבות הללו ההיתכנות הכלכלית של הקמת פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח כבר אינה כדאית. לא מדובר רק בהשפעה של מלחמת חרבות ברזל, אלא תוצאה ישירה של העלאות ריבית בנק ישראל בשנים האחרונות. נשאלת השאלה האם המדינה יכולה לספק פתרונות יעילים בתקופה הנוכחית, שבה האוכלוסייה ממשיכה לגדול ביחס להיצע.
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור להשכרה ארוכת טווח, מספרת שכמות הביקושים של זכאים חסרי דיור למגורים במיזמי השכרה ארוכת טווח בשכירות מפוקחת על ידי המדינה לא מותירה מקום לספק: מדובר במוצר במחסור משמעותי. "על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי שוק הדיור, עומד חלקם של משקי הבית המתגוררים בשכירות על כ-30%. הנתונים מוכרים לנו. בפרויקטים של חברת דירה להשכיר מאות זכאים מתמודדים על כל דירה", היא אומרת.
2 צפייה בגלריה
פרויקט השכרה ארוכת טווח של חברת אשטרום בשכונת קריית היובל בירושלים
(צילום: ליאור פתאל)
כך למשל, בהגרלה בפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בראשון לציון מתמודדים כ-1,000 זכאים על 20 דירות מסובסדות בלבד; בפרויקט שכירות לטווח ארוך בתל אביב כ-2,200 זכאים מתמודדים על 44 דירות מסובסדות; בהרצליה כ-1,500 זכאים חסרי דיור מתמודדים על 68 דירות; ובפרויקט ברמלה כ-500 זכאים מתמודדים רק על 6 דירות המושכרות במחיר מפוקח.
לטענת דוד, בשנים האחרונות קצב השיווק של פרויקטים כאלה דווקא עלה: "קצב השיווקים של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח וגם היקפם גדל בשנים האחרונות, לאור ההבנה כי זהו מוצר נדרש בשוק הדיור. כך, במהלך השנים 2023-2021 שווקו למעלה מ-18 אלף דירות להשכרה. ב-2024 הצפי הוא לשיווק מכרזים עבור כ-5,000 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח".
ענבל דודצילום: דורון לצטראבל בעוד בשנים הקודמות מכרזי דירה להשכיר הושלמו, בתקופה האחרונה המציאות השתנתה - ופחות ופחות יזמים ניגשים למכרזים אלה. בינתיים דוד סבורה כי יש שיפור והתעניינות מחודשת. "אומנם הריבית הגבוהה מאתגרת את השוק, אך במבחן המציאות, בתקופה האחרונה אנו עדים להתעניינות רבה במכרזי דירה להשכיר ולחזרתם של יזמים לתחום, ואף הצטרפות של יזמים חדשים. בפועל רבים מהמכרזים נסגרו עם ריבוי מציעים. יש למעלה מ-40 חברות יזמיות הפעילות כיום בתחום הדיור להשכרה במודל של דירה להשכיר", היא טוענת.
לדבריה, "החזרה של היזמים אינה נעשית בחלל ריק, ויש כמה צעדים שננקטו כדי למשוך אותם. במטרה לתמרץ עוד חברות יזמיות ומשקיעים פרטיים להשתתף במכרזים, ניתנו להם לאחרונה מספר תמריצים, הכוללים אפשרות לפריסת תשלומים בגין הקרקע, זכות לזוכה לשנות ייעוד לאחר תקופת ההשכרה ללא תשלום, זכות לוועדה המקומית ולמשרד הבינוי והשיכון לקבוע במכרז הוראות לגבי קידום תב"ע (תוכנית בניין עיר) להוספת 30% יחידות דיור ומעלה, וכן תותר העברת זכות גם בתקופת הבנייה לגורמים פרטיים, שיוכלו לרכוש דירות להשקעה אשר ימשיכו לשמש להשכרה עד תום התקופה".
