בתחילת פברואר רעדה הקרקע על גבול טורקיה וסוריה. רעש האדמה החריג, בעוצמה של כ־7.8, גרר אחריו רעידה משמעותית נוספת בעוצמה דומה ועוד שורה ארוכה של רעידות לאורך השבר הסורי־אפריקאי ובמקומות נוספים בדרגות נמוכות יותר. גם בישראל הורגשו הרעידות היטב, מה שהוביל לדיון ציבורי ער בנושא. על־פי הנתונים האחרונים, הרעידה בטורקיה הובילה לקריסה של מבנים רבים ולמותם של עשרות אלפים. הנזק שנגרם, נאמד במיליארדי דולרים רבים. כאמור – את הרעידות החזקות אפשר היה להרגיש גם כאן בישראל, אבל ללא נזקים משמעותיים או פגיעה ברכוש או חלילה בנפש, אלא שהנושא שעורר דאגה עמוקה בשבועות הראשונים הלך ודעך די במהירות. האם ישראל ערוכה לאסון כזה? האם יש תוכנית סדורה ותקציב ליום שאחרי? ומה עושים עוד לפני כן כצעדי מניעה. אנחנו ב"ידיעות הנדל"ן" סבורים שיש להחזיר את הנושא לסדר היום הציבורי, ולבחון מה ניתן לעשות כבר היום כדי למנוע את האסון הפוטנציאלי ביום שאחרי.
נתחיל בכמה תשובות לשאלות שנשאלו השכם והערב לאחר רעידת האדמה, תשובות שלא מעוררות הרבה אופטימיות, אבל מעידות יותר מכול שיש מה לעשות. הדברים נאמרו בישיבה של ועדת הכספים של הכנסת, שעסקה במוכנות המדינה לרעידת אדמה חזקה. שאלה ראשונה שנשאלה בדיון הייתה האם יש תקציב ייעודי למקרה של אסון או לצורכי שיקום. על כך השיבו נציגי משרד האוצר השיבו: "אין כסף שחונה במיוחד עבור אירוע של רעידת אדמה". כלומר – התשובה היא לא. "יש תקציבים שיום אחרי רעידת אדמה יופנו לנושא במידת הצורך", הוסיפו באוצר והעניקו דוגמה מתקופת הקורונה, כיצד ידעה המדינה למצוא מימון מיוחד בשעת חירום. נתון נוסף שהוצג בוועדה וקשור בעקיפין לשאלת מימון הטיפול בנזקים האפשריים לאחר רעידת אדמה, מתייחס לביטוחי דירה פרטיים. ברשות שוק ההון הציגו, כי ל־65% מבעלי הנכסים בישראל יש ביטוח דירה הנוגע גם לרעידות אדמה, וציינו עוד כי ברשות בוחנים עדכונים שונים בתחום זה. לצד הביטוח של משקי הבית הפרטיים, בדיון התברר, כי רשויות רבות אינן מבוטחות נוכח קשיי שוק. המשמעות היא שמבני ציבור רבים אינם מבוטחים למקרה כזה. שאלה נוספת שעלתה באותו דיון הייתה – בכמה כסף מעריכים את הנזק בעקבות רעידת אדמה משמעותית בישראל? מנהל ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה ממשרד הביטחון העריך בוועדה, כי עלות הנזק עשויה לעמוד על כ־150 מיליארד שקל. עוד הוסיף כי בטורקיה מדברים כעת על הערכה של 85 מיליארד דולר. זה היה בפברואר, מאז המספרים עוד עלו. בסיום הדיון בנושא סיכם יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני, את העניין ואמר: "לצערי הרב, המדינה לא ערוכה לרעידת אדמה, אני מקווה שלומדים מזה לקח אצלנו. הממשלה הקימה ועדת שרים, אבל זה לא מספיק".
בזמן שנראה, שמלבד דיונים בוועדות הכנסת אין הרבה התייחסות בממשלה לרעידות האדמה, דווקא בשלטון המקומי כן התייחסו למצב. "השלטון המקומי מתריע כבר שנים על ההיערכות והתקציבים הנדרשים בטרם יתרחש עלינו אסון כתוצאה מרעש אדמה חזק. כלל פעולות המשרדים הממשלתיים עד כה התמקדו בשיקום שאחרי רעידת אדמה, אך לא בפעולות שצריך לנקוט לפני כדי למזער את הנזק", כך אמר חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי והוסיף, "הנתונים מלמדים שכיום יש כ-100 אלף מבנים אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה. חלקם ממוקמים ביישובים על קו השבר הסורי־אפריקאי, שבהם אין ליזמים כדאיות כלכלית לביצוע חיזוקים, או לחילופין, לבצע תוכניות פינוי־בינוי. ליישובים אלו אין יכולת לממן באופן עצמאי את חיזוק המבנים. הפריפריה לא תוכל להתקדם ללא תקציבים מהממשלה. אם הממשלה רוצה להביא לפתרון אמיתי, עליה להזרים מיליארדי שקלים לטובת הנושא, לא פחות מזה".
המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות מסכים עם התחזית הבעייתית: "יש עשרות אלפי מבנים שלא ערוכים לעמוד ברעידת אדמה. הנושא נדחק לשוליים, אף שהוא בנפשנו. רעידת אדמה שתהיה קרובה אלינו, בשבר הסורי־אפריקאי לדוגמה, צפויה להביא להרס אדיר של מבנים ותשתיות. רמת העמידות של מבנים שנבנו לפני בניית הממ"דים ב־1990 היא אפסית, ורמת התחזוקה של המבנים בישראל היא נמוכה מאוד, במיוחד לאורך החופים, שם יש ריקבון של מבנים בעקבות קורוזיה. לפני מספר שנים ביקרתי עם משלחת של משרד השיכון ביפן כנציג של האיגוד. המודעות והמוכנות שלהם לרעידות אדמה גבוהות מאוד כתוצאה מהצורך בהישרדות. אצלנו ניתן להקביל זאת להיערכות ביטחונית, שהיא בראש סדר העדיפויות שלנו. על המדינה לפעול מיד ובחשיבה ארוכת טווח של בניית מבנים ותשתיות.
מעבר להתמוטטות מבנים שתביא לנפגעים רבים, ישנה סכנה של פגיעה חמורה בתשתיות, כמו מים, חשמל, גז, ביוב, כבישים, תקשורת ועוד שישתקו את החיים".
