שנת 2024 מציגה התאוששות משמעותית בשוק הנדל"ן, במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות. בחודש ינואר עמד מספר העסקאות למכירת דירות (חדשות ויד שנייה) על 8,053 יחידות דיור – עלייה של 14% בהשוואה לינואר אשתקד. כך עולה מסקירה שפרסם היום (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי ענף הנדל"ן למגורים. מדובר בעלייה בהיקף העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה הקודמת – לראשונה מאז מרץ 2022, חודש לפני שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. כמו כן, בהשוואה לדצמבר 2023 נרשם זינוק של 32% במספר העסקאות.
מהנתונים עולה כי בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (תוכנית דירה בהנחה) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בינואר השנה על 7,072 דירות – עלייה של 8% בהשוואה לינואר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר ב-20 השנים האחרונות נמצא כי ינואר השנה נמצא באמצע דירוג זה, זאת לאחר שבחודשים הקודמים הייתה רמת העסקאות קרובה לשפל היסטורי בהשוואה זו.
הגידול בעסקאות התרכז, כאמור, בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי. סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, קפיצה של 46% בהשוואה לאשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-2,735 דירות, גידול של 36% לעומת השנה שעברה והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מאי 2022. בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור רחובות עם גידול חד במכירות, המוסבר בין היתר במספר מבצעי מכירות משמעותיים שגם הביאו לגידול חד במכירות באזור זה לאחר חודשים של ירידות חדות.
מנגד, בפלח השוק של דירות יד שנייה נמשכה גם בחודש ינואר הרמה הנמוכה במספר העסקאות, הממקמת אותו רק מעל חודשי ינואר של שנות האינתיפאדה השנייה. באוצר מעריכים כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח שוק זה. בנוסף, ניתן להניח כי העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד תרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות, ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה.
למרות המציאות הביטחונית: נתיבות מובילה במכירות
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד נמצאו עליות ברוב האזורים, למעט אזורי חיפה וחדרה שרשמו ירידות (באזור חדרה נרשמה חולשה במכירות כבר תקופה ארוכה). לעומת זאת, באזור המרכז קפצו המכירות ב-62% - הרמה הגבוהה ביותר מאז מאי 2022 – וכך גם באזורי רחובות וירושלים. לגבי רחובות, אזור זה בלט בירידה חדה בחודשים האחרונים. אולם כעת נרשמה כאמור עלייה, ובאוצר מעריכים שהסיבה לכך נעוצה בריכוזיות מכירות הקבלנים, בעיקר בעיר אשדוד, שם ייתכן שהוצעו מבצעי מכירות משמעותיים.
למרות המלחמה והמציאות המורכבת, רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור באר שבע, עם 463 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מרץ 2023. העיר הדומיננטית ביותר במכירות באזור זה הייתה נתיבות.
למרות המלחמה והמציאות המורכבת, רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור באר שבע. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מרץ 2023. העיר הדומיננטית ביותר במכירות באזור זה הייתה נתיבות
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" עמד על 58%, שיעור נמוך בהשוואה לינואר אשתקד. נזכיר כי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בדצמבר האחרון הגיע המלאי הלא מכור של הקבלנים לשיא של כ-68 אלף דירות, גידול חד של 32% בהשוואה לינואר אשתקד. על רקע נתון זה סביר לצפות לשיעורי "פריסייל" (מכירה "על הנייר") נמוכים יותר, יתכן בין היתר גם על רקע פרוץ המלחמה.
נתון מעניין נוסף מצביע על כך שבניגוד למה שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כוח האדם בענף, לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה. כך למשל, רק עשירית מהדירות היו עם תאריך מסירה העולה על 4 שנים מיום החתימה על החוזה (כלומר, תאריך המסירה הוא לאחר ינואר 2028), כאשר פחות מ-2% מהדירות עם תאריך מסירה שלאחר ינואר 2029. ב-9 החודשים הראשונים של 2023, גם כן עשירית מהדירות היו עם תאריך מסירה העולה על 4 שנים, כאשר ב-3% מהדירות תאריך המסירה היה לאחר 5 שנים.
ניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, המתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים, המאפשרים דחייה של חלק הארי של התשלומים בגין רכישת הדירה למועד מאוחר (בדרך כלל מועד קבלת טופס 4 - טופס אכלוס), מה שמסביר את הגידול במכירות.
