סערה בענף הנדל"ן בעקבות כניסתו הבוקר (שישי) לתוקף של תיקון חקיקה, המאפשר לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שנתקעו – לבטל את ההסכם עם היזם. מדובר בתיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, לפיו אם פרויקט התחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה) או פרויקט פינוי בינוי לא מתקדם לפי לוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק, הדיירים יוכלו להביא לביטול העסקה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
לפי התיקון, רוב בעלי הדירות בבניין, כולל אלו שלא חתמו כלל על עסקה, רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה שבו היזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק; וכן במקרים בהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, ובכלל זה כאשר לא קידם תוכנית פינוי בינוי במוסד התכנון, או כאשר לא קידם הוצאת היתר בנייה לפרויקט, בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.
מטבע הדברים, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, התבטא בתחילת השבוע בשבחו של החוק וקרא לבעלי דירות שנקלעו למבוי סתום לעשות בו שימוש. לדבריו, היכולת לבטל התקשרות עם יזם של פרויקט תקוע "תפתח בפני בעלי דירות את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם באמצעות יזם אחר".
"האינטרס לשחרר 'בני ערובה' מהסכם עם יזם שהתרשל מוצדק. אך איננו רוצים שדייר סרבן יחבור לדייר שחתם על ההסכם אך אינו מרוצה מהדירה שקיבל - כדי לנצל את החוק בצורה לא הוגנת"
גם עו"ד רועי חרש, שותף במשרד עוה"ד חרש ששון ושות' המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, סבור כי מדובר בבשורה חיובית של ממש. "התיקון בחוק, המאפשר ביטול של עסקאות התחדשות עירונית בחלוף המועדים שנקבעו בתיקון לחוק, מהווה נדבך מבורך נוסף של הליכי ההסדרה שעובר תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות", הוא אומר.
לדבריו, "קביעת מועדים ברורים לסיום ההתקשרות, הגם שאינה תמיד נוחה ליזמים, מייצרת ודאות וקובעת נורמות ברורות. נורמות אלה יצמצמו את משך הפגיעה הנגרמת לבעלים שהתקשרו עם יזמים אשר לא פעלו בשקידה ראויה לקידום הפרויקט. התיקון אף ימנע מיזמים לנסות ו'לתפוס פוזיציה' ולכבול למשך זמן ארוך את אפשרות קידום פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם".
חשש מחוסר ודאות בענף
עו"ד יובל גלאון צילום: אייל טואגואולם, יש גם מי שמבקר את החוק ומזכיר כי הוא נחקק בשנת 2021 כאשר המצב בענף הנדל"ן היה שונה בתכלית. עו"ד יובל גלאון, שותף משפט מנהלי ותכנון ובנייה במשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות', מציין כי "אין מדובר בחוק חדש אלא בכניסה לתוקף של חוק ישן. אלא שבאקלים שוק הנדל"ן הנוכחי, ראוי אולי לבחון מחדש את ההצדקה לו. החוק עלול לפעול כלפי יזמים המתקשים 'להגיש' תב"ע (תוכנית בניין עיר) או בקשה להיתר בנייה לא בגללם אלא בגלל ההאטה בעבודת מוסדות תכנון ורישוי".
עו"ד גלאון מוסיף כי "ברור שהאינטרס לשחרר 'בני ערובה' מההסכם עם יזמים שהתרשלו הוא מוצדק, אבל לא נכון 'לשפוך את התינוק עם המים'. למשל, איננו רוצים כי דייר סרבן יחבור אל דייר שכבר חתם על ההסכם אבל אינו מרוצה מהדירה שקיבל מהיזם, כדי לנצל את החוק בצורה לא הוגנת. בתקופה זו, כאשר עצם הגשת תוכנית היא אתגר, חשוב לא להרתיע יזמים מליזום".
עו"ד סיגל שפיראצילום: ניקי וסטפהלעוה"ד סיגל שפירא וגבריאל שגיא ממשרד ארנון, תדמור-לוי, המתמחים בעסקאות התחדשות עירונית מורכבות, סבורים גם הם כי החוק אינו חף מבעיות. "אין מחלוקת על כך שהרציונל שבבסיס הסעיף ראוי מאוד – מתן פתרון לבעלי דירות במתחמים לא מקודמים, 'תקועים', שמאפשר להם להשתחרר מהסכמים מחייבים. בלי הסעיף, בעלי דירות אלה היו ממשיכים להיות כבולים לאותם הסכמים עוד שנים רבות", הוא אומרים.
