מגמה של רכישת דירות, בעיקר בערי הפריפריה ובמסגרת תוכנית מחיר למשתכן, משכה כלפי מעלה את היקף עסקאות הנדל"ן שבוצעו בחודש מרץ האחרון לעומת חודש פברואר. עם זאת, בהשוואה שנתית מדובר בירידה החדה ביותר במכירת דירות בארבעת החודשים האחרונים, וברמה הכי נמוכה שנרשמה בחודשי מרץ מתחילת שנות ה-2000 (שנות האינתיפאדה). כך קובעת היום (שני) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, בסקירה שפרסמה בנושא ענף הנדל"ן למגורים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
בסקירה, הבוחנת מדי חודש את מספר הדירות שנמכרו (הן חדשות והן מיד שנייה) נמצא כי במרץ נמכרו 6,785 דירות לציבור הרחב – עלייה של 7.5% לעומת החודש שקדם לו. בניכוי המכירות של דירות בסבסוד המדינה, עמד מספר העסקאות על 6,002 דירות שנמכרו, עלייה של 3.6%. נתונים אלה מתיישבים עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו ביום חמישי שעבר ומצביעים על עלייה של 10% במכירת דירות חדשות בחודש מרץ לעומת פברואר.
עם זאת, באוצר מדגישים כי העלייה החודשית בהיקף העסקאות נובעת ממיעוט ימי העבודה בחודש פברואר האחרון, וכאמור מגידול במכירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן שקיבלו היתר בנייה, ולכן התאפשרה חתימה על חוזה המכר בין הזוכים לקבלן. בהשוואה למרץ אשתקד, לעומת זאת, מדובר בצניחה של לא פחות מ-46% במספר הדירות שנמכרו – רמת עסקאות גבוהה אך במעט מרמת העסקאות במרץ 2020, החודש הראשון לפרוץ מגפת הקורונה. בניכוי מכירות מחיר למשתכן גם כן מדובר בירידה שנתית של 46%.
בפלח השוק של דירות יד שנייה, רמת העסקאות במרץ האחרון נמוכה אף מזו של מרץ 2020, ולמעשה מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ב-20 השנים האחרונות (לא רק בחודשי מרץ). שיעור הירידה עומד על 50%, לאחר שנמכרו 3,988 יחידות דיור. עם זאת, ביחס לפברואר מדובר בעלייה של 6%. הירידה החדה במכירות יד שנייה מתרכזת בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. באזורי נתניה וחדרה למשל מדובר בצניחה של 60%. למעשה, באזורי נתניה, המרכז, תל אביב ורחובות מדובר ברמה הנמוכה ביותר בחודש מרץ מאז תחילת שנות ה-2000.
זינוק במכירת דירות חדשות בנתיבות, צניחה ברחובות
אשר לדירות חדשות, מכירות הקבלנים במרץ הסתכמו ב-2,797 יחידות דיור - ירידה של 41% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 10% במכירות הקבלנים, כפי שהציגה הלמ"ס. בניכוי דירות מחיר למשתכן נמכרו בשוק החופשי 2,014 דירות חדשות – ירידה של 40% לעומת אשתקד. ביחס לפברואר זו ירידה של 0.3%, אולם באוצר מציינים כי בהתחשב במיעוט היחסי של ימי עבודה בחודש פברואר זוהי ירידה משמעותית יותר. אשר לדירות חדשות שנכרו "על הנייר", במרץ שיעור זה עמד על 73% מכלל הדירות שמכרו קבלנים בשוק החופשי.
אזור באר שבע בלט בחודש מרץ, בדומה לחודש הקודם, בגידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי, על רקע מבצעי מכירות "פריסייל", בעיקר בעיר נתיבות. כך, סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי באזור זה עמד על 559 יחידות דיור, גידול חד של 50% בהשוואה למרץ אשתקד. זוהי רמה הדומה לסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ באזורי תל אביב, המרכז ונתניה גם יחד. לשם השוואה, במרץ אשתקד הייתה רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור באר שבע נמוכה ב-70% מסך מכירות אלו בתל אביב, המרכז ונתניה. האזור שהוביל את הירידה במכירות היה רחובות, בו הגיע שיעור ירידה זה ל-70% לאחר שנמכרו 214 דירות בלבד. זו אחת הרמות נמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בשנים האחרונות והנמוכה ביותר באזור זה בחודשי מרץ מאז תחילת שנות ה-2000.
באופן כללי, מציינים באוצר כי שיעורי הירידה במכירת דירות באזורי הביקוש במרכז הארץ (מרכז, תל אביב, ירושלים, נתניה ורחובות) מתעצמים, בעוד שיעורי הירידה באזורי הפריפריה (באר שבע, חיפה, חדרה, נצרת וטבריה) מתמתנים. כך שבסופו של דבר בחודש מרץ האחרון נמכרו יותר דירות בפריפריה מאשר באזורי הביקוש. הסיבה לכך, סביר להניח, נעוצה ברמות המחירים הגבוהות במרכז, בשילוב העלאות הריבית. נזכיר כי על פי הלמ"ס, מעל מחצית מהדירות החדשות שנותרו למכירה נכון לחודש מרץ (העומד על 54 אלף דירות) מתרכז במחוזות תל אביב והמרכז.
