"עוד נתון המבשר צרות" – כך התייחסו היום (ג') בענף הנדל"ן לנתונים שפרסמה מוקדם יותר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אודות התחלות הבנייה של דירות חדשות ברבעון הראשון של השנה. על פי הנתונים, בחודשים ינואר-מרץ 2023 החלה בנייתן של כ-15 אלף דירות בלבד – צניחה של כ-25% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בענף מזהירים כי למרות שבסוף השבוע האחרון הציג מדד מחירי הדיור ירידה של כ-0.2% במחירי הדירות בחודשים מרץ-אפריל, הנתונים החדשים אודות היצע הדירות עלולים להוביל בחזרה לעליות מחירים.
ח"כ זאב אלקין, יו"ר השדולה לקידום הבנייה והדיור בכנסת ולשעבר שר הבינוי והשיכון, אמר כי "צמצום דרמטי של כמות הדירות יביא שוב לעליית מחירים מטורפת. התחלות הבנייה מצטמצמות, כמחצית ממכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לדיור נופלים, ענף הבנייה במשבר עמוק בגלל עליית הריבית, והממשלה בכלל לא מתעניינת. שר השיכון, יצחק גולדקנופף, חייב להתגייס ולהוביל לתוכנית חירום מקיפה לפני שיהיה מאוחר מדי".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות, הפנה אצבע מאשימה לממשלה. "הירידה בהתחלות הבנייה היא תעודת עניות לממשלה ופגיעה קשה בענף", טען כהן. "חלפה יותר משנה מאז שהריבית התחילה לעלות, וכבר חודשים רבים שהשוק מתאפיין בירידה בביקושים ובירידה בהשתתפות במכרזים. לא ברור למה עד עכשיו הממשלה לא ביצעה מהלכים שיעודדו יזמים להמשיך ולבנות. בממשלה חייבים להציג פתרונות מיידיים. עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מרמ"י זינקו מסכומים שוליים לעשרות מיליוני שקלים בשנה".
לדבריו, "רמ"י לא יכולה להמשיך לשווק קרקעות במחירי מינימום גבוהים המבוססים על מכרזים קודמים, או לנסות לשווק קרקעות לשכירות ארוכת טווח באותם תנאים. יש לייצר את התנאים המתאימים שיפחיתו את השפעת הריבית ויפחיתו את הסיכונים ליזמים. רק עכשיו מתחילים לדבר על הפחתת מס הרכישה ליזמים ועל פתרונות נוספים, אולם זה מעט מדי וייתכן שגם מאוחר מדי. היום הביקושים לדירות נמוכים, אבל הצורך בדירות רק הולך וגדל עם הגידול באוכלוסייה, וגם בצל עליית מחירי השכירות. כאשר הביקושים יתפרצו, הם יפגשו מלאי קטן של דירות ושוב נחזה בעליית מחירים".
אבי זיתוני מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, הוסיף כי "אין שום דרך ליפות את המציאות. שוק הדיור בישראל נמצא כיום בקיפאון. הירידה הנוכחית בהתחלות הבנייה היא סנונית ראשונה לקראת מה שנראה עד סוף השנה. אי היציבות הפוליטית, הריבית הלא יציבה וגורמים נוספים מביאים לכך שכולם יושבים על הגדר - יזמים ורוכשי דירות כאחד. הסיכון שלנו גבוה יותר. יש חשש ממשי שקבלנים יפשטו רגל, ולכן אנחנו מורידים רגל מהגז בהתחלות הבנייה".
זיתוני ציין כי "יש שני דברים מרכזיים שצריך לעשות כדי להוביל לפתרון. ראשית, החייאת השוק על ידי הפחתת מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-5%. זה ייתן קצת אוויר לנשימה ויאפשר טיפה להעיר את שוק הדיור. שנית, וזהו פתרון לטווח הארוך, הכנת תוכנית דיור ברורה ומוגדרת עם יעדים ממשיים, שניתן יהיה לעקוב אחריהם ולראות את יישומם בשטח. לצערי, הממשלה הנוכחית לא הובילה עד כה מהלכים משמעותיים לטובת שוק הדיור, ואני חושש שבעתיד כשהביקושים ישתחררו נראה שוב נסיקה במחירי הדירות".
