משרד הבינוי והשיכון פרסם את תזכיר לתיקון חוק המכר לדירות, שכולל בין היתר את שינוי חישוב מדד תשומות הבנייה. תזכיר החוק כולל גם מספר סעיפים משמעותיים, שאם יעברו בחקיקה עשויים להשפיע על ענף הנדל"ן. האם מדובר במהלך חשוב להגנה על רוכשי הדירות, או מהלך שמבשר את תחילתה של מערכת בחירות קרבה? ייתכן ושתי התשובות נכונות.
על פי דברי ההסבר לחוק, יש לעשות שינוי כדי להקל ולהגן על רוכשי הדירות, ואף אולי לתרום לעצירה בעלייה החדה במחירי הדירות שחלה בשנתיים האחרונות. על פניו, הסעיפים האמורים עשויים לחסוך כסף לרוכשי הדירות, אולם על פי גורמי מקצוע הם גם עשויים להכביד על סוגיות אחרות ובעקיפין להאריך את משך זמן הביצוע - ובשורה התחתונה דווקא להשפיע לרעה גם על המחיר הסופי.
הסעיף המרכזי בתזכיר מתייחס לשינוי שיטת חישוב מדד תשומות הבנייה בכל הקשור לדירות מגורים. נזכיר כי נושא זה כבר עלה לכותרות ולדיון במסגרת הצעת חוק פרטית שיזם ח"כ אלכס קושניר (ישראל ביתנו), שאף עברה את ועדת שרים לחקיקה בחודש פברואר האחרון. כבר אז התייחסו במשרד הממשלתי לנושא, ואמרו שהצעת החוק מקובלת עליהם ובקרוב תקודם גם הצעת חוק ממשלתית. וכעת היא הגיעה.
על פי דברי ההסבר לסעיף זה: "הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לחודש את מדד תשומות הבנייה. נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה ממועד רכישתה ועד מועד השלמת התשלומים - למדד תשומות הבניה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית המדד.
"מדד תשומות הבניה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. הדבר יוצר אי ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון משמעותי כי המדד יעלה בצורה אגרסיבית. הדבר גם משבש את היכולת של רוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שישולם בפועל.
בנוסף, בעולם של עלייה במדד תשומות הבניה, נוצר ליזמים תמריץ שלישי לספק את הדירה במועד. מוצע להגביל את ההצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד. כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדת ערך הדירה תיעשה רק עד למועד מסירת הדירה בהתאם למצוין בחוזה, או עד למועד מסירת הדירה בפועל, לפי המוקדם מביניהם".
המשמעות היא יצירת שיטת חישוב חדשה למדד שתהפוך את ההצמדה וההתייקרות שנגררת במחיר הדירה לקטנה יותר. עם זאת, תזכיר החוק אינו כולל נוסחה או הצעה לחישוב חדש של המדד. במשרד הבינוי והשיכון הסבירו הבוקר כי אכן תהיה שיטה חדשה לחישוב העלויות, אולם היא תגובש במסגרת תקנות נפרדות. "אנחנו עובדים על התקנות שכוללות את שיטת החישוב שיפורסמו מיד עם כניסת החוק לתוקף", כך נמסר הבוקר מהמשרד הממשלתי. "התקנות צפויות לקבוע, כפי שהחוק מסביר, עלות בנייה למ"ר בחלוקה לאיזורים בארץ וסוגי המבנים השונים". אם כך, מעבר להחלטה עקרונית קשה לדעת נכון לרגע זה מה תהיה דרך החישוב וההשפעה על מחיר הדירה הסופי באזורים שונים בארץ.
כאמור, תזכיר החוק מציע עוד סעיפים חשובים, כמו למשל לנושא של איחור מסירת דירה על ידי היזם לרוכש, והוא מציע לקבוע בחוק כי הסיבה היחידה בגינה יזם לא יידרש לפיצוי על איחור מסירת דירה לרוכש תהיה "בשל בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד". כל מקרה אחר יחייב את היזם בפיצוי כחוק.
סעיף נוסף מתייחס לסוגיית שכר הטרחה שנגבה מרוכשי הדירות על ידי עו"ד המטפל ברכישת הדירה. בתזכיר החוק נכתב כי "נכון להיום, בהתאם להוראות החוק, ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. התיקון יביא לכך שלא ניתן יהיה לגבות הוצאות משפטיות בנפרד ממחיר הדירה".
על פי תזכיר החוק יש למהלך זה מספר סיבות משמעותיות. סיבה ראשונה קשורה לעובדה שמדובר בעלות נוספת מעבר למחיר הדירה המוצהר שהרוכש לא תמיד לוקח בחשבון בתחילת הדרך. סיבה שנייה קשורה לעובדה שעל תשלום זה לא מקבל הרוכש בטוחה על פי חוק המכר, ובמקרה של כשל - סכום זה לא יחזור אליו. הסיבה השלישית קשורה לעובדה שאין מדובר בחלק בלתי נפרד ממחיר הדירה עליה נוטל הרוכש משכנתא, ולכן זה תשלום שחייב להגיע במסגרת ההון העצמי, מה שעל פי תזכיר החוק "מביא לקיטון בהון העצמי המופנה לצורך רכישת הדירה". הסיבה הרביעית קשורה לאי הבנה של רוכשי הדירה לגבי תפקידו של עוה"ד, כפי שנכתב בתזכיר: "מקרים רבים המגיעים לשולחנו של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מגלים תמונה בה רוכשי דירות, אגב ביצוע התשלום לעורך הדין של המוכר, סבורים בטעות שעורך הדין מייצג את הרוכש ואת האינטרסים שלו. לעיתים הדבר אף מביא לכך שהרוכש אינו שוכר עורך דין מטעמו לצורך ביצוע העסקה. מצב דברים זה יוצר בעיה שכן הרוכש עלול לחשוב כי הוא מיוצג על ידי אותו עורך הדין. לאור האמור, מוצע לקבוע כי יש לכלול את ההוצאות המשפטיות במחיר הדירה ולא לגבות אותן בנפרד".
"מדובר בהחלטה אומללה"
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר הבוקר בתגובה לתזכיר החוק כי "מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות. הדבר עלול לקרות בדיוק כפי שקרה לאחר שהזהרנו את הממשלה מהעלאת מס הרכישה. הממשלה הנוכחית עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את מהמחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אזכיר שבשנת 2021 מחירי הדירות החדשות עלו בכ-18% ומדד תשומות הבניה עלה ב-6% בלבד - האם רוכשי דירות הפסידו באמת או להיפך. אינני מבין מדוע אצה הדרך לממשלה הזו לבחור בכלים שלא יפתרו דבר. אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות".
עו"ד אברהם ללום, משנה לראש לשכת עוה"ד, שהיה מעורבב גם בדיונים על טיוטות קודמות של תיקונים לחוק המכר התייחס הבוקר לתזכיר החדש ואמר שאין בו בשורה ואף להיפך: "לתזכיר הזה כפי שהוא לא תהיה תרומה לשוק הנדל"ן. הוא רק יוביל ויקדם אי ודאות בכל הקשור לתקופת הבנייה ומסירת הדירות ואף עשוי לגרור עלייה של מחירי הדירות בצורה משמעותית".
