בשנה החולפת חל זינוק בשיעור של כ-21% במספר התחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), לעומת השנה שקדמה לה. כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בשבוע שעבר. מדובר ב-11,892 יחידות דיור שהחלה בנייתן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בשנת 2022, לעומת 9,854 יחידות דיור כאלה בשנת 2021.
מניתוח הנתונים, שבוצע על ידי חברת מכלול מימון העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, עולה כי גם משקלן של התחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית, מכלל התחלות הבנייה, עלה בשנה שחלפה - מכ-22% בשנת 2021 לכ-24% בשנת 2022. בנוסף, עוד 4,258 דירות חדשות החלו להיבנות שלא במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי, אלא בבניינים שנבנו מחדש ובדירות שנוספו לבניינים קיימים ביוזמת הדיירים עצמם - למשל באמצעות שיפוץ עצמי, בשיטת בנה ביתך וכדומה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
לצד העלייה המשמעותית בדירות חדשות שהחלה בנייתן במסגרת התחדשות עירונית בשנה כולה, חשוב לציין כי ברבעון הרביעי של השנה שהסתיימה חלה ירידה בבנייתן של דירות אלה, וזאת בהתאם לירידה הכללית בהתחלות הבנייה של דירות חדשות ברבעון האחרון של השנה על רקע הקיפאון בעסקאות הנדל"ן בעקבות העלאות הריבית על ידי בנק ישראל.
כך, מהנתונים עולה כי בחודשים אוקטובר-דצמבר 2022 החלו להיבנות 2,743 דירות חדשות במסגרת של תמ"א 38 ופינוי בינוי, נתון המהווה ירידה בשיעור של כ-8% לעומת הרבעון השלישי, אז החלה בנייתן של 2,984 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית; וצניחה בשיעור של 23.5% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021, אז החלה בנייתן של 3,587 דירות.
עם זאת, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שחלפה נרשמה עלייה במספר הדירות שנבנו, מה שהוביל לנתון חיובי בסיכומה של השנה בסופו של דבר. כך, ברבעון השלישי של 2022 החלה, כאמור, בנייתן של 2,984 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית - עלייה לעומת הרבעון המקביל ב-2021, אז נבנו 2,059 דירות כאלה בלבד. ברבעון השני החלה בנייתן של 3,033 דירות חדשות, גם כן עלייה לעומת הרבעון המקביל, אז החלה בנייתן של 2,186 דירות בהתחדשות עירונית. וברבעון הראשון החלה בנייתן של 3,132 דירות חדשות, עלייה לעומת הרבעון הראשון של 2021, אז החלו להיבנות 2,022 דירות חדשות במסגרת של תמ"א 38 או פינוי בינוי.
נזכיר כי כלל התחלות הבנייה ב-2022 הסתכמו בכ-67 אלף דירות, עלייה של 5.3% לעומת שנת 2021. ברבעון האחרון לבדו החלו להיבנות 14,661 דירות חדשות, ירידה של 2.4% לעומת הרבעון הקודם לו, אז החלה בנייתן של 15,024 דירות חדשות. ביחס לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 23%, אז החלה בנייתן של כ-19 אלף דירות חדשות.
בהתפלגות התחלות הבנייה של התחדשות עירונית לפי מחוזות, ניתן לראות כי במחוז תל אביב החלו להיבנות בשנה החולפת 6,818 דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי - כאשר משקל זה מהווה כ-57% מכלל התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית. במחוז המרכז החלו להיבנות 2,696 דירות חדשות, כ-23% מהסך הבנייה של התחדשות עירונית; במחוז ירושלים היו 856 התחלות בנייה של דירות חדשות (כ-7%); במחוז חיפה היו 817 התחלות בנייה (כ-7%); במחוז הדרום היו 506 התחלות בנייה; ובמחוז הצפון היו רק 199 התחלות בנייה של דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית.
"יש דרישה לבנות בפריפריה, המדינה צריכה להקצות משאבים"
"הנתונים מראים כי היקף הבנייה בהתחדשות עירונית צמח גם בשנת 2022, ותחום זה תופס, למעשה, חלק גדול יותר ויותר מכלל הבנייה בישראל", מסבירה איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול את ממצאי הניתוח. לדבריה, "מהתפלגות גיאוגרפית של התחלות הבנייה ניתן לראות כי המחוזות תל אביב והמרכז תופסים יחד כ-80% מהתחלות הבנייה, בעוד שהפריפריה נשרכת מאחור. זו תעודת עניות למדינה שמדברת רבות על עידוד ופיתוח הפריפריה - אך לא מיישמת. אנו מלווים יזמים במיזמי התחדשות עירונית בפריפריה ורואים שיש לכך דרישה. הכסף זמין, יש יזמים שרוצים לבנות - המדינה רק צריכה להקצות את המשאבים הדרושים כדי לאפשר היתכנות כלכלית".
איילת רוסקצילום: יח"צרוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, מחזק את הדברים. "הרוב המכריע של התחלות הבנייה במסגרת של התחדשות עירונית היה ונשאר במרכז הארץ", הוא אומר. "אמנם הביקושים לדירות במרכז אולי גדולים יותר והכדאיות הכלכלית ליזם גבוהה יותר, אבל כאן הרגולטור צריך להיכנס ולייצר תמריצים להתחדשות עירונית גם בפריפריה". לטענת כהן, "המדינה לא מיישמת כלים פשוטים שהיא עצמה הצהירה שתיישם, כגון קרקע משלימה או ניוד זכויות. היא לא מספקת פתרונות להבטחת היתכנות כלכלית, ומשאירה את השוק לעשות את שלו".
רוני כהןצילום: יח"צ"במקרה של הפריפריה זה פשוט לא מספיק, וזה מתבטא בנתונים", הוא ממשיך. "אנו שומעים מיזמים על ניסיונות שלהם לקדם פרויקטים באזורים כמו חיפה, ואפילו קריית שמונה, אבל בסופו של יום זה נופל בשל חוסר כדאיות כלכלית. חברות הבנייה הן לא עמותות. ברגע שמדינה תיתן את הכלים, נראה מיזמי התחדשות גם בפריפריה".
שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלי קבוצת נתיב המקדמת כיום כ-5,000 יחידות דיור במסגרת של התחדשות עירונית ביישובים בית שמש, נשר והקריות, מוסיף כי "מיעוט התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בפריפריה נובע ממספר סיבות. ראשית, היעדר הכלכליות בפרויקטים שרבות כבר דובר לגביה, ומצריכה מכפילים גבוהים שלא תמיד ניתן להכיל. שנית, אם רוצים באמת למכור את יחידות הדיור שייבנו ולמשוך תושבים לפריפריה מהמרכז, צריך לספק להם פתרונות תחבורה ראויים ומוקדי תעסוקה – ובשני אלה לא ממש מטפלים כיום בפריפריה".
שמחה גרידינגרצילום: אוראל כהןעוד אומר גרידינגר כי "סיבה שלישית היא קושי שאנו מזהים מהשטח, לפיו במקרים רבים יש בעיה של חוסר אמון של התושבים החיים בפריפריה בתהליכי ההתחדשות העירונית, מפאת הבטחות קודמות שקיבלו חדשות לבקרים מחברות מקומיות קטנות, מה שמקשה כעת לקדם מולם תהליכים חדשים. אנו רואים את הרצון הגדול של ראשי הרשויות בפריפריה לעודד התחדשות עירונית ודלתם פתוחה ליזמים, אבל יש להם בעיה של מחסור בכוח אדם במחלקות התכנון, וחשוב שהממשלה תדאג לתגבר את מצבת אנשי מקצוע בתחום".
