רבים מאיתנו ייעזרו מספר פעמים במהלך השנים במתווך על מנת לרכוש או לשכור דירה. בעיקר עתה, כשהשנה האקדמאית הסתיימה ולקראת השנה החדשה ותחילת הלימודים גם בבתי הספר. מה חשוב לדעת על ההתקשרות עם המתווך וכיצד ניתן להימנע מטעויות? ynet גיבש מדריך בנושא בסיוע עוה"ד קארין שמעון ולידור שובל, שותפים במשרד שמעון-שובל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
האם כל אחד יכול לתווך בעסקאות מקרקעין?
על פי דין, מי שרשאי לתווך בעסקאות מקרקעין ולהציג עצמו כמתווך הוא אך ורק מי שמחזיק ברישיון תיווך בתוקף ממשרד המשפטים.
2 צפייה בגלריה
מי שרשאי לתווך בעסקאות מקרקעין ולהציג עצמו כמתווך הוא רק מי שמחזיק ברישיון תיווך בתוקף ממשרד המשפטים
(צילום: shutterstock)
מהו שיעור דמי התיווך שנהוג לגבות?
נהוג שדמי התיווך נגבים כשיעור מתוך תמורת העסקה: כשמדובר בעסקת שכירות, נהוג לשלם למתווך דמי תיווך בגובה של חודש שכירות + מע"מ. כשמדובר בעסקת מכר של דירת מגורים, נהוג לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% + מע"מ מסכום העסקה.
לדברי עו"ד שמעון, "הצדדים מסכמים ביניהם מראש, מי הגורם שיישא בתשלום דמי התיווך ומה יהיה שיעורם. בעבר נהוג היה כי שני הצדדים לעסקה (שוכר ומשכיר/מוכר ורוכש) יחלקו בדמי התיווך ביניהם. אולם, במצב השוק כיום שמתאפיין כשוק עם היצע נמוך במיוחד וביקוש גבוה במיוחד (הן לשכירת דירות מגורים והן לרכישתן) בפועל מי שנושא בדמי התיווך בעסקאות מכר של דירות מגורים יהיה על פי רוב הרוכש, ובעסקאות שכירות יהיה זה על פי רוב השוכר".
רציתי להפחית את דמי התיווך כשחתמתי על טופס התיווך והמתווך אמר לי "אח"כ נסתדר". מה חשוב לדעת?
לדברי עו"ד שובל, "לא להסכים בשום פנים ואופן לסיכום של 'נסתדר אחר כך'. להסכם הכתוב ולתוכנו יש חשיבות רבה ביותר וחשוב לעגן את כל ההסכמות שהושגו מול המתווך בכתב וכבר במעמד החתימה על טופס הזמנת שירותי התיווך. ככל שבמסגרת ההסכם ייקבעו דמי תיווך בשיעור או סכום מסוים, יהיה קושי רב להגן בהמשך על טענה שסוכם סכום או שיעור אחר, או גרוע מכך - שסוכם כי 'תסתדרו אחר כך'. ככלל - מה שיחייב יהיה גובה דמי התיווך שנקבעו בהסכם הכתוב".
מה קורה במקרה שבו בכל זאת חסרים פרטים בהסכם התיווך?
בית המשפט העליון פסק לאחרונה, שהוראות הדין המסדירות התקשרות מול מתווכים אינן מסתפקות בקביעה כי נדרש חוזה בכתב, אלא מוסיפות ומפרטות את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב.
במקרים בהם בכל זאת חסרים פרטים בהסכם התיווך, קבע לאחרונה בית המשפט העליון כי יש לאמץ, בזהירות, את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב ולאפשר במקרים המתאימים השלמת פרטים. זאת, במקרים בהם הפרטים החסרים לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזהות הצדדים, זיהוי הנכס ושיעור דמי התיווך.
במקרה בו דן בית המשפט העליון - בהסכם התיווך לא פורטו מספרי תעודות הזהות של הצדדים, על אף שהחוק דורש במפורש כי אלו יצוינו בהסכם. אלא שבמקרה הנדון כן צוינו שמות הצדדים ולא היה ספק לגבי זהותם ולגבי קיומה של עסקה ביניהם. לכן במקרה זה בית המשפט קבע שבהיעדר כל ספק בדבר זהות הצדדים, היעדר מספרי זהות לא מביא לביטול של הסכם התיווך, אלא בנסיבות אלו מדובר בפרט הניתן להשלמה.
