מדינת ישראל מקדמת בשנים האחרונות פתרונות דיור ביישובים הערביים, בין היתר באמצעות עריכת תוכניות מתאר כוללניות, הפשרת קרקעות לטובת הקמה של שכונות חדשות ועוד. ואולם, מחקר חדש מגלה מחסור משמעותי בבנייה לאוכלוסייה הערבית ביישובים המעורבים, כגון ירושלים, תל אביב-יפו, חיפה, לוד וערים נוספות.
מחקר שביצעה ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית ומבעלי מכון הייעוץ גיאוקרטוגרפיה, אשר הגיע לידי ynet, מעלה כי לא הושקעה חשיבה תכנונית לבנייה ייעודית למגזר הערבי ביישובים המעורבים, ולמעשה בשנים האחרונות לא נבנו מספיק דירות לטובת המגזר, ביחס לביקוש. על פי המחקר, שיוצג היום (ג') לראשונה בוועידת הנדל"ן השנתית שעורך מרכז הנדל"ן באילת, המחסור החמור ביותר מצוי בערים ירושלים וחיפה, אבל גם ביפו, רמלה ולוד.
על פי אומדני גיאוקרטוגרפיה, המבוססים על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), האוכלוסייה הערבית-ישראלית מונה כשני מיליון תושבים. כ-533 אלף תושבים מתגוררים ב-9 יישובים מעורבים: ירושלים, תל אביב-יפו, חיפה, עכו, נוף הגליל, לוד, רמלה, מעלות תרשיחא וכרמיאל. שיעור האוכלוסייה הערבית הגבוה ביותר ביישובים המעורבים מצוי בעכו ובנוף הגליל (32%), לוד (29%), רמלה (25%) ומעלות תרשיחא (23%).
מבחינת מספרים מוחלטים, חיפה מובילה עם כ-35 אלף תושבים, לוד עם כ-25 אלף תושבים, תל אביב (בעיקר ביפו) עם כ-23 אלף תושבים ורמלה עם כ-20 אלף תושבים. בעשור האחרון, שיעור הגידול של האוכלוסייה הערבית בערים המעורבות עמד על כ-2% בממוצע בשנה, מעט נמוך יותר מהגידול של האוכלוסייה היהודית באותם יישובים, למעט בנוף הגליל שם חל שיעור חריג (הסבר בהמשך).
כמו כן, בעיר נצרת מתגוררים כ-78 אלף תושבים; ביישובים הערביים הגדולים – אום אל פאחם, טייבה ושפרעם – מתגוררים 44-59 אלף תושבים; ב-10 יישובים נוספים, בהם טמרה, סכנין ובאקה אל גרביה, מתגוררים מעל כ-25 אלף תושבים; ושאר האוכלוסייה מתגוררות ביישובים וכפרים קטנים יותר.
הכי מעט דירות למגזר - בירושלים
המחקר מראה, כאמור, באילו ערים מעורבות קיים המחסור הגדול ביותר של דירות המיועדות למגזר הערבי. הממצאים נאספו באמצעות מודלים של גיאוקרטוגרפיה לגבי ביקושים בחברה הערבית. ד"ר דגני מסבירה כי המכון אסף נתונים כגון מספר הדירות שכבר נרכשו ומספר הדירות המבוקשות, לצד ההתנהגות החברתית מבחינת הרגלי מגורים, וזאת באמצעות מחקרים וסקרים שוטפים של המכון.
על פי הממצאים, העיר שבה המחסור הגדול ביותר של דירות עבור המגזר מבין כלל היישובים המעורבים היא ירושלים, שם ב-5 השנים האחרונות החלה בנייתן של 19,684 יחידות דיור, כאשר הצורך של האוכלוסייה הערבית בבירה נאמד ב-17,336 יחידות דיור. אחריה ניצבת חיפה, שב-5 השנים האחרונות החלו להיבנות בה 4,145 דירות חדשות, בעוד לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, כל 5 שנים נדרשות לאוכלוסייה הערבית בעיר 1,593 דירות.