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען, מוסיף: "מדובר בחיי אדם, וברוב השכונות הוותיקות ומרכזי הערים המצב הוא של סכנת חיים. לא מעט רשויות מקומיות, שאמורות לדאוג לביטחון של תושביהן, הן שתוקעות את קידום הליכי התכנון לפרויקטים של פינוי־בינוי עבור אוכלוסייה שזועקת כבר שנים לשינוי המצב. מאידך יש לציין לשבח מספר רשויות שפועלות לקידום תהליכי התחדשות עירונית אינטנסיביים. לפתחה של הממשלה החדשה מונחת ההזדמנות לבצע רפורמה מהותית ואמיצה בתחום ההתחדשות העירונית. למשל באמצעות שינוי במעמדם של גורמי התכנון המקומי במטרה לקדם במהירות הליכים ולפעול ממניעים מקצועיים בלבד כדי למנוע, חלילה, אבדות כבדות בנפש".
גם איתן לוי, שותף מנהל בקבוצת איילה אגם, מתייחס לנושא הרשויות המקומיות והסכמהפנת ראשי הערים: "התחדשות עירונית היא תהליך מורכב ועדין, וחשוב מאוד שתהיה ראייה רוחבית ומתכללת, שתלווה את התהליך במלואו. יש חשיבות ברמה הארצית לניהול התהליך בוועדות השונות, אבל אין תחליף לראש עיר ולסמכויות שיש לו בשלבים הביצוע השונים של ההתחדשות העירונית. המכשול הגדול ביותר שניצב בפני ההתחדשות העירונית הוא חוסר ודאות: אנחנו יושבים מול ראש עיר, מסכמים דברים, יוצאים לדרך, ואז מגיע חוסר יציבות פוליטי, או סתם שינוי בסדר עדיפויות, ודברים מתחילים להסתבך. יש קושי בקבלת תשובות מקצועיות וקושי מול הדיירים שאיתם חתמנו הסכמים. בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, שבהם לראש העיר אין סמכויות לקדם את הפרויקט, ואלו נתונות לוועדה המחוזית, ההליכים מתארכים וחוסר הוודאות מתעצם. ראש העיר הוא הגורם הקרוב ביותר לשטח, יש לו מכלול שיקולים רחב, והוא יודע לאזן בין גורמים עם השפעות שונות על העיר ועל מרקם החיים בה. הוא זה שיודע איך ומתי להוציא פרויקטים לדרך, ואיך נכון ללוות אותם כדי שיסתיימו בהצלחה ובזמן סביר. אין ספק שהוא צריך להיות מסונכרן עם הוועדות ועם מקבלי ההחלטות בכל הדרגים, אבל מתן סמכויות לראש עיר קריטיות על מנת לקצר את הליך התכנון והביצוע של הפרויקט, דבר שישתקף כמובן גם במחירי הדיור".
"יש להפנות תקציב למניעת אסון"
"יש להפנות תקציב למניעת אסון שתביא איתה רעידת אדמה - זה צו השעה", כך אומר עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום ויו"ר תחום התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים. "יש לזכור שתמ"א 38 אפשרה הוספת זכויות לפתרון בעיית העמידות של בניינים מפני רעידות אדמה, אך יש האומרים כי התוצאה הביאה לפרויקטים נדל"ניים בעיקר באזורי הביקוש, ואיתה נוצר, לטענת הרשויות המקומיות, מחסור בצורכי ציבור. לכן על הממשלה, ובמקרה זה על המועצה הארצית, לתקן את החלטתה ולהאריך את התמ"א לחמש שנים נוספות, עד שחלופת שקד תתגבש ותוכיח עצמה כישימה. חשוב לתקצב את הרשויות המקומיות, בעיקר אלה הממוקמות על תוואי השבר הסורי־אפריקאי ולסייע בחיזוק תשתיות וחיזוק החוסן העירוני להתחדשות עירונית, שכולל גם חיזוק אגף ההנדסה בעיר, על מנת שיוכל לתת מענה הולם לקידום תכנון עירוני, תכנון תשתיות ורישוי. זאת ועוד, מכיוון שמימוש מיזמי פינוי־בינוי אורך שנים רבות, יש למפות את הבניינים בעלי הפוטנציאל לנזק הגדול ביותר, להקצות להם תקציבים ולתגמל יזמים לפעול לחיזוק דחוף של מבנים באזורים אלה". במקביל, גוגנהיים גם מתייחס לחקיקה ולפעילות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ואומר: "המדינה מקדמת שינויי חקיקה נרחבים בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תהליכים לקידום התחדשות עירונית, שמסייעת בקיצור הליכים בירוקרטיים, אך חשוב לספק לה תקציבים גדולים אף יותר ולהרחיב את סמכותה כדי שתוכל להמשיך לקדם הסרת חסמים שעדיין קיימים ולתמרץ יזמים לפעול בפריפריה".
רוני בריק, יזם ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הממשלה חייבת להפנים שרק באמצעות שיפור וחיזוק המבנים הקיימים, ניתן יהיה להציל את חייהם של מיליוני אזרחים. הממשלה חייבת לשנות כיוון ולממן את חיזוק המבנים בעצמה, לו רק בשביל לפקח על ההליך בצורה מקצועית ולמנוע 'מריחות' מצד אי אלו גורמים המשפיעים על הפרויקט. לצד זה ישנן מינהלות התחדשות העירונית - לא רק שהן מסייעות, ניתן אפילו לתאר אותן כגוף שממש פועל כדי למנוע את האסון הבא, כי לצערי, מכל אספקט שהוא - מדינת ישראל פשוט לא מוכנה בכלל לרעידת האדמה הבאה, שתגיע ככל הנראה בקרוב".
לדברי דוד קבסו, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ינוב: "לאחר שחווינו מספר רעידות אדמה על בשרנו, כבר ברור שרעידת אדמה חזקה במיוחד בישראל היא רק עניין של זמן. לצערי, היום ההליכים לקידום התחדשות עירונית הם איטיים ומסורבלים, ובניינים רבים לא מקבלים את המענה הראוי בזמן. חוסר היציבות השלטונית מביא לכך שאין משנה סדורה בכל הנוגע בהתחדשות עירונית, דבר שגם מבלבל ומרתיע את היזמים. אנחנו, למשל, נמצאים בתהליך של קידום תמ"א 38/2 במספר מוקדים באזור השרון, אך מפעם לפעם נתקלים בדרישות מצד רשות מקומית זו או אחרת לשינוי מסלול הפרויקט, למשל מתמ"א לפינוי־בינוי. אני מבין את ההיגיון של התחדשות עירונית במתחמים גדולים יותר, אבל המעבר הזה מעכב מאוד את התהליכים ובסוף ישנם דיירים שסובלים מבניינים מתפוררים, עם בעיות אקוסטיות ונזילות קשות, שרק רוצים לגור בבית ראוי".
