היזמים והקבלנים מתמודדים עם שורה של חסמים, שמונעים או מעכבים את התקדמות הבנייה. בכירי הענף מדגימים ומסבירים את מגוון החסמים, ומציעים פתרונות שיקדמו את הענף. אין חכם כבעל ניסיון.
3 צפייה בגלריה
"להביא 100 אלף עובדים זרים". המחסור בעובדים הוא אחד החסמים המרכזיים בענף
(צילום: shutterstock)
החסם: מחסור בעובדים בענף הבנייה
הפתרון: מינוי פרויקטור שידאג לעובדים זרים וישראלים
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "לעצירת העבודה של מעל 90 אלף פלסטינים וזרים בבת אחת מתחילת המלחמה ישנן השפעות רוחב ענקיות על הענף. אבל זו גם הזדמנות להפחית את תלות הענף בפלסטינים על ידי זינוק בהיקף עובדים זרים ממדינות שונות וישראלים שיגויסו במקביל לענף.
ראול סרוגוצילום: אילן בשורהמלחמה הביאה לאירוע שכמוהו חווינו בפעם האחרונה בעלייה הגדולה של תחילת שנות ה־90, כשמצאנו את עצמנו נאבקים להביא עובדים מהיקב ומהגורן. המדינה התגייסה לעניין ואפשרה לנו להביא כמעט 100 אלף עובדים זרים כדי לעמוד במשימה. זה קרה וזה הצליח. ניתנו אז פתרונות להבאת רכבת אווירית של עובדים ממדינות שונות וגם כלים לקבלנים לצורך הבאת עובדים עצמאית כדי לקצר את הבירוקרטיה. הענף שלנו צריך לתת מענה למחסור הענק בדירות ותשתיות, שעומד לזנק לאור תקופה ארוכה של צניחה בהיקף הבנייה, לצד טיפול אקוטי בשיקום יישובים ותשתיות שנפגעו במלחמה בדרום ובצפון. אנחנו דורשים מהמדינה למנות מיד פרויקטור, שיתכלל את הטיפול במחסור בעובדים בענף הבנייה והתשתיות, לצד תקצוב ותמיכה רחבה לקיצור הליך הבאתם של 100 אלף עובדים זרים. במקביל המדינה חייבת לשנות תפיסה לגבי עובדים ישראלים בענף שלנו. היא מוכרחה להכניס לסל התקצוב הממשלתי את כל הליכי ההכשרה בתחום הבנייה והתשתיות לישראלים, לקדם חיבור של קבוצות חדשות לענף ולתמרץ משוחררי צבא להיכנס לענף".
החסם: עיכובים רבים בהליכי התכנון והאישור
הפתרון: להגדיל את מצבת כוח האדם
רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים: "להערכתי, המשבר שמתפתח כאן יתחזק לאחר המלחמה, וזאת גם על רקע ירידת האינפלציה ושינוי מגמת הריבית בפתח שנת 2024. מקבלי ההחלטות לא משכילים, לצערי, להתכונן למשבר הצפוי, והוא נובע מהיצע הולך ופוחת אל מול ביקושים מתעוררים, מה שיביא בסבירות גבוהה לעלייה מהירה במחירי הדיור. יזמים רבים הצליחו לחזור ל'שגרת העסקים' למרות המלחמה והקשיים הכרוכים בה, אך מנגד, בצד הרשויות לא חל שיפור משמעותי, בעיקר לא בלוחות הזמנים שמאופיינים בעיכובים רבים בהליכי התכנון והאישורים.
רון אבידןצילום: תמר מצפיהדבר נובע בין היתר גם ממחסור במשאבי אנוש. המהלך המיידי הנדרש הוא לקצר את הזמנים – לאפשר קבלת היתר בצורה מהירה יותר, להגדיל את כוח האדם במינהלות ההתחדשות העירונית, לאפשר רישוי עצמי ולקצר את הזמנים בקבלת טופסי 4. חלק מהפעולות הללו, כמו הגדלת כוח האדם ברשויות, דורש החלטות קשות, בין היתר גם תעדוף של תקציב, ואנחנו לא רואים את זה על שולחן מקבלי ההחלטות היום".