"הריבית מקשה על מימון הקמת פרויקטים להשכרה"
נשאלת השאלה האם צעדים אלו מספיקים, והאם אכן ניתן לקבוע שהענף חוזר לעצמו. יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מצנן מעט את ההתלהבות: "המהלך של המדינה לשלב משקיעים בשוק השכירות הוא טוב. זה עדיין לא קורה בשטח, אבל זה בהחלט יכול לשפר את המצב. כשהיזם קונה קרקע מהמדינה, מוכר חלק מיחידות הדיור - ונשאר בשליטה על הפרויקט, זה מהלך מבורך", הוא אומר.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צפרשקובסקי מספר על יוזמה לשלב קבוצות רכישה בשוק השכירות. "דלעתי זה לא יקרה כי הפרויקטים האלה דורשים ניהול אינטנסיבי של גוף אחד לאורך שנים. ברגע שיהיה ריבוי בעלים, זה יהפוך את הפרויקטים לקטסטרופה אחת גדולה. רק בניהול של גורם אחד אפשר להצליח במיזמי שכירות. בנוסף, משך הזמן מרכישת הקרקע עד האכלוס התארך משמעותית בעשור האחרון, דבר שפוגע ברווחיות. יש לקצר או להקל את הרגולציה".
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living הפועלת בתחום הדיור להשכרה, אינו אופטימי, אך מציע כמה פתרונות אפשריים: "נכון להיום אנו משכירים כ-800 דירות ב-4 פרויקטים, ונמצאים לקראת אכלוס הפרויקט ה-5 באשקלון. יחד עם הביקוש המורגש לפרויקטים של דיור להשכרה, אנחנו נמצאים במצב שבו סביבת הריבית הנוכחית מקשה על מימון ההקמה של פרויקטים חדשים, באופן שלא מאפשר את הקמתם, כאשר האתגר הגדול נובע מכך שהתחום בישראל נמצא בחיתוליו".
לדבריו, "שוק הדיור להשכרה המוסדי הוא מוצר נדל"ן מניב ארוך טווח בסיכון נמוך, אשר אמור להתמודד עם סביבות שוק שונות, אולם בישראל השוק נמצא בראשית דרכו, יש בו מיעוט שחקנים ומרבית הפרויקטים להשכרה נמצאים בשלב התכנון בלבד. במצב זה נוצר חוסר איזון, שבו מצד אחד אין לחברות מספיק עוגנים מניבים, ומצד שני השוק עצמו קטן ולא משוכלל, כמו באירופה או בארה"ב, באופן שלא מאפשר התמודדות עם אתגרי המימון הנוכחיים. לכן, כדי לגרום לשוק הדיור להשכרה להתרחב חייבים לתת לו הגנות שיאפשרו הגעה למסה קריטית של נכסים ופעילות באמצעות מתן פתרונות".
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןבין היתר, הוא מציע פתרונות כגון "דחיית תשלום מע"מ גם באופן רטרואקטיבי. זהו פתרון יצירתי, שיכול לשפר את המודל הכלכלי של הפרויקטים, אף שהמשמעות היא שבסוף הדרך החברות ישלמו למדינה יותר מיסים. פתרון נוסף ורלוונטי מתמיד לנוכח סביבת הריבית הנוכחית הוא מכירת דירות להשכרה. זה יאפשר לייצר תזרים לאורך ההקמה לפירעון המימון, ובכך לשפר את היתכנות ההקמה. נכון יהיה גם להוסיף תמריצים לגופים המוסדיים, להשקיע בתחום הון וחוב; הגופים המוסדיים מכוונים השקעה לטווח ארוך בסכומים אדירים, ורתימתם להשקעה בתחום תאיץ את פיתוחו. בנוסף מתן מס רכישה מופחת יכול לשפר את כלכליות ההשקעה ולהוות הקלה פשוטה".
