ברקע ההסתבכויות הכספיות של כמה חברות נדל"ן לאחרונה, מקדם משרד המשפטים תקנות להגנה על דיירים בעסקאות התחדשות עירונית.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
הצורך בתקנות נובע, בין היתר, מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, לא חלה בקשר לבעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית, שעלולים לספוג נזק במקרה שהיזם ייקלע לקשיים כלכליים ויקרוס. במסגרת התקנות החדשות, שפרסם שר המשפטים יריב לוין להערות הציבור, מוצע כי יזמים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש יידרשו לספק בטחונות וערבויות בשווי הדירה הצפויה להימסר.
התקנות קובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות התחדשות עירונית, הן במתחמי פינוי ובינוי והן במיזמים של "התחדשות בניינית" (תמ"א 38).
התקנות מסדירות, לראשונה, את הערבויות המינימליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי אלה יהיו ערבות לדירת התמורה וערבות לתקופת השכירות. כמו כן, מוצע כי הערבות לדירת התמורה תהיה בנוסח אחיד המופיע בתוספת לתקנות, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת בעל הדירה. אם מדובר במיזם עיבוי (ללא הריסה) הערבות המינימאלית תהיה ערבות לביצוע העבודות לפי העסקה.
עוד מוצע לקבוע כי חתימת בעל דירה על עסקת התחדשות עירונית תהיה טעונה אימות על ידי עורך דין, בדרך שבה מאשרים שטר מכר לרישום בפנקסי המקרקעין. עורך הדין יאמת את חתימת בעל הדירה לאחר שזיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהוא חותם מרצונו.
לבטל את העסקה
כמו כן, התקנות מתייחסות לראשונה לנציגות בעלי דירות בקשר לעסקה. בהקשר זה מוצע כי ככל שקיימת נציגות שמונתה על ידי בעלי הדירות, יפורטו הסמכויות שהוענקו לנציגות בקשר לביצוע העסקה בסעיף ייעודי אחד או בנספח נפרד. בנוסף, התקנות מטילות חובה על יזם לספק הסבר כללי לבעל דירה, במסגרת העסקה, על חיוב בתחום מיסוי המקרקעין שעלול להיווצר לו בשל התמורה המוצעת לו.
התקנות המוצעות קובעות מקרים מסוימים שבהם הפרת הכללים תוכל להביא לבטלות העסקה. בחלק אחר מהמקרים ניתן יהיה להשלים פרטים חסרים בעסקה כדי להימנע מתוצאה של בטלות. בהתאם לתיקון חקיקה מחוק ההסדרים האחרון, בעל דירה שחתם על עסקה שאינה עומדת בהוראות התקנות יוכל לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי לקבל אישור כי עסקה עמו בטלה, וכן יוכל לפנות עם אישור כאמור לרשם המקרקעין למחיקת הערת אזהרה, אם כבר נרשמה כזו בגין העסקה.
התקנות גובשו במחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והן טעונות את אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.
לדברי מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, "טיוטת החקיקה החדשה מבטיחה הגנה על בעלי הדירות במתמחים בהם מתבצעות עסקאות של התחדשות עירונית ומסדירה את חלוקת העלויות בין היזם לדיירים בצורה הוגנת, תוך וידוא כי החוזה שנחתם בין הצדדים מספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי ההליך".
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) מסרה: "בשנים האחרונות קידמנו הליכי חקיקה דרמטיים שנועדו לקצר הליכים ולקדם מיזמי התחדשות עירונית, ואנו שמחים על כך שהם מתבטאים היטב בשוק ההתחדשות העירונית. כעת, מטרת התקנות בתחום העסקאות היא להגן על הדיירים, להבטיח את הבטוחות עבורם, ולהביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך, והגברת הוודאות בתחום".