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי: "אני סבור שאנחנו לא ערוכים בכלל בשוק הנדל"ן לתרחיש של רעש אדמה שעלול להחריב ערים שלמות ולהותיר אלפים ללא קורת גג, שלא לדבר על האבדות בנפש. המדינה חייבת להפנים שאנחנו כבר היום במצב חירום, אך לצערי, אצלנו לא חושבים רחוק, רק מגיבים בדיעבד במקרה הטוב. אסור שהמדינה תחכה שיקרה כאן אסון נורא, ורק אז יגידו שהכתובת הייתה על הקיר. לצורך היערכות לתרחיש שכזה, אני סבור שיש להציב את ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית ולהקצות לה את כל המשאבים שיידרשו. צריך, לדעתי, לעשות בליץ של פרויקטי פינוי־בינוי, בסדר גודל כמו שעשה אריק שרון כשהגיעו מיליון עולים מרוסיה, אין שום סיבה לחכות. צריך להקצות קבוצות של מהנדסים, שכל תפקידם יהיה לזהות בניינים מסוכנים ולקדם הריסתם ובנייתם מחדש. צריך גם לגבות זאת בחקיקה ולקדם את הפרויקטים האלה במסלול מזורז כמו בותמ"ל. מבחינת המימון לפרויקטים – בכל בניין חדש שיוקם, לאפשר ליזמים להוסיף עוד 50-40 דירות למכירה בשוק החופשי, וכך המימון יהיה עליהם. כדי שהרשויות המקומיות יירתמו, יש להקצות תקציבים למימון השירותים הנלווים, לתשתיות, למוסדות ציבור וכדומה".
שומרי בן דוד, שותף מנהל בחברת בן־דוד גלובלינקס, אינו אופטימי בכל הנוגע לפריצת דרך בקידום התחום: "האמת צריכה להיאמר – אין פתרונות קסם. לא יהיה ניתן לאשר פרויקט כולל היתר בפחות משלוש שנים בהתחשב במורכבות הפרויקטים בפינוי־בינוי, וספק אם אפשר לחזק בזמן את כל הבניינים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. גם אם כל רשות מקומית תהפוך באורח פלא לסוג של ותמ"ל ותאשר תוכנית בתוך 10 חודשים, במקרה הטוב נראה בניין שייהרס בתוך כשנתיים וחצי, וזאת כי יש עוד לעבור תוכנית עיצוב והיתר בנייה, שהם לבדם אירוע של שנה וחצי לפחות. רעיון יצירתי יחידי שאפשר לעשות כאן ועכשיו כדי למזער את האסון הבא, הוא לקדם הוראת שעה, שבה תייצר הממשלה קופת הלוואות מהמדינה לכל בניין אשר טעון חיזוק בקומת העמודים בלבד, כאשר הלוואה זו תוחזר למדינה עם כניסת הפרויקט לתוקף, והיזם יחזיר את ההלוואה. זה פתרון מיידי שעשוי לעבוד וגם לא דורש מהמדינה העברת כספים בפועל, אלא כהעמדת הלוואה".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מזהיר גם הוא שכדאי להתחיל היום להתכונן לרעידת אדמה משמעותית: "לצערי, מה שקרה בטורקיה יכול לקרות גם פה, את זה אומרים המומחים, והם גם מזהירים מפני התוצאה ההרסנית שרעידת אדמה יכולה לגרום במדינה קטנה כמו שלנו ולצערי, זה עדיין לא מחלחל. ביום שזה יקרה, יחפשו את האשם וימצאו פקיד זוטר שעליו ניתן יהיה להפיל את האחריות והאשמה. צריכה להידלק פה נורה אדומה ולהזכיר למה נועדה התחדשות עירונית בישראל, ולהזכיר שמדובר במשימה לאומית עיקרית. אם הכתובת על הקיר, למה אנחנו לא מתנהגים בהתאם". קסטל מפרט מה לדעתו יש לעשות ולקדם כבר היום: "על הרשויות המקומיות לשחרר חסמים, לאפשר תהליכים מהירים לקבלת היתרים ולקדם פרויקטים במהירות, תוך הקצאת המשאבים הדרושים לשם כך. במציאות כזו - המצב היה נראה אחרת, ואנחנו היזמים לא היינו מחכים להיתר בנייה עשר שנים. חלק ממינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות הפכו להיות צוואר בקבוק בכל הקשור לקידום פרויקטים, וזאת במקום להיות המתווך בין היזם לדיירים ולדאוג להתנהלות נכונה. קידום מהיר של ההתחדשות העירונית בהיקף רחב של מתחמים זה הפתרון".
"לתעדף התחדשות העירונית באזורי סיכון"
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין: "המדינה חייבת לפעול להגבלת מסמכי המדיניות של רשויות ולהכפיף את הבינוי, מספר הקומות, הצפיפות, מכפיל השטח ומכפיל הדירות – אך ורק לתקן 21 ולא לגחמה של מתכננים ופעילים סביבתיים, אשר לא מחוברים כלל להיתכנות הכלכלית של הקמת פרויקט והקשיים המרובים של הוצאתו לפועל במסגרת התחדשות עירונית. כמו כן, כדי לתת מענה למיזמי פינוי־בינוי שבהם אין כדאיות כלכלית מספקת, המדינה חייבת לתת מענקים כספיים כחלופה לפתרון של הקצאת קרקע משלימה, שכן בהרבה מקרים זו רק סיסמה שרשויות התכנון משתמשות בה כדי למשוך יזמים, אבל לא באמת ניתן להוציאה אל הפועל".
דניאל להב, סמנכ״ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת יובלים, מזכיר שהיתכנות כלכלית היא חלק בלתי נפרד מהמשוואה: "הפתרון הישים וארוך הטווח הוא התחדשות עירונית בכל הארץ. אבל כדי שתוכניות פינוי־בינוי ותמ"א 38 ייצאו לפועל, חייבת להיות להן היתכנות כלכלית. המודל הכלכלי הנוכחי לא מאפשר התחדשות עירונית משמעותית בפריפריה ולכן על המדינה לתעדף אותה באזורי הסיכון של רעידות האדמה כפרויקט לאומי ראשון במעלה. רק כשהמדינה תבין את דחיפות האירוע, היא תוכל להקצות משאבים מתאימים ולהסיט תקציבים לטובת התחדשות עירונית, גם על חשבון תוכניות אחרות".