"קיים קושי באיתור דיור חלופי"
בצל הקושי שיצרה העלאת הריבית על המודל הכלכלי של דיור להשכרה, חשוב לזכור שהצורך בהגדלת היצע השכירות כפול. הסיבה לכך היא העובדה שהמדינה, וגם השוק הפרטי ובעלי הדירות, מנסים לקדם כמה שיותר פרויקטים במסלולי התחדשות עירונית, וככל שאלו מתרבים - הדרישה לדירות להשכרה שיאכלסו את המפונים גדלה אף היא. רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מתייחסת לסוגיה: "בפרויקטים של התחדשות עירונית קיים קושי באיתור דיור חלופי לדיירים לעת הפינוי. עד שהמדינה תמצא את הדרך לייצר עוד דירות להשכרה, הפתרון הזמני שמצאנו הוא להיערך מבעוד מועד לפינוי בשכונות עם תנופת התחדשות משמעותית. אנו פועלים בשיתוף עם הדיירים ומוצאים עבורם חלופות דיור מתאימות".
רונית אשד לויצילום: ענבל מרמריאשד לוי מציעה גם היא פתרון אפשרי למצוקה, שיאפשר לדיירים להתמודד עם תופעת הלוואי של המחסור הדירות להשכרה – עליית מחירי השכירות: "מאחר שחולף זמן בין אישור התוכנית לפינוי בפועל, ובתוכנית מביאים בחשבון עלות 'רגילה' של דירה ריקה, ללא התחשבות בביקוש העולה בנקודת זמן מסוימת, נכון יהיה לכלול בתקן 21 (תקן הבוחן היתכנות כלכלית של פרויקט בהתחדשות עירונית - א.ח) תוספת עבור דמי שכירות לדיירים המתגוררים בפרויקט לכל הפחות (לעומת בעלי דירות להשקעה, שדמי השכירות מהווים הכנסה בעבורם - א.ח). באופן זה, יתאפשר לסייע לדיירים אלה בתקופת השכירות, לשכור עבורם חלופת מגורים איכותית ולהשאירם בסביבת מגוריהם. הדבר יסייע גם בקידום פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית - אינטרס המשותף של כולנו".
רונית שבירו, מבעלי קבוצת הנדל"ן שבירו, מתייחסת גם היא למצוקה שהולכת וגוברת: "הקיפאון בשוק השכירות לא פוגע רק במשפחות שאין בבעלותן דירה, הוא גם תוקע פרויקטים של התחדשות עירונית. המיזמים האלו, שהמדינה מעודדת ובצדק, דורשים מתן פתרונות דיור חלופיים לדיירי הבניינים הישנים עד סיום העבודות. ביהוד, לדוגמה, העירייה מתכננת כ-9,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אולם למיטב ידיעתי, אין בעיר פרויקט אחד להשכרה. היכן יגורו בינתיים אלפי המשפחות? בזמן מלחמה המשבר רק מתחדד ומתעצם. אזרחים החיים בדירה בבעלותם, במבנים ישנים ללא ממ"דים, לוחצים לעבור לדירות ממוגנות יותר ברכישה ובשכירות".
"הקיפאון בשוק השכירות תוקע פרויקטים של התחדשות עירונית. המיזמים האלו, שהמדינה מעודדת ובצדק, דורשים מתן פתרונות דיור חלופיים לדיירי הבניינים הישנים עד סיום העבודות"
לדבריה, "גם זו משימה חשובה של הממשלה והרשויות המקומיות, וגם היא דורשת אלפי דירות זמינות להשכרה שאינן קיימות. השעה דוחקת, אולם הממשלה לא פועלת בקצב הנדרש. מכיוון שהמדינה בעצמה לא בונה בתים, וזה גם לא תפקידה, לתפיסתי, המפתח לחילוץ השוק מהמשבר הוא מתן תמריצים רלוונטיים ליזמים וקבלנים, שיגרמו להם לבנות יותר פרויקטים להשכרה. התמריצים האלו חייבים לקחת בחשבון את סביבת הריבית, ולאפשר ליזמים למכור חלק מהדירות הללו. אומנם בשעה קשה זו למדינה יש אתגרים דחופים וחשובים רבים, אולם כאן הפתרון כל כך פשוט, מוכן ונמצא מול העיניים, שאין סיבה לא לקדמו כבר מחר בבוקר".
