שוק השכירות רותח. הריבית שינתה את ההיתכנות הכלכלית, וההיצע הקיים, שנמוך גם כך, מוביל לעלייה במחירי השכירות. לא מדובר רק בהשפעה של המלחמה, אלא בתוצאה ישירה של העלאת הריבית החדה בשנים האחרונות, שאליה מצטרפים כעת בעיות נוספות. האם למדינה פתרונות? ענבל דוד, מנכ"ל דירה להשכיר החברה הממשלתית לדיור להשכרה, מסבירה מה היקף המכרזים שפורסמו עד כה, מה ההיצע העתידי, והאם יש שינוי בגישה של היזמים למכרזים. במקביל נתונים שמציגה דוד על הביקוש לדירות בשכר דירה מפוקח, כפי שניתן לראות בכמות הזכאים שניגשים להגרלות של החברה הממשלתית, לא מותירה מקום לספק עד כמה מדובר במוצר במחסור: "על־פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה בנוגע לשוק הדיור, עומד חלקם של משקי הבית המתגוררים בשכירות על כ־30%. הנתונים מוכרים לנו – בפרויקטים של החברה ישנם עשרות ומאות זכאים המתמודדים על כל דירה. כך למשל, במכרז בראשון לציון כ־1,000 זכאים מתמודדים בהגרלה על 20 דירות, בתל אביב כ־2,200 זכאים מתמודדים על 44 דירות, בהרצליה 1,500 מתמודדים על 68 דירות וברמלה כ־500 זכאים על שש דירות". מדובר בביקוש עצום למוצר שהוא במחסור. דוד מסבירה, כי בשנים האחרונות קצב השיווק דווקא עלה: "קצב השיווקים של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח וגם היקפם גדל בשנים האחרונות, לאור ההבנה כי זהו מוצר נדרש בשוק הדיור. כך במהלך שלוש השנים האחרונות (2023-2021) שווקו למעלה מ־18 אלף דירות להשכרה. ב־2024 הצפי הוא לשיווק מכרזים לכ־5,000 יחידות דיור".
אבל בעוד בשנים הקודמות המכרזים נקלטו והצליחו, העלאת הריבית שינתה את המציאות בענף. גם לכך מתייחסת דוד וסבורה, שניתן להתחיל לראות שיפור: "אומנם הריבית הגבוהה מאתגרת את השוק, אך במבחן המציאות בתקופה האחרונה אנו עדים להתעניינות רבה במכרזי 'דירה להשכיר' ולחזרתם של יזמים לתחום ואף הצטרפות של יזמים חדשים. בפועל רבים מהמכרזים נסגרו עם ריבוי מציעים. יש למעלה מ־40 חברות יזמיות הפעילות כיום בתחום הדיור להשכרה במודל של 'דירה להשכיר'. אגב החזרה של היזמים אינה נעשית בחלל ריק, ויש כמה צעדים שננקטו כדי למשוך אותם חזרה, כמו שמפרטת דוד: "במטרה לתמרץ עוד חברות יזמיות ומשקיעים פרטיים להשתתף במכרזי 'דירה להשכיר', ניתנו לאחרונה ליזמים מספר תמריצים, הכוללים אפשרות לפריסת תשלומים בגין הקרקע, זכות לזוכה לשנות ייעוד לאחר תקופת ההשכרה – ללא תשלום, זכות לוועדה ולמשרד הבינוי והשיכון לקבוע במכרז הוראות לגבי קידום תב"ע להוספת 30% יח"ד ומעלה, תותר העברת זכות גם בתקופת הבנייה לגורמים פרטיים, שיוכלו לרכוש דירות להשקעה, שתמשכנה לשמש להשכרה עד תום תקופת ההשכרה". נשאלת השאלה האם צעדים אלו מספיקים, והאם אכן ניתן לקבוע שהענף חוזר לעצמו.