עוד עולה מהממצאים כי ברמלה החלה בנייתן של 3,057 דירות ב-5 השנים האחרונות, כאשר הצורך המינימלי עבור האוכלוסייה הערבית בעיר נאמד ב-898 יחידות דיור. בלוד החלה בנייתן של 4,259 דירות חדשות מאז 2018, כאשר הצורך לדירות עבור המגזר לבדו נאמד ב-1,136 דירות. גם בעכו ובמעלות תרשיחא מדובר בצורך של מאות דירות בכל אחד מהיישובים אל מול התחלות בנייה דלילות.
"התחלות הבנייה הנדרשות לאוכלוסייה היהודית בכל יישוב, לרוב אינן עונות על הדרישה של התושבים. לחלופין, לזוגות צעירים או למשפחות בתחילת דרכן יש בעיה עם מחירי הדירות, ולכן במקרים רבים הם מוצאים פתרונות מגורים ביישובים הסמוכים", אומרת דגני. "אולם לתושבים הערבים קשה יותר למצוא פתרון כזה, והבעיה מחריפה בערים המעורבות. לכן הם לרוב ירכשו דירה מיד שנייה או ייאלצו להיכנס לשכונות יהודיות סמוכות".
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקניןדגני מוסיפה כי "למשקי בית ערביים צעירים קשה יותר לקנות דירה, משום שבדרך כלל הבית שבו הם מתגוררים שייך ליותר ממשק בית אחד, והקרקע לא תמיד מוסדרת. לכן יש קושי גדול יותר להשיג הון התחלתי לרכישת נכס או לקבלת משכנתה". לדבריה, "מחירי הדירות עלו משמעותית בשנים האחרונות. גם אם זוג יקבל משכנתה של 70% מערך הדירה, הוא עדיין יצטרך להביא מהבית 500-400 אלף שקל. לכן רבים נוטים לחפש קודם כל את האפשרות של הוספת קומה בבית ההורים על פני בניית בית או רכישת דירה".
עם זאת, היא מדגישה כי "אם בעבר הצעירים מצאו פתרון מגורים בבית ההורים, היום המצב שונה ורבים מהצעירים עוברים ליישובים היהודיים הסמוכים. כך גדל שיעור האוכלוסייה בנוף הגליל בין השנים 2012- 2023 ב-13%, בין היתר כתוצאה מזליגה של צעירים מנצרת הסמוכה. אמנם חלק מהביקוש למעבר נובע גם מבעיות הקשורות בביטחון האישי של התושבים בנצרת, אבל בעיקר בשל מחסור בבנייה של דירות חדשות. זאת בעוד ביישובים מעורבים אחרים שיעור גידול האוכלוסייה הערבית עומד על בין 1%-3% בעשור".
"אין ראייה עתידית לגבי שכונות ערביות בערים המעורבות"
בשיחה עם ynet מצביע נאיף אבו סוויס, מנכ"ל ובעלי חברת גזית הנדסה, על מצוקת הדיור החמורה בערים המעורבות. "בערים המעורבות, בעיקר ברמלה, לוד, יפו ועכו, חיים יהודים וערבים ביחד, אבל המדינה והעיריות משקיעות בפיתוח שכונות חדשות מסביב לשכונות הוותיקות – וכך מזניחים את החברה הערבית, הייתי אומר אפילו ביד מכוונת", הוא טוען. "מי שמסתובב בערים האלה רואה את ההבדלים בין השכונות היהודיות לערביות, ולא צריך להיות פרופ' לארכיטקטורה בשביל זה. למה זה קורה? כי אין ראייה עתידית לגבי השכונות הערביות בערים המעורבות".