בניתוח שנערך לראשונה במספר אזורים בולטים במכירות הקבלנים בשוק החופשי, תוך בחינת המועד בו נרכשו הקרקעות באותן פרויקטים בהן נמכרו למעלה מ-5 דירות בינואר, נמצא כי חלק גדול ממכירות אלו התרכז בקרקעות שנרכשו לפני עליות המחירים החדות בשנים 2022-2021. באוצר מסבירים כי יש בממצאים אלה כדי לרמז שלפחות בקרקעות שנרכשו לפני שנים, ישנו פוטנציאל גדול יותר לתמוך בירידת מחירים, בפרט בתקופה בה נרשמת ירידה בביקוש.
רוכשי מחיר למשתכן באבן יהודה קיבלו הטבת ענק
אשר למכירת דירות יד שנייה בחודש ינואר, אלה הסתכמו ב-4,337 יחידות דיור – ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד. זאת לאחר שיעורי ירידה דו ספרתיים בחודשים הקודמים. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 31% במכירות אלו. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי ב-5 אזורים נרשם גידול בעסקאות, אם כי בשיעור מתון יחסית, למעט אזור רחובות שרשם גידול של 10% לאחר ירידות חדות במיוחד בחודשים הקודמים. מנגד בולט אזור תל אביב עם ירידה חדה של 29% ואזור באר שבע עם ירידה של 15% (שדווקא הוביל במכירות הקבלנים).
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-4,705 דירות, זינוק חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות אלו ב-3,724 דירות, גם כן עלייה של 31% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות. בפילוח גיאוגרפי נמצאו עליות בכל האוזרים, בעיקר באזור רחובות עם גידול חריג של 92% בהשוואה לינואר אשתקד.
באוצר מציינים כי אחד הפרויקטים הבולטים ביותר בסבסוד ממשלתי בחודש ינואר התבצע באבן יהודה. על פי הנתונים, שכר הרוכשים היה גבוה במיוחד, יותר מאשר בכל פרויקט אחר שנותח בעבר באגף הכלכלן הראשי. כך, השכר הממוצע למשק בית של הרוכשים בפרויקט עמד על 36.3 אלף שקל ברוטו לחודש. רמות שכר גבוהות אלו מוסברות בין היתר בשכיחות גבוהה יחסית של משקי בית בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק בענף ההייטק, כאשר שיעור זה עמד על 30%. חלק הארי של הרוכשים מתגורר ביישובי השרון המבוססים ובתל אביב.
המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בפרויקט מסובסד זה עמד על 1.38 מיליון שקל. בהשוואה למחירי דירות חדשות בבנייה רוויה בשוק החופשי באבן יהודה מדובר בהנחה משמעותית של כ-60%. בסך הכול נהנו רוכשים אלו מהטבה ממוצעת הנאמדת ביותר מ-1.5 מיליון שקל, גם כן הגבוהה ביותר שניתנה בפרויקט זה עד עתה.
המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בפרויקט מסובסד באבן יהודה עמד על 1.38 מיליון שקל. בהשוואה למחירי דירות חדשות בבנייה רוויה ביישוב מדובר בהנחה של כ-60% ובהטבה ממוצעת הנאמדת ביותר מ-1.5 מיליון שקל, הגבוהה ביותר עד עתה
רכישות משפרי הדיור בחודש ינואר הסתכמו ב-2,188 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לינואר אשתקד. ירידה חדה נרשמה בשיעור "מצמצמי" הדיור. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה הקיפה את מרבית האזורים, בעיקר באזורי חדרה ותל אביב. מנגד, גידול ברכישות משפרי הדיור נרשם באזור המרכז.
רכישות המשקיעים בינואר עמדו על 1,160 דירות – ירידה של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14.4%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. שיעור גבוה יחסית מהדירות שרכשו היו דירות חדשות. באוצר מעריכים לגידול זה תרמה העדפה גוברת של שוכרים לדירות עם ממ"ד. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,444 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לינואר אשתקד. אזור באר שבע בלט המכירות המשקיעים, אולם באוצר מעריכים כי מדובר במכירה לצורך רכישה של דירות עם ממ"ד לטובת השוכרים. מלאי הדירות בידי משקיעים רשם ירידה של 284 דירות.
רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו ב-112 דירות, ירידה של 25% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 12%. עיקר הרכישות התרכז באזור ירושלים, בכלל זה בבית שמש. סך הדירות שמכרו תושבי החוץ בינואר עמד על 41 דירות, כך שנטו הסתכמו רכישות תושבי החוץ בחודש זה ב-71 דירות.