החסם: אישור תוכנית עיצוב ופיתוח כתנאי להיתר
הפתרון: לקצר את השלב האמור
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "אחד החסמים המשמעותיים ביותר בדרך להיתר הבנייה המיוחל הוא הדרישה לאישור תוכנית עיצוב ופיתוח כתנאי לקליטת בקשה להיתר בנייה. במסגרת השינויים שקידם מינהל התכנון בשנים האחרונות, נעשה מאמץ להפריד בין תכנון לרישוי. את התכנון ביקשו לאשר במסגרת תוכניות המיתאר, ושלב הרישוי אמור היה להיות קצר ובמסגרתו, נדרש רק לוודא שההיתר המבוקש תואם לתוכנית המיתאר המאושרת וכן לוודא שהתכנון תואם לפרמטרים הנדסיים במסגרת מכון בקרה. אבל לרוב רובן של התוכניות שאושרו בשנים האחרונות, התווסף תנאי ולפיו קליטת בקשה להיתר בנייה תהיה בכפוף לאישור תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח על ידי מהנדס העיר או על ידי הוועדה המקומית.
ארנון פרידמןצילום: יח"צרמת הפירוט הנדרשת על ידי הרשויות בתוכניות העיצוב האדריכלי זהה לרמת הפירוט הנדרשת בהיתרי הבנייה, למעט טבלאות חישובי השטחים. אדריכלי הוועדות וגורמים נוספים ברשויות מכתיבים ליזמים ולאדריכלים מטעמם איך לעצב את חזיתות המבנים, איך לדרג את הקומות, את תמהיל הדירות וגודלן, את גודל החלונות, חומרי הגמר וכו'. פעמים רבות מעלים הרפרנטים בוועדות המקומיות דרישות מחמירות לעומת התוכניות המאושרות: איסור על תכנון מחסנים מעל מפלס הקרקע, ביטול האפשרת לתכנן דירות גן, ועוד ועוד. פרק הזמן שלוקח לאשר תוכניות עיצוב הוא כשנה-שנתיים, והיזמים נדרשים להמציא בשלב זה אישורים רבים. ניתן לחשוב שלאחר שבוצעו כל התיאומים בתוכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח, הדרך להיתר הבנייה תתקצר, אולם לאחר שמאושרת תוכנית העיצוב האדריכלי ונקלטת הבקשה להיתר בנייה, נשלחים היזם ומתכנני הפרויקט לתאם ולאשר שוב גם את היתר הבנייה עם כל אותם גורמים. חלק מהגורמים משנים בשלב היתר הבנייה את דעתם, דורשים דרישות אחרות ו/או נוספות. מערכת התכנון לא סומכת על כך שהיזמים והמתכננים מטעמם יתכננו פרויקטים איכותיים (בעיני הרפרנטים ברשויות המקומיות), והם מכתיבים להם כיצד לתכנן את המבנים. לטעמי, מעבר לדרישות נפחיות של הבנייה ולדרישה לעמידה בתקנים של כמות חניות, בנייה ירוקה ותכן, לא צריך להגביל את היזמים והמתכננים ולא צריך להכתיב להם איך לתכנן את הבניינים".
החסם: חוסר תיאום בין גופים שונים מעכב התחדשות עירונית
הפתרון: להעניק את הסמכות למשרד הביטחון
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "אחת הסיבות המרכזיות לסיטואציה הקשה שבה נמצאת ישראל היא גם חוסר התיאום שקיים כאן בין השלטון המקומי לוועדות התכנון המחוזיות והארציות ובין ראשי הערים לפוליטיקאים. כך למשל רשויות רבות, גם כאלה הנמצאות בקו העימות החשוף מאוד לסכנת הטילים, העדיפו בשנים האחרונות לקדם בעירם יותר בנייה של שכונות חדשות על שטחים פתוחים, מאשר לנסות ולדחוף במהירות תוכניות של התחדשות עירונית.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסהרבה פעמים זה עניין של כסף שמגולגל ל'כיס העירוני' מהיטלי ההשבחה, ובנייה על קרקע פנויה פשוט מתקדמת מהר יותר. מהיכרותי ועבודתי עם מוסדות השלטון כיזם בתחום הנדל"ן, אני חושש שאחרי המלחמה נושא ההתחדשות העירונית רק ייתקע עוד יותר. ראשי הערים יבקשו להאיץ תוכניות עירוניות כלליות להתחדשות עירונית, והדבר עשוי לעכב פרויקטים שכבר החלו לצאת לפועל, עד שלעיר תהיה מדיניות סדורה וחדשה. על מנת שתהליכי ההתחדשות העירונית לא ימשיכו להתקדם בעצלתיים ובמקומות רבים פשוט להיתקע, יש להעביר את האחריות על קידום הפרויקטים הללו בכל עיר ומחוז תחת כנפיו של משרד הביטחון, או ממונה מטעמו בלבד, שיהיה לו מנדט ותקציב משמעותי כדי לפעול. המנדט צריך לאפשר לו, בין היתר, לפעול לאישור מהיר של תוכניות מקיפות לפינוי־בינוי במתחמים גדולים ובלוחות זמן קצרים מאוד כדי לצאת לבנייה כמה שיותר מהר, וכן סדר עדיפויות המתאים למצב הביטחוני של העורף".