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מצנן מעט את ההתלהבות: "המהלך של המדינה לשלב משקיעים בשוק השכירות הוא מבורך וטוב. זה עדיין לא קורה בשטח, אבל זה בהחלט יכול לשפר את המצב. כשהיזם קונה מהמינהל, והוא מוכר חלק מהיחידות ונשאר בשליטה על הפרויקט, וזהו מהלך מבורך. לגבי הכנסת קבוצות רכישה לשוק השכירות, לעניות דעתי, זה לא יקרה, כי הפרויקטים האלה דורשים ניהול אינטנסיבי של גוף אחד לאורך שנים.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צברגע שיהיה ריבוי בעלים, זה יהפוך את הפרויקטים לקטסטרופה אחת גדולה. רק בניהול של גורם אחד אפשר להצליח במיזמי שכירות. בנוסף משך הזמן מרכישת הקרקע עד האכלוס התארך משמעותית בעשור האחרון, דבר שפוגע ברווחיות. יש לקצר או להקל ברגולציה".
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living הפועלת בתחום הדיור להשכרה, אינו אופטימי, אך מציע כמה פתרונות אפשריים: "נכון להיום אנו משכירים כ־800 דירות בארבעה פרויקטים, ונמצאים לקראת אכלוס הפרויקט החמישי באשקלון. יחד עם הביקוש המורגש לפרויקטי דיור להשכרה, אנחנו נמצאים במצב שבו סביבת הריבית הנוכחית מקשה על מימון הקמה של פרויקטים חדשים באופן שלא מאפשר את הקמתם, כשהאתגר הגדול נובע מכך שהתחום בישראל נמצא בחיתוליו. שוק הדיור להשכרה המוסדי הוא מוצר נדל"ן מניב ארוך טווח בסיכון נמוך, אשר אמור להתמודד עם סביבות שוק שונות, אולם בישראל השוק נמצא בראשית דרכו, יש בו מיעוט שחקנים ומרבית הפרויקטים להשכרה נמצאים בשלב התכנון בלבד. במצב זה נוצר חוסר איזון, שבו מצד אחד אין לחברות מספיק עוגנים מניבים, ומצד שני השוק עצמו קטן ולא משוכלל, כמו באירופה או בארה"ב, באופן שלא מאפשר התמודדות עם אתגרי המימון הנוכחיים.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןלכן, כדי לגרום לשוק הדיור להשכרה להתרחב, חייבים לתת לו הגנות שיאפשרו הגעה למסה קריטית של נכסים ופעילות - זאת באמצעות מתן פתרונות כמו דחיית תשלום מע"מ גם באופן רטרואקטיבי, זהו פתרון יצירתי אשר יכול לשפר את המודל הכלכלי של הפרויקטים, אף שהמשמעות היא שבסוף הדרך החברות ישלמו למדינה יותר מיסים. פתרון נוסף ורלוונטי מתמיד לאור סביבת הריבית הנוכחית הוא מכירת דירות להשכרה. זה יאפשר לייצר תזרים לאורך ההקמה לפירעון המימון, ובכך לשפר את היתכנות ההקמה. נכון יהיה גם להוסיף תמריצים לגופים המוסדיים, להשקיע בתחום הון וחוב; הגופים המוסדיים מכוונים השקעה לטווח ארוך בסכומים אדירים, ורתימתם להשקעה בתחום תאיץ את פיתוחו. בנוסף מתן מס רכישה מופחת יכול לשפר את כלכליות ההשקעה ולהוות הקלה פשוטה".
"קיים קושי באיתור דיור חלופי"
לצד הקושי שיצרה העלאת הריבית על המודל הכלכלי של דיור להשכרה, חשוב לזכור שהצורך בהגדלת היצע השכירות כפול ומכופל מהדרישה הרגילה. הסיבה לכך היא העובדה שהמדינה, וגם השוק הפרטי ובעלי הדירות, מנסים לקדם כמה שיותר פרויקטים במסלולי התחדשות עירונית, וככל שאלו מתרבים, הדרישה לדירות להשכרה שיאכלסו את המפונים גדל אף הוא. רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מתייחסת לסוגיה: "בפרויקטים של התחדשות עירונית קיים קושי באיתור דיור חלופי לדיירים לעת הפינוי". עד שהמדינה תמצא את הדרך לייצר עוד דירות להשכרה, מסבירה אשד לוי על הפיתרון הזמני שמצאו בחברה: "בשכונות עם תנופת התחדשות משמעותית אנו נערכים מבעוד מועד לפינוי, פועלים בשיתוף עם הדיירים ומוצאים עבורם חלופות דיור מתאימות".
