פטור מהיטל השבחה לצד ביטול הפיצוי לנפגעים מתוכניות שיאושרו, נועדו לתמרץ את וועדות התכנון והבניה לאשר הוספת ממ"דים בבניינים קיימים ולקדם מוגנות בעורף. סוגיית המיגון קשורה קשר הדוק לתוכנית מתאר ארצית מפורטת למיגון, או בשמה למיטיבי לכת: תמ"א 40/א/1/1, שאושרה החודש במועצה הארצית לתכנון ובנייה. במאמר זה נסתפק בלכנות אותה "תמ"א למיגון".
מדובר בתוכנית בעלת הוראות מפורטות, כלומר שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, אשר חלה על כל שטח מדינת ישראל. התוכנית למעשה מאפשרת לבעלי יחידות דיור שאין בהן מרחב מוגן להקים מרחב מוגן תוך חריגה מקווי הבניין וסוגיות נוספות. כמו כן התוכנית מאפשרת להקים מרחב מוגן למוסד ציבור בו אין מרחב מוגן, והכל כמובן בתנאים שקבועים בתוכנית.
אם יש תוכנית, מה הצורך בתיקון?
על מנת להבין את משמעות תיקון החוק שהתקבל (תיקון 149 והוראת שעה לחוק התכנון והבנייה) יש להבין חלק רחב יותר מתחום התכנון והבנייה. בקצרה, בעת אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע), יכולים להיות מי שייצאו נשכרים מהתוכנית החדשה – למשל מי שרשאי יהיה לבנות ממ"ד ובכך להרחיב את דירתו ולהעלות את ערכה; וכן יכולים להיות מי שייפגעו ממנה – כמו שכנים שהממ"ד החדש נבנה בצמוד לשטח שלהם.
חוקי התכנון והבנייה מטפלים בסוגיה הזו בשני מנגנונים עיקריים: האחד, הוא מס שמוטל על מי ש"מרוויח" מהתוכנית – מה שמכונה היטל השבחה. השני הוא פיצוי למי שנפגע מהתוכנית – שהינו פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
היטל השבחה הוא מס שמשולם לרשות התכנון המקומית ומוטל על בעל מקרקעין שערכם עלה כתוצאה מתוכנית משביחה. לדוגמה, אדם שהחזיק בקרקע חקלאית ולאחר תוכנית חדשה ניתן להוציא היתר ולבנות על הקרקע בית מגורים, התעשר כתוצאה מאותה תוכנית שאפשרה את השימוש למגורים. במצב כזה, מוטל היטל בשיעור של 50% מעליית הערך שנוצרה עקב התוכנית המשביחה.
מן הצד השני, סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מטפל כאמור במי שדווקא נפגעו מתוכנית, למשל מי שבצמידות לביתם אושרה תוכנית לסלילת כביש מהיר, רכבת או מפעל. במצב כזה, אותם נפגעים שהינם בעלי נכסים בתחום התוכנית או בצמוד לה, יכולים לתבוע מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שלהם בשל התוכנית. כך, לפחות ברמה הרעיונית, המתעשרים מפצים את הנפסדים. אחרי שהבנו את זה, ניתן לעבור לשלב הבא של הדיון.
מערכת התמריצים
למעשה, מצופה כי בשוק יעיל, כאשר ניתנת לאדם הזכות להרחיב ולהשביח את דירתו באמצעות בניית חדר נוסף – ממ"ד למשל, הדבר יהווה תמריץ טוב עבורו לעשות זאת והממ"ד ייבנה.
עו"ד חגי חכםיעל דוידזון-חיוןואולם, בחיים האמיתיים, גם כשניתנת הזכות ישנן עלויות נוספות הכרוכות בבניית הממ"ד, בהן עלות התכנון, עלות הבנייה, וכן היטל ההשבחה. בנוסף, ישנה גם אי הנעימות שבלהתגורר במקום שעובר הרחבה שכזו, סוגיות רגשיות ואישיות הכרוכות בכך ולעיתים גם תלות בשכנים, למשל במקרה של בית משותף עם מספר קומות. אתם בוודאי מכירים סיפור אחד לפחות על בנין שכבר עשור ממתין לאיסוף חתימות דיירים במסגרת פרויקט תמ"א 38 משום שישנם כמה שמתנגדים, למרות התמריץ הכלכלי.
בתיקון לחוק, ביקש המחוקק ליצור שני תמריצים עיקריים נוספים: האחד הוא תמריץ לבעלי המקרקעין, בדמות פטור מהיטל השבחה על הקמת מרחב מוגן. השני הוא תמריץ לוועדות התכנון באמצעות קביעה שלפיה תוכנית שתכליתה מיגון בלבד לא תהווה עילה לפיצוי. בכך התיקון לחוק מפיג את חששן של הועדות לתכנון ולבניה מתביעות של אנשים שייפגעו כתוצאה מאישור התוכנית.
פריווילגיה לעשירים?
נחזור לרגע לדוגמה של אותו פרויקט תמ"א 38 שלא מצליח להתקדם בשל סירובם של חלק מן הדיירים לבנות ממ"ד ומרפסת ולחדש את דירתם. זו מציאות שקיימת אפילו כאשר לאותם דיירים אין כל הוצאה צפויה, וליזמים והקבלנים יש תמריצים לבנות עבורם את הממ"ד, המרפסת ועוד.
אילו עלויות הבנייה היו על כתפי הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38, סביר שהיו מבוצעים הרבה פחות פרויקטים כאלה. לכן, בהחלט יש מקום לשוב ולבחון האם התיקון החדש לחוק משרת את תכליתו או שהוא רלוונטי רק עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסם. במצב הקיים, כנראה שרבים ימשיכו להתגורר בדירה בלי ממ"ד והתיקון רק יגדיל את אי השוויון.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד חגי חכם עוסק בדיני מקרקעין ונדל"ן
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
