"בניגוד לסגמנטים אחרים בנדל"ן ענף המשרדים הוא בבואה של הכלכלה, וכשזו חוטפת מכה, רואים את זה מיד בירידה בכמות העסקאות ובמחירי השכרה ומכירה של משרדים. הדבר נכון בכל האזורים, בעיקר בכאלה שהייתה בהם בועת מחירים, או באזורי ספר שאין בהם שוק ממשי", כך פותח ואומר ערן לב, שותף בקרדן גבע. "עם זאת אני אופטימי לגבי עתיד הענף באותה מידה שאני אופטימי לגבי כלכלת ישראל והמדינה בכלל. אנחנו זוכרים את תקופות קשות כמו הימים של תחילת מגפת הקורונה ואת ההתאוששות המהירה שאחריה. אני צופה שבקרוב נראה הרבה השקעות בישראל, גם אמריקאיות ואירופיות וגם מתוך המזרח התיכון. כבר היום אנחנו רואים עסקים שמגיעים מחו"ל ועסקים רבים שצומחים גם מתוך צורכי המלחמה, וכל אלה נדרשים לשטחי תעסוקה מגוונים. עבור מי שיודע לנצל את המצב, ישנן כרגע הזדמנויות טובות לרכישת קרקעות בייעוד תעסוקה, מסחר ומשרדים".
חן גור לוטן, סמנכ"לית תחום הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין, מסכימה שהענף לא חסין מפני משברים, אבל חולקת אף היא את המבט האופטימי להמשך הדרך: "השפעות המלחמה לא פסחו על ענף המשרדים – צמצום משמעותי בידיים עובדות שהיו בעיקר של פלסטינים, וירידה בצריכה הפרטית של הציבור שמעדיף לא להיכנס להתחייבויות גדולות - דבר שמשפיע גם על המגזר העסקי. גם סביבת הריבית הגבוהה עדיין מורגשת היטב בקרב הצרכנים והיזמים. השוני המרכזי שאנו מרגישים כיום בענף המשרדים הוא באופי העסקאות - השטחים המבוקשים קטנו במידה מסוימת, ותקופת ההשכרה התקצרה, וזאת מכיוון שחברות כיום נוקטות זהירות יתרה בשל המצב. יחד עם זאת בימים אלה אנו מרגישים התעוררות מחודשת בביקוש לשטחי משרדים ומסחר - מצד שוכרים חדשים ושוכרים קיימים, וזאת מתוך הנחה והבנה שישנו 'היום שאחרי' המלחמה, אז השוק יחזור לעצמו והפעילות תימשך. אני סבורה ומאמינה, כי בין הסיבות להתעוררות הצורך לייצר עורף חזק ולחזק את הכלכלה והמשק הישראלי. כולם מבינים שיש לקיים שגרה מסוימת גם בתקופת המלחמה ופועלים לשם כך. קבוצת לוינשטין קיבלה החלטה אסטרטגית לא להאט את הקצב גם במלחמה, ולהמשיך לבנות, לקדם ולתכנן, בין היתר פרויקט בבאר שבע, שבו כ־40 אלף מ"ר של משרדים ומסחר, וקומפלקס עסקים ומסחר בכפר סבא, שיכלול כ־10 אלף מ"ר של משרדים ומסחר. אנו מאמינים בחוסנו של השוק המקומי, וצופים כי הוא יחזור לצמיחה. יש לנו כלכלה חזקה שהוכיחה את עצמה ביציאה ממשברים בעבר, כדוגמת הקורונה".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מציין אף הוא שהמלחמה פגעה בביקוש: "תחום המשרדים נפגע בתקופת המלחמה היות שהרבה אנשים ועובדים מגויסים, דבר שגרם לירידה בתנועה בהתאם לירידה בביקוש למשרדים. עם זאת הביקוש לא נעלם, אלא הוקפא ובסופו של דבר, כל מי שהיה צריך לשכור או לרכוש משרד לפני המלחמה, יצטרך לעשות זאת מיד אחריה. כבר היום, כשאנשים התחילו להשתחרר ממילואים, ניתן לראות התעוררות בהתעניינות להשכרה ולרכישה של משרדים".