"הצניחה בבנייה תתעצם לממדים שלא הכרנו"
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, הזהירה כי "הצניחה בהתחלות הבנייה תלך ותתעצם לממדים שלא הכרנו בשנים האחרונות, משום שסביבת הריבית הגבוהה ואי-הוודאות באשר למחירי הדירות ולמצב המדיני, באים לידי ביטוי בעיכובים גדולים ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים למגורים. הזינוק בעלויות המימון ליזמים גורם לכך שיש פחות מתמודדים על מכרזים חדשים של רמ"י. אבל גם אם הם התמודדו וזכו, הם יתקשו לגייס ליווי בנקאי לפרויקט בתנאי השוק הנוכחיים – ויעכבו את תחילת הבנייה. כל זאת כבר מתבטא בנתונים של הרבעון הראשון, אך יתבטא ביתר שאת ברבעונים הבאים".
סדן הוסיפה כי "בנקים מלווים דורשים כיום מיזמים ריביות גבוהות מאוד, הון עצמי גבוה יותר, ומכירות מוקדמות של כ-30%. ואולם, בחודשים האחרונים חלה ירידה חדה במכירת הדירות, והיזמים מתקשים להציג לבנק את רף המכירות המוקדמות הנדרש לקבלת ליווי. גם זה מעכב את התחלות הבנייה, כמו גם את תחילת שיווק הפרויקטים. כל אלה יביאו למחסור חמור ביחידות דיור בשנים הקרובות, ובהינתן שהביקושים לא נעלמו לגמרי והם צפויים להתפרץ, התוצאה תהיה עליית מחירים".
סדן אף התייחסה לנתוני הלמ"ס לפיהם נרשמה ירידה בהתחלות בנייה של דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. "בנוגע לירידה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית לעומת הרבעון המקביל, אני מייחסת זאת בעיקר לבחירות המוניציפליות ברשויות המקומיות. כדי להשיג את קולות הבוחרים, ראשי הערים עוצרים את היתרי הבנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, שגורמים מעט אי נוחות לתושבים, וזה ככל הנראה מביא לירידה בסך התחלות הבנייה", טענה.
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, חיזקה את הדברים: "כגוף מממן, שמלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה. בנוסף, לא חל כל שינוי לטובה בקצב מתן היתרי הבנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית, והוא עדיין ארוך ומסורבל מאוד, מקשה על יציאה לדרך של פרויקטים, ובהתאם מביא לירידה בהתחלות הבנייה".
"יזמי הנדל"ן נוטים פחות להיכנס להרפתקאות מימון שעלולות לסכן אותם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה"
רוסק הוסיפה כי "עוד דבר שמשפיע על כמות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית הוא ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת על מנת לפתוח את הליווי הכספי, ובעולם של ירידה חדה במכירות, כפי שאנו רואים בחודשים האחרונים, ההתניה הזו מעכבת את תחילת מימון הבנייה. אנו רואים גם כי יזמי הנדל"ן מעדיפים כיום פחות להיעזר בהלוואות להשלמת הון עצמי עקב הריבית הגבוהה, ובוחרים להשתמש בהון העצמי שלהם בפרויקטים – גם אם זה אומר שהם יבנו רק פרויקט אחד ולא שניים או יותר. גם לכך יש השפעה על כמות התחלות הבנייה העתידית. בכל אופן, צריך לזכור שהיו תקופות שבהן הייתה ריבית פריים של 7%-8% ועדיין קנו דירות. להערכתי, המעגל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית הוא יחזור לאיזון כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, הבהיר גם הוא שהירידה בהתחלות בנייה "צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה. במשך שנים דובר על הצורך להגדיל את היצע הדירות, ורק אחרי שיווקים מאסיביים, התחלות הבנייה הגיעו ברבעון הראשון של שנת 2022 לכמעט 20 אלף דירות. אך מאז עליית הריבית והירידה החדה בביקושים, אנחנו עדים לקריסה במספר התחלות הבנייה, החל מהרבעון השני של 2022. הבעיה המרכזית היא שהביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, כאשר הריביות יתחילו לרדת או כאשר תהייה הסתגלות בשוק למצב הקיים, אולם את התחלות הבנייה יהיה קשה מאוד להתניע מחדש באותו קצב. כן נחזה שוב במצב שבו חברות הבנייה לא ערוכות עם מלאי של דירות התואם את הביקושים – ומחירי הדירות יחזרו לעלות".
