על רקע המלחמה והמתיחות הביטחונית בדרום ובצפון, פסיקה שהתקבלה לאחרונה קובעת כי בבניין מגורים משותף יש עדיפות להקמת ממ"ד בדירה על פני הקמת חדר ממוגן או מקלט לכלל הדיירים. מדובר בהחלטה של ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז צפון, שדנה בערר שהוגש נגד החלטה של ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה צפת לאשר בקשה להיתר בנייה לתוספת ממ"ד, בחריגה מקו הבניין.
מדובר בדירה בקומת קרקע בבניין רכבת בן שתי קומות וסך הכול 8 דירות בצפת. הבקשה להיתר בנייה להקמת ממ"ד מתייחסת לאחת הדירות בקומת הקרקע, שהורחבה בעבר בחזית האחורית במסגרת קווי הבניין. בבקשה להיתר מבוקשת תוספת ממ"ד, באופן שהוא "גולש" לחלק מהגינה המשותפת לדיירי המבנה.
מספר שכנים הגישו התנגדות לבקשה להיתר מנימוקים שונים, בין השאר כי בניית הממ"ד פוגעת בכיווני האוויר, מדובר בבנייה על רכוש משותף וכו'. התנגדותם נדחתה על ידי הוועדה המקומית, ולכן הגישו ערר.
ועדת הערר דחתה את הערר ואישרה את הבקשה להיתר. היא קבעה כי באיזון שבין ההצדקה התכנונית למתן ההקלה לשם בניית ממ"ד, מול אי הנוחות השולית אשר תיגרם לשכנים כתוצאה מהבנייה המבוקשת, הרי שהכף נוטה לטובת אישור ההקלה. ועדת הערר החליטה כי נזקיהם של השכנים שהגישו את הערר מינוריים, בעוד התועלת למבקשת ההיתר היא רבה, במיוחד בימים אלה – בהם מרחף מעל מדינתנו איום הטילים.
חלק מהממ"ד יגלוש לגינה המשותפת
לפי הבקשה, חלק מהממ"ד "יגלוש" לגינה המשותפת לדיירי הבניין, כאשר למבקשת יש יותר מהרוב הדרוש (60%) מהבעלים במקרקעין, הנדרש כתנאי להגיש את הבקשה להיתר. העוררים, בעלי דירות בבניין המשותף, טענו כי יש להותיר שטח לרווחת הדיירים והילדים הגרים בבניין ולבדוק אפשרות לבנות מקלט או חדר ממוגן.
לטענתם, הבקשה להיתר הוגשה בחוסר תום לב קיצוני, לאחר שהגישו 2 בקשות להיתר בנייה בעבר וכי מדובר בהתנהגות של "קוזאק נגזל", כאשר אותה המבקשת ניצלה את כל אחוזי הבנייה לצורך הרחבה קודמת שביצעה, וכעת טוענת שהיא נדרשת ל"חרוג" מקווי בניין, כי אין מספיק שטחים.
עוד לטענת העוררים כי לא יעלה על הדעת לקבל מצב זה, ובמיוחד שישנה אפשרות להקים/להסב מבנה קיים לטובת מקלט ציבורי/משותף. לדבריהם, "החוק שהתיר חריגה מבניין לא התכוון למקרה שלנו, ובו המשיבה כבר ניצלה את כל קווי הבניין לצרכיה שלה, וכעת – היא 'נתלית' בחוק, תוך פגיעה נוספת בזכויות הקניין של יתר השכנים ברכוש המשותף".
מנגד, בא כוחה של הוועדה המקומית טען כי אי אפשר לייחס חוסר תום לב למי שביקשה לפני 20 שנה תוספת לבית והיום מבקשת ממ"ד, בטח לא לנוכח האירועים הביטחוניים האחרונים. הוא ציין כי למנוע מאדם להקים ממ"ד מציל חיים בגלל שהשכן שלו רוצה ליהנות מפרגולה בחצר זו טענה מקוממת.
כאמור, ועדת הערר דחתה את הערר. בהתייחסה לטענה בדבר קיומו של מקלט ושיפור מיגון בדמות חדר מחוזק, קבעה ועדת הערר כי היא בדעה כיתר ועדות ערר אחרות אשר דנו בסוגיה זו, וקבעו כי המחוקק הבהיר שישנה עדיפות לממ"ד המהווה חלק מדירה על פני מקלט המצוי מטה ומצריך ירידה אליו וכן על פני חדר ממוגן. ביחס לבנייה נוספת על גבי שטחים משותפים, לאור העובדה כי נותרו שטחים משותפים בבניין, וכי ניתנה הסכמה של מעל 60% מהבעלים כנדרש בחוק, אין מניעה לאשר את הבקשה, ועל כן נקבע יש לדחות את הערר.
"שתי זכויות ראשונות במעלה – שמתנגשות"
עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עוה"ד יגאל בורוכובסקי ושות', מסביר כי "ועדת הערר מחוז צפון הסתמכה בהחלטתה על החלטות קודמות של ועדות ערר שניתנו בסוגיה זו, ואשר עמדו על חשיבותו של ממ"ד על פני חדר ממוגן, אשר מציל חיים ולא מצריך הליכה למקלט או למרחב קומתי".
לדבריו, "מדובר בסוגיה מעניינת, שבה שתי זכויות ראשונות במעלה 'מתנגשות' אחת בשנייה. זכות הקניין השייכת לכלל הבעלים בבניין – מול הזכות לחיים, השייכת לכל אדם, ובמיוחד לשכנה שרצתה לבנות ממ"ד. שתי זכויות אלו הוכרו בחוקי היסוד ובפסיקה כ'זכויות על' ולכן האיזון ביניהן חשוב".
עו"ד נדיר אביעדצילום: יח"צ"עם כל הכבוד להליך התכנוני והחשיבות בבניית ממ"ד, אין להקל ראש בהיבט הקנייני. צריך שההיבט התכנוני יהלום את ההיבט הקנייני", מוסיף עו"ד אביעד. "במקרה הנוכחי השכנה בנתה ממ"ד בבניין רכבת ישן. ככל שבעתיד יבוצע בבניין פרויקט התחדשות עירונית, התמורה לה תהיה זכאית השכנה תחושב גם משטח הממ"ד שבנתה, על חשבון הרכוש המשותף. לכן, אני סבור שישנה חשיבות רבה להגמיש ולקדם הליכים תכנוניים, אך עם זאת יש לוודא שאין בכך לפגוע במידה רבה בזכויות הקניין של יתר הבעלים".
לדבריו, "עמדת ועדת הערר הייתה נכונה, אך לא שלמה. מדובר במקרה שבו השכנה כבר בנתה והרחיבה את דירתה בעבר. במצב דברים זה, אני משוכנע שהפתרון המאוזן בין שתי הזכויות הללו הוא להתיר לשכנה לבנות את הממ"ד, תוך אמירה כי בנסיבות הייחודיות של המקרה, יש מקום לשקול מתן פיצוי לשכנים בגין השטח ברכוש המשותף שנגרע מהם. ייתכן שוועדת הערר לא התייחסה לרכיב זה מאחר שאין היא עוסקת בענייני קניין. למרות זאת, הייתי מצפה לאמירה כלשהי ביחס לכך, ואולי במצב זה, היה איזון בין שני האינטרסים המנוגדים בהליך זה".