היזם נאיף אבו סוויס: "מי שמסתובב בערים המעורבות רואה את ההבדלים בין השכונות היהודיות לערביות, לא צריך להיות פרופ' לארכיטקטורה בשביל זה. למה זה קורה? כי אין ראייה עתידית לגבי השכונות הערביות בערים המעורבות"
כך לדוגמה, הוא מציין לגבי העיר העתיקה ברמלה: "תוכנית המתאר לעיר העתיקה נותרה משנות ה-60 של המאה הקודמת, אי אפשר להוסיף קומה, לשפץ, ליזום פינוי בינוי, ואז המרקם נשאר כפי שהוא ורק בונים מסביב. זה מוביל להזנחת התשתיות, הזנחת התושבים, שבונים בלי תכנון, עוד בלוק ועוד בלוק. יש שכונות שאמבולנס או כיבוי אש לא יכולים להיכנס אליהן כי הן צפופות. כל אלה מובילים לפשיעה ולניכור. אין לי בעיה שבונים ליהודים, לציבור הכללי או לחרדים, אבל שיבנו לכולם באופן שוויוני – גם לערבים".
נתון נוסף שעולה מהמחקר של המכון הוא שבעוד בשנים עברו, הבנייה במגזר התאפיינה בעיקר בהקמת צמודי קרקע, הרי כיום מצוקת הדיור הובילה לגידול בהיקף הבנייה הרוויה. "שיעור הדירות הגדולות בנות 6-5 חדרים נע בין 70%-80% מכלל הדירות הנבנות, גבוה בהרבה משיעור הדירות הגדולות בחברה היהודית, שב-2023 עמד על 41% בלבד, וזאת למרות שיש ירידה מתמשכת בגודל משק הבית הערבי", אומרת דגני. עם זאת, היא מודה כי "יש עדיין חסמים תכנוניים, חברתיים וכלכליים, שמקשים על קידום מהיר של בנייה רוויה במגזר".
"מה שבונים בטירה זה לא אותו דפוס תכנון כמו ברעננה, בכל זאת תרבות אחרת, צרכים אחרים. ברור שלא כל אחד יכול לקבל דונם כדי לבנות וילה, והגיע הזמן שגם בחברה הערבית יבנו לגובה, אבל צריך לעשות זאת בצורה מדורגת"
אבו סוויס מוסיף כי "לאחרונה אנחנו רואים קידום של פרויקטים של מחיר למשתכן בערים הערביות, הבעיה היא בתכנון ובהגדלת שטח השיפוט של הערים והכפרים. אי אפשר להמשיך לבנות בקונספט התכנוני הקיים, זה לא עובד בחברה הערבית. להערכתי לא נעשתה עבודת מחקר מספקת בממשלה לגבי הצרכים של החברה הערבית, בסופו של דבר מה שבונים בטירה או בטייבה זה לא אותו דפוס תכנון כמו ברעננה, בכל זאת תרבות אחרת, צרכים אחרים. ברור שלא כל אחד יכול לקבל דונם כדי לבנות וילה, והגיע הזמן שגם בחברה הערבית יבנו לגובה, אבל צריך לעשות את זה בצורה מדורגת".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלמהמחקר אף עולה כי גם ביישובים הערביים לא נבנות בשנה מספיק דירות אל מול שיעור הגידול של האוכלוסייה. כך למשל, בטייבה נוספו בעשור האחרון כ-7,000 תושבים, אולם הוקמו פחות מ-400 דירות ב-5 השנים האחרונות. באום אל פחם נוספו בתוך עשור מעל 9,000 תושבים, בעוד רק 415 דירות נבנו מאז 2018. לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, "המחסור בקרקעות לבנייה לא פוסח על אף אחד, גם לא על החברה הערבית. במשך תקופה ארוכה הצליחו הצעירים להמשיך ולהתגורר בתוך הקהילה, אך בשנים האחרונות זה הפך למסובך עד בלתי אפשרי. לכך מצטרפים שינויים חברתיים, דמוגרפיים ותהליכי מודרניזציה שהחברה הערבית עוברת, וכעת הפכה הבנייה הרוויה לפתרון מגורים לגיטימי".