עם זאת, הם מדגישים כי "לא ניתן להתעלם מכך שהחוק רחוק מלהיות חף מבעיות. כך, למשל, החוק עלול להעלות במידה ניכרת את רמת חוסר הוודאות בענף ההתחדשות העירונית, כשממילא מיזמים אלה מאופיינים ברמה גבוהה מאוד של חוסר ודאות, כיוון שהוצאתם אל הפועל מותנה בשיתוף פעולה ואישור של גורמים רבים. ההוראה החדשה מוסיפה עוד נדבך לחוסר הוודאות הזה, וכך מעצימה את היקף הסיכון, הגבוה מלכתחילה, שהיזם נדרש לקחת על עצמו במיזמים מסוג זה".
הרעיון – "לחלוץ פקקים"
לדברי שפירא ושגיא, "עניין נוסף שראוי להתייחס אליו הוא שלא בטוח שנקודת המוצא לפיה מיזמים 'תקועים' הם תוצאה של אי קידומם על ידי היזם היא נכונה. פעמים רבות, מיזם התחדשות עירונית 'נתקע' לא בגלל שהיזם לא מקדם אותו כראוי, אלא עקב גורמים אחרים וחיצוניים שאינם בשליטתו, כמו התנהלות רשויות התכנון או קבוצת בעלי דירות המסרבת בכל תוקף לקידום המיזם.
"מכאן גם מגיע עניין בעייתי נוסף בחוק, והוא היעדר הגמישות לנסיבות – ההוראה החדשה יוצרת מעין סטנדרט התקדמות אחיד לכל המיזמים, ללא קשר לנסיבות הייחודיות של כל מיזם, ומחייבת להגיע לשיעורי חתימות כאלה ואחרים בתקופות קבועות. עם זאת, מיזמי פינוי ובינוי אינם מוצר מדף אחיד – לכל אחד הנסיבות והבעיות שלו, ולכן קביעת סטנדרט אחיד לכולם עלולה להיות בעייתית".
לבסוף, מסבירים שפירא ושגיא כי "ההוראה החדשה קובעת שהיזם יהיה זכאי לתשלום מבעל דירה המבטל את ההסכם, לפי הוראות שייקבע שר המשפטים. הרציונל כאן ברור והוא לא לפגוע אנושות ביזמים שקידמו מיזם במשך שנים ופתאום הוא יורד לטמיון. מצד שני, היא עלולה להפחיד בעלי דירות ולהביא לכך שההוראה תהפוך ל'אות מתה' שאף אחד לא ישתמש בה".
עו"ד אבירם גולדשטייןצילום: קובי מהגריש גם מי שמביעים יחס אמביוולנטי כלפי החוק. עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד עוה"ד יהודה רוה ושות', מסביר כי יוזמי החוק היו צריכים להבדיל בין פינוי בינוי של מתחמים לבין תמ"א 38. "עקרונית ובאופן כללי התיקון הוא מבורך לכל הצדדים, הן הדיירים והן היזם, והרעיון מאחוריו הוא 'לחלוץ פקקים' ולייעל תהליכים במטרה לעודד התחדשות עירונית", הוא אומר. "עם זאת, לדעתי היה צורך לערוך אבחנה והבדל משמעותי יותר בין פרויקטים של מתחמי פינוי בינוי לבין פרויקטים של בניין בודד כדוגמת תמ"א 38".
לדבריו, "בכל הקשור למתחמי פינוי ובינוי התיקון הוא מבורך, ואני מאמין שיעודד דיירים נוספים להיכנס ולהתקשר בחוזים לפרויקטים כאלו. יש לציין ולהדגיש כי פרויקטים של מתחמי פינוי ובינוי הם עדיפים כאלף מונים על פרויקט של בניין בודד מכל ההיבטים, ובמיוחד מבחינה של תכנון אורבני כוללני ויש לעודד כמה שיותר פרויקטים מסוג זה באורים הישנים של הערים בישראל. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א 38, אני חושב שהתיקון אינו מבורך ולא היה צריך להחילו, שכן תחולתו תגרום לכך שדיירים ימשיכו לנסות לקדם פרויקט יחידני אל מול ראיה כוללנית וארוכת טווח".
סוגיה חשובה לא פחות, אשר במצב החקיקתי היום לוקה בחסר, אומר עו"ד גולדשטיין היא "זמן התגובה" של רשויות השלטון (ובעיקר הוועדות לתכנון ובנייה) בטיפול בתוכניות או בהיתרי בנייה הקשורים להתחדשות עירונית. "ראוי לטפל בעתיד בעניין זה, תוך קציבת זמנים ברורים גם לרשויות לאישור תוכנית או מתן היתר בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, בבחינת 'נאה דורש נאה מקיים'", מסכם עו"ד גולדשטיין.
