צפו: יצאה למאבק משפטי נגד דמי התיווך - וניצחה
(צילום: נויל האריס)
שוכרי דירות רבים מכירים את התופעה: השוכר לא פונה למתווך מרצונו החופשי, אלא בלית ברירה, כי המתווך הוא זה שמפרסם את מודעת ההשכרה של הדירה. המתווך עובד בבירור עבור המשכיר אך השוכר בכל זאת נדרש לשלם לו דמי תיווך, לרוב בגובה שכר דירה של חודש. כי הוא פנה אליו. והוא גם אולץ לחתום על הסכם דמי תיווך. ואם אתה לא מוכן? המתווך יסנן אותך ויעבור לפראייר הבא.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הסכום הזה מצטרף לשכר דירה שמזנק ופיקדונות שהשוכר משלם למשכיר, מה שהופך את שוק השכירות הפרטי המשתולל לג'ונגל אכזרי בו כל אחד נוגס בארנקו המצטמק של השוכר.
"פניתי לביהמ"ש והמתווך החזיר לי את הכסף"
אחת מהשוכרות האלה היא רגינה כץ, שהגישה תביעה נגד מתווך דירה אחרי שיצאה מהדירה ששכרה. היא פרסמה על כך פוסט בפייסבוק שהפך לוויראלי. "הבנתי שבעצם גבו ממני דמי תיווך שלא כחוק ופניתי קודם כל למתווך", סיפרה באולפן ynet. "שאלתי אותו למה זה נגבה ממני ולא מבעלת הדירה. אחרי שהוא התכחש ולא הסכים, הגשתי תביעה לבית הדין לתביעות קטנות. הוא הבין שהוא לא רוצה להגיע למשפט והחזיר לי את הכסף".
בניגוד לרגינה, רוב השוכרים לא יפנו לביהמ"ש. בשוק השכירות האכזרי כל מה שאתה רוצה זה למצוא דירה במיקום נוח ובמחיר סביר. השוכרים ישלמו תיווך בעל כורחם או ינסו לחמוק מתיווך וינסו למצוא דירה ממשכיר, למרות שנתח הדירות מתיווך בשוק ההשכרה הולך וגדל.
"במקרה שלי היה די קל להוכיח שהמתווך עבד בשביל בעלת הדירה", מסבירה כץ. "היא התגוררה בחו"ל ולכן המתווך ניהל את הנכס, אז ברור שזה מטעמה. אני חושבת ששווה לתבוע גם אם מפסידים את המשפט כי בסוף זו המלחמה של כולנו. צריך להבין שיש פה פרצה בחוק שהמתווכים מנצלים וצריך לטפל בזה. קיבלתי הרבה תגובות שאני טועה ומטעה וגם להפך - שאם בעלי הדירות יתחילו לשלם את התיווך אז הם יגלגלו את זה לשוכר לדמי שכירות".
"ישראל היא שוק חופשי מופרע. הצעירים לא יישארו פה"
מאיה נורי, חברת מועצת העיר ת"א-יפו ומחזיקת תיק הצעירים בעירייה, חושבת שיש עיוות בשוק. "מי שיצר את ההתקשרות הוא המשכיר והמתווך. ברגע שמישהו מפרסם דירה של מישהו אחר זה ברור שיש ביניהם התקשרות. אבל אז המתווך כופה התקשרות גם על השוכר", היא טוענת. "ב-2017 הייתה כוונה לקבוע שדמי התיווך יהיו תמיד על המשכיר, אך היה לובי חזק של המתווכים מטעם לשכת מתווכי הנדל"ן. מאז המתווך יכול להחתים את השוכר על מה שהוא רוצה.
"העניין הוא שכל פעם שמתווך מפרסם דירה הוא עושה זאת מטעם המשכיר. בסופו של דבר הוא עושה שירות עבור המשכיר אותו הוא מגלגל בפועל על השוכר".
"אף אחד לא מוכן להתערב בשוק הפרטי של שכירת הדירות. נוח להם. אבל הדור שלנו והדור של הילדים שלהם נחיה בתחושה שאין עתיד. יש עכשיו בחירות: צריך לדאוג שנושא השכירות יהיה אחד הנושאים העיקריים".