לדברי אסרף, "צריך לזכור שמרגע הזכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה יכולות לעבור שנתיים או שלוש, הבנייה תיקח עוד שנתיים שלוש, כלומר שעל מנת לייצר מסירת דירה בפועל לרוכשי הדירות יעברו כשש שנים מפרסום המכרז , שש שנים שבמהלכן הרוכשים ימשיכו לגור בשכירות וישלמו מחירי שכירות שרק הולכים ועולים. נכון להיום, הצפי הוא שסביבת הריבית הגבוהה תימשך עוד מספר חודשים. לכן משרד השיכון ורמ"י צריכים לקחת בחשבון את היום שאחרי ולייצר את התנאים שיעודדו יזמים להתמודד במכרזים גם בתקופה הזאת. זאת באמצעות הפחתת מחירי המינימום של הקרקעות, הפחתת המיסים, דחיית תשלומים על הקרקע כדי להוריד את הוצאות המימון, כפי שהוצע בחוק ההסדרים אך ההצעה לא אושרה, וכדומה".
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית, ציין כי "נתוני התחלות הבנייה, לפיהם לא פחות מרבע מהבנייה החדשה היא במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מהווים עוד הוכחה לכך שתחום ההתחדשות העירונית הוא קטליזטור חשוב ומשמעותי להגדלת היצע הדיור שהשוק משווע לו כל כך. צריך לזכור שפרויקטים של התחדשות עירונית שיוצאים היום לפועל נחתמו ונסגרו לפני כ-5 שנים ויותר. ככל שהמדינה, כמו גם הרשויות המקומיות, יעצימו את התחום וייצרו יותר ודאות, כך יעלה התמרוץ לבעלי דירות וליזמים לצאת לדרך, ונראה את התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית מקבלות משקל גבוה יותר".
כמה דירות חסרות בישראל? לא ממש יודעים
בינתיים, בצל הביקורת החריפה בענף על התנהלות הממשלה, אי הוודאות חוגג גם בקרב נציגי הממשלה, ונראה כי דווקא הגורמים האמונים על הנדל"ן אינם מכירים את הנתונים. בדיון בוועדה לביקורת המדינה של הכנסת, שנערך אתמול בנוגע לדוח מבקר המדינה מהחודש שעבר לגבי תכנון ושיווק קרקעות למגורים, התגלעה מחלוקת בין המשתתפים לגבי מספר הדירות החסרות בישראל.
צפו בדיון על דוח המבקר לגבי היצע הדירות בישראל בוועדה לביקורת המדינה בכנסת
בדיון השתתפו לא מעט נציגי ממשלה. רינת כהן מורנו, ראש תחום בינוי ונדל"ן בלמ"ס, אמרה בין היתר כי "אנחנו מציגים את כמויות גמר הבנייה ולא כמה יחידות דיור חסרות", וטענה כי "בשנתיים האחרונות הנתונים מאוששים מבחינת כמות ההיתרים והתחלות הבנייה לעומת השנים הקודמות". אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון, הודיע כי "יש נתונים סותרים בנוגע למחסור הדירות בישראל. אין מידע נכון, אני לא יכול לסמוך את ידי על אף אחד מהנתונים".