רפי צרפתי, מנכ"ל משותף בצרפתי צבי ובניו המקדמת כ־40 פרויקטים של התחדשות עירונית, אומר כי "רעידת אדמה היא סכנה לישראל לא פחות מהאיום האיראני. זה רק עניין של זמן עד שגם פה תהיה רעידת אדמה בסדר גודל הזה, וכל הבניינים שנבנו לפני שנות ה־80 ואין להם תקן לרעידות אדמה נמצאים בסכנה גדולה. יש שלושה גורמים משמעותיים שמהווים חסם להתחדשות מהירה יותר – הרשויות שמעכבות, משרד השיכון שעוסק בביטול התמ"א בלי שיש תוכנית חלופית, ודיירים שמעכבים כי מנסים למקסם את התמורות שיקבלו. כל אלה מובילים לכאוס גדול, גרירת רגליים וזמן רב עד שפרויקט יוצא לפועל. החברה מקדמת כיום עשרות פרויקטים בהתחדשות, בחלק מהמקרים המבנים כבר קיבלו צו מבנה מסוכן, בניינים ישנים מתפוררים ומסוכנים שבמקרה של רעידת אדמה יהפכו למלכודת מוות. לצערי נראה שעד שלא יקרה אסון שיעלה בחיי אדם אנחנו נמשיך להתמודד עם חסמים כבדים בעוד מה שנדרש זה דחיפה חזקה של כולם – הממשלה, הרשויות והדיירים עצמם. אנחנו כיזמים באים לחדש, נכון שאנחנו נהנים ומרוויחים מזה, אבל כולם נהנים ומרוויחים מזה".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית: "האסון הנורא בטורקיה מהווה תזכורת כואבת לצורך המיידי להיערך לתרחישים של רעידות אדמה, ולקדם התחדשות עירונית בכלל ובפריפריה בפרט, שם הבנייה ישנה יותר. בהתייחס לאזהרות המומחים, מדינת ישראל מועדת לרעידת אדמה גדולה במחזוריות של אחת למאה שנה. היות שהרעידה הגדולה האחרונה התרחשה ב־1927, השאלה מתי תתרחש רעידה גדולה וחזקה בארץ כבר עומדת לפתחנו. לכן בעת הזו מצופה מכל הגורמים בתחום להירתם ולשלב כוחות כדי לקדם ביתר שאת יציאתם של פרויקטים לדרך; החל מהמדינה, שתפקידה לתת מענה לחסמים המפריעים להוצאת היתרי בנייה למימוש תוכניות התחדשות - ביניהם חסמי תשתיות ותכנון, היבטים כלכליים וכאלה שתלויים ברשויות המקומיות - בין היתר באמצעות חקיקה, בתמרוץ הרשויות לקידום פרויקטים, בקביעת אמות מידה ברורים לתמורות לכל הנוגעים בדבר ועד למתן פתרונות יצירתיים שיסייעו להתמודד עם ההתנגדויות שעולות, ועד לרשות המקומית - באמצעות מינהלת התחדשות עירונית, החשובה ביותר לקידום התחום".
"זה הולך להיות סרט אימה"
"רעידת אדמה קשה היא לא עניין של אם, אלא מתי . זה הולך להיות סרט אימה. היא תביא למותם של אלפים רבים ותקריס את הכלכלה", כך מזהיר ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל. "לפי הערכות, יש בישראל כ־80 אלף מבנים בני שלוש קומות ומעלה הטעונים חיזוק, ובהם כ־810 אלף דירות. עוד לפי ההערכות של ועדת ההיגוי הבין־משרדית להיערכות לרעידת אדמה, בעשר ערים הנמצאות באזורים המועדים להיפגע מרעידת אדמה, מדובר בכמעט 2,000 מבנים, ובהם למעלה מ־36 אלף דירות, הדורשים חיזוק מפני רעידת אדמה וכן מיגון מפני טילים. הבעיה היא שישראל לא משקיעה משאבים למנוע את התרחיש. בנוסף הרשויות המקומיות מעמיסות חסמים רבים שמקשים על קידום תוכניות וקבלת היתרי בנייה בגלל מחסור במשאבים כספיים והעומס על תשתיות. ישראל משקיעה מיליארדים בהיערכות למלחמות, אבל לא מכניסה את היד לכיס בכל הנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "לפרוטוקול, גם אלפי טילי זילזאל איראניים לא יגרמו למקצת הנזק שתגרום רעידת אדמה בת חצי דקה. אם התרחיש של הרעידה בטורקיה וסוריה יחזור גם אצלנו, אנו צפויים למאות אלפי נפגעים, זאת בשל העובדה שישראל קטנה פי כמה לעומת השטח שנפגע בטורקיה. ברעידת אדמה דומה תיפגע מדינת ישראל כולה מהדרום עד הצפון בצורה הרסנית. לכן על מקבלי ההחלטות בממשלה, בשיתוף 80 העיריות, לאמץ כמה שיותר מהר בהוראת שעה תקנות חירום, שיחייבו מיידית ובקיצור הליכים לטווח אפס הריסה ובנייה של כ־800 אלף דירות בכל רחבי הארץ, אשר על־פי כל המחקרים, אמורות לקרוס ברעידת אדמה. אם יתחילו כבר ב־2023 לבצע את המהלך, קיים סיכוי סביר שחלק גדול מהנזק הצפוי יימנע".
אסף ניר, מנכ"ל דמרי בעיר מקבוצת י.ח דמרי: "הבניינים סביבנו הולכים ומזדקנים, תקני הבנייה מחמירים והצורך בדירות מגורים באזורי הביקוש שובר שיאים – בשלב זה לא נראה כי המדינה עובדת על פתרון אמיתי וארוך טווח לתחום הדיור בישראל. כל עוד היזמים הם הכלי המרכזי המשמש את המדינה לחידוש הערים והתחדשות הבניינים, היא חייבת לספק עבורם סביבה ברורה, יציבה ובטוחה יותר. צריך לזכור כי היזמים נמצאים במצב של חוסר ודאות. נדרש מהם להתאים עצמם לשינויים קיצוניים, ללא שום אזהרה או הכנה. סביבת עבודה כזו, לצד הליכים בירוקרטיים מסורבלים, גורמת להאטה של הליכי הוצאת היתרים, ומכאן פחות התחלות בנייה, חוסר היצע ועליות מחירים".
עו"ד רועי גלעד דורון ,ראש חטיבת התחדשות עירונית בדן נדל"ן, מוסיף כי מלבד תקציב, על המדינה גם להסיר חסמים בתחום: "הממשלה חייבת לשנות כיוון. בהיבט הבירוקרטי יש להסיר כמה שיותר חסמים. אם יש עומס על הגופים התכנוניים, ניתן לייעל את התהליך על ידי אישור התוכנית המפורטת למיקור חוץ, כדוגמת אדריכל פרטי, כך שניתן יהיה להוציא היתר מכורח התב"ע במהירות. בהיבט הפיננסי, שהוא המשמעותי יותר, לוותר על פתרון הקרקע המשלימה כאופציה הכמעט יחידה הקיימת כדי להגיע להיתכנות של פרויקט. על מקבלי ההחלטות לאמץ פתרון של מענקים להשלמת רווחיות ליזם או מיסוי מופחת לחברות וליזמים במתחמים מועדפים וזאת על־פי המשוואה, שמיסוי מופחת שווה כסף, דבר שיביא את הפרויקט להיתכנות. שיטת המענקים שנהוגה כיום במתחמים מועדפים אינה נושאת פרי, כי תנאי הסף לא ריאליים, ולכן צריך לחשוב על פתרון שיתאים לכל הצדדים – רשות, יזמים והכי חשוב הדיירים הוותיקים, שכל יום שעובר מבלי שהם מקבלים פתרון, ממשיך לסכן את חייהם".
