ועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בירושלים קיבלה לאחרונה עררים שהגישו בני משפחה שמכרו מבנה נטוש בעיר וביקשו להכיר בתכולתו כ"דירות מגורים" לקבל פטור ממס שבח.
הבניין נרכש ב-1961 על ידי חמישה אחים שייסדו לאחר מכן חברה משפחתית שהחזיקה בזכויות הנדל"ן. הם חילקו ביניהם את המניות באופן שווה, וחלקן הועברו במהלך השנים בירושה. ב-2017, על רקע סכסוכים במשפחה, ניתן צו לפירוק החברה והוחלט ששני בני משפחה ירכשו את הזכויות מבעלי המניות האחרים. ב-2020 בוצע המהלך באופן שהזכויות בבניין הועברו לבעלי המניות ללא תמורה, ובאותו יום נחתם הסכם למכירת הזכויות לרוכשים.
המוכרים הגישו למנהל המיסוי הצהרה על הסכם הפירוק והסכם המכירה. בשומה העצמית הם ציינו שהסכם העברת הזכויות לבעלי המניות מהווה העברת זכות במקרקעין אגב פירוק חברה, הפטור ממס. עוד צוין ביחס למכירת שבע הדירות שבבניין כי מדובר בדירות מגורים מזכות לעניין מס שבח.
מנהל המיסוי דחה את עמדתם וקבע ששני ההסכמים מהווים עסקה אחת מבחינה מהותית. עוד נקבע שהיחידות המוזנחות בבניין אינן דירות מגורים מזכות. הוא דחה את הבקשה לפטור וחייב את המוכרים במס שבח על מלוא שווי המכירה (36.6 מיליון שקל) כמכירה ישירה מהחברה לשני הרוכשים.
בעררים שהגישו המוכרים הם טענו בין היתר שהיחידות בבניין הן "דירות מגורים" המזכות בפטור, בהיותן מיועדות למגורים לפי טיבן. לדבריהם, אין לשלול את הפוטנציאל שלהן לשמש למגורים שכן די בשינוי קטן ובעבודה מצומצמת בנכס, כדי להכשיר את החסר.
עו"ד איתי הכהןמנהל המיסוי טען מנגד כי מאז 2016 הדירות לא שימשו למגורים, אלא נזנחו ונפסק השימוש בהן. הוא הדגיש שהבניין נמצא במצב של הזנחה קיצונית ואין טעם כלכלי לשפצו, עד כי מוטב להרוס אותו ולבנות חדש תחתיו. לטענתו, גם אם ייקבע שמדובר בדירות מגורים, לא מדובר בדירות מזכות שכן בכל תקופת השבח הן הוחזקו בידי החברה ולא בידי יחידים.
יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, הבהיר שהמבחן שנקבע בפסיקה לשאלה אם דירה מיועדת למגורים לפי טיבה הוא מבחן אובייקטיבי הבודק קיומו של פוטנציאל ממשי למגורי קבע בדירה. הוא ציין שהמנהל המיוחד שמונה בהליך הפירוק אטם את המבנה מחשש לפלישת נרקומנים. כך, לכל הפחות מדצמבר 2019 הדירות אינן משמשות בפועל למגורים ולא נעשה בהן כל שימוש.
עם זאת, כתב, גם אם יש צורך בתיקונים והשקעה כדי להשמיש את היחידות למגורים, מדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר, ולא די בהזנחה כדי להוציא את המבנה (יחידות הדיור) ממעמד של דירות מגורים.
עוד קבע השופט כי מדובר בדירות מגורים מזכות המאפשרות הטבת מס שבח, אף שהוחזקו על ידי חברה והועברו לבעלות "יחידים" בסמוך למכירה. מנהל המיסוי חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 15 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ עוררים 3-1: עו"ד גיל קובץ
• ב"כ עורר 4: עו"ד אלי אלקלעי
• ב"כ המשיב: עו"ד נטע גורביץ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
• עו"ד איתי הכהן עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