טלי מורלי, מנהלת שיווק ברמ"י, אמרה כי "בשנת 2022 פורסמו 81 אלף מכרזים ושנה קודם כ-71 אלף מכרזים. בכל שנה אנו מתייחסים לתוכנית עבודה של אותה שנה, ואם פרויקט לא התקדם הוא נכנס לתוכנית של השנה הבאה. יש מספר נימוקים לעלייה בביקושים לדירות: כיום חלק מהמשפחות מתפרקות, עזיבה של בית ההורים בגיל צעיר, נישואים בגיל מאוחר, עלייה בכמות האוכלוסייה וכו'. אנו עושים את מירב המאמצים להגשים את המדיניות הממשלתית".
יו"ר הוועדה, ח"כ מיקי לוי, התייחס לדוח המבקר ואמר: "הדוח מצביע על שורה ארוכה של כשלים וחסמים שהביאו אותנו למצב הקשה של מחסור מצטבר ביחידות דיור - שהוביל לעלייה האסטרונומית במחירי הדיור. בלי להבין איך הגענו עד הלום, אי אפשר לפתור את הבעיות. חלק מהנתונים שהעלה המבקר מעוררים חשש גדול לא רק מהמצב הקיים אלא גם מהתכנון והביצוע של בנייה עד שנת 2040. ביקשתי להבין כמה דירות חסרות במצטבר ולא התקבלה תשובה ברורה ויש מחלוקת. אז על בסיס מה מתכננים ומשווקים? בכוונתי לכנס דיון נוסף בפברואר כדי להבין האם ואיך התקדמו בנושא".
ב-10 ביולי: ועידת הנדל"ן של ynet ו"ידיעות אחרונות"
מחירי הדירות מתחילים לרדת, הריבית לא מפסיקה לעלות, וענף הנדל"ן נמצא באחד מהצמתים המשמעותיים ביותר זה שנים ארוכות. באותו הזמן גם מצב הבטיחות בענף הבנייה דורש התייחסות מיידית. תאונות באתרי בנייה הפכו למכת מדינה, ואנחנו בקבוצת "ידיעות אחרונות" החלטנו להעלות את הנושא למודעות ולבחון את הדרכים לטיפול בבעיה בשיתוף כלל גורמי המקצוע. האם מדובר במציאות הניתנת לשינוי, ועד כמה סוגיית הכשרת העובדים בענף הבנייה קשורה לנושא. והכל – איך לא – קשור גם למחירי הדירות.
מה יהיה עם המחירים? האם הביקוש לדירות יירד או שהוא צפוי לשוב ולהתפרץ בקרוב? האם ישראל מוכנה לרעידת אדמה, וכיצד מקדמים עוד התחדשות עירונית? האם הגרלות לדירות מוזלות זה פיתרון נכון? ובמקביל, מה יהיה עם שוק הדירות להשכרה, שנפגע אף הוא מהריבית הגואה, ומה עושים כדי להכשיר כח אדם מקצועי שיאפשר את הגדלת ההיצע הדרושה הוועידה הלאומית לנדל״ן ובטיחות בבנייה של ידיעות אחרונת ו-ynet תעסוק בכל הנושאים הללו. הוועידה תתקיים ב-10 ביולי באולם LAGO בראשון לציון ותעסוק בנושאים הבוערים של ענף הנדל"ן.
בוועידה ישתתפו אנשי מפתח מהממשלה, ממשרדי הממשלה וענף הנדל"ן, לצד אנשי מקצוע וקובעי מדיניות. בין המשתתפים בוועידה: שר העבודה, יואב בן צור; מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט; מנכ"ל משרד האוצר, שלומי הייזלר; מנכ"ל מינהל התכנון במשרד הפנים, רפי אלמליח; מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר; יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין; יו"ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, יצחק מויאל; מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, יגאל סלובניק; מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, דוד יהלומי; סמנכ"לית, מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, שבי שמר; מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, דרור פלדמן; מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, רונית אשד; ראש מטה הבטיחות של הקרן לעידוד הבנייה והתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אייל בן ראובן; סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין; מנכ"ל אורון נדל"ן, מריו קופל; מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר&פדלון, רועי פדלון, ועוד רבים אחרים.
