בסוף שנת 2024 צפוי להסתיים המנגנון של "הקלות בנייה", ויכנסו לתוקף תקנות חדשות שיגבילו את סמכותן של ועדות התכנון המקומיות לתת הקלות. מדובר במהלך משמעותי מאוד בענף הנדל"ן אבל לא כולם מבינים מה עשויה להיות המשמעות שלו לטווח הארוך, לטוב או לרע.
כדי לנסות ולהפוך את הדברים למעט יותר ברורים בדקנו מה משמעות הקלות הבנייה, מדוע החליטו לבטלן, וכיצד זה צפוי להשפיע על השוק. מי שסייע לנו בנושא הם עוה"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות'.
מה זו הקלה? הקלה היא חריגה מתוכנית בנייה קיימת. במסגרת המנגנון הישן יזמים וקבלנים היו יכולים להגיש בקשה להקלה כדי לשנות או להוסיף לתוכנית בנייה מסיבות שונות. בשורה התחתונה מדובר בתוספת לבניין או לבית שלא הייתה בתוכנית הבנייה המקורית ומקבלת אישור חריג לאחר הליך אישור מסודר.
למה בכלל היה צריך הקלות? הוראות חוק התכנון והבניה מגבילות את הבנייה בהתאם לתכניות בניין עיר (תב"ע), אשר קובעות את זכויות הבניה, שטחי הבניה, גובה הבניין, מרחקים ועוד. עם זאת, המחוקק הבין כי לעיתים תכניות אלו אינן תואמות את המציאות בשטח, ולכן נדרשה גמישות תכנונית שתאפשר בתנאים מסוימים הכנסת שינויים בתכנון ובבניה. על מנת לייצר גמישות תכנונית, חוקק סעיף 151 לחוק התכנון והבניה, המאפשר מתן הקלות בתנאים מסוימים, כל עוד הן לא סטו בצורה ניכרת מהתכנית המקורית. כשאלו נועדו לאפשר גמישות בתכנון מבלי להוביל לסטיות משמעותיות כמו תוספות שטחי בניה או תוספת קומות, וכן תוקנו בשנת 2002 תקנות (סטיה ניכרת מתכנית), בהן הוגדרו נושאים מסוימים בהם לא ניתן לקבל הקלות וכאלו שכן.
מה היה הליך אישור ההקלות? לגבי נושא שנקבע כי הוא נכלל ברשימת הסעיפים בהם ניתן לקבל הקלה היו המבקשים צריכים להגיש בקשה להקלות, כשבנוסף נקבע בחוק כי מתן ההקלות יתאפשר רק לאחר פרסום ההקלות לציבור והגשת התנגדויות. בנוסף, בדרך כלל נדרש לשלם היטל השבחה על עליית הערך של המקרקעין בעקבות קבלת ההקלה.
מה היה היתרון והחיסרון באישור הקלות? היתרון המשמעותי היא העובדה שניתנה גמישות תכנונית. זה יתרון חשוב במיוחד לאור המציאות התכנונית בה לא פעם תב"ע מאושרת היא תב"ע ישנה שלא תמיד מתאימה למציאות בשטח כשהפרויקט יוצא למימוש. באותו הזמן, החיסרון המשמעותי היה שתהליך ההקלות הפך לגורם מעכב בקבלת היתרי בנייה, שכן במקרים של התנגדויות להקלות, הוגשו עררים ולעיתים קרובות זה גם הגיע לבתי המשפט ועיכב את קבלת היתרי הבנייה והבנייה בפועל.
