שוק הנדל"ן החל להציג מגמת התאוששות בחודשים הראשונים של שנת 2024, לאחר שרוכשי דירות רבים, שהקפיאו את תוכניותיהם בעקבות מלחמת חרבות ברזל, חזרו למשרדי המכירות. נשאלת השאלה היכן היה חמור יותר הקיפאון בעסקאות, שאפיין את הרבעון האחרון של השנה החולפת בצל המצב הביטחוני – בדרום הארץ, שם פרצה מתקפת הפתע המזעזעת, או בצפונה, שם התעוררה לחימה משמעותית.
ניתוח שערך לוח מדלן עבור ynet בחן איזה אזור חווה את הפגיעה המשמעותית מבחינת היקפי העסקאות באמצעות השוואה בין מספר הדירות שנמכרו בערי הצפון מול ערי הדרום ברבעון האחרון של 2023 לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, הלחימה הובילה למצב חסר תקדים, שבו ערים שלמות "נמחקו" ממפת הביקושים והעסקאות, בעוד שבערים אחרות התעוררו הביקושים מחדש למרות המצב הביטחוני.
על פי נתוני מדלן, מבט על ערי צפון הארץ מגלה קיפאון משמעותי ביחס לערי הדרום. כך, למשל בעיר קצרין נרשמה ברבעון האחרון של 2023 עסקה אחת בלבד, אל מול 49 ברבעון האחרון של 2022 – צניחה של 97.96% (וירידה של 28.84% בכמות הצפיות בלוח מדלן – שמעידות על רמות הביקושים לדירות). בקריית שמונה נרשמו במהלך הרבעון 2 עסקאות בלבד, אל מול הרבעון הרביעי של 2022, אז נמכרו 87 דירות - צניחה של 97.70% (וירידה של 66.91% בכמות הצפיות במודעות לחיפושי דירות).
ביישוב שלומי גם נרשמו 2 עסקאות בלבד ברבעון האחרון, אל מול 24 עסקאות ברבעון המקביל של 2022 – ירידה של 91.67% (וירידה של 58.57% בכמות הצפיות). בצפת נרשמו 29 עסקאות בסוף 2023, אל מול 222 עסקאות ברבעון האחרון של 2022 – ירידה של 86.94% (וירידה של 49.42% בכמות הצפיות). בסך הכול, בעוד שברבעון האחרון של 2022 בוצעו בצפון 441 עסקאות – ברבעון האחרון של 2023 בוצעו 58 עסקאות - ירידה של 55.90%.
צפו בריאיון באולפן
(צילום: ליאור שרון)
עלייה בביקושים לדירות בשדרות
בערי דרום הארץ הנתונים פחות דרמטיים. כך למשל, בשדרות נרשמו ברבעון האחרון של השנה שחלפה 11 עסקאות, אל מול 143 ברבעון האחרון של 2022 – צניחה של 92.31% (אולם חלה עלייה קלה של 2.28% בכמות הצפיות במודעות למכירת דירות). באשקלון נרשמו 195 עסקאות ברבעון האחרון של השנה שעברה, אל מול 839 עסקאות ברבעון האחרון של 2022 – ירידה של 76.76% (וירידה של 37.91% בכמות הצפיות).
באופקים ברבעון האחרון של השנה נרשמו 68 עסקאות, אל מול 173 עסקאות ברבעון האחרון של 2022 – ירידה של 60.69% (וירידה של 41.35% בכמות הצפיות). ובנתיבות ברבעון האחרון של השנה נרשמו 74 עסקאות, אל מול 171 עסקאות ברבעון האחרון של 2022 – ירידה של 56.73% (וירידה של 23.50% בכמות הצפיות). בסך הכול, ברבעון האחרון של 2022 בוצעו בדרום 1,342 עסקאות אל מול 287 עסקאות ברבעון האחרון של 2023. מדובר בירידה של 31.72%.
טל קופלצילום: אורית פנינילדברי קופל, "למרות שעיקר הלחימה עד כה בוצעה בדרום הארץ, אי הוודאות הגדולה בצפון הביאה לפגיעה קשה יותר בשוק הנדל"ן באזור זה. ערי הגבול פונו מתושביהן והפכו לערי רפאים, בלי תאריך סיום באופק, וערים שלמות פשוט נמחקו ממפת הביקושים, בראשן קריית שמונה, שהייתה בעבר יעד מועדף על ידי משקיעים. בדרום, לעומת זאת, אמנם ראינו ברבעון האחרון ירידה בהיקף העסקאות, אך לאחרונה אנחנו רואים פריחה מחודשת, הן מבחינת עניין גובר והן מבחינת עסקאות. באופקים, למשל, עיר שסבלה קשות ב-7 באוקטובר, היו לא מעט עסקאות לאחרונה, חלקן אמנם היו במסגרת תוכניות ממשלתיות מוזלות, אך היו גם לא מעט עסקאות בשוק החופשי".
