השלכות מלחמת חרבות ברזל ניכרו גם על שוק דירות היוקרה בישראל, שפועל בנפרד לחלוטין משוק הנדל"ן הכללי למגורים, ובדרך כלל ממשיך לבעוט גם בתקופות של קיפאון. אלא שב-2023 ראינו שהעסקה היקרה ביותר שדווחה לרשות המיסים נאמדה בסכום של כ-77 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2022 המחירים היו גבוהים הרבה יותר. כעת, עם כניסתה של שנת 2024, נראה שהשוק מתחיל לחזור לעצמו, לפחות כך ניתן לשפוט לפי תגי המחיר שמוצעים בתקופה האחרונה עבור בעלי הכיסים העמוקים.
אחרי שפרסמנו ב-ynet על הדירה הכי קרובה לכותל שמוצעת בימים אלה למכירה בכמעט 100 מיליון שקל, ל"ממון" ו-ynet נודע כי דירה נוספת ברובע היהודי בירושלים, שמשקיפה גם היא על רחבת הכותל המערבי, מוצעת למכירה תמורת סכום של לא פחות מ-150 מיליון שקל. מדובר בנכס המשתרע על פני שטח של כ-200 מ"ר במפלס אחד עם מרפסת גג בשטח של כ-200 מ"ר, כך שהמחיר משקף סכום של כחצי מיליון שקל למ"ר.
2 צפייה בגלריה
הדירה מול הכותל המערבי שמוצעת למכירה על ידי אנגלו סכסון ב-150 מיליון שקל
(צילום: דותן ווליס)
"זה פשוט לא להאמין למחיר", אומרת אילנה לדרר, מנהלת תחום התחדשות עירונית ופרויקטים באנגלו סכסון ירושלים, "צריך להבין שברובע היהודי יש כמה דירות בודדות שיש להן ממש נוף לרחבת של הכותל ולהר הבית, אז אלה המחירים כי אין דירות כאלה בעולם – זה מה שיש, זה נדיר. בדירה הזאת יש גם מרפסת גג בשטח של 200 מ"ר, כלומר מי שרוצה יכול לערוך שם גם אירועים. יש לנו כרגע רוכש שמתעניין מארה"ב, אנחנו בשלבים ראשוניים בלבד ודיברנו רק עם הנציג שלו, אבל כנראה שהוא ירכוש את הנכס לא רק למגורים אלא גם לצורך עריכת אירועים על הגג".
"נכסים בעלי ערך רב ממוקמים ברובע היהודי, בקרבה לכותל המערבי, כמו הדירה הכי קרובה לרחבת הכותל שהוצאנו לאחרונה לשיווק בתמורה ל-26.5 מיליון דולר (כמעט 100 מיליון שקל)", מוסיף איתי גורביץ', מנהל שיווק חברת נדל"ן היוקרה הבינלאומית סותבי'ס ישראל נדל"ן. לדבריו, "אנחנו גם משווקים בימים אלה בית פרטי בלב הרובע היהודי, בשטח של כ-380 מ"ר בתוספת מרפסות בשטח של כ-200 מ"ר ב-55 מיליון שקל; ופנטהאוז בשטח 300 מ"ר עם מרפסות בשטח 190 מ"ר בשכונת רחביה בכמעט 20 מיליון שקל".
צפו: הדירה מול הכותל שמוצעת למכירה ב-100 מיליון שקל ע"י סותבי'ס ישראל
(צילום: גלעד פורת - סותבי'ס ישראל נדל"ן)
לדרר מוסיפה כי שכונות יוקרה נוספות בבירה, שם המחירים למ"ר נחשבים גבוהים במיוחד, הן טלביה, המושבה הגרמנית, רחביה, קטמון הישנה ובקעה. "בפרויקט דובנוב בשכונת טלביה למשל יש דירות שמשווקות במחיר של כ-130 אלף שקל למ"ר (כלומר דירת 100 מ"ר תעלה כ-13 מיליון שקל, ה.צ). נכון שזו לא אותה ליגה כמו ברובע היהודי, אבל אלה סכומים בהחלט יקרים. רוב הרוכשים אלה תושבי חוץ, יש גם ישראלים שקונים, אבל עיקר המתעניינים מגיעים מחוץ לישראל". יש לציין כי לשם השוואה, העסקה היקרה ביותר שדווחה לרשות המיסים ב-2023 הייתה בשדרות רוטשילד בתל אביב, שם נמכר נכס תמורת מחיר ממוצע של כ-140 אלף שקל למ"ר.