"לתעדף תמריצים כלכליים"
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "חלק מסל הפתרונות של התחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה ובערים חלשות, הוא ייצור כדאיות כלכלית עבור היזם. לדוגמה על קו השבר הסורי־אפריקאי ליזמים אין יותר מדי תמריצים להיכנס כדי לפתור את בעיית עמידות המבנים, שללא ספק יקרסו ברעידת אדמה. תמריצים כלכליים יכולים להגיע במגוון דרכים, צריך רק לתעדף אותם. אופציה אחת היא מתן קרקע משלימה שמאפשרת ליזם לבנות פרויקט נוסף בעיר, מעבר לפרויקט ההתחדשות העירונית. לאחרונה ממש התאפשר לנו להשתלב במודל חדש, שבמסגרתו חלף קרקע משלימה שלא הייתה אפשרית, קיבלנו בפרויקט בלוד מענק כספי מהממשלה, אשר השלים את הכדאיות הכלכלית ובכך נתן מענה להתחדשות עירונית. לולא כן, היא לא הייתה יכולה לצאת לפועל. המענק הכספי תמרץ אותנו לגשת לפרויקט ולקדם אותו". סמדר מתייחס לפרויקט פינוי־בינוי במתחם שלמה המלך בלוד. במתחם קיימות היום כ־124 דירות ישנות שייהרסו ובמקומן יבנו כ־354 דירות חדשות למגורים וכ־1,200 מ"ר שטחי מסחר. במסגרת הפרויקט, קיבלה החברה אישור מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למענק סבסוד בסך כ־41 מיליון שקל, בהתאם לתנאי המכרז, כדי לאפשר את הרווחיות.
גם איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מתייחס לסוגיית החסמים ומוסיף: "רעידת האדמה המזעזעת בטורקיה היא איתות אזהרה לישראל. באזורים רבים בהם ישנם בתים שנבנו בשנות ה־50 וה־60, או אזורי הפריפריה, עולה החשיבות לקידום ההתחדשות העירונית ומתחזקת גם החשיבות בהעלאת המודעות לחסמים שקיימים עדיין בשוק ולנחיצות התערבות המדינה. כך למשל, פרויקטים רבים של פינוי־בינוי בפריפריה נתקלים בבעיית המכפילים, בין השאר כי ערכי הקרקע עדיין נמוכים ביחס למרכז. אחד הפתרונות לכך הוא הקצאת קרקע משלימה, שתאפשר ליזם לקבל יחידות דיור נוספות ושבאמצעותן ניתן 'לגשר' על הפער הכלכלי שתא השטח המקורי מוגבל בו. נוסף על כך הדבר שמעכב אותנו יותר מכול הוא הזמן של הוצאת ההיתרים. כאשר יזם מגיע לבקש היתר מהרשות, הוא נתקל בהליך בירוקרטי ארוך מאוד. ראשית יש יותר מדי גורמים שצריך לפנות אליהם, והדבר לא מרוכז בידי גורם אחד. שנית העבודה היא בדרך כלל בטור, כלומר כל פעם אתה צריך לקבל אישור מגורם מסוים כדי לעבור לגורם הבא. הסיבה שזה עובד בצורה הזאת היא כי הרשויות חוששות מעומס ולחץ. אם היו דנים על ההיתר ובמקביל על שאר ההסכמים – קיצור הזמנים הזה היה מעורר לחץ ועומס רב. צריך לחולל כאן שינוי אמיתי גם בצורה המחשבה. ההליך של הוצאת היתרים צריך להתנהל בצורה הרבה יותר אינטנסיבית. המדינה צריכה לחשב זאת במסגרת ניהול הסיכונים שהיא עושה, ולהקצות מימון לטובת גיוס כוח אדם – בין שמדובר בעוד פקידי רישוי ו/או עורכי דין שיעבדו על ההסכמים הנ"ל. אם זה לא יקרה, הנזק שהמדינה תשלם, לא רק בחיי אדם אלא גם זה הכספי, יבוא הן מרעידות האדמה והן ממשבר הדיור".
"יש להאריך את תמ"א 38"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין כי: "בתקופה האחרונה אנחנו נוכחים לדעת עד כמה המדינה לא ערוכה. אנו רואים כיום בשטח, כי היזמים נמצאים במרוץ נגד הזמן להגשת תוכניות תמ"א 38 שייכנסו לתוקף טרם פקיעת התוכנית, אולם הרשויות המקומיות לא ממהרות לאשרן בשל חוסר הוודאות השורר בשוק הדיור לצד שנת הבחירות. הפתרון הנכון ביותר כעת חייב לבוא על ידי הארכת תמ"א 38 לעוד שנתיים לפחות, ובמקביל ניסוח תקנות ברורות מתוקף חלופת שקד כדי שהרשויות, היזמים והדיירים יוכלו להיערך בהתאם". נציין כי שר השיכון הביע נכונות להארכת תמ"א 38 בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדת הפנים של הכנסת, והנושא נמצא כעת על השולחן.
לצד הצורך בחיזוק המבנים הישנים ברחבי הארץ, הצורך המיידי ביותר הוא טיפול בשורה של יישובים הממוקמים באזורי סיכון על קו השבר הסורי־אפריקאי. אריאל בבלי, מנכ"ל קבוצת בראל, מסביר כיצד ניתן לפעול ומסביר מה היתרונות הנוספים שהתחדשות עירונית תביא למקומות אלו: "קידום הפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה תורם במספר אופנים לחיזוק הערים שם, לפיתוח חדשני בשכונות הישנות, לצמצום פערים כלכלים וחברתים בין המרכז לשולים הצפוניים והדרומיים של המדינה. בנוסף ההתחדשות העירונית תורמת לפן הביטחוני על ידי בניית ממ"ד לכל דירה חדשה וכמובן, לפן הבטיחותי, כשמבנים חדישים ומודרניים שמתוכננים על־פי תקן רעידות האדמה העדכני, מחליפים את המבנים הישנים שתוכננו עוד לפני שהיה תקן לרעידות אדמה בישראל".
אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטיין, שם את הדגש על הארכת תמ"א 38: "חיזוק בניינים בודדים נגד רעידות אדמה הוא דבר שחייב להיות בראש סדר העדיפויות של הממשלה, ממש כמשימה לאומית, כי רבים מהם נמצאים בסכנת קריסה. הפתרון המיידי הנדרש הוא להאריך מחדש את תמ"א 38 לעוד מספר שנים, ולא ללכת למסלולים ארוכים ומסובכים כמו חלופת שקד או חלופות אחרות, שהן כנראה לא הפתרון שהיזמים ובעלי הדירות ייחלו לו. כמו כן יש לקדם התחדשות עירונית במתחמים גדולים – פינוי־בינוי – ולתת לה מסלול ירוק במוסדות התכנון ככל האפשר. הממשלה צריכה למצוא את הדרך לקצר את התהליך ולהפחית את הבירוקרטיה שבדרך, בפרט למתחמים שבהם בניינים המוגדרים כמסוכנים. כל זאת יתאפשר רק אם ראשי הרשויות המקומיות יסכימו למהלכים".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברה המייצגת בעלי דירות בבניינים ישנים בקידום הליכי התחדשות עירונית, מעלה נקודה נוספת: "בעקבות רעידת האדמה בטורקיה ובסוריה מדינת ישראל נחלקה לשניים, לתושבים שגרים בבתים שנבנו על פי התקן המקנה להם הגנה מרעידות אדמה ושהמשיכו לישון בשלווה בזמן הרעש, ולתושבים שגרים בבניינים רעועים ללא הגנה, שראו את התמונות הקשות מהאסון וחשבו: 'גם לי זה יכול לקרות'. הירתמות מהירה של המדינה היא צעד הכרחי ודחוף לשמירה על חיי אדם. אני סבור שהגיע הזמן, לצד מחיר למשתכן, להתחיל לבצע תוכנית ממשלתית - מחיר למתמגן".
"תמ"א 38 הובילה לחיזוק 4% מהדירות בלבד"
בעוד יש מי שמבקש להאריך את תמ"א 38, יש גם מי שסבור שהכלים הקיימים אינם יעילים. דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה: "תמ"א 38 ופינוי־בינוי – על כל יתרונותיהם הברורים – אינם כלים מספקים על מנת למגן את כל הדירות בישראל. במקרה הטוב, התוכניות יחזקו רק חלק שולי מהדירות המועדות. לפי דוח מבקר המדינה משנת 2022, מאז תחילת תמ"א 38 בשנת 2005, חוזקו במסגרתה כ־30 אלף יח"ד - 4% מהדירות בלבד. אם נוסיף את הדירות שבשלבי תכנון ואישור במסגרת התחדשות עירונית – נגיע לכ־100 אלף דירות שלגביהן הושלם הליך התכנון, ללא ודאות מתי תתחיל בהן הבנייה. אלו לא מספרים שהמדינה יכולה לבנות עליהם, אם ברצונה להגן מפני רעידות אדמה. נדרשת חשיבה ממשלתית עמוקה על מנת למצוא פתרון אחר למיגון הבניינים המסוכנים באופן מיידי ובכלים אחרים".
לדעת דניאל עירון, מנהל מחלקת התחדשות עירונית באפי קפיטל, לא נכון שהמדינה תיכנס כיזם לתחום ההתחדשות העירונית: "אם הממשלה תיכנס כיזם לחיזוק מבנים, זה יגרור רצף של פרויקטים שתקועים במסלולים בירוקרטיים להפליא, מקוצצי תזרים ופתוחים לדיונים פוליטיים, מה שלא קיים היום בשוק הפרטי. לוקח זמן עד שבונים מנגנון, מקצים משאבים, וזה רק יכול לעכב ולסרבל את כל התהליך. מוטב שהמדינה תוביל לחקיקה שמפחיתה בירוקרטיה במקום שתנסה להתערב כיזם פרטי כביכול בשוק ההתחדשות העירונית, למשל כפי שהיא עושה בצורה טובה עם מסלולי הוותמ"ל השונים". עוד מוסיף עירון, כי יש לתת לשוק הפרטי להתקדם, וכי החברות כבר עברו דרך ארוכה והתמקצעו: "בשנים האחרונות שוק ההתחדשות העירונית התמסד והתבגר. הכניסה של חברות מנוסות או גדולות וממוסדות לתחום מאפשרת מעבר של הפרויקטים שנתקעו במשך הזמן לידיים מקצועיות יותר, המיטיבות לכל הגורמים: לתושבים, לרשות וליזם. ככל שיעבור הזמן, נראה כיצד משך הזמן להוצאת פרויקט פינוי־בינוי יתקצר. השילוב של גורמים מקצועיים לצד הקצאת משאבים עירוניים או ממשלתיים להמשך הזיהוי של מבנים שמוכרזים כיום כמסוכנים, והעלאתם לראש התור במערך התכנוני, תוכל לקדם ולקצר את לוחות הזמנים באופן משמעותי".
ביטוח רעידות אדמה: שאלות ותשובות
ביקשנו לבדוק מה טיב ביטוחי המבנה שאמורים לבטח את הדירה מפני רעידות אדמה. אתי אלישקוב, מנכ"לית ליברה, סייעה לנו בשאלות תשובות בתחום זה.
האם ביטוח בפני רעידות אדמה כלול בביטוח הדירה?
"ביטוח מפני רעידות אדמה נחשב כחלק מפוליסה תקנית, כלומר כחלק מהכיסוי המינימלי שהחוק מחייב את חברות הביטוח לספק. כדי לוותר על כיסוי זה על המבוטח לבקש זאת באופן מפורש מחברת הביטוח, והדבר יצוין בפוליסה. לפי נתוני 2020, רק כ-5% מהדירות המבוטחות היו ללא כיסוי מפני רעידות אדמה. עם זאת, רק לכ-66% מהדירות בישראל יש ביטוח דירה".
האם הביטוח מכסה גם את הנזק שנגרם לתכולת הדירה?
"ביטוח דירה מתחלק לביטוח מבנה וביטוח תכולה. אם לקוח בחר לבטח מבנה וגם תכולה, כיסוי לרעידת אדמה ייכלל, אלא אם כן המבוטח הצהיר כי הוא מוותר על כך. במידה שמבוטח ביטח רק את המבנה, אז במקרה של רעידת אדמה נזק לתכולה לא ייכלל בכיסוי".
נטלתי משכנתה. האם יש לי ביטוח בפני רעידות אדמה?
"בעת נטילת משכנתה לקוחות מחויבים לבטח את דירתם, ולכן ייכלל גם כיסוי בפני רעידות אדמה".