בדיקה שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עבור ynet מחזקת הממצאים ומראה כי היקף העסקאות במחוז צפון ירד ב-57% ברבעון הרביעי של 2023 לעומת הרבעון המקביל; ואילו במחוז דרום נרשמה ירידה של כ-45% בהיקף העסקאות בתקופה זו. בסך הכול ב-2023 חלה ירידה של כ-41% בהיקף העסקאות במחוז צפון ובמחוז דרום, זאת לעומת ירידה של כ-39% בהיקף העסקאות ברמה הארצית.
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקניןלדברי ד"ר רינה דגני, בעלי המכון, בניתוח שנתי עולה שעם פרוץ המלחמה אזור הדרום ספג תחילה פגיעה משמעותית בהיקף העסקאות. "באשקלון המופגזת נרשמה צניחה של כ-60% בהיקף העסקאות בשנה שחלפה לעומת 2022, ובבאר שבע חלה ירידה של כ-35%", היא אומרת. "אולם המגמה התהפכה ושיעור הביקושים לדירות באזור הדרום עקף את הביקושים לדירות באזור הצפון".
"להפחית את שווי הנכס ביישוב צמוד גדר בצפון"
בסקר שנערך על ידי ועדת מחקר נתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין בחודש מרץ האחרון נמצא כי מרבית שמאי המקרקעין שענו על הסקר (כ-85%) סבורים שיש לבצע הפחתה כלשהי מאומדן שווי נכס הנכלל באחד היישובים המפונים "צמודי הגדר" בגבול הצפון (בהם לא דווחו עסקאות מכר מאז תחילת המלחמה). כ-76% מהמשיבים סברו כי יש לבצע הפחתה גם ביישובים "סמוכי גדר" בגבול הצפון.
השמאי יריב דרורי, יו"ר ועדת מחקר בלשכת שמאי המקרקעין, מציין כי "רמת אי הוודאות הגדולה ביותר מסתמנת ביישובים צמודי גדר בגבול הצפון. להערכתנו, הסיבה נעוצה בטראומה מ-7 באוקטובר. ההבנה היא שככל שהיישוב קרוב לגדר הגבול, דרגת הסיכון ממתקפת טרור הכוללת חדירה והשתלטות מתעצמת. היום צה"ל נמצא בתוך רצועת עזה והתפיסה היא שהוא שלל מחמאס את היכולות שהיו לו לבצע את שביצע ביישובים בדרום, לעומת הצפון, שם צה"ל לא נמצא פיזית בשטח האויב, האיום לא הוסר והמערכה לא הוכרעה".
השמאי יריב דרורי: "ככל שהאיום גדול יותר ואי הוודאות לגבי העתיד גדולה יותר, משפיע הדבר גם על אי הוודאות לגבי שווי הנכסים, כמו גם כמות העסקאות. מכאן, יש נטייה למיעוט עסקאות מכר באזור הצפון גם ביחס לדרום"
על כן, הוא אומר כי "ככל שהאיום גדול יותר ואי הוודאות לגבי העתיד גדולה יותר, משפיע הדבר גם על אי הוודאות לגבי שווי הנכסים, כמו גם כמות העסקאות. מכאן, יש נטייה למיעוט עסקאות מכר באזור הצפון גם ביחס לדרום. מיעוט עסקאות מייצג גם דחייה כלשהי בזמן עד המימוש (מכירה) של נכסים אלו, דחייה אשר משפיעה על שווי הנכסים בפני עצמה".
עינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל הבונה מעל 1,000 דירות באופקים, מתייחסת להתעוררות בביקושים בדרום. "מתחילת שנת 2024 אנחנו מזהים עלייה משמעותית בהתעניינות בפרויקט אפי באפיקי נחל שאנו בונים בשכונה חדשה בעיר. זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים רבים פונים אלינו על בסיס קבוע. בחודשיים האחרונים מכרנו 75 דירות, זה קצב מכירות כמעט זהה לשיאים שהכרנו לאחר תקופת הקורונה".
עינב כהןצילום: טל גבעוניכהן מסבירה כי "אנשים מבינים את הפוטנציאל הגלום בשכונה החדשה שנבנית, ומחירי הדיור הם גם פקטור משמעותי שמושך את הקהלים הללו, לצד ההבנה כי בעתיד המחירים עוד צפויים לעלות להערכתנו, בדומה למה שקרה בערים שכנות דוגמת אשקלון. אני סבורה שככל שנתכנס לשגרת מלחמה, אנשים ימשיכו לרדת מהגדר ולהתעניין ברכישת דירות ביישובי הדרום בקצבי שיא".
גלעד מור, מנכ"ל ובעלי חברת ברזילי מור, מחזק את הדברים. לדבריו, החברה, שבונה יחד עם קבוצת אבני דרך את פרויקט Sheva בשכונת השחר בעיר דימונה הכולל מעל 200 דירות, כבר חתמה על 170 חוזים. "לאורך ההיסטוריה, אחרי מלחמה מתחילה תקופה של התחדשות ופריחה, בכלכלה בכלל ובענף הנדל"ן בפרט. כך גם במדינת ישראל: אחרי שהציבור עבר את ההלם הראשוני וההבנה שאנו בפתחה של מלחמה ארוכה, קשה וכואבת, אנו עדים לגידול משמעותי במספר המתעניינים במשרדי המכירות, והביקושים הכבושים החלו להתפרץ".