החסם: מחסור בעובדים ותנאי תשלום נוקשים
הפתרון: מתווה פיצויים הולם לקבלנים, שימנע סכנת קריסה ופשיטת רגל
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ: "היעדר כוח אדם מקצועי וזמין באתרי הבנייה הוא הבעיה הקשה ביותר של הענף כיום. עד 7 באוקטובר עבדו בענף כ־100 אלף פלסטינים מיהודה ושומרון, מעזה וגם שוהים בלתי חוקיים, שהיו הרוב המכריע של כוח האדם. בעקבות המלחמה ומטבע הדברים, הם כבר לא מורשים לעבוד, וזה יצר 'בור' עמוק בידיים עובדות.
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגלפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כמעט 40% מאתרי הבנייה סגורים לגמרי, ואלה שפועלים, עובדים בתפוקה של 30% לעומת ימים כתיקונם. לזאת יש להוסיף את הישראלים שנעדרו מהעבודה ועדיין נעדרים עקב גיוס למילואים - אנשי מקצוע, מהנדסים ומנהלי עבודה. אנחנו בתקופה מהקשות ביותר שידע הענף מאז קום המדינה, וללא תוכנית מקיפה ומיידית, חברות רבות יקרסו. ענף הבנייה זקוק לעשרות אלפי ידיים עובדות באופן מיידי, וככל שנתעכב הנזק יהיה משמעותי יותר וישפיע על המשק כולו. דרוש במקביל גם מתווה פיצויים הולם לקבלנים, שימנע סכנת קריסה ופשיטת רגל, ונדרש גם הסדר עם הבנקים בנוגע לתשלומי ריבית על מימון הפרויקטים שעדיין ממשיכים כרגיל גם בכאלה שאינם מתקדמים. מצוקת העובדים היא לא מנת חלקו של ענף הבנייה בלבד, יש לה השלכות כלל־משקיות. האוצר עצמו אמר כי צפויה ירידה של 2.4 מיליארד שקל בחודש בתוצר בענף הבנייה, שעלולה להוביל לפגיעה של עד 3% בתוצר השנתי של המשק כולו".
3 צפייה בגלריה
התארכות הליכים בהתחדשות עירונית - חסם משמעותי בפני חיזוק מבנים ותוספת ממ"דים
(צילום: shutterstock)
החסם: עיכובים בקידום התחדשות עירונית
הפתרון: שיפור תקן 21 וקביעת לוחות זמנים ברורים
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "אחד הנושאים שיכולים לסייע בהסרת חסמים בהתחדשות עירונית הוא הסדרת מנגנון הדיון בתקן 21 בפרויקטי פינוי־בינוי. תקן 21 הינו חוות דעת שמאית, שחובה לצרף לתוכנית פינוי־בינוי שמגישים לוועדות התכנון.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניעל־פי התקן, הוועדה קובעת כמה זכויות צריך להוסיף כדי לתת את התמורות לדיירים הוותיקים וכמות הדירות החדשות ליזם, ובכך לאפשר לו כדאיות כלכלית להצלחת הוצאת הפרויקט לפועל וביצועו. לרוב תחשיב שמאי ועדת התכנון שונה מתחשיב שמאי הפרויקט. הדיונים סביב הפערים והרצון לגשר ביניהם מתקיימים ללא לוחות זמנים וללא מנגנון ברור של הכרעה. במרבית המקרים הדיונים הללו נמשכים זמן רב מאוד שמעכב בשנים את הפרויקט, או במקרה קיצוני יותר לא מגיעים לידי הכרעה בכלל. כלשכה, אנחנו יוזמים מהלך להסדרת ההליך עם לוחות זמנים ברורים וגבולות לכל שלב בתהליך. ברגע שנצליח לעגן את הנושא בחוק, נראה קידום משמעותי של פרויקטים רבים, ובכך כל ההליך מתייעל וחוסך עלויות רבות".
