מחירי דירות 4 חדרים ברבעון הראשון של השנה עלו בשיעור של 2% לעומת הרבעון האחרון של 2023, כאשר רק ב-3 ערים מתוך 16 הערים שנבדקו נרשמה ירידה במחירים. מדובר בערים אשדוד, אשקלון וחיפה. ביחס לרבעון המקביל אשתקד חלה עלייה של 0.4% במחירים. כך עולה מבדיקה שערך השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
מדובר בבדיקה המבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה בלשכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שדנוס עורך מדי רבעון מאז 2016, אשר יש מי שטוען שהיא מדויקת יותר מהסקירה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אתמול פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי הדיור, שהציג עלייה של 0.9% בחודשים פברואר-מרץ ועלייה שנתית של 1.1%.
נזכיר כי ב-2016 שנה החליט שר האוצר דאז, משה כחלון, להפסיק את השיטה - ולהותיר את הנתונים על מחירי הדיור ללמ"ס בלבד. ההבדל בין ניתוח הנתונים לפי שיטת השמאי הממשלתי לבין שיטת הלמ"ס נעוץ במשתנים שנבחנים. בבדיקה של דנוס נבדקות רק דירות בנות 4 חדרים ב-16 ערים קבועות. בבדיקה של הלמ"ס נבדקים כל טיפוסי הדירות בכל היישובים בארץ.
דנוס מסביר כי "לנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. לפיכך, לא נסקרו דירות 5 חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות, והן בשל השונות ברמת הבנייה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאוד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה".
לדבריו, "גם דירות קטנות בנות 3 חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים, וקיימת שונות רבה במאפייניהן, אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן. דירות 4 חדרים בבנייה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שנייה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות".
ועידת האנשים של המדינה 2024: מחירי הדירות יעלו?
(צילום: סנטרל הפקות)
זינוק במחירים בנתניה ורמלה
כפי שניתן לראות בטבלה, העיר היקרה ביותר היא תל אביב עם מחיר ממוצע של 3.94 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של השנה. מדובר בעלייה של 2% לעומת הרבעון הקודם ושל 5% לעומת הרבעון המקביל. אחריה הרצליה עם מחיר ממוצע של 3.47 מיליון שקל – עלייה של 2% לעומת הרבעון הקודם. ביחס לרבעון הראשון של 2023 מדובר דווקא בירידה של 4%. במקום השלישי בפער ניצבת העיר כפר סבא, עם מחיר ממוצע של 2.9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים – עלייה של 1% לעומת הרבעון האחרון של 2023 ושל 3% לעומת התקופה המקבילה. עליות שנתיות משמעותיות במחירים נרשמו בערים נתניה (25%) ורמלה (12%).
העיר הזולה ביותר היא באר שבע עם מחיר ממוצע של 920 אלף שקל לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של השנה – עלייה של 1% לעומת הרבעון הקודם וירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל. אחריה ברשימה אשקלון עם מחיר ממוצע של 1.52 מיליון שקל לדירת 4 חדרים – שם נצפו ירידות של 1% לעומת הרבעון הקודם ושל 6% לעומת הרבעון המקביל. באילת עמד המחיר הממוצע של דירה כזו על סכום של 1.54 מיליון שקל – עלייה של 5% לעומת הרבעון הקודם וירידה של 4% לעומת הרבעון המקביל. באשדוד עמד המחיר על 1.58 מיליון שקל – ירידה של 3% לעומת הרבעון הקודם וצניחה של לא פחות מ-15% לעומת הרבעון המקביל.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"ברבעון הראשון של 2024 מחירי הדירות עלו בחדות יחסית ביחס לרבעון הקודם", אומר דנוס. "ביחס לרבעון המקביל אשתקד, העלייה הממוצעת התחדשה, אם כי במגמה מעורבת ומבלי יכולת להצביע על משתנה מסוים שיסביר עלייה או ירידה בישוב זה או אחר. עליית מחירים שנתית חריגה נצפה בעיר נתניה, כתוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית. בעיר תל אביב העלייה השנתית עמדה על 5% והייתה תולדה של ביצוע יותר עסקאות בפרויקטים חדשים יחסית. ירידות המחירים בפריפריה הדרומית נמשכו, אם כי נראה שהעיר אילת התאוששה".
עוד ציין כי "ניכר ששוק הדיור התנתק מהמציאות הביטחונית שנכפתה עלינו, כשהציבור מבין כי לצד אי-הוודאות, לא מבוצעים היום מהלכים רבי משמעות לשינוי המצב בענף אלא ההיפך. הממשלה, בין מבחירה ובין אם לאו, לא מטפלת בסוגיות הליבה (פועלים זרים, הגדלת היצעים), עניין שישפיע קשות על ההיצעים בטווח השנה שנתיים הקרובות. הגידול בכמות העסקאות תומך למעשה בטענה הזו".
