לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מחירי הדיור זינקו ב-17.9% בשנה האחרונה - העלייה הגבוהה ביותר זה למעלה מעשור, ומחירי השכירות עלו באוגוסט ב-5.8% בממוצע בדירות בהן הוחלף שוכר וב-3.8% בדירות שבהן חודש החוזה.
במקביל, לפי נתוני האוצר והלמ"ס - נרשמת בשבועות האחרונים רגיעה מסוימת בשוק. להגיד שהביקוש יורד זו בעיה, כי בשוק מבוזר כמו בישראל עם ילודה גבוהה, היצע נמוך, פעילות מסיבית של משקיעים ועוד אי-אלו סיבות, הביקוש קשיח. אולם, המצב בשטח מעיד שההסתערות נגמרה והרבה יותר קשה היום למכור דירה, חדשה או יד שנייה. כעת, השאלה שמעניינת את כולם היא האם המחירים עומדים לרדת. לפניכם שלוש סיבות שתומכות בירידה ושלוש סיבות מדוע המחירים יישארו גבוהים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מה יכול להוריד את המחירים?
1. הריבית עולה, והיא ככל הנראה תמשיך לעלות. זה מוביל את הענף למציאות חדשה לגמרי שלא הייתה כאן כבר שנים ארוכות. אלטרנטיבות השקעה אחרות מתחילות להרים ראש מצד אחד ונטילת משכנתא מצד שני כבר פחות אטרקטיבית. מדובר במרכיב משמעותי שמשפיע על מחירי הדירות בכל העולם, ויש לו חלק ניכר גם בהשפעה על שוק הנדל"ן הישראלי. מעשית ופסיכולוגית יחד.
2. מחיר ותשלומים נלווים גבוהים. מחירי הדירות עלו בהתמדה, גם החדשות וגם יד שנייה. נכון שמי שכבר קנה דירה, הדירה שלו עלתה ביחס דומה לדירה אחרת בשוק. אבל ככל שהמחירים לא הפסיקו לטפס, התשלומים הנלווים של רכישת דירה הולכים והופכים להיות גבוהים ביותר.
מס רכישה למשל, הפך ממס שולי בלא מעט מקומות למס משמעותי מאוד. על דירת מגורים במחיר 2.5 מיליון שקל ישלם הרוכש קרוב ל-30 אלף שקל ועל דירה במחיר 3.5 מיליון שקל, ישלם הרוכש כבר כ-80 אלף שקל.
מחירי דירות לעשירים בלבד? פנטהאוזים? בחלק מערי מרכז הארץ מדובר במחיר של דירות ארבעה ושל חמישה חדרים סטנדרטיות. משקיעים? להם המס כבר גבוה הרבה יותר. ויש עוד תשלומם כמו תיווך וכמו שכר עו"ד ועוד. והחבילה השלמה כבר מגעה לסכומים לא פשוטים. כמה יכולים להרשות לעצמם את זה? נמתין ונראה.
3. ירידה בתנועת הרוכשים. יותר קשה למכור היום דירה. גם חדשה וגם יד שנייה. כולם אומרים את זה וכולם רואים ומרגישים את זה. הנתונים שמעידים על ירידה בהיקפי העסקאות אומנם יורדים מהשיא, אבל הגורמים שלעיל מחזקים את המציאות הזו. נוסיף לזה את הבחירות שתמיד, אבל תמיד עוצרים קצת את הענף, ונקבל עוד מרכיב שיכול לתמוך בירידות, בצירוף הסיבות האחרות.
ולמה שהמחירים ישארו גבוהים?
1. מחיר למשתכן\מחיר מופחת. זוגות צעירים ומחוסרי דיור צריכים לגייס הון עצמי משמעותי כדי לרכוש דירה. תנאי המשכנתא משתנים ובמציאות רגילה רבים מהם היו יושבים על הגדר. התוכניות למכירת דירות מוזלות מכניסים אותם פנימה למשחק, גם את מי שתכנן לרכוש דירה וגם מי שלא. אז אם דיברנו על ביקוש או ההיקפי עסקאות, המצב בשטח לא ממש משקף את השוק החופשי. כל מי שזוכה בהגרלה, רוכש דירה במחיר נמוך, אבל הדירה למעשה מגלמת את מחיר השוק מה שמפחית את הלחץ על מחירי הדירות לרדת.
2. היעדר מספק של היצע. נכון, היקף התחלות הבניה עלה, אבל מאוחר מידיי ומעט מידיי. יש לקוות שהמספרים ימשיכו לעלות. אבל משבר בתחום קבלני הביצוע שנגרם בין היתר מזינוק בעלויות הבנייה לצד תחושת אי-ודאות בקרב היזמים והקלנים שמצטרפת למחירי קרקעות גבוהים מובילים להאטת פעילות גם בקרב הבונים. גם תקופת הבחירות מהווה תקופה של אי-ודאות וגם המציאות בשטח של משכי זמן ארוכים לאישור תוכניות, קבלת היתרי בניה ובנייה בפועל לא מסייעים לבנייה מסיבית.
3. התחדשות עירונית. פינוי-בינוי וגם תמ"א 38 או כל תוכנית אחרת המכונה התחדשות עירונית הן תוכניות חשובות מאוד. אבל במקביל לדברים החיוביים, גם להן חלק במארג המורכב של ענף הנדל"ן שלא מאפשר לשוק להתנהל כמו בעבר. דירות קטנות וזולות, מוצר שתמיד היה נדרש, הולכות ונעלמות מהשוק ודירות יקרות וחדשות מחליפות אותן. יציאה של דיירים בפרויקט הללו לשכירות בשל הריסה של הבמנים הישנים גורמת ללחץ גדול על שוק השכירות מה שמוביל להיעדר היצע ולעליית מחיר. כל אלו מגדילים את הלחץ על השוק הקיים.
אילו סיבות ישפיע יותר ומה באמת יקרה בקופה הקרובה? האמת היא שאף אחד לא באמת יודע - למרות שכולם מנסים לנחש.