2 צפייה בגלריה
פרוייקט הרובע להשכרה ארוכת טווח של חברת גולדן ארט בשכונת ואדי סאליב בחיפה
(קרדיט: קובי סרור)
יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, מתייחס אף הוא לנושא: "על המדינה להחזיר את ההיתכנות הכלכלית לענף. כל עוד סביבת הריבית הייתה נמוכה, פרויקטים של דיור להשכרה פרחו. כשסביבת הריבית גבוהה, אין היתכנות כלכלית ליזם, ולא משנה מה זהות היזמים או איך יקראו לפרויקט", הוא אומר. "המתמטיקה פשוטה. לא יעזרו הטבות מס, כל עוד לא יהיה פתרון מהותי, למשל שהמדינה תעמיד הלוואות בריבית אפס לדיור להשכרה. לחלופין, המדינה יכולה לשווק את הקרקעות להשכרה במחיר אפס, עם הגבלות ורגולציה מתאימה, כדי לאפשר ליזמים תשואה מינימלית של 7%-8% כך שפרויקט יהיה כלכלי".
"המלחמה יצרה עשרות אלפי מפונים בצפון ובדרום"
רמי רונן, מנכ"ל חברת הפינטק Wecheck (וויצ'ק) המספקת לבעלי דירות ודיירים פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה, מפנה את תשומת הלב לכיוון נוסף שמחמיר את הלחץ הגדול גם כך על שוק השכירות: "שוק השכירות בישראל חווה תקופה מורכבת, שהחלה בעליית הריבית במשק והמשיכה במלחמת חרבות ברזל. עליית הריבית שינתה את עלות המימון של דירות להשכרה, בעלי דירות נדרשו להחזיר משכנתא בהיקפים הולכים ועולים ולגלגל עלות זו על השוכרים, כאשר במקביל ההכנסות מהשכירות הופכות לפחות ופחות אטרקטיביות מול אלטרנטיבות אחרות".
בהמשך מתייחס לרונן למפונים. "המלחמה יצרה עשרות אלפי מפונים. השפעתם על השוק נכון לעכשיו מוגבלת, כאשר רבים מהם עדיין לא נכנסו לשוק הפרטי ונהנים מפתרונות דיור מטעם המדינה. אולם השפעה זו, ככל הנראה, תתרחב בהדרגה מכיוון שסיום המלחמה לא נראה באופק, וגם אחריה יידרש זמן רב לשקם את היישובים באופן מלא". רונן מזכיר שהביקוש לדיור להשכרה נמצא בעלייה, ומלבד סוגיית המפונים ישנו הגידול הדמוגרפי הטבעי, לצד סיבה כלכלית שדוחקת יותר צעירים או משקי בית לבחור בשכירות על פני רכישה. לדבריו, "בראייה עתידית, ובצל המחסור הצפוי בדירות למגורים, אנחנו צופים גם מחסור מקביל בדירות להשכרה, שיגרום לעליית מחירים ולקושי הולך וגובר במציאת פתרונות דיור".
גם אדיר בצלאל, מנכ"ל חברת רנטיפיי ישראל המספקת שירות הגנה על שכר דירה לבעלי נכסים פרטיים ומסחריים, מציין את המפונים כגורם לא מבוטל שמשפיע על שוק השכירות: "לפי נתוני משרד הפנים, 7 חודשים אחרי שפרצה המלחמה, כ-48 אלף איש התגוררו בדירות זמניות - וזה משפיע על הערים שבהן הם מתגוררים. זה מעמיס על מחירי השכירות ובמיוחד על דירות משפחתיות בנות 4-5 חדרים ועל התשתיות העירוניות, כמו בתי ספר וגנים".