הירידה החדה במכירות הקבלנים במרץ מצאה ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד על 5.4 מיליארד שקל – ירידה של 51% בהשוואה למרץ אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020 שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. כ-17% מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי נבע ממכירות מחיר למשתכן.
רוכשי מחיר למשתכן מרוויחים יותר?
בפלח השוק של זוגות צעירים שנמכרה להם דירתם הראשונה, היקף העסקאות במרץ עמד על 3,957 דירות – ירידה שנתית של 38% אבל עלייה חודשית של 22%. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן הסתכמו העסקאות ב-3,174 דירות – ירידה שנתית של 37% אל מול עלייה חודשית של 17%. עיקר הירידות במכירות התרכז באזורי נתניה, רחובות, תל אביב וחדרה (בשיעורים שבין 62%-55%). ירידה מתונה של 6% נרשמה באזור באר שבע.
לגבי דירות מחיר למשתכן בלבד, מדובר ב-783 דירות שנמכרו בעיקר באזור באר שבע, בני ברק וירושלים. באוצר בחנו את רמות המחירים במסגרת תוכנית הדיור המוזל ומצאו כי המחיר הממוצע לדירה בבירת הנגב עמד על 1.08 מיליון שקל. ניתוח מאפיינים סוציו-דמוגרפים של הרוכשים מלמד כי כמחציתם תושבי מחוז הדרום, וקרוב ל-30% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז.
בניתוח רמות השכר למשק בית של הרוכשים נמצאו רמות שכר גבוהות יחסית לאלו שנמצאו בשנים האחרונות בקרב רוכשים במסגרת מחיר למשתכן באזורי הפריפריה. גם בהשוואה לרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי בבאר שבע בחצי השנה האחרונה בולטות רמות שכר גבוהות יותר של רוכשי מחיר למשתכן בעיר זו. זאת, כאשר מחירי הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן היו נמוכות ב-31% (הנחה ממוצעת של חצי מיליון שקל) מאלו שרכשו הצעירים בשוק החופשי (דירות חדשות בלבד).
ניתוח הממצאים מלמד כי פערי השכר לטובת רוכשי מחיר למשתכן בבאר שבע (לעומת הרוכשים בשוק החופשי) מתרכזים בקרב מי שמתגוררים במחוז הדרום, כאשר שכרם הממוצע עמד על 19 אלף שקל, גבוה ב-21% בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים המתגוררים במחוז זה ורכשו דירה בשוק החופשי. מנגד, בקרב הרוכשים המתגוררים במחוז תל אביב, נמוכות יותר רמות השכר של מי שרכשו דירה במחיר למשתכן בבאר שבע מאשר מי שרכשו דירה בשוק החופשי. ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז על תמריץ שיוצרת התוכנית לרכישת דירות באזורים שאינם בתחום המגורים של הרוכשים, בפרט כאשר הם גרים באזורים יקרים יותר.
המשקיעים נוטשים את תל אביב
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,045 דירות, ירידה של 47% לעומת אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר בארבעת החודשים האחרונים. בהשוואה לפברואר נרשם גידול מתון של פחות מ-2%. משקל המשקיעים מכלל הרוכשים עמד על 15%. הירידה בלטה בעיקר באזור רחובות (61%-), תל אביב (59%-), חדרה (65%-) ונתניה (56%-). באזור באר שבע נרשמה ירידה של 17% בלבד על רקע מבצעי הפריסייל. הירידה באזור תל אביב מהווה את אחת הרמות הנמוכות ברכישות משקיעים מאז תחילת שנות ה-2000.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,238 דירות, ירידה שנתית של 51%. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות אלו ב-2% בכל האזורים. מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת במרץ, כאשר במהלכו נגרעו 238 דירות. מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי כ-2,700 דירות.
רכישות משפרי הדיור (מי שמוכר את דירתו לטובת דירה חדשה) הסתכמו ב-1,738 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר בעשור האחרון. בהשוואה למרץ אשתקד זוהי ירידה של 59%, כאשר גם בהשוואה לחודש הקודם מדובר בירידה של 13%. הירידות הקיפו את כל האזורים. יצוין כי מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, הולך וגדל שיעור מצמצמי דיור (מי שרוכש דירה זולה יותר מזו שמכר).
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה בטרם מכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד במרץ על 37 חודשים, פרק זמן הארוך ב-90 יום בהשוואה למרץ אשתקד. בפברואר האחרון עמד מספר חודשי המדף הממוצע על 39 חודשים, פרק זמן שהיה ארוך ב-120 יום בהשוואה לפברואר אשתקד. באוצר מציינים כי יתכן שבכך באה לידי ביטוי נכונות גבוהה יותר של בעלי הדירות להתפשר במחיר. חלקם עלולים לספוג חיובי מס רכישה ומס שבח גבוהים אם יחרגו מפרק הזמן העומד לרשותם למכירת דירתם הישנה כבעלי "דירה יחידה".