מה קובע השינוי החדש? כחלק מהניסיון לקצר את הליך קבלת היתר הבנייה, במסגרת תיקון שנעשה בשנת 2023, שונה מנגנון ההקלות בצורה דרמטית ופורסמו תקנות חדשות שצמצמו באופן משמעותי את סמכותן של הוועדות המקומיות לתת הקלות. נקבע כי ניתן יהיה להגיש בקשה להקלות רק בנושאים מצומצמים כמו שינוי קל בקו בניין או שינוי בגובה, כשלגבי מרבית הנושאים שהיו כלולים בתקנות הקודמות, לא יינתנו בהם הקלות. דוגמה בולטת לשינוי בתקנות היא ביטולה של "הקלת שבס", שאיפשרה להוסיף עד 20% דירות נוספות בבניין, כל עוד השטח המותר לבניה לא השתנה. כיום, על פי התקנות החדשות, כבר לא ניתן לקבל הקלה כזו. בעת תיקון התקנות החדשות, הוחלט על תקופת מעבר של שנתיים, עד ינואר 2025, בהן תוכלנה להינתן הקלות לפי התקנות הישנות, וזאת רק אם הבקשה להיתר הוגשה לפני 2023. לאחר מכן, רק התקנות החדשות יחולו.
האם ההחלטה נוגעת לכל הבניינים וכל התוכניות? בעקבות פניות של מהנדסי הרשויות, שר הפנים, משה ארבל, חתם ב-17.12.24 על הארכה של התקנות הישנות בשנה נוספת, עד ינואר 2026. אולם הגביל את הארכת התקנות באופן מצומצם, כך שאלו יחולו רק על בניינים ותיקים שנבנו לפני יותר מ-8 שנים, בהם יהיה ניתן לקבל הקלות לתוספות בנייה, כמו שינויי קווי בניין , ביצוע להרחבות, תוספת קומות, תוספת מרפסות, תוספת דירות ועוד. עם זאת, ביחס לבניינים בני פחות מ-8 שנים, או בניינים בבניה, או שטרם נבנו, יחולו התקנות החדשות במלואן. חשוב להבין כי התיקון שנעשה ברגע האחרון מתייחס למבנים בני 8 שנים ומעלה ויאפשר בשנה הקרובה בקשת הקלות לשורה של שינויים. מומלץ למי שגר בבניין שכזה לנצל את הארכת התקנות הישנות ולהגיש היתרים במהלך השנה הקרובה. מדובר בהיתרים כמו סגירת מרפסת למשל וכד'.
החלטה חשובה אך לא נטולת חסרונות
עוה"ד שוב ואלתר מברכים על החלטת שר הפנים להארכת תוקפן של התקנות , אך סבורים כי יש להרחיב את ההארכת תחולת התקנות, כך שתכלול גם פרויקטים שלא הוגשו בהם בקשות להיתר עד היום. הם טוענים כי בסופו של דבר התקנות החדשות שבמהותן מסייגות את הגמישות התכנונית הנדרשת, פוגעות בציבור, כשבשקלול האינטרסים שבין התמשכות לעיתים של הליכי רישוי כפועל יוצא של הליך ההקלות, לבין גמישות תכנונית נדרשת, נדרש להעדיף את הגמישות התכנונית שתאפשר קבלת תוצר תכנוני איכותי יותר.
עו"ד שמואל שובצילום סטודיו תומסעוה"ד נותנים כדוגמא את ביטולה של "הקלת שבס", במסגרת התקנות החדשות, שמשמעותה המעשית היא גריעה פוטנציאלית של 20% מיחידות דיור שניתן לבנות בבניין, זאת דווקא בזמן בו נדרש העצמת בניה והגדלת היקף יחידות הדיור, ולכן הם סבורים כי יש להאריך את תוקפן של התקנות הישנות לפחות בשנה נוספת, זאת גם ביחס לפרויקטים שטרם נבנו.
נציין כי היתרון הגדול בביטול מוסד ההקלות אמור לבוא לידי ביטוי בעיקר באפשרות לקיצור את משך זמן אישור התוכניות ומניעת עיכובים. מדובר בעיכובים שנגרמו בין היתר בעקבות התנגדויות שהגיעו לבתי משפט וגרמו להתמשכות תהליכים משמעותית במימוש הבנייה וכך גם בהגדלת ההיצע.
החיסרון המשמעותי עשוי להיות הקושי להתאים תוכניות שאושרו לפני שנים למציאות התכנונית ולאפשר ליזמים או קבלנים להגדיל את היצע הדירות או לשנות תכנון בהליך מקוצר מה שיכול לתרום בסופו של דבר להגדלת ההיצע או הפיכת פרויקט לכלכלי.