לדבריה, "בניגוד לאירופה, בישראל אין שום פיקוח אין רגולציה על שכירות, ישראל היא שוק חופשי מופרע. אדם הולך לעבודה, משקיע זמן מאמצים ואנרגיה ומשלם מיסים. אדם אחר קם בבוקר מקבל הכנסה מדירה להשכרה, לא טורח לתקן פגמים בדירה שהוא משכיר ולעיתים גם לא משלם למתווך. הכל על השוכר. איך ייתכן העיוות הזה במדינת ישראל. זה נוח לאנשים אבל אנחנו והדורות הבאים לא נישאר במדינה. הסיפור של התיווך מזעזע אבל אפשר לפתור אותו".
נורי מציעה, להכניס לשוק דירות בבעלות עירונית וממשלתית ולפקח ולהטיל רגולציה גם על דירות בבעלות פרטית. "במדינות רבות אי אפשר להעלות את דמי השכירות מעל מחיר מסוים בשנה", היא מסבירה. "בעל הדירה לא יכול להעיף את השוכר אלא במקרים מאוד חריגים. השוכר יכול לדעת שאת הדירה הזאת הוא שוכר לכל החיים. הטרגדיה במדינת ישראל היא שזה שוק ללא כל פיקוח. אנשים לא חושבים שהוא אמור להיות מפוקח. טוענים שזה פגע בשווקים בעולם. זה נרטיב לא נכון. זה עובד מצוין. ישראל היא הדוגמה המובהקת בעולם לכך שבלי פיקוח ורגולציה המצב חמור בהרבה. שוק חופשי מופרע".
מה אומר החוק?
החוק הוא לצד המתווכים, אם כי זה גם תלוי בהתנהלות המתווך ובפרשנות של החוק ובהחלט אפשר להגיע לביהמ"ש כמעט על כל עסקת תיווך שבמחלוקת.
על-פי חוק השכירות והשאילה, השוכר לא אמור לשלם תשלומים שהמשכיר "חב לצד שלישי כולל דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר". הבעיה של שוכרים בדרך כלל היא להוכיח שהמתווך פעל מטעם המשכיר בלבד.
החוק שמסדיר את פעילות מתווכי הנדל"ן הוא חוק המתווכים במקרקעין. סעיף 14(א) לחוק מגדיר מתווך כמי שמחזיק ברישיון תיווך כדין. כדי לקבל את שכרו עליו ליצור עם הלקוח התקשרות בהסכם תיווך ולתפקד כ"גורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, כזה שמספק מידע מהותי למי שחתום מולו על הסכם תיווך. לא תמיד זה נכון חגבי השוכר האקראי שמקבל בעיקר סיבוב בדירה.
לפי סעיף 9 לחוק, "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין".
לכן הרבה מתווכים נוקטים בפעולה פשוטה: גם אם לרוב בענייני שכירות הם בבירור משרתים את המשכיר, הם ידרשו מהשוכר המחפש דירה ועל כן הנמצא (לרוב) בעמדת נחיתות לעומת המשכיר, שיחתום על הסכם תיווך לפני שהוא בכלל נכנס לראות את הדירה.
הם מפרסמים חלק הולך וגדל של המודעות בלוחות כך שלשוכרים הפוטנציאלים אין ברירה אלא לפנות למתווך, שהוא מסביר להם בטלפון שעליהם לחתום מולו על הסכם תיווך אחרת לא יראה להם את הדירה. המשכיר עצמו נותר אלמוני בשלב זה.
חלקם מציגים לשוכר הפוטנציאלי הסכם טרם הכניסה לדירה ואחרים שולחים לו הסכם מקוון בוואטסאפ שיחתום מבעוד מועד. כך, אין לשוכר ברירה אלא לחתום או לוותר על הדירה. מבחינת המתווך הוא עומד בחוק אבל לאף אחד אין ספק שהוא עובד בשביל המשכיר. השוכר לא בחר במתווך ולא רצה בו.
כך לדוגמה, מתווכת שעובדת בשביל משפחה ששיפצה בניין שלם שבבעלותה, מנסה להשכיר את הדירה האחרונה בו. אין בכלל ספק שהיא עובדת מול המשכירים הרי היא השכירה עבורם את שאר הדירות בבניין. למרות זאת, היא תבקש דמי תיווך מהשוכרים הפוטנציאלים לדירה האחרונה בבניין שנותרה לא מושכרת, באמצעות החתמה על הסכם. אם השוכרים יעירו שזה בניגוד לחוק, היא תעבור לשוכר הפוטנציאלי הבא.