החסם: מחסור בידיים עובדות בענף הנדל"ן
הפתרון: קיצור הבירוקרטיה בהליך הבאת עובדי בניין זרים
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: "המהלך הדחוף ביותר שעל הממשלה לעשות הוא להביא לתוספת מהירה ביותר של עובדי בניין זרים בכמויות הנדרשות, לנוכח הוצאת כ־90 אלף פלסטינים מאתרי הבנייה. מחסור בידיים עובדות מיתרגם באופן ישיר להאטה בביצוע הפרויקט, וכמות העובדים הזרים הקיימת לא מספיקה.
דן פרנסצילום: לני בן בשטהמדינה מדברת על הבאת 50 אלף עובדים, אבל בפועל הם עדיין לא כאן, וגם כשיגיעו, יידרש להכשיר וללמד אותם, שלא לדבר על העלויות שיתווספו מהסיבה ששכר הזרים גבוה יותר מפי שניים מזה של הפלסטינים. ניסיונות קודמים לשילוב עובדים ישראלים בענף הבנייה, ובמיוחד בתחום העבודות הרטובות, נכשלו פעם אחר פעם, ואינני רואה להם היתכנות. הממשלה חייבת להכריע האם מחזירים את הפלסטינים או שמכניסים כמות דומה של עובדים זרים במקום אלה שכבר לא עובדים. בעניין זה הממשלה חייבת להקל את הבירוקרטיה ולאפשר הבאת עובדים רבים ובמהירות".
החסם: שרי בינוי ושיכון ממפלגות מגזריות
הפתרון: שהצבת שר בכיר ממפלגת השלטון
אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "מה המשותף לגולדקנוף, אלקין, ליצמן, כהן, שאשא־ביטון, גלנט, אריאל ואטיאס? ספוילר - כולם שרי בינוי ושיכון בעשור האחרון ויותר. עוד ספוילר, הם כולם ללא יוצא מן הכלל הגיעו ממפלגות מגזריות, שאינן מפלגת השלטון, והצהירו במופגן ערב כניסתם לכנסת, כי עליהם לערוך תיקונים ושינויים לטובת ציבור הבוחרים שלהם.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיכך הפך המשרד החשוב ביותר לפתרון משבר הדיור, הפוגע במעמד הביניים כבר משנת 2011, למשרד מגזרי, אופורטוניסטי, שדואג בעיקר לציבור ששלח אותו, אף שאמור לדאוג לכלל תושבי ישראל. אפשר לומר זאת היום בפה מלא, משרד הבינוי והשיכון מהווה אחד החסמים העיקריים בפתרון הנדרש לשוק הדיור הישראלי, וזאת כפועל יוצא מהפיכתו למשרד מגזרי שאין לו כל אינטרס לראות את התמונה בכללותה. נוכח המשבר המתמשך וחוסר היכולת של ממשלות ישראל להתגבר עליו, יש להחזיר את המשרד למפלגת השלטון, כל מפלגת שלטון, ובכך להבטיח התייחסות רחבה לפתרונות אפשריים לסוגיות הליבה בענף".
החסם: מחסור בכוח אדם
הפיתרון: לקדם הבאה מיידית של עשרות אלפי עובדים
אפי שקדי, מנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן: "אחד החסמים המשמעותיים ביותר הוא המחסור בכוח האדם. המדינה חזקה מאוד בניסוח החלטות ממשלה, שבפועל נשארות על הנייר ולא מגיעות לשלב הביצוע. כמות ההצהרות של משרדי הממשלה על הבאת העובדים הזרים הניבה פירות דלים בלבד, טפטופים של כמה עשרות או מאות ולא מעבר. אם לפני המלחמה היה מחסור של כ־20 אלף עובדי בניין, כיום המחסור עלה לכ־100 אלף. התפוקה באתרי הבנייה ירדה להיקף של כ־60%-50%.
