בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע לאחרונה במחלוקת בין שתי יזמיות נדלן, קבוצת הירדן וחברת רינובו, לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה: השאלה הייתה איך לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים שבהם אושרה בניית קומה נוספת מכוח תוכנית מתאר כללית, מעבר לזכויות מכוח תמ"א 38 שנכללות בפטור מביטל השבחה. השופט גלעד הס דחה את הגישות שהציגו הצדדים וקבע שיש לחשב את ההיטל בהתבסס על היחס שבין הקומה הנוספת לבין יתר השטחים.
המערערות יזמו על שטחים שבבעלותן פרויקט הריסה ובנייה מחדש הכולל זכויות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח תוכנית מפורטת אחרת החלה על הנכסים. בגין הוצאת היתר הבנייה לפרויקטים של המערערות הנפיקה הוועדה המקומית בהרצליה שומת היטל השבחה. המערערות הגישו שומות נגדיות. נקודת המחלוקת הייתה אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, אשר אושרה מכוח התוכנית הכללית, ואשר אינה כלולה בפטור שניתן לזכויות שמומשו מכוח תמ"א 38.
גישת הוועדה המקומית הייתה שיש לערוך תחשיב היטל השבחה נפרד לגבי מלוא שטח הקומה הנוספת, וזאת בהתעלם מההשבחה, או היעדר ההשבחה, של יתר חלקי המבנה (השבחה שהגיעה לסך של יותר משלושה מיליון שקל).
היזמיות סברו שיש לשום את המקרקעין בשני מצבי התכנון, לפני ואחרי ההיתר: במסגרת המצב הקודם, יש להביא בחשבון את שווי דירות המגורים הקיימות (ללא פוטנציאל הנובע מתמ"א 38), ואילו במצב החדש יש להביא בחשבון את שווי מלוא השטחים שייבנו, וזאת בניכוי עלויות עודפות בגין התקנת חניות תת קרקעיות אשר נדרשות עבור הדירות החדשות בבניין וניכוי הוצאות פינוי דיירים. לעמדת היזמיות, בשני הפרויקטים, תחשיב זה מוביל למסקנה כי שווי הבניין במצב הישן גבוה משוויו במצב החדש, ומכאן אין השבחה ואין היטל השבחה.
ועדת הערר סברה, כמו הוועדה המקומית שיש לחשב את ההשבחה הנובעת מהזכויות בגין הקומה הנוספת בלבד. אלא שלשיטתה, יש להציב חסם עליון להשבחה זו והוא ההשבחה הכוללת - הפער בין השווי הכולל של המצב החדש בהשוואה למצב הקודם.
השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את עמדות הצדדים. הוא קבע כי נפלה שגיאה מהותית ובסיסית בתחשיב ועדת הערר, כאשר לא חילקה את ההשבחה הכוללת בצורה הגיונית ומנומקת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 לבין הזכויות לקומה הנוספת שאינן פטורות מהיטל השבחה.
הוא הדגיש כי חייב להיות מתאם בין היקף הזכויות הממומשות מכוח תמ"א 38 לבין הסכום שנייחס לזכויות אלו מסך ההשבחה הכוללת, וחייב להיות מתאם דומה בין היקף הזכויות הממומשות מכוח התוכנית הכללית לבין הסכום שנייחס לזכויות אלו מההשבחה הכוללת.
השופט קבע שיש לחשב את היחס בין השטחים שמומשו מכוח התוכנית הכללית לבין סך השטחים שמומשו הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התוכנית הכללית, כאשר יחס השטחים יהיה יחס החלוקה של ההשבחה הכוללת בין הזכויות הפטורות לאלו שאינן פטורות.
כלומר, בשלב הראשון ייערך חישוב ההשבחה הכוללת. בשלב השני יחושב היחס בין השטחים שנוספו רק מכוח התוכנית המפורטת לסך השטחים שנוספו מכוח תמ"א 38 + השטחים שנוספו מכוח התוכנית המפורטת. יחס זה יוכפל בהשבחה הכללית והתוצאה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, שבגינה ישלם הנישום 50% היטל השבחה.
השופט ערך את החישוב ביחס לאחד הפרויקטים והגיע למסקנה כי מתוך ההשבחה הכוללת שעומדת על 3.53 מיליון שקל, ההשבחה שאינה פטורה עבור הקומה הנוספת עומדת על 778,032 שקל, בעוד שיתר ההשבחה בסכום של כ-2.75 מיליון שקל - פטורה מהיטל השבחה לפי תמ"א 38.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערות: עו"ד אריאל פל ועו"ד אלי וילצ'יק (קבוצת הירדן), עו"ד הדר בלומשטין-בדש (רינובו)
• ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד נמרוד טויסטר, עו"ד אסף הראל, עו"ד אילנה בראף-שניר
• עו"ד ירון נדם עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