בת"א המצב קשה יותר למתוווכים, שכן אם בערים אחרות הם גובים גם מהשוכר וגם מהמשכיר, בת"א הם לעיתים קרובות מבקשים דמי תיווך רק מהשוכרים, כי הביקוש כה גבוה וההיצע קטן כך שיש מלחמה על הדירות והמשכירים יוצאים נשכרים מכל כיוון.
"ישראלים עדיין לא מבינים את תפקיד המתווך. רואים בנו עלוקות"
מתווך אמר ל-ynet: "בישראל רואים במתווכים עלוקות. כשבעולם המערבי למתווכים יש נפח פעילות של קרוב ל-95% בשוק הדירות. למכירה ולהשכרה. בארץ זה עובד אחרת מסיבות תרבותיות והיסטוריות. למרות שקמו רשתות תיווך עם תפיסה אמריקנית, ישראלים עדיין לא מבינים את תפקיד המתווך והכוונה למתווך שזה המקצוע שלו כי יש הרבה כאלה שעובדים על הדרך ופוגעים בשם המקצוע".
הוא מוסיף, כי "הערך שמתווך נותן לתהליך לא יסולא בפז. בארה"ב מתווכים לוקחים 6% על העסקה והם נותנים הרבה ערך למכירה כי הם מצדיקים עבודתם. הם מציגים למוכר/משכיר: זה המחיר הממוצע למטר דרך משכיר וזה המחיר הממוצע למטר דרך מתווך והוא גבוה ב-10% ממחיר השוק לכן דמי תיווך של 6% הם לגיטימיים כי הערך המוסף הוא גבוה ממה שאנחנו מבקשים.
"בישראל, לעיתים קרובות, הצגת ההסכם לשוכר או לקונה מראש, זה עניין של התגוננות של המתווך ולא חמדנות. היו לקוחות שחתמו לי על 2% ושילמו 1%. למה? כי ככה רצו. לא לקחתי אותם לביהמ"ש. לא מבינים פה שתפקיד המתווך הוא לא רק להראות את הדירה אלא ניהול שלם של מו"מ שכולל מחלוקות, אגו, עורכי-דין לפעמים. בישראל קשה למתווכים לשווק את התפקיד שלהם.
"במרכז הארץ, שם המשחק הוא להגיע ראשון לדירה. אז מי שרוצה קדימות משלם למתווך. אם צד אחד לא ישלם זה לא יועיל לשוק. אין ספק שיש בלגן בשוק. גם מהצד של המתווכים. לעיתים קרובות אין בלעדיות, יש הרבה דירות שכמה מתווכים משווקים. לפעמים הם אפילו עושים קופה משותפת. זה אכן שוק שצריך להסדיר אותו".
מלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית נמסר: "למרות הדעה המושמעת לאחרונה על כך ששוכר דירה פטור מתשלום דמי תיווך, למעשה אם השוכר חותם למתווך על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין עליו לשאת בתשלום דמי תיווך. וזאת על פי סעיף 9א' לחוק המתווכים. כמו כן חוק השכירות והשאילה אוסר על המשכיר לגלגל את דמי התיווך שהוא אמור לשלם למתווך על כתפי השוכר- מצב שהשוכר ישלם תיווך פעמים, פעם על חשבונו ופעם על חשבון המשכיר.
עמדה זו נתמכת בע"א 55235-08-19 בן עובדיה נ' מטרופוליס, שם הובהר כי אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר, אם אין מדובר בתשלום שהשוכר משלם "במקום" המשכיר. אין מניעה בחוק לכך שמתווך יכול לסכם עם מוכר דירה או משכיר דירה כי הוא לא יקבל דמי תיווך ממנו ורק הקונה או השוכר ישלם דמי תיווך.
חשוב להבהיר, האיסור על גביית דמי התיווך הוא על דמי התיווך שהתחייב המשכיר לשלם למתווך ולא על דמי התיווך שהתחייב עליהם השוכר. אם השוכר חתם על הסכם תיווך, גם אם המתווך פועל מטעם המשכיר, השוכר מחויב לשלם דמי תיווך בהתאם להסכם שלו מול המתווך".