אפי שקדיצילום: טל גבעוניהמדינה חייבת לעבוד ולקדם את הנושא הזה ברמה המיידית. תשומות הבנייה יעלו בעוד כ־10%-5%, עלויות המימון שמכבידות מאוד על היזמים, לצד העיכובים בהתחלות הבנייה ובמשך זמן הבנייה, יובילו לעלות מחירים משמעותיות, שיגולגלו על רוכשי הקצה. בלי ידיים עובדות אין דרך להוציא את ענף הנדל"ן מהמשבר הנוכחי".
החסם: מחסור בכוח אדם בוועדות המקומיות
הפתרון: להאציל סמכויות ולקצר את הדרך להיתר בנייה
משה מילר, בעלים ומנכ"ל קבוצת שובל: "הבעיה המרכזית היום היא מחסור בכוח אדם בוועדות המקומיות. אפשר לדלג על חלק מהאישורים ולתת ליועצים לחתום על אישורים במקום הרשויות, ורק לקראת טופס 4 הרשויות תאשרנה בעצמן. לצערנו, מכוני הבקרה שהחלו לעבוד, תוקעים את ההיתרים ומסרבלים את העבודה במקום להקל אותה.
משה מילרצילום: ערן לביאיש דרישות חדשות שלא עלו לפני שהמכונים נכנסו לפעולה. מבקשים למשל תוכניות ביצוע מראש, במקום לבקש לאחר מתן היתר בנייה, כפי שהיה מקובל בעבר. אני מציע שמכוני הבקרה יאצילו סמכויות לקונסטרוקטורים ולמתכננים ולא יתחילו לרדת לפרטי פרטים. פעם הקונסטרוקטור היה שולח חישובים סטטיים לוועדה ובזה זה נגמר, ואילו כיום מכוני הבקרה מבקשים שלל דרישות מראש, שמעמיסות ומעכבות פרויקט".
החסם: מס רכישה גבוה
הפיתרון: להוריד מס הרכישה ל־5%
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "שוק הדיור נמצא כיום במעין קיפאון. כמות העסקאות נמוכה מאוד ביחס לשנים עברו, על אחת כמה וכמה עם כל מה שאנו חווים פה בגלל המלחמה. אחד החסמים שמשפיעים באופן ישיר על השוק הוא מס הרכישה הגבוה. לדעתי, משקיעי הנדל"ן הם הפתרון הראשוני בהפשרת שוק הדיור ומניעה של העלאת המחירים העתידית.
אבי זיתוניצילום: יניב אלפסיהמגמה הנוכחית של האטה במכירות וירידה בהתחלות הבנייה תלווה אותנו גם ב־2024, מכיוון שהעלאת הריבית גרמה לצמצום כוח הקנייה וייקרה מאוד על ההלוואות הן של הקבלנים והן של רוכשי הדירות. כדי שנוכל לעודד את השוק ולהניע אותו, חובה להוריד את מס הרכישה מ־8% ל־5%. המשקיעים יחזרו לשוק, יהיו הרבה יותר עסקאות, הכנסות המדינה יעלו, לקבלנים יהיה תמריץ לבנות, ובמקביל בטווח הארוך זה יאפשר הכנסה של הרבה דירות לשוק השכירות, ובכך יצמצם את הפערים הקיימים כיום בין היצע לביקוש ובהתאם, גם את מחירי השכירות".
החסם: ישראלים לא רוצים לעבוד בענף הבנייה והשיפוצים
הפתרון: תוכנית תמריצים ושילוב הענף כעבודה מועדפת
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "יש בעיה גדולה בישראל. שנים על גבי שנים טוענים שישראלים לא רוצים לעבוד בבנייה ובשיפוצים. היום, כשעשרות אלפי פלסטינים אינם יכולים להגיע לעבודה, יש לבחון את האמירה הזו שוב. צריך לקדם תמריצים שיעודדו צעירים אחרי צבא להגיע לתחום.
ערן סיבצילום: רונן מחלבמדוע מתמרצים רק עובדים בעבודות רטובות לעידוד בעבודות מועדפות ליוצאי צבא? האם ענף השיפוצים הינו סוג ב' במדינה? למה לא לתמרץ יוצאי צבא לעבודות בשיפוצים? חשוב להזכיר שקבלני שיפוצים רבים מבצעים את עבודות הגמר לקבלני הבניין. אבל בינתיים האפליה נמשכת, וענף השיפוצים נחשב לבן חורג בממשלה הנוכחית. הפתרון המיידי הוא להכניס בנוהל של ביטוח לאומי, שכל קבלן רשום ברשם הקבלנים (גם בסיווג שיפוצים) יהיה זכאי להעסיק עובד יוצא צבא, שיהיה זכאי לקבל מענק של עבודה מועדפת".