המתווך לא החתים אותי על הזמנה בכתב, האם מותר לו לגבות ממני דמי תיווך?
מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב הכוללת את כל הפרטים שנקבעו בחוק (וכוללים בין היתר את פרטי הצדדים, המחיר המוערך של העסקה, סכום או שיעור דמי התיווך, תיאור הנכס ועוד).
עם זאת, גם במקרים בהם לא נחתם הסכם תיווך, בתי המשפט עשויים לתת משקל רב לתכתובות בין המתווך ללקוח ולבחון האם הן מהוות "הזמנה בכתב" כפי שנדרש על פי דין. כמובן שבית המשפט יבחן כל נושא לפי נסיבותיו ובהתאם להסכמות שהושגו (או לא הושגו) בין הצדדים.
כך, למשל, לאחרונה ניתן פסק דין שקבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך גם בהיעדר הסכם בכתב. בית המשפט קבע כי התגברות על דרישת הכתב אפשרית רק במקרים חריגים וקיצוניים, וכי במקרה המדובר הונחו ראיות למכביר שהצדדים ביקשו להתקשר בהסכם תיווך מחייב. בנסיבות המקרה קבע בית המשפט כי יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב.
מהי "בלעדיות"?
בבלעדיות הכוונה שהלקוח מוסר את הטיפול בעסקה לטיפולו הבלעדי של מתווך ספציפי.
האם יש מגבלה על משך תקופת הבלעדיות שניתנת למתווך?
תקופת הבלעדיות המקסימלית המותרת על פי דין למכירת דירה היא שישה חודשים ממועד ההזמנה בכתב. עו"ד שמעון מוסיפה כי משך תקופת הבלעדיות לנכס אחר שאיננו דירה הוא מקסימום שנה ממועד ההזמנה בכתב, כאשר במקרה בו הצדדים לא הגדירו בהזמנה בכתב את פרק הזמן המדויק במהלכו ניתנת בלעדיות לנכס כזה, תקופת הבלעדיות תעמוד על תשעה חודשים בלבד ממועד ההזמנה.
מהו "הגורם היעיל בעסקה"?
החוק קובע, שתנאי הכרחי לתשלום דמי תיווך הוא היותו של המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. על מנת שמתווך ייחשב ל"גורם יעיל", עליו להראות שבזכות הפעולות שהוא ביצע יצאה לפועל בסופו של דבר אותה עסקה במקרקעין.
עו"ד שמעון מציינת כי "במקרה בו ייצגנו בעלת דירה שביקשה למכור דירה, ובמסגרת זו חתמה עם מתווך על בלעדיות, הוא הביא זוג שביקש לרכוש את הדירה אך בסופו של יום העסקה לא יצאה לפועל. הדירה לא נמכרה וכעבור מספר שנים, אותו זוג שבעבר התעניין ברכישת הדירה ראה אותה מפורסמת להשכרה במסגרת מודעה שפרסמה הלקוחה שלנו. הזוג שכר הדירה וכעבור שלוש שנים, אותם שוכרים רכשו מהלקוחה שלנו את הדירה. לאחר החתימה על הסכם המכר - פנה המתווך למוכרת בדרישה לקבל דמי תיווך בגין העסקה מאחר וטען כי הוא היה ה'גורם היעיל' בעסקה שהכיר בינה לבין הזוג. בסופו של יום טענותיו נדחו, בין השאר מחמת היעדר פרטים מהותיים בהסכם התיווך".
האם המתווך חייב להיות הגורם היעיל היחיד בעסקה?
לא, אך גם במקרה בו המתווך איננו הגורם היחיד שבזכות פעולותיו התקשרו הצדדים בהסכם, אך הוא היה גורם משמעותי להתקיימותה של העסקה, בית המשפט יטה לקבוע כי התקיים התנאי בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה.
