בשנת 1996 חוקק חוק המתווכים במקרקעין, אשר הסדיר לראשונה את מעמדו החוקי של המתווך, חובותיו וזכויותיו, האסור והמותר לו. בין היתר קבע החוק כי מתווך יפעל בנאמנות, בהגינות, במיומנות ובסבירות, וימסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס שקשור בעסקת התיווך.
השבוע פרסם משרד המשפטים הצעה לנוסח תקנות, ובהן כללי אתיקה מקצועית למתווכים במקרקעין, אשר מרחיבות את הוראות החוק ומפרשות אותן. תקנות האתיקה ייכנסו לתוקף לאחר קבלת הערות הציבור ואישור שר המשפטים. בעזרת עו"ד רונן קצף, שותף בכיר במחלקת הליטיגציה במשרד עוה"ד פירון, ניסחנו מדריך שאלות ותשובות כדי להבין מה עושים אם המתווך מסתיר מידע חיוני מהקונה, האם מותר לו לייצג את הקונה והמוכר, ועוד.
שכרתי שירותי מתווך ונתתי לו בלעדיות, אך לבסוף מכרתי את הדירה בעצמי, ללא סיוע ממנו. הוא דורש ממני דמי תיווך. בטופס שעליו חתמתי כתוב שעליי לשלם לו בכל מקרה. מה עלי לעשות?
עו"ד קצף: "אינך חייב בדמי תיווך. לפי חוק המתווכים, זכאי מתווך לדמי תיווך אך ורק אם היה 'הגורם היעיל' בעסקה. כלל זה בתוקף הן לגבי מתווך בלעדי והן לגבי מתווך רגיל. אמנם החוק קובע כי לגבי מתווך בלעדי קיימת חזקה כי הוא היה הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, אך מותר לנסות ולהוכיח שלא כך הם פני הדברים, ואם יעלה בידך להוכיח כי אכן מכרת את הדירה בעצמך, ללא כל מעורבות של המתווך, אין הוא זכאי לדמי תווך.
"לעיתים קרובות אנו נתקלים במתווכים שמוסיפים להסכם הבלעדיות סעיף הקובע כי הם יהיו זכאים למלוא דמי התיווך בכל מקרה, גם אם אין להם כל תרומה לעסקה. סעיף כזה אינו חוקי ולכן בטל ומבוטל".
עו"ד רונן קצף צילום: סטודיו תומאסלאחר שחתמנו על העסקה, התברר לי כי המתווך הסתיר ממני את העובדה שהוא מייצג בעסקה גם את הצד השני וגובה דמי תיווך משני הצדדים. מה עלי לעשות?
"ברור כי מי ששוכר את שירותיו של מתווך מקרקעין זכאי לדעת האם המתווך עובד גם עבור הצד השני, ומהו ההסדר הכספי שיש לו עם הצד השני. לכן, החובה לגלות כי המתווך מייצג גם את הצד השני היא חלק מחובת הנאמנות וההגינות המוטלת על המתווך, בחוק, גם כיום, ותקנות האתיקה החדשות אף מטילות חובה מפורשת ומורחבת, ולפיהן חייב מתווך ליידע את כל הנוגעים בדבר עבור מי הוא פועל, ולפרט מהו ההסדר הכספי שיש לו עם כל אחד מן הצדדים".
התקשרתי למספר הטלפון שהופיע על מודעה של "מתווך בלעדי", אך הוא סירב למסור לי כל פרטים, או לקשר אותי לבעל הנכס, אם לא אחתום לו על התחייבות לשלם דמי תווך גם מצידי. האם מותר לו לעשות זאת?
"לא. אסור למתווך לנהוג כך. לעיתים קרובות מבקש מתווך שניתנה לו בלעדיות למכירת נכס את מעמדו הבלעדי, כמחייב גם את הקונה לשכור את שירותיו. אין לכך שחר. הבלעדיות חלה רק כלפי המוכר, ואין שום חובה על הקונה לשכור את שירותי המתווך. התקנות החדשות אף קובעות כי זוהי עבירה אתית אם המתווך ימנע ממך ליצור קשר עם המוכר".
לאחר שרכשתי דירה, התברר לי שהיא סובלת מבעיה קשה של נזילות ורטיבות, וכי המתווך, שייצג גם את בעל הנכס, ידע זאת היטב והסתיר ממני. האם ניתן לעשות משהו?
"כן. לפי החוק, המתווך חייב היה למסור כל מידע מהותי שהיה בידיו אודות הדירה. כלל זה חל הן על ליקויים בדירה, הן על בעיות משפטיות (כגון צו הריסה, תביעות משפטיות קיימות וכו') והן על כל פרט שבאופן סביר משפיע על שיקול דעתו של קונה - אם פרטים אלו ידועים למתווך. ברור שהמידע שהוסתר במקרה זה היה מהותי, ולכן המתווך מעל בתפקידו. במקרה כזה עלול המתווך להיות מחויב על ידי בית המשפט בתשלום פיצוי בגין כל נזק שנגרם לרוכש בעניין זה. התקנות החדשות אף קובעות כי הסתרת מידע מהותי כזה היא עבירה אתית".