האם אקבל פיצוי מלא על כל הנזק?
"מבוטח יקבל את מלוא הכיסוי הביטוחי שרכש, תחת סייג: בביטוח דירה יש להבחין בין ערך שיפוי לערך כינון. ערך שיפוי מספק פיצוי ביחס לערך הנכס בעת התרחשות האירוע הביטוחי, וערך כינון מספק פיצוי ביחס לעלות הבנייה מחדש של הנכס. כדי לקבל גם את ערך הכינון, על המבוטח להשלים את תהליך הבנייה בתוך שנה מרגע האירוע הביטוחי. עם זאת, החוק מגדיר, כי אם אין אפשרות להשלים את הבנייה מסיבות שאינן תלויות במבוטח, תוארך התקופה המאפשרת לקבל גם את ערך הכינון, אך על המבוטחים להיות ערים לסעיף זה".
מה גובה ההשתתפות העצמית?
"ההשתתפות העצמית עומדת על 10% מסכום הכיסוי. כלומר במידה שחברת הביטוח אמורה לשלם ללקוח מיליון שקל, היא תקזז מתוכם 100 אלף שקל השתתפות עצמית".
אני גר באזור עם סיכון גבוה יותר לרעידות אדמה. האם אשלם יותר?
"לא. רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון לא מאפשרת לחברות הביטוח לקבוע את מחיר הביטוח על בסיס מיקום גיאוגרפי, כדי למנוע מצב שבו דווקא במקומות עם הסיכון הגבוה ביותר לסבול מרעידות אדמה הדירות לא יהיו מבוטחות".
אור יהודה: "נדרש שיתוף פעולה הדוק יותר של כל הגורמים"
באור יהודה מקדמים בימים אלו כ־20 תוכניות להתחדשות עירונית, כל זאת, מספרים בעירייה, מתוך הבנה שרעידת האדמה המשמעותית הבאה תגיע במוקדם או במאוחר. "ברור שהרשות המקומית לבדה לא יכולה לקדם תוכניות, אלמלא מתקיים שיתוף פעולה ברור עם המדינה", אומרים באור יהודה. ראשת העיר ליאת שוחט מוסיפה, כי: "אנו זוכים לשיתוף פעולה מצוין עם הרשות להתחדשות עירונית. יחד עם זאת, ברור שהקצב שבה מתקדמות התוכניות חייב להיות מוגבר יותר, וזה נוגע בעיקר בנושא הטיפול בתשתיות הלאומיות, בתחום התחבורה הציבורית ובאיגום המשאבים הנדרשים כדי לקלוט אלפי תושבים חדשים. העירייה יכולה לרוץ, לקדם ולספק היתרים, אבל אם לא מתבצע תהליך מקביל של פיתוח התשתיות, הקמת בתי ספר וגנים חדשים ושחרור החסמים הקיימים מבחינה בירוקרטית, זה מאתגר מאוד. כראש עירייה אני מאמינה מאוד בהתחדשות עירונית, אבל כדי לקדם עוד ועוד פרויקטים, חייבים להבין שנדרש שיתוף פעולה הדוק יותר של כל הגורמים. רעידת האדמה תגיע מתישהו, ואל לנו להקל בכך ראש. התחדשות עירונית היא הפתרון היחיד וכולם חייבים להתגייס כדי שזה יקרה ובטווחי זמנים קצרים יותר".
9 צפייה בגלריה
"הירתמות מהירה של המדינה היא צעד הכרחי". פרויקט התחדשות עירונית קיימא באור יהודה של קבוצת יובלים - לפני
(צילום: בקי רייס)
9 צפייה בגלריה
"הירתמות מהירה של המדינה היא צעד הכרחי". פרויקט התחדשות עירונית קיימא באור יהודה של קבוצת יובלים - אחרי
(הדמיה: 3 dvision)
באר שבע: תוכנית חדשה תאפשר התחדשות בניינית עם תמריצים
בבאר שבע מנסים למצוא פתרון לבניינים הישנים. קובי אוחיון, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיר, מציין, כי המינהלת פועלת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר מתוך מטרה לחדש את השכונות הוותיקות ולספק הגנה לבעלי הדירות גם מפני רעידות אדמה. "בעיר מקודמות כיום תוכניות פינוי־בינוי ב־16 מתחמים, שבמסגרתן ייבנו כ־15 אלף דירות חדשות, תוך מתן מענה לכ־3,000 יחידות דיור ישנות ללא הגנה כנגד רעידות אדמה. כמו כן המינהלת פועלת בשיתוף עם הרשות להתחדשות עירונית ליצירת תוכנית על בסיס תמ"א 38, שתאפשר התחדשות בניינית ותכלול תמריצים עודפים מעבר לתוכנית הבסיס, על מנת לייצר כדאיות כלכלית לחיזוק ועיבוי לצד הריסה ובנייה מחדש. תוכנית זו תמשיך לפעול גם אם תוקפה של תמ"א 38 יפוג".
מקורות: לא רק המבנים בסכנה, גם אספקת המים
רעידת האדמה שפקדה בשבועות האחרונים את טורקיה השאירה את המדינה מצפון עם עיי חורבות ועשרות אלפי הרוגים. בשנים האחרונות הנושא שב ועולה בשיח ובדו"חות מבקר המדינה, כאשר בצד חיזוק המבנים נשכח נושא התשתיות, או במילים אחרות כיצד תתמודד המדינה עם רעידת אדמה שתשבית את היכולת לקבל מים, חשמל או לנוע בכבישים.
עדות לסכנה הזו התקבלה במסגרת אותה רעידה בטורקיה – גלי ההדף ורעידות המשנה שהגיעו גם לישראל, בעיקר לאותם אזורים שטרם חוברו למערכת המים הארצית, כאשר התנודות בקרקע הובילו לעליית עכירות במי תהום שמוזרמים למערכת המים. בחברת המים מספרים, שבאותם אזורים שבהם שוכנים קידוחי מים יבשתיים (כאלה שלא נהנים מאספקת מי ים מותפלים), נרשמו התרעות ממכשירי מדידת איכות המים על עלייה בעכירות, עד למצב שאותם קידוחים הושבתו מפעולה, ומשרד הבריאות הוציא הנחיה לתושבים להרתיח את המים לפני השימוש. מדובר ביישובים לאורך בקעת הירדן, לרבות העיר בית שאן, אצבע הגליל ורמת הגולן.
בחברת מקורות מסבירים, שעל-פי נוהלי העבודה, רעידת אדמה מעוצמה מסוימת עלולה להפיל למים זיהומים שונים, כאשר ההמתנה עד שהם ישקעו עשויה לקחת בין 12 ל־48 שעות. לפיכך, החשש הגדול הוא שאם תירשם רעידת אדמה עוצמתית בישראל ולאורך השבר הסורי־אפריקאי, היישובים הסמוכים עלולים למצוא עצמם מנותקים ממקורות מים ימים ושבועות רבים.
