לפי דוח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שוק הנדל"ן מצוי בקיפאון שלא נראה פה מאז תחילת שנות האלפיים לפחות (מלבד אפריל 2020, בזמן סגר הקורונה הראשון). על פי הדוח חלה ירידה של יותר מ-50% בעסקאות הנדל"ן לעומת אפריל אשתקד.
עד לפני כמה חודשים נערכה כמות עסקאות אדירה, דירות נמכרו במהירות מטאורית, מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים ונדמה היה שמי שלא ינצל את הרגע ויקנה עכשיו – יקנה בעוד שבוע יקר יותר. ואז התערבה המדינה, העלתה ריביות, והכניסה את שוק הנדל"ן לקיפאון. למעשה – עלות רכישת הדירות לא פחתה בעקבות העלאת הריבית, אלא שבמקום לשלם יותר למוכרי הדירות כולנו משלמים יותר לבנקים למשכנתאות, ובעצם משלמים יותר על הכול.
חוק ההסדרים שנכנס לתוקף החודש מנסה לעורר את שוק הנדל"ן מחדש. אל תקפצו מהכיסאות, לא הורידו את הריבית (עדיין), אבל הכניסו כמה תיקוני חקיקה עקיפים שמי שינצל אותם נכון – יוכל לזכות בעסקה טובה. בואו נדבר על חלק מהתיקונים:
ראשית, צומצמה התקופה שבה ניתן להחזיק בדירה ישנה לאחר רכישת הדירה החלופית. עד היום, רוכשי דירה חדשה המחליפה את דירתם הישנה היו צריכים למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים כדי לזכות בפטור דירה יחידה ממס שבח, ובמקביל למדרגות מס רכישה של דירה יחידה (בגין דירתם החדשה). חוק ההסדרים קובע שמי שרכש דירה חדשה לאחר 1 ביוני במקום דירתו הישנה – יצטרך למכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים בלבד כדי לזכות בהקלות מס לדירה יחידה. התיקון הזה יאלץ רוכשים המעוניינים לזכות לפטור ממס לזרז במקצת את מכר דירתם הישנה, ויכניס מעט יותר דחיפות לשוק.
במקביל הוכנסה "סוכריה" לרוכשים שדירת ההשקעה היא דירתם היחידה. נקבע כי מי שמשכיר את דירתו היחידה ומתגורר בשכירות בדירה אחרת – יוכל לנכות את השכירות המשולמת על ידו עד לתקרה של 7,500 שקל בחודש מהשכירות המתקבלת לידיו. נכון להיום תקרת דמי השכירות מדירת מגורים הפטורים ממס עומדת על 5,471 שקל, כאשר אם דמי השכירות המתקבלים גבוהים מהתקרה חלה חובת מס בשיעור של 10% מהשקל הראשון.
עו"ד נעה ברגר יוניובלואיזה סולומוןלדוגמה, נניח שאתם שוכרים דירה בתל אביב ומשלמים 11 אלף שקל בחודש, וקניתם דירת השקעה יחידה, למשל במודיעין, ואתם משכירים אותה ב-8,000 שקל. עד התיקון – הייתם משלמים מס בסך 800 שקל מדי חודש בגין דמי השכירות שקיבלתם מהדירה במודיעין. כעת, אתם יכולים לנכות את דמי השכירות המשולמים על ידכם עד לסך של 7,500 שקל (לא את כל ה-11 אלף), ותשלמו מס בגין ההפרש בסך 500 שקל בלבד (8,000-7,500) – בחישוב חודשי – מס בסך 50 שקל במקום 800 שקל.
לנער את השוק
כמו כן, נעשו תיקונים שנועדו לעודד התחדשות עירונית: בין היתר, הורדת הרוב הדרוש לעסקת תמ"א לשני שלישים (במקום 80%) על מנת שניתן יהיה להניע קדימה פרויקטי התחדשות אשר היו תקועים עד כה. החשיבות של תיקון זה רבה בגלל שיש בניינים אשר אינם עונים על קריטריונים של חוק פינוי בינוי, והאפשרות היחידה להתחדשות העומדת בפניהם היא התחדשות בניינית, והרוב הגבוה שהיה נדרש עד כה מנע כל התקדמות.
בנוסף, התיקון החדש קובע כי קשיש בעסקת תמ"א יהיה אדם בן 75 (במקום גיל 80 שהיה עד כה). בנוסף, השוו את ההטבות להן זכאי קשיש בן 75 בעסקת התחדשות בניינית להטבות הניתנות לקשיש בעסקת פינוי בינוי.
הטבה נוספת שנועדה בין היתר לעודד יצירת עסקאות בין פרטים מאפשרת לקשיש המעוניין לנצל את זכותו לרכוש דירה חלופית הזהה בשוויה לדירה החדשה העתידית – למכור את דירתו העתידית לכל אחד (ולא רק ליזם), ומי שיקנה את דירתו יבוא בנעלי הקשיש בכל הנוגע לזכות הקשיש לפטור מהיטל השבחה.
התיקונים אמנם לא יביאו כנראה לגל מכירות היסטרי, אבל כן ינערו מעט את השוק ויעודדו עסקאות, ובמיוחד עסקאות השקעה בדירות מגורים.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד ונוטריונית נעה ברגר יוניוב מייצגת מוכרים ורוכשים בעסקאות מכר דירות וב"כ דיירים בעסקאות התחדשות
• המידע המוצג במאמר זה הוא כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