בצלאל מתאר תופעה שלילית שצמחה בחודשים האחרונים, הגורמת אף היא לעלייה בדמי השכירות: "אנחנו רואים לאחרונה תופעה לא נעימה של משכירי דירות, שמנצלים את המענקים שהמדינה נותנת למפונים. בעל דירה מפרסם את הדירה שלו, מבין שיש לו 50 פונים ביום אחד, ואומר 'אולי פרסמתי זול מדי'. הוא מוריד את המודעה - וכעבור יומיים מפרסם במחיר גבוה יותר, שיטת 'מצליח' הישראלית, ובדרך זו מעלים את המחיר".
"בעל דירה מפרסם את הדירה שלו, מבין שיש לו 50 פונים ביום אחד, ואומר 'אולי פרסמתי זול מדי'. הוא מוריד את המודעה - וכעבור יומיים מפרסם במחיר גבוה יותר, שיטת 'מצליח', ובדרך זו מעלים את המחיר"
בצלאל סבור שהפתרון הוא הגדלת היצע הדירות להשכרה על ידי "השבת המשקיעים הפרטיים לשוק, לאחר שגורשו בגלל צעדי מיסוי. אלה יקנו דירות יד שנייה, ישפצו אותן ויציעו אותן לשכירות, וכך יגדל ההיצע. בניגוד לרעיונות שהעלו בכירי האוצר לאחרונה, יש להקל דווקא את המיסוי על משקיעי הנדל"ן ולא להעלות מיסים, אחרת נמצא את עצמנו במצב של שוק השכירות של ברלין, שיצא משליטה בשל מחסור חמור בהיצע".
ארז גולדשטיין, מייסד קבוצת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים, מתייחס אף הוא לביקוש הלא מתוכנן של מפוני הדרום והצפון: "עליית הריבית באחרונה הביאה עימה שתי השפעות על שוק השכירות: מצד אחד, חלה עלייה משמעותית בשכר הדירה בגלל עליית הריבית על המשכנתאות וייקור ההחזר החודשי של בעלי הדירות להשקעה, שגלגלו אותו לשוכרים. מצד שני מודל השכירות ארוכת הטווח, שאמורה להגן על שוכרים בדיוק מפני תרחיש זה, הפך ללא אטרקטיבי לחלוטין בסביבת הריבית החדשה".
לדבריו, "המלחמה הובילה לעלייה גדולה בביקוש לשכירות, שכן חלק נכבד ממפוני הצפון והדרום עברו בלית ברירה לאזור המרכז, ושוכרים רבים ששכרו דירות ללא ממ"ד חיפשו לשדרג את המגורים שלהם לדירות עם ביטחון רב יותר. גם אם בתחילת המלחמה מפונים רבים פונו למלונות, ככל שהתברר כי מדובר במלחמה ארוכה, וכיום התחזית לחזרה לקיבוצי העוטף עומדת על כשנתיים, אנשים החלו לחפש שכירות לטווחי זמן ארוכים, ולמעשה לבנות לעצמם חיים חדשים במרכז. מציאות זו יוצרת אף היא לחץ גדול על הביקוש לדירות להשכרה".
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס ברחובות, מדגימה עד כמה שוק השכירות רותח: "שוק השכירות באזור השפלה נסק לגבהים משמעותיים לפני המלחמה, ולא ירד מאז. בעוד בתחום הרכישה היו תנודות משמעותיות, הן במחירים והן בביקוש, שוק השכירות שומר על רף מחירים גבוה לאורך התקופה כולה. חלק מהמשפחות שפונו מצפון ומדרום, ובחרו למצוא מקום מגורים זמני באזור, הופכות בימים אלה את אזור השפלה למקום מגורים קבוע ומחדשות חוזי שכירות לשנה נוספת קדימה. דווקא במקרים אלה, של שכירות למשפחות מפונים, ראינו גמישות קלה של בעלי הדירות עם תחילת המלחמה אבל אני מעריכה שהחוזים החדשים שייחתמו, יעמדו כבר על מחיר מלא וגבוה יחסית".
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 06:00, 05.07.24