למרבה המזל, רעידת האדמה האחרונה לא הזיקה למשק המים הישראלי ואספקת המים חודשה בתוך כמה שעות, אולם במקורות חוזרים ומתריעים במשך שנים בפני רשות המים על הצורך המיידי לאשר חיבור באזורים המנותקים מרשת המים הארצית למערכת הארצית, בהתאם להחלטות הממשלה. "בעבר אף פנינו לבג"ץ בנושא יחד עם המועצה האזורית בקעת הירדן. חזרנו וטענו, כי הסתמכות על קידוחים מידלדלים באזור מועד לרעידות אדמה היא מסוכנת ותמנע אפשרות לספק מים במקרה של רעידות אדמה. חברת מקורות מוכנה לבצע מיד כל שיוטל עליה", אומרים במקורות.
תמ"א 38 וחלופותיה: "יש רצוי ויש מצוי"
בזמן שהארכות המיסוי על תמ"א 38 הוארכו, ונשמעים גם קולות להארכת תמ"א 38 עצמה, נשכחה מעט חלופת שקד, התוכנית שנולדה כדי להחליף את תמ"א 38. אבל יש מי שמזכיר שאסור לוותר על האפשרות למימוש פרויקטים גם על בניין בודד או מתחמים קטנים, ויש לקדם פיתרון מתאים בהקדם האפשרי. "היעדר קיומה של תוכנית לחידוש מבנים ללא צורך באישור תב"ע באזורים שבהם אין התאמה תשתיתית לקדם מיזמי פינוי־בינוי, הוא נושא שיש לפתור באופן מיידי, ובמיוחד על רקע התמונות שלצערנו, אנחנו נחשפים אליהן מהמדינות השכנות. על אף שבישראל של 2023 כבר חלפו הזמן והרלוונטיות של תמ"א 38, וטוב לייצר חלופה מתאימה ונכונה, עדיין צריך לזכור שכמו בחיים, גם כאן – יש רצוי ויש מצוי", כך רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית. "עם זאת, ועל אף שנראה שלא נעשים צעדים לקידום מימושה של חלופת שקד, רק בימים האחרונים אושרה להפקדה בעיר רמלה, זו הפעם הראשונה, תוכנית עירונית מחליפת תמ"א 38 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מימוש של תוכנית מבורכת זו, או כל תוכנית חלופית אחרת הניתנת ליישום בשטח, תאפשר לייצר חלופה תכנונית נקודתית, המאפשרת לרשויות המקומיות לקבל שטחים ירוקים וחומים במסגרת הליכי החידוש הבניינים. ישנן רשויות שכבר קבעו מדיניות בעניין זה, שלמעשה מייצר בתחומן פתרונות רבים ונותן מענה לחיזוק התשתית העירונית, היבט רב משמעות, שבו יזם לוקח בחשבון לפני כניסתו לפעול בעיר מסוימת. אזורי מגורים הסמוכים לתשתית איכותית, הכוללת בין השאר שטחים ירוקים וצרכים ציבוריים נוספים לצד נגישות תחבורתית, כל אלה יוצרים לדיירים חוויית מגורים איכותית. אני מצפה שהממשלה והשלטון המקומי ייתנו לנו, היזמים, ודאות תכנונית ארוכת טווח – תנאי רצוי מאוד ואף הכרחי לקידום פרויקטים אלה בהיקף אשר לו מדינת ישראל נדרשת".
נקודה למחשבה / דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת BST
צו השעה: הובלה מקצועית של הפתרונות לחיזוק
החשש מרעידות אדמה ומתקפות טילים מוחשי מתמיד, וישראל נדרשת להיערך מיידית לחיזוק מבנים ולמניעת אסון. הפתרונות הקיימים לא מספקים, ויש לקדם מהלכים חדשים, בעיקר באזורים מרוחקים בצפון ובדרום, שם כלכליות הפרויקטים מוטלת בספק.
הפתרון הנכון והמיידי ביותר הוא מהלך קיים שכבר יושם בשכונת קריית משה ברחובות, כשחטיבת קרקע סמוכה למתחם ישן שווקה על ידי המדינה במכרז שוק חופשי, והתקבולים מהקרקע עברו לקרן מענקי איזון לפרויקטים של פינוי־בינוי בשכונה, שאינם חוצים רף כלכליות נאותה.
ויש עוד מהלכים - ישנן ועדות לתכנון ולבנייה שהחליטו לייצר צוותי תכנון ייעודיים לקידום פרויקטים במסלול תכנוני מואץ במיקומים אסטרטגיים ברחבי העיר, כך שמתנהל דיאלוג מקצועי בין אדריכלי הוועדה לאדריכלי היזמים בתדירות שבועית. במסגרת זאת נערכות ישיבות התקדמות בלו"ז קצוב עד לכניסה לפורום מהנדס העיר לבחירת חלופה עיצובית נבחרת, ולאחר מכן קידום קליטת תנאי סף, דיון להמלצה, הפקדת תוכנית וסיום ההליך באישורה של התוכנית.
השילוב של יצירת מקורות מימון ייעודיים וכן קביעת לו"ז לקידום במסלול מואץ הינם חלק מסל הפתרונות הנדרש היום כדי לקדם תוכניות חיזוק ומיגון מבנים.
כמו כן נדרש לתעדף שכונות לאחר שייערך סקר סיכונים קונסטרוקטיבי של מבנים, שיצביע על סיכון גבוה להתמוטטות, לצד פעולה מוגברת מצד מינהלות עירוניות, שיקנו ביטחון בתהליך לבעלי דירות החוששים להתקשר עם יזמים.
לצד זה ראוי, שוועדות לתכנון יבצעו סקר ניצול יעיל של "שטחים חומים" (מגרשים בייעוד ציבורי) שבבעלותם, כך שהיזמים שמקדמים שכונות מגורים לא יידרשו להקצאת תועלות ציבוריות, דוגמת הקצאת קרקעות למבני ציבור ו/או הקמת רצפות ציבוריות, בהיקף מוגזם ובלתי מידתי המאיין כלכליות של פרויקטים.
כל הפתרונות ידועים. כעת נדרשת הובלה מקצועית ובטוחה של ראשי ערים ותקצוב של משרד האוצר, מתוך הבנה שרעש אדמה וסיכון לחיי אלפים הם תרחיש ריאלי קרוב, במיוחד לאחר הרעידה האחרונה בסוריה, שהמחישה זאת יותר מכול.
