קבינט הדיור אישר בדיון הראשון מתן מענקים לרכישת דירות יד שנייה - מי ייהנה מהם? כסף חדש, הפודקאסט הכלכלי של ynet
דרמה נדל"נית בתל אביב: 15 שנים לאחר אישור תוכנית השימור של עיריית תל אביב - ועדת הערר המחוזית פסקה היום (ג') שהתוכנית, שחלה על אזור העיר הלבנה וכוללת כ-1,000 נכסים לשימור, אינה משביחה את ערכם, אך גם אינה מזכה את בעלי הנכסים בפיצוי.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
מדובר בעיקר באזור העיר הלבנה בלב תל אביב, בין הרחובות אבן גבירול ודרך בגין במזרח, רחובות אלנבי והרכבת בדרום (לאורך שדרות רוטשילד), נחל הירקון בצפון והים במערב. בשנת 2003 קבע אונסק"ו כי אזורי העיר הלבנה הם אתר מורשת עולמית, ותוכנית השימור שאושרה בשנת 2008 הגדירה 800 מבנים לשימור רגיל ו-200 מבנים לשימור מחמיר.
בעקבות אישור התוכנית הגישו בעלי הנכסים בשנת 2011 תביעות בגין ירידת ערך הנכסים בהיקף מוערך של כ-2.2 מיליארד שקל, ותבעו פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הם טענו שהעלויות הכרוכות בשימור המבנה מורידות את ערכו. הוועדה המקומית בתגובה קבעה שתוכנית השימור לא פוגעת בערכם אלא להיפך, מעלה את ערך הנכסים במאות אלפי שקלים ועד למספר מיליוני שקלים לבניינים שלמים בגלל אלמנט של מיתוג וערכם האדריכלי - והוציאה לבעלי הנכסים שומות גבוהות של היטלי השבחה.
בגין שומות אלו התנהלו כ-500 הליכים מול שמאים מכריעים בשאלה האם תוכנית השימור משביחה את הנכס או לא, וכולם רוכזו אצל ועדת הערר של מחוז תל אביב. כאמור, אחרי שנים של המתנה התפרסמה היום ההחלטה של ועדת הערר, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, בשתי הסוגיות – והותירה את שני הצדדים לא מרוצים. זאת משום שקבעה כי מצד אחד, תוכנית השימור אינה תוכנית משביחה ולכן העירייה אינה זכאית להיטלי השבחה; אך מצד שני, גם בעלי הנכסים אינם זכאים לפיצויים כי הם לא הצליחו להוכיח ששווי הנכסים שלהם ירד בעקבות אישור התוכנית.
"לא סוף פסוק"
כאמור, מאות בעלי נכסים וכן עיריית תל אביב המתינו שנים ארוכות להכרעה. עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות', המייצג בעלי נכסים שהוכרזו לשימור, ציינו כי התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר אחרי 15 שנה של המתנה נראית כמו ההחלטה הקלה ביותר: "מצד אחד, הוועדה קבעה ובצדק שעיריית תל אביב לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין הליך מיתוגי, שכן תוכנית השימור לא הקנתה זכויות בפועל, לא היה כאן הליך תכנוני ובנוסף, גם השמאויות שבוצעו בפועל לא הראו שערך הנכסים עלה בעקבות התוכנית. כלומר מדובר בסוג של 'המצאה' של עיריית תל אביב, שמטרתה היה לשמש הליך נגד תביעות הפיצויים שהגישו בכלי נכסים שהוגדרו לשימור. בפועל זה גם גרם לחלק מבעלי נכסים לוותר על תביעות הפיצויים תמורת ביטול השומות, כך שבמידה מסוימת התכסיס של העירייה עבד".
לדבריהם, "לגבי דחיית תביעות הפיצויים, מדובר בפרשנות שגויה של ועדת הערר שכן לא ניתן לקבוע באופן גורף כי התוכנית לא פגעה בערך הנכסים. ברגע שהתוכנית מחייבת את בעל הנכס בעלויות שימור יקרות, נרשמת פגיעה ויש לבחון כל מקרה לגופו. ניתן לראות גם שההחלטה בנושא לא התקבלה פה אחד, וכי נציג הציבור התנגד לה. לכן, למרות שחלפו כ-15 שנה מאז אישור התוכניות, ולמרות שהשוק ממתין כבר יותר מעשור להכרעה בשאלה, הרי שההחלטה היא לא סוף פסוק וככל הנראה תגיע בקרוב גם לפתחו של בית המשפט. יש לזכור כי יש להחלטה הזאת חשיבות לא רק לגבי בעלי הנכסים המיועדים לשימור בתל אביב אלא גם לערים אחרות שקידמו ומקדמות תוכניות שימור וההחלטה בתיק הזה תהווה תקדים לערים אחרות".
עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי, טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, הוסיפה כי "החלטת ועדת הערר הרימה את המסכה מעל טענת המיתוג של עיריית תל אביב, שמלכתחילה לא הייתה רלוונטית לנושא היטל ההשבחה מכיוון שתוכנית השימור לא יצרה שינוי בתכונות המקרקעין. היא מחזקת את הטענות שהוועדה המקומית השתמשה בטענת המיתוג ככלי להתמודדות עם תביעות הפיצויים בגין ירידת ערך שהגישו בעלי הנכסים, וכעת היא מעוררת ספקות לגבי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הנכסים לבין העירייה, לאחר שהאחרונה הסכימה 'לוותר' על היטלי ההשבחה בגין ביטול תביעות הפיצויים".
לדבריה, "ההחלטה בנושא זכאות בעלי הנכסים לפיצויים בגין תוכנית השימור מבוססת על עיקרון שמאי דומה, וטוענת כי כשם שהעירייה לא הצליחה להוכיח שערך הנכסים עלה בגלל תוכנית השימור, כך גם בעלי הנכסים לא הוכיחו כי ערך הנכסים ירד באמצעות עסקאות השוואה. עלויות השימור הופכות אולי את תוכנית השימור לתוכנית לא מוצלחת, אך הן לא גרמו לירידת ערך הנכס. כנראה שמשני הצדדים לא נאמרה המילה האחרונה, אולם להחלטה יש חשיבות בעיקר לרשויות אחרות שמקדמות היום תוכניות שימור. ככל שהרשויות ידעו לתת תמריצים כלכליים ראויים לבעלי הנכסים במסגרת התוכנית כך יש יותר סיכוי שהתוכנית תתממש ושאלת הפגיעה בערך הנכסים תתייתר".
"מיתוג נכסים אינו גורם משביח"
עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה, הסביר כי "ועדת הערר דחתה את דרישת עיריית תל אביב להיטלי השבחה מבעלי נכסים לשימור בשל שתי שאלות מרכזיות: האם מיתוג הנכסים הוא גורם משביח או לא, והאם בחינת העלויות לחיזוק נכסים לשימור עומדות בקנה אחד עם קביעת העירייה. ביחס לשאלת המיתוג, המחישה הוועדה באופן מובהק כי מיתוג נכסים הכלולים בתוכנית לשימור לא השפיע על ערכם למול נכסים הכלולים בתוכנית, ובכל מקרה מיתוג איננו נחשב לתכונה במקרקעין, שיש לדרוש בגינה השבחה".
קמנקוביץ הוסיף כי "גם ביחס לשאלת העלויות, הסתמכה הוועדה על דעת מומחה שמונה על ידי ועדת ערר, ולפיה נמצא כי קיימות עלויות עודפות גבוהות מאוד לצורך מימוש זכויות בנכסים הכלולים בתוכנית השימור, דבר שעיריית תל אביב חישבה באופן שגוי. ככל שאין מיתוג ויש עלויות עודפות בשיעור שקבע המומחה, זה כשלעצמו שולל כל אפשרות של השבחה של תוכנית השימור, ולכן ועדת ערר קיבלה החלטה נכונה בנוגע לפסילת דרישות העירייה לגביית היטלי ההשבחה".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אמר כי "כולי תקווה כי סוף-סוף הגענו להכרעה ולוודאות בסוגיית השימור בתל אביב. הכרעה זו תומכת בעיקרון השמאי, דהיינו מבחן שווי השוק, לאחר שגם עיריית תל אביב לא הצליחה להוכיח כי מיתוג הנכסים לשימור היווה גורם משפיע על עליית שווי הנכסים. ככל שטענה זו הייתה חסרת בסיס מעשי, הרי נעשה צדק עם בעלי הנכסים, שהתמודדו עם דרישות היטלי השבחה בסכומים עצומים".
לדבריו, "החלטת ועדת הערר הוסיפה ועשתה צדק בעניין השימור המחמיר וניוד הזכויות כפיצוי לבעלי הנכסים, שכן זכויות אלה הן ערטילאיות בלבד ובגינן נדרשו בעלי הנכסים לשלם היטלי השבחה שנים רבות קדימה, ללא כל ביטחון ביחס לאישור תב"עות (תוכניות בניין עיר) עתידיות. בשורה התחתונה, ועדת הערר המחוזית הוכיחה גם בסוגיית השימור כי אין מבחן מקצועי נכון וצודק יותר מהמבחן השמאי".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן - עורכי דין, ציינה כי "ועדת הערר דחתה בהחלטתה את כל הטענות של העירייה, כל העררים שהוגשו על עצם החיוב בהיטל השבחה התקבלו, ונקבע כי לא מדובר בתוכנית משביחה. ההחלטה למעשה פסלה את הניסיון המופרך להגדיר את תוכנית השימור כתוכנית הממתגת את הבניינים, ומשכך הם כביכול שווים יותר. לצערנו, הוועדה החליטה לדחות את כל התביעות לפיצויים במאות מיליוני שקלים שהוגשו נגד העירייה, בהחלטה שקובעת שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין. ייתכן שהיא לא רצתה לפגוע בקופה הציבורית, ולכן החליטה לדחות באופן גורף את כל התביעות. אנו חולקים על מסקנה זו, נבחן את ההחלטה והאם לנקוט בהליך של ערעור".