ביקשתי לשכור דירה, ולאחר שסוכמו התנאים הוציא המתווך מתיקו חוזה שכירות, הכניס בו תיקונים וביקש שנחתום במקום. האם מותר לו? האם אני חייב לחתום?
"אינך חייב לחתום, וסביר להניח שבמקרה זה גם אינך חייב לשלם את דמי התיווך. קורה לעיתים שמתווך מגלה התלהבות לסייע בעריכת הסכם משפטי וחתימה עליו במקום, משום שהעילה לתשלום דמי תיווך 'מבשילה' רק עם עריכת הסכם מחייב בין הצדדים, והמתווך מבקש לוודא כי העסקה תיסגר. יש לזכור כי חל איסור מוחלט על מתווך להציע שירותים משפטיים או שמאיים. לפי התקנות החדשות, זוהי עבירה אתית, וחוק המתווכים אף מוסיף וקובע כי מתווך שהציע שירות משפטי מאבד את זכותו לקבלת דמי תיווך".
חתמתי למתווך על הזמנת שירותי תיווך, והתכוונתי לפנות למתווכים נוספים. כששמע זאת אמר לי שהוא המתווך הבלעדי, וטען שסיכמנו זאת בשיחת טלפון. אני לא זוכר סיכום כזה, והוא טען שהשיחה מוקלטת. מה עלי לעשות?
"לפי החוק, הסכם תיווך חייב להיות בכתב, חתום על ידי הלקוח, ולכלול רשימה של פרטים המפורטים בחוק ובתקנות. התחייבות לתיווך בלעדי חייבת אף היא להיות בכתב, ובמסמך נפרד. בנסיבות רגילות אין תוקף לדברים שנאמרו, גם אם נאמרו, בשיחות בעל פה".
פרסמתי את דירתי באתר למכירת דירות. התקשר מתווך ושאל אם הוא יכול להביא קונים. אישרתי לו, ואכן אחד הקונים שהביא רכש לבסוף את הדירה. המתווך דורש ממני דמי תיווך בשיעור 2% כמקובל. האם עלי לשלם לו?
"לא. הסכם תיווך חייב להיות בכתב ולכלול באופן מפורש את כל הנתונים, ובמיוחד את פרטי הדירה, המחיר המבוקש ודמי התיווך המוסכמים. במקרה של מסמך שאין בו את הפרטים המהותיים, ובוודאי כאשר אין מסמך כלל - המתווך אינו זכאי לדמי תיווך. חשוב לציין בהקשר זה כי ל-2% אין מעמד של 'מספר קסם' - דמי התיווך נקבעים אך ורק על פי הסכמת הצדדים, ואם אין הסכמה בכתב - אין בדרך כלל עילה למתווך לתבוע דמי תיווך".
אני מתווך מקרקעין, וייצגתי לקוח שביקש לשכור דירה. הראיתי לו מספר דירות, אך הוא איבד עניין וניתק עמי קשר. לאחר שבועיים גיליתי שאחיו שכר את אחת הדירות שהראיתי לו. האם אני זכאי לדמי תווך? אם כן - ממי?
"במקרה זה יש חשד כבד כי הלקוח העביר את פרטי הדירה שהצגת בפניו לאחיו, אשר כתוצאה מכך שכר את הדירה. במקרה כזה אתה תיחשב כנראה כגורם היעיל שהביא לעריכת העסקה. אם אמנם ניתן להוכיח זאת, ולא תמיד הדבר פשוט, יש להניח שאתה תהיה זכאי לדמי התיווך מהלקוח אשר שכר את שירותיך".
שכרתי מתווך בלעדי לשם השכרת דירתי, והגיע אלי קונה דרך מודעה שפרסם המתווך 3 ימים לפני סוף תקופת הבלעדיות. האם אהיה חייב לשלם את דמי התיווך אם הסכם השכירות ייחתם לאחר גמר תקופת הבלעדיות?
"נראה כי התשובה חיובית. חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך בלעדי זכאי לדמי תיווך בגין עסקה בה היה הגורם היעיל ואשר נכרתה בתוך תקופת הבלעדיות. פירוש טכני של נוסח החוק עלול להוביל למסקנה כי במקרה שלך, אין המתווך זכאי לדמי תיווך, כיוון שהעסקה נכרתה לאחר מכן. ואולם, סביר להניח שאם תוגש תביעה במקרה זה, בית משפט יפעיל שיקולים של תום לב, הגינות ושכל ישר, ויחייב אותך לשלם את דמי התיווך".