רונית אשד לויצילום: ענבל מרמריאשד לוי מציעה גם היא פתרון אפשרי למצוקה, שיאפשר לדיירים להתמודד עם תופעת הלוואי של המחסור הדירות להשכרה – עליית מחירי השכירות: "מאחר שחולף זמן בין אישור התוכנית לפינוי בפועל, ובתוכנית מביאים בחשבון עלות 'רגילה' של דירה ריקה, ללא התחשבות בביקוש העולה בנקודת זמן מסוימת, נכון יהיה לכלול בתקן 21 (תקן הבוחן היתכנות כלכלית של פרויקט בהתחדשות עירונית) תוספת עבור דמי שכירות לדיירים המתגוררים בפרויקט לכל הפחות (לעומת בעלי דירות להשקעה, שדמי השכירות הם הכנסה בעבורם - א"ח) . באופן זה יתאפשר לסייע לדיירים אלה בתקופת השכירות, לשכור עבורם חלופת מגורים איכותית ולהשאירם בסביבת מגוריהם. הדבר יסייע גם בקידום פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית - אינטרס המשותף של כולנו".
רונית שבירו, מבעלי קבוצת הנדל"ן שבירו, מתייחסת גם היא למצוקה שהולכת וגוברת: "הקיפאון בשוק השכירות לא פוגע רק במשפחות שאין בבעלותן דירה, הוא גם תוקע פרויקטים של התחדשות עירונית. המיזמים האלו, שהמדינה מעודדת ובצדק, דורשים מתן פתרונות דיור חלופיים לדיירי הבניינים הישנים עד סיום העבודות. ביהוד, לדוגמה, העירייה מתכננת כ־9,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אולם למיטב ידיעתי, אין בעיר פרויקט אחד להשכרה. היכן יגורו בינתיים אלפי המשפחות? בזמן מלחמה המשבר רק מתחדד ומתעצם. אזרחים החיים בדירה בבעלותם, במבנים ישנים ללא ממ"דים, לוחצים לעבור לדירות ממוגנות יותר ברכישה ובשכירות.
רונית שבירוצילום: יח"צגם זו משימה חשובה של הממשלה והרשויות המקומיות, וגם היא דורשת אלפי דירות זמינות להשכרה, שאינן קיימות. השעה דוחקת, אולם הממשלה לא פועלת בקצב הנדרש. מכיוון שהמדינה בעצמה לא בונה בתים, וזה גם לא תפקידה, לתפיסתי, המפתח לחילוץ השוק מהמשבר הוא מתן תמריצים רלוונטיים ליזמים וקבלנים, שיגרמו להם לבנות יותר פרויקטים להשכרה. התמריצים האלו חייבים לקחת בחשבון את סביבת הריבית ולאפשר ליזמים למכור חלק מהדירות הללו. אומנם בשעה קשה זו למדינה יש אתגרים דחופים וחשובים רבים, אולם כאן הפתרון כל כך פשוט, מוכן ונמצא מול העיניים, שאין סיבה לא לקדמו כבר מחר בבוקר".
יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, מתייחס אף הוא לנושא: "על המדינה להחזיר את ההיתכנות הכלכלית לענף. כל עוד סביבת הריבית הייתה נמוכה, פרויקטים של דיור להשכרה פרחו. כשסביבת הריבית גבוהה, אין היתכנות כלכלית ליזם, ולא משנה מה זהות היזמים או איך יקראו לפרויקט. המתמטיקה פשוטה. לא יעזרו הטבות מס, כל עוד לא יהיה פתרון מהותי, למשל שהמדינה תעמיד הלוואות בריבית אפס לדיור להשכרה. לחלופין המדינה יכולה לשווק את הקרקעות להשכרה במחיר אפס, עם הגבלות ורגולציה מתאימה, כדי לאפשר ליזמים תשואה מינימלית של 7% או 8% אחוז, כדי שפרויקט יהיה כלכלי".