"המלחמה העמיקה את האתגר"
יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, מתאר את המציאות מנקודת מבטו: "סממני ההאטה היו מוחשיים עוד לפני המלחמה, שרק העמיקה את האתגרים הכלכליים־משקיים הלא פשוטים. לחולשה המאקרו־כלכלית בשנה האחרונה הצטרף גם חוסר השקט הפוליטי המקומי, ובעקבות המלחמה גם האתגר הביטחוני, שגם לו השפעות כלכליות. בשוק המשרדים קיימת מגמה של צמצום שטחים תוך התייעלות ארגונית ותפעולית, ובגזרת המחירים ישנו תיקון מסוים למחירי שיא הביקושים שהיו אחרי הקורונה". ישראלי גם מנסה לצפות קדימה: "אחרי המלחמה המשך הבנייה למשרדים ומסחר יהיה תלוי בריבית בנק ישראל וגם בתחושת הביטחון האישי והלאומי. להערכתי, מאות אלפי המטרים שהחלו כבר להיבנות או כאלה המקודמים, לא ייבנו בבת אחת, אלא בשלביות די ארוכה, נוכח אי הוודאות. חברות הבנייה הגדולות והמבוססות לא יפסיקו בנייה של שטחי משרדים ומסחר למרות סביבת הריבית הגבוהה ואי הוודאות, הן פשוט ישטחו וירדדו את ההוצאות ויפרסו אותן על פני כמה רבעונים. לאחר שיוחזר השקט ויתבהר המצב המדיני-בטחוני, אני סבור כי הבנייה בייעודים אלה תחזור להיקפים רגילים ואיתה גם הביקושים".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, בוחר בצד האופטימי: "מניסיון העבר ניתן לראות, שאירועים ביטחוניים ומלחמות דווקא מגדילים השקעות בנדל"ן ובתשתיות, ולהערכתי, שיקום העסקים בדרום ובצפון יהיה אחד היעדים המרכזיים ביום שאחרי המלחמה. רבים מהעסקים האלה נפגעו ויחפשו מבנים חדשים, ממוגנים יותר ובמקומות בטוחים יותר, והדבר ייצר לא מעט ביקושים לשטחי משרדים ולוגיסטיקה גם בהמשך". סופרין סבור שיש לשים לב לענף הלוגיסטיקה, שלתפיסתו, יחווה שינוי: "תחום הלוגיסטיקה נמצא בצמיחה יוצאת דופן בשנים האחרונות. זהו תחום שעבר אבולוציה של ממש החל בתכנון של המרכזים הלוגיסטיים החדשים וכלה בתהליכי האוטומציה שהם עברו. השילוח, הפריקה והטעינה נראים היום אחרת לגמרי. ההתפתחות הזו גרמה גם לכך שמרכזים אלה פונים לא רק לחברות ענק, המחפשות לאכלס בתא שטח אחד כמה שיותר סחורה, אלא לעסקים מגוונים מאוד – בעלי מלאכה שפעלו באזורי תעשייה ישנים, חקלאים ששכללו את העסק שלהם וצריכים אזורים ייעודיים ומתאימים חדשים להפעיל אותו, בעלי עסקים קטנים שמחפשים משרד, מחסן וחדר תצוגה באותו המקום. בזכות השינויים הללו, התחום מציג ביקושים גבוהים מאוד אל מול היצע דליל בישראל, ועל כן אני צופה שגם כעת וגם לאחר המלחמה הוא ימשיך לצמוח".
רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט, מנסה להעניק תמונה ממעוף הציפור: "תחום המשרדים סבל מההאטה בשנת 2023 בעיקר בשל המשבר המשפטי והמחאה שעורר, והמשך הדשדוש של ענף ההייטק כפועל יוצא. הענף הראה ניצני התאוששות לפני המלחמה, עם מגמה של חזרה לעבודה מהמשרדים שאפיינה חברות רבות. אבל אז פרצה המלחמה ועימה גיוס מילואים נרחב, כאשר על־פי הערכות, כ־15% מעובדי ענף ההייטק גויסו בצו 8. לאור המלחמה נראה, שעבודה מהבית תתקיים גם בעתיד הקרוב, נוכח הצורך בגמישות ואי הוודאות הרבה השוררת במשק. בימים אלה חברות רבות מתייעלות, ולא נראה שזה הזמן להתרחב ולרכוש משרדים נוספים". על־פי רוט, ניתן לראות תופעה חדשה שתופסת תאוצה: "מגמה שהחלה לפני מספר שנים, של בקשה לשינוי ייעוד בניינים שלמים ממשרדים למגורים, הולכת ותופסת תאוצה כעת לנוכח המציאות של משרדים ריקים. כמו כן בתקופות שבהן הריבית במשק הייתה נמוכה, חברות רבות (שעיסוקן אינו נדל"ן מסחרי) ומשקיעים רכשו משרדים כנדל"ן להשקעה. עם עליית הריבית והירידה בביקושים המהלך כבר לא משתלם, וכיום אנחנו רואים חברות ומשקיעים שמוכרים את הנכסים שרכשו".
אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י, מזכיר כי המלחמה הובילה את מנהלי הנכסים להתמודד עם אתגרים חדשים, כמו אזעקות מרובות, דאגה למרחבים מוגנים מספקים ועוד: "שוק המשרדים עומד בימי המלחמה באתגר מורכב שבו לא עמד מעולם. ראשית לא מעט יזמים, שנתקעו את מיטב כספם בענף, נאלצים כיום לשלם סכומים הרבה יותר גבוהים כדי לממן את השקעתם, קל וחומר במצב שבו הריבית במשק גבוהה ובד בבד ענפים דוגמת ההייטק מצויים במשבר עוד לפני פרוץ הקרבות, שלא לדבר על היעדרות מספר עצום של מנהלים ועובדים המגויסים ללחימה. שנית בל נשכח, כי מדי יום נמצאים אלפי בני אדם - דיירים, עובדים ואורחים - במגדלי משרדים ובמגדלים עם שימושים מעורבים של מגורים ומשרדים, וכל נושא הבטיחות והביטחון, שחשוב דיו בעת רגיעה, מקבל משמעות הרבה יותר קריטית. למשל מה קורה בעת אזעקה? איך מחלצים אנשים שתקועים במעלית בעת הפסקת חשמל? איך דואגים לכך שאנשים יגיעו כהלכה למרחב מוגן? מבחינות רבות לנהל את המערכת המורכבת הזו זה בדיוק כמו לנהל עיר בזעיר אנפין".
"שוכרים על־פי מה שצריכים"
נשאלת השאלה האם התקופה המורכבת משפיעה גם על השוכרים. נטלי מרשל, בעלת חברת השיווק MARSHALL ונציגת הבעלים בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, סבורה שכן: "ההאטה בענף המשרדים החלה עוד לפני המלחמה בעיקר בגלל ההאטה העולמית בגיוס ההון בענף ההייטק, שגם אנחנו חווינו אותה. עם זאת לאחר מספר שבועות של הלם, שנגע בכל שדרות המשק, ענף המשרדים חזר לפעול, וניתן לראות היום שחברות משכירות שטחים על־פי הצרכים הנדרשים להן ולא מעבר לכך; תופעה שהחלה כבר אחרי השיא בענף המשרדים, שהתרחש בתום תקופת הקורונה. בהמשך לכך, לראייתי, שגרת הלחימה אף חיזקה את הפעילות. סוג החברות המושפע לטובה ממצב המלחמה הוא בתחום הביטחון, דוגמת חברות הסייבר שנפח פעילותן גדל, וזה עתיד להשפיע בהמשך גם על פעילותן בענף המשרדים. מעבר לכך ניתן להרגיש בקרב חברות בענף תחושה חזקה ש'אין לנו ארץ אחרת' - היבט שמחזק מאוד את תחום המשרדים".
2 צפייה בגלריה
מגדל מילניה במתחם האלף בראשון לציון. ניתן לראות התעוררות בהתעניינות להשכרה ולרכישה של משרדים
(צילום: VIEWPOINT)
אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב: "אנו מזהים מגמה חדשה, שבמסגרתה אנחנו מקבלים יותר ויותר פניות לחללים לטובת עסקים וחברות בתחומי הבריאות, כגון מכוני דימות, מעבדות, משרדי רופאים ומרחבים לטיפול פארא-רפואי, כמו למשל תחום הטיפול בכל הספקטרום, לצד חללים לפסיכולוגים, טיפולים רגשיים, מרפאים בעיסוק, סטארטאפים בתחום בריאות הנפש ועוד. הביקוש הוא לחללים קטנים יחסית ולמיקום באזור מרכזי עם נגישות נוחה וקרבה לתחבורה ציבורית. היבט המיגון הוא רכיב משמעותי, והלקוחות מבקשים משרדים ושטחי מסחר בקרבת מרחבים מוגנים. אצלנו ישנם מרחבים מוגנים בכל המקומות בפארק, כך שזה בהחלט מסייע בסגירת עסקאות חדשות. באופן כללי, להערכתי, אם לא תהיה הרעה במצב הבטחוני, שוק הנדל"ן המניב ימשיך להיות יציב ויחזור לעצמו לחלוטין".
אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים, מתייחס לשוכרים וגם למשקיעים: "המלחמה תפסה את ענף המשרדים והמסחר בתקופת הפנמה של המציאות הכלכלית שמתאפיינת בהאטה גלובלית ומקומית. יחד עם זאת אנו רואים, שחרף המצב הסביבה הולכת ומשתנה. ההבנה של השוק שהגענו לשיא הריבית, ואנו מתחילים מהלך של הורדת ריבית, גם אם זה לא לרמות אפס, הגבירה את האופטימיות בקרב משקיעים ושוכרים. ההיצע הקיים בשוק עלה בעקבות תקופת ההאטה, ואנחנו עדיין רואים משקיעים שמנצלים הזדמנויות בשוק ורוכשים נכסים, לצד עניין מתחדש מצד שוכרים. חשוב לציין שכאשר מדובר בשוכרים שצריכים לפתוח עסק חדש או להתרחב, התהליכים מתארכים ו'היד רועדת' לפני חתימה. משך המלחמה לא ברור, אבל אני סבור שנראה ריבאונד משמעותי לאחר מכן גם בתחום המסחר והמשרדים, על רקע הורדת הריבית והציפייה והתקווה שנצליח לייצר שנים ארוכות של שקט".
האדריכל אורי הלוי, שותף במשרד אורבך הלוי אדריכלים, מתייחס לפרויקטים שנמצאים בבנייה: "בבחינת המגמות, חשוב להבין שבפרויקטי ענק של מגדלי משרדים מדובר בפרויקטים אסטרטגיים באופיים, עם מהלך תכנוני של ארבע שנים ושלוש שנים נוספות של בנייה, כך שכרגע, למרות אירועי 7 באוקטובר פלוס עליית הריבית והמשבר בהייטק, אין ישיבה על הגדר או עצירה. זאת מאחר שאלה פרויקטים שאמורים להיות מושלמים בעוד 5-4 שנים. השאלה המרכזית היא מה קורה עם הפרויקטים הגמורים. כאן אנו רואים שחברות מנצלות את התקופה כדי לשפר מעמד. חברה שישבה 20 שנה במשרד מיושן, זו הזדמנות עבורה להתקדם. תופעה נוספת היא שחברות נדל"ן גדולות נשארות עם קומות שלמות של מגדלים שבבעלותן, ואלו הופכות לחללי עבודה תחת ניהולן".
עוברים משרד בקלות
בתקופה מאתגרת זו יש מי שבוחר לעבור למשרד קטן יותר, או נאלץ לעזוב חלל גדול בשל מיעוט עבודה. ויש גם מי שנאלצו לעזוב משרדים בדרום ובצפון לאחר שפונו. מרגלית מוסה פרידברג, מנהלת חטיבת ניהול, תכנון ומערכים בחברת אביב מבית מטריקס, מעניקה כמה עצות למעבר חכם ויעיל.
מיינו את הציוד והחליטו מה עובר ומה לא: מסכים, ציוד מחשבים, ריהוט, כספות, מכשירי חשמל מהמטבחון. לעיתים ניתן לשנות ייעוד של ציוד ולהשמיש אותו בדרכים אחרות כדי לצמצם בהוצאות ההצטיידות. החליטו גם מה אתם עושים עם ציוד שאין לכם בו צורך: האם העובדים יכולים לקחת אותו, האם הוא עובר לתרומה או שאולי יימכר?
הכינו תוכנית שבה כל עובד יודע מה הוא אורז (גם דברים אישיים וגם ציוד מחלקתי ומשותף) ולאן הארגזים עוברים, כולל הנחיות לאריזה וציוד מתאים. זכרו שסימון ברור יקל על פריקת הארגזים במקום החדש.
תאמו את המעבר עם חברות של ציוד מושכר, כמו מדפסות, מתקני מים, מדיחי כלים וכדומה. ברוב המקרים החברות מחייבות טכנאים מטעמן להעברה כדי לשמור על האחריות בתוקף. לעיתים הן אף יעדיפו לספק לכם ציוד עכשווי ומתקדם לכתובת החדשה. גם עבורן זו הזדמנות להיפטר מציוד ישן.
באופן דומה תאמו את המעבר מול חברת התקשורת שלכם מבעוד מועד, כדי שתכין קווי תקשורת במשרדים החדשים, תעביר את הקווים מכתובת אחת לכתובת החדשה בזמן, ותעשה את כל ההכנות הדרושות כדי שחיבור המערכות במקום החדש יהיה רק בהרמת מתג.
עדכנו את המעצב/ת הגרפי/ת שלכם בכתובת החדשה, כדי שיכינו ניירת משרדית מעודכנת, כמו דף לוגו ומעטפות עם הכתובת שאליה אתם עוברים, טמפלטים חדשים וחתימות דואר אלקטרוני עדכניות.