לדברי גורביץ', "במוקדי היוקרה של ירושלים, בעיקר במרכז העיר, המחירים נעים בין 80-90 אלף שקל למ"ר וחלקם אף מגיעים ל-100-110 אלף שקל למ"ר. התמחור ברובע היהודי כמובן שונה וגבוה יותר ולא מתייחס לחישוב הקלאסי לפי שטח הנכס. הסיבה לכך היא מיקום ייחודי, משמעות היסטורית דתית עמוקה והיצע נמוך של נכסים המוצעים למכירה, העולה על ביקוש. באופן כללי ניתן לומר ששוק נדל"ן היוקרה בירושלים צנוע יותר מזה של תל אביב או אפילו הרצליה פיתוח. בשנה החולפת ראינו האטה בעסקאות בתחום נדל"ן היוקרה, בין היתר בעקבות הירידה ברכישת נכסים בירושלים על ידי תושבי חוץ, אבל למרות זאת אנחנו כן רואים שהוא ממשיך להתנהל באופן שוטף".
2 צפייה בגלריה
"יש פה כמה דירות בודדות עם נוף לרחבת הכותל". הרובע היהודי
(צילום: ארכיון החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי)
עלייה בהיקף העסקאות למגורים
למרות המלחמה, נראה כי בירושלים נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות לרכישת דירות באופן כללי. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים נובמבר 2023-ינואר 2024 נרשמו 1,224 עסקאות בירושלים, מהן כמעט 600 עסקאות לרכישת דירות חדשות, מעל 45%. מדובר בעלייה של כ-25% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2023). לדברי טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת המקימה פרויקט בשכונה חדשה המתוכננת באזור גבעת המטוס, בעיקר הרוכשים בפרויקט הם תושבי חוץ.
טלי שרוןצילום: יוהנס פלטן"את עליית המחירים התחלנו להרגיש כבר לפני כמה חודשים. ראינו זאת בפרויקט של הקבוצה שאותו התחלנו לשווק בדצמבר, ולאחר 3 חודשים בלבד כבר היו 40 הרשמות ו-31 חוזים מוכנים", היא מספרת. "לפי פילוח שביצענו, כ-30% מהמתעניינים הם תושבי חוץ, יהודים מהתפוצות, וזאת כפי הנראה בעקבות העלייה באנטישמיות בחו"ל. בשונה מערים אחרות בישראל, תושבי החוץ מחפשים בירושלים נכס שיהווה עבורם רשת ביטחון, והעדפה הברורה היא בעיר הבירה, המהווה מוקד משיכה דתי ציוני".
"כ-30% מהמתעניינים ברכישת דירות בירושלים הם תושבי חוץ, יהודים מהתפוצות, כפי הנראה בעקבות העלייה באנטישמיות בחו"ל. בשונה מערים אחרות בישראל, הם מחפשים נכס שיהווה עבורם רשת ביטחון"
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, תולה את הסיבה להתאוששות בהיקף העסקאות בפיתוח המסיבי של העיר בשנה החולפת: "אנחנו מקדמים אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית בירושלים בעיקר יחד עם שותפינו, ובשנה החולפת אנו חווים צמיחה יחד עם העיר, שחווה פיתוח אורבני מסיבי". להערכתו, "בשנים הקרובות נראה את ירושלים בחזית ההתחדשות העירונית, "עם פרויקטים חדשים שיצאו לבנייה. יש ביקוש רב לדירות החדשות שיוצאות לשוק, כולל בחודשים האחרונים, ואנו צופים כי ככל שהמצב במשק יתייצב, הפניות יתגברו".
"אנו מקבלים פניות רבות מיזמים שונים, לצד התעניינות גוברת בקידום פרויקטים", מוסיף עדי גזית, מנכ"ל ושותף מייסד חברת מימון הנדל"ן ברקת. "המצב בבירה משקף רצון אמיתי של העירייה לחדש את הבניינים הישנים, לקדם ולפתח פני העיר, להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות, נוכח ביקושים עזים ויציבים כל העת, תוך שמירה על איכות ושיפור רמת החיים של התושבים".
ישי אשלגיצילום: ניב קנטורלדברי ישי אשלגי, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בקבוצת אשטרום מגורים להשכרה, "בחודשים האחרונים, שוק המגורים הירושלמי הראה יציבות ואף עליית מחירים, והעיר ממשיכה למשוך אליה משפחות, צעירים, משפרי דיור מהסביבה ועולים חדשים, בדגש על מערב אירופה וארה"ב. אין ספק שמדובר במגמה שמחזקת ותורמת לא רק את אזורי הביקוש בעיר, אלא גם שכונות מתחדשות ומתפתחות".
