משרד הבינוי והשיכון דיווח אתמול (ד') כי הטיל עיצום כספי בגובה של כחצי מיליון שקל על חברה יזמית אשר התחזתה למארגן קבוצת רכישה. במסגרת הליך מנהלי, שניהל הממונה על חוק המכר במשרד, עמית גריידי, הוחלט להטיל את העיצום הכספי על חברת באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים בע"מ.
בהליך נמצא כי החברה מכרה שתי דירות בפרויקט ברחוב פרץ חיות 4 בתל אביב, מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. נדחו טענות החברה כי היא מארגנת קבוצת רכישה, ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר. לכן הוטל עיצום כספי בסך של 498,800 שקל.
בהחלטת ממונה חוק המכר נכתב כי "מבחן ה'מחיר הסופי' הוא מבחן מהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה. בהקשר זה יש לציין כי רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה. עסקה יזמית במהותה היא עסקה הכוללת סיכונים וסיכויים שונים עבור היזם, אשר בהתבסס על ניתוחם, יזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא".
עוד נכתב כי "בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כלל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו, שכן אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות – הפרויקט יהיה רווחי יותר עבורו ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות, הפרויקט יהיה הפסדי עבורו. בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה, ועל כן יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה".
עוד קבע הממונה בהחלטתו כי "לעניין השליטה בפרויקט, נמצא כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים וכי כלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מכך, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט, מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט, ובכך היא מקבלת את כלל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו".
קבוצת רכישה היא צורת התארגנות נפוצה בענף הנדל"ן בישראל, אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון עלות הרווח היזמי שנגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות. השיטה נתפסת, מבחינת רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן, כך שאדם שמטרתו להיות בעלים של דירה עשוי לבחור להצטרף לקבוצת רכישה בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר מרכישה מיזם.
בשנים האחרונות הטיל הממונה על חוק המכר עיצומים כספיים על לא מעט חברות שהתחזו לקבוצות רכישה. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי, או באמצעות מארגן אשר לרוב גם מציע עצמו לחברי הקבוצה, לאחר גיבושה על ידו, כגורם המנהל של הפרויקט. מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם - אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר.
במשרד השיכון מבהירים כי לא כל פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם שנחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מי שמציג עצמו כ"מארגן של קבוצת רכישה" יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך.
על כן, אומרים במשרד, במסגרת בחינה של מהות עבודת המארגן, נבדקת בין היתר מידת שליטתו בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט והפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה.
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מסר: "אנו מקדמים ריבוי של דרכי בנייה ורכישה של דירות לשם חיזוק שוק הנדל"ן, ובכלל זה קבוצות רכישה כדרך המאפשרת התרחבות של מעגלים יזמיים. לצד זאת, נמשיך לאכוף ביד חזקה תופעות פסולות של התחמקות ממחויבויות של מוכרי דירות בהתאם לחוק המכר, תוך התחזות למארגנים של קבוצות רכישה. אני קורא לציבור להיות ערני לזכויותיו, בין אם לרוכשים תחת חוק המכר או ליזמים החברים בקבוצות רכישה".