החסם: קושי בהבאת עובדים זרים מחו"ל
הפתרון: לפתוח את השמיים ללא מגבלות בירוקרטיות
רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון: "אחת הבעיות המורכבות ביותר היום של ענף הבנייה היא מחסור בכוח אדם, כשהמלחמה בעצם חשפה את התלות הגדולה של המשק עד כה בפועלים הפלסטינים, אשר רבים מהם הגיעו מעזה. המצב הבטחוני מחייב שינוי גישה וחשיבה.
רועי פדלוןצילום שפונדר פדלוןהמדינה צריכה לפתוח את השמיים ללא מגבלות בירוקרטיות כמה שיותר מהר, וגם לדעת לבחור את המדינות שעימן כדאי לבצע הסכמים בילטרליים להבאת עובדים - מקומות שבהם עובדי הבניין מכירים את שיטות הבנייה בישראל, על מנת לחתוך את הבירוקרטיה בדרך ואת זמן ההכשרה שלהם. למשל להביא כמה שיותר עובדים ממזרח אירופה".
החסם: התמודדות עם סבך הבירוקרטיה
הפתרון:שילוב טכנולוגיות חדשות ושיטת מכרזים חדשה
ג'וליאן סטרוסטה, מנכ"ל שפיר מגורים: "הבירוקרטיה שאיתה מתמודדות כל חברות הבנייה, תביא למחסור בהיצע הדירות למגורים ביום שאחרי המלחמה. על אף הבירוקרטיה, שני פתרונות יכולים, לדעתנו, לזרז ולשפר את היצע הדיור העתידי. ראשית בניית פרויקטים בשיטת 'תכנן ובנה', שבהם כל השכונה נבנית כמקשה אחת.
ג'וליאן סטרוסטהצילום טופ ויומתכונת זו מאפשרת בנייה מהירה יותר. כמו כן אנחנו מאמינים, כי חברות הבנייה חייבות לשלב יותר טכנולוגיות חדשניות בתהליך הבנייה. אנחנו כבר אימצנו מספר סטארטאפים שיסייעו לשפר להאיץ את תהליך הבנייה ולהפוך אותו ליעיל יותר. באופן כללי יש לייעל גם את נושא הרישוי מול הרשויות ולמצוא דרכים לקיצור התהליך הסטטוטורי בעיריות ובמועצות המקומיות".
החסם: מחסור בכוח עבודה שמעכב השלמת פרויקטים
הפתרון: להביא עובדים זרים במהירות
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי: "החסם המרכזי כיום הוא מצוקת העובדים. ביום בהיר אחד ירד כוח עבודה גדול ממצבת כוח האדם והאתגר הוא להביא להם מחליפים. לזאת יש להוסיף גם את העובדה שעובדים ישראלים רבים גויסו למילואים ונעדרים אף הם מהעבודה. הפתרון היעיל ביותר הוא לייבא עובדים זרים מחו"ל.
צחי דידיצילום: יח"צנכון שעלותם גבוהה יותר ושצריך להכשיר אותם וללמד אותם על הפרויקטים הספציפיים, אבל לתפיסתי, זה הפתרון הדרוש לענף. המדינה חייבת לאפשר הבאה מהירה של מסה קריטית של עובדים ממדינות שונות, עם או בלי הסכמים בילטרליים, כדי שאתרי הבנייה ימשיכו לפעול. נכון להיום בקבוצת יוסי אברהמי פועלים כדי למצוא עובדים ישראלים וגם זרים, ובינתיים כל עובד שמועסק בחברה פשוט עובד יותר קשה, ממנהלי העבודה ועד לסמנכ"ל ולמנכ"ל".
החסם: העלייה במחירי תשומות הבנייה והגמרים
הפתרון: הורדה זמנית של מיסי הייבוא והורדת ריבית
אסי לויתין בן עמרם, משנה למנכ"ל דן נדל"ן מקבוצת דן: "כדי להחזיר את שוק המגורים למסלול ולמנוע עלייה של מחירי הדיור, כפי שצופה גם נגיד בנק ישראל, על הממשלה להתחיל לפעול ולהפסיק להניח שהיזמים יסתדרו, כנהוג במחוזותינו. המצב הביטחוני מייצר אתגרים חדשים בתחום וכבר ניכרת ירידה בהתחלות הבנייה. מאידך ישנם כלים רבים שעומדים לרשות הממשלה ויכולים לסייע בטווח הקרוב.