"המלחמה יצרה עשרות אלפי מפונים בצפון ובדרום"
רמי רונן, מנכ"ל Wecheck, מפנה את תשומת הלב לכיוון נוסף שמחמיר את הלחץ הגדול גם כך על שוק השכירות: "שוק השכירות בישראל חווה תקופה מורכבת, שהחלה בעליית הריבית במשק והמשיכה במלחמת 'חרבות ברזל'. עליית הריבית שינתה את עלות המימון של דירות להשכרה: בעלי דירות נדרשו להחזיר משכנתה בהיקפים הולכים ועולים ו'לגלגל' עלות זו על השוכרים, כאשר במקביל ההכנסות מהשכירות הופכות לפחות ופחות אטרקטיביות מול אלטרנטיבות אחרות. המלחמה יצרה גם עשרות אלפי מפונים. השפעתם על השוק נכון לעכשיו היא מוגבלת, כאשר רבים מהם עדיין לא נכנסו לשוק הפרטי ונהנים מפתרונות דיור מטעם המדינה. אולם השפעה זו ככל הנראה תתרחב בהדרגה, זאת מכיוון שסיום המלחמה לא נראה באופק, וגם אחריה יידרש זמן רב לשקם את היישובים באופן מלא". רונן מזכיר, שהביקוש לדיור להשכרה נמצא בעלייה, ומלבד סוגיית המפונים ישנו הגידול הדמוגרפי הטבעי, לצד סיבה כלכלית שדוחקת יותר צעירים או משקי בית לבחור בשכירות על פני רכישה. "בראייה עתידית ולאור המחסור הצפוי בדירות למגורים, אנחנו צופים גם מחסור מקביל בדירות להשכרה, שיגרום לעליית מחירים ולקושי הולך וגובר במציאת פתרונות דיור", מסכם רונן.
גם אדיר בצלאל, מנכ"ל חברת רנטיפיי ישראל, המספקת שירות הגנה על שכר דירה לבעלי נכסים פרטיים ומסחריים, מציין את המפונים כגורם לא מבוטל שמשפיע על שוק השכירות: "לפי נתוני משרד הפנים, שבעה חודשים אחרי שפרצה המלחמה כ־48 אלף איש התגוררו בדירות זמניות, ואוכלוסיה זו שפונתה מביתה, משפיעה על הערים שבהן היא מתגוררת. זה מעמיס על מחירי השכירות ובמיוחד על דירות משפחתיות בנות ארבעה-חמישה חדרים ועל התשתיות העירוניות, כמו בתי ספר וגנים". בצלאל מוסיף ומתאר תופעה שלילית שצמחה בחודשים האחרונים, הגורמת אף היא לעלייה בדמי השכירות באופן לא בריא: "אנחנו רואים לאחרונה תופעה לא נעימה של משכירי דירות, שמנצלים את המענקים שהמדינה נותנת למפונים. בעל דירה מפרסם את הדירה שלו, מבין שיש לו 50 פונים ביום אחד, ואומר 'אולי פרסמתי זול מדי'. הוא מוריד את המודעה וכעבור יומיים מפרסם במחיר גבוה יותר, שיטת 'מצליח' הישראלית, ובדרך הזו מעלים את המחירים". בצלאל סבור שהפתרון הוא הגדל היצע הדירות להשכרה, וזאת על ידי: "השבת המשקיעים הפרטיים לשוק, לאחר שגורשו בגלל צעדי מיסוי. אלה יקנו דירות יד שנייה, ישפצו אותן ויציעו אותן לשכירות, וכך יגדל ההיצע. בניגוד לרעיונות שהעלו בכירי האוצר לאחרונה, יש להקל דווקא את המיסוי על משקיעי הנדל"ן ולא להעלות מיסים, אחרת נמצא עצמנו במצב של שוק השכירות של ברלין, שיצא משליטה בשל מחסור חמור בהיצע".
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס ברחובות, מדגימה עד כמה שוק השכירות רותח: "שוק השכירות באזור השפלה נסק לגבהים משמעותיים לפני המלחמה, ולא ירד מאז. בעוד בתחום הרכישה היו תנודות משמעותיות, הן במחירים והן בביקוש, שוק השכירות שומר על רף מחירים גבוה לאורך התקופה כולה. "חלק מהמשפחות שפונו מצפון ומדרום ובחרו למצוא מקום מגורים זמני באזור, הופכות בימים אלה את אזור השפלה למקום מגורים קבוע ומחדשות חוזי שכירות לשנה נוספת קדימה. דווקא במקרים אלה, של שכירות למשפחות מפונים, ראינו גמישות קלה של בעלי הדירות עם תחילת המלחמה אבל אני מעריכה שהחוזים החדשים שייחתמו, יעמדו כבר על מחיר מלא וגבוה יחסית".