אסי לויתין בן עמרםצילום: רונה טפרבעיה מרכזית היא העלייה במחירי תשומות הבנייה והגמרים, לאור הסיכונים הביטחוניים בסחר בינלאומי. בכך ניתן לטפל באמצעות הורדה זמנית של מיסי הייבוא, אשר יכולה לפצות חלקית ולמנוע מהתייקרות מחירי ההובלה להתגלגל למחירי הדירות. נושא נוסף הוא כמובן שיפור בתנאי הרכישה ובמימון – הורדת הריבית באופן משמעותי יותר, מה שיסייע גם למימון היזמי וגם לרוכשי הדירות ולמצוא קריטריונים שיקלו ולא יסכנו אותם".
החסם: קשיי מימון
הפתרון: לשנות את דרכי המימון לרוכשים
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ומבעלי מרכז הנדל"ן: "חסם משמעותי בתחום הוא החסם המימוני. פתרון אחד מגיע דווקא מכיוונם של רוכשי הדירות. כיום נהוג להציע להם מבצעי רכישה אטרקטיביים, שבמסגרתם הם נדרשים להעמיד רק 20% ולעיתים רק 10% ממחיר הדירה בעת הרכישה. זה אומנם מקל על היזם למכור, אך גם מקשה עליו תזרימית.
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלבמקום זאת אפשר להציע להם עסקה; לשלם במספר פעימות את מחיר הדירה, לפי אבני דרך שייקבעו בהתאם לביצוע, ולהעניק להם 5% או 6% ריבית על הכסף המושקע בדירה בדמות הנחה. כך היזם מצמצם משמעותית את היקף המימון הבנקאי שהוא נדרש לו לאורך תקופת הפרויקט. עם זאת גם מבצעי המכר האטרקטיביים משפרים בסופו של דבר את מצבו של היזם, כי כשחלק משמעותי מהדירות מכור, הבנק רגוע יותר ותנאי ההלוואה טובים יותר. כמו כן היום קמים גופים חדשים בתחום המימון, כולל משלימי הון עצמי, המעניקים ריביות ותנאים אטרקטיביים, ולכן חשוב להיות עם היד על הדופק".
החסם: ריבית גבוהה ורווחיות נשחקת
הפתרון: תוכנית ממשלתית לעידוד ופיצוי
קרן כליפה, מנכ"לית חטיבת G City ישראל: "סביבת הריבית הגבוהה שעלתה בקצב מהיר מאוד, ביחס לריבית האפסית שהייתה בעשור הקודם, שינתה את כללי משחק בענף הנדל"ן הישראלי. היא הובילה יזמים לחשוב פעמיים על כל יוזמה חדשה עקב זינוק בעלויות המימון – בכל הסקטורים - מגורים, משרדים, מסחר וכל תת־ענף אחר שדורש מימון בנקאי.
קרן כליפהצילום: אופיר אברהמובהורדת הריבית האחרונה הייתה ההתחלה, ושינוי אמיתי יקרה רק אם היא תהיה הסנונית הראשונה של גל הורדות ריבית נוספות. לזאת יש להוסיף את המלחמה, שהיא גורם מכריע נוסף שמכניס את השוק ליותר אי ודאות. הריבית הגבוהה מיתרגמת לזינוק בתקורות של הקבלנים ובהוצאות הבנייה הכוללות, אך מנגד הן לא משתקפות כראוי במדד תשומות הבנייה, ומשכך הפיצוי אינו הולם. ומנגד, תשלומי הריבית בגין הליווי הבנקאי לא עוצרים לרגע. כחברה המתמחה בתחום הנדל"ן המסחרי, אני יכולה לומר כי המרווח היזמי הצטמצם משמעותית עקב הריבית הגבוהה, וככל שהמרווח מצטמצם, הרווחיות נשחקת. במקרים כאלה יזמים לא ממהרים לקחת התחייבויות חדשות או לצאת לדרך עם שלבים חדשים בפרויקטים, וזה משפיע על כלל השוק. המדינה צריכה לגבש תוכנית לעידוד ולפיצוי כספי של קבלנים ויזמים מכל המגזרים".
