"ב-5 השנים האחרונות העלו לי את שכר הדירה שלוש פעמים בשיעור של 5% בכל פעם. אני מרגישה מאוד את ההתייקרות בשכר הדירה, למרות שאני יודעת שאין משכנתא על הדירה הזאת לפחות 10 שנים. היא ישנה מאוד, לא מתוחזקת, כי לבעל הבית לא שווה לתקן את הליקויים, הוא מחכה שיום אחד יקודם בבניין פרויקט של פינוי בינוי". כך מתארת מעיין, אנליסטית בחברת ביטוח, את החיים בשוק השכירות הפרוץ בישראל, בצל הזינוק בגובה שכר הדירה בתקופה האחרונה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מעיין מתגוררת בדירת 2 חדרים במרכז העיר הרצליה, אחת מהערים שבהן שכר הדירה הוא הגבוה ביותר מבין הערים הגדולות בישראל (הכוללות מעל 100 אלף תושבים), כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לרבעון הראשון של שנת 2023. הרצליה נכנסה למדד של הלמ"ס לראשונה ברבעון הנוכחי, ולכן לא ניתן לבדוק עליות מחירים ביחס לרבעונים הקודמים. אולם אם מתייחסים לעדות של מעיין, העיר לא חפה מהתייקרויות.
על פי נתוני הלמ"ס לחודשים ינואר-מרץ 2023, מחיר ממוצע של שכר הדירה החודשי בעיר עומד על כ-5,959 שקל. לשם השוואה, בעיר שנחשבת הזולה ביותר לשכירות - באר שבע - שכר הדירה החודשי הממוצע עומד על 2,831 שקל. בחלוקה לחדרים בהרצליה ניתן לראות כי דירות 1-2 חדרים מושכרות בממוצע בסכום של 4,091 שקל בחודש; דירות 2.5-3 חדרים מושכרות בסכום של 4,996 שקל בחודש; דירות 3.4-4 חדרים כבר מושכרות ב-6,231 שקל בחודש; ודירות גדולות בנות 4.5-6 חדרים מושכרות ב-8,702 שקל.
"קשה למצוא פה דירות מתאימות אחרות כי אין יותר מדי היצע של דירות קטנות ליחידים, בטח אם הם מגיעים עם בעלי חיים", מוסיפה מעיין. "אולי במחיר שאני משלמת כיום אמצא דירה חדשה יותר, אבל בוודאות היא תהיה קטנה בהרבה. התחלתי בשכר דירה של 3,650 שקל בחודש, אחרי שנתיים המחיר טיפס ל-3,750 שקל ושנתיים אחר כך שכר הדירה עלה ל-4,050. היום אני כבר משלמת 4,400 שקל בחודש, ועוד לא דיברתי על ועד הבית והחשבונות. חייבים לבנות יותר דירות 2 חדרים שמתאימות ליחידים".
עוד לפני הרצליה, ניצבת תל אביב בראש רשימת הערים שבהן שכר הדירה הוא הגבוה ביותר. על פי נתוני הלמ"ס, מחיר השכירות הממוצע בעיר עמד ברבעון הראשון של השנה על 6,541 שקל בחודש. בחלוקה לחדרים ניתן לראות כי דירות 1-2 חדרים עולות בממוצע כ-5,097 שקל בחודש; דירות 2.5-3 חדרים עולות כ-6,464 שקל בחודש; דירות 3.5-4 חדרים עולות כ-7,861 שקל בחודש; ודירות 5.4-6 חדרים עולות לא פחות מ-10,117 שקל בחודש בממוצע. ביחס לרבעון הקודם ולרבעון המקביל אשתקד מדובר בעליות גורפות.
קארן, סטייליסטית מתל אביב, מתגוררת ב-5 השנים האחרונות בדירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר עם מרפסת, ועד כה שילמה כ-5,100 שקל בחודש. "השנה בעל הבית הודיע שהוא מעלה את שכר הדירה ל-5,900 שקל, כלומר הוא רצה שאני אוסיף עוד 800 שקל מדי חודש. הוא אמר שזה בגלל שהמדד עלה, אבל המדד לא טיפס ב-20%", היא מספרת. "מצד שני, אני גרה בדירה יפה ומתוחזקת היטב, והמשכיר ער לצרכים של הדירה. בשבוע שעבר החליפו לי צינור במטבח, לפני כמה שנים הוא החליף את החלונות והוויטרינות ב-20 אלף שקל, החליף את המזגן, וכשרק הגעתי לכאן והחלטתי לשדרג את המטבח ולצבוע את הדירה מחדש, הוא ויתר לי על חודש שכירות. אני יכולה להבין שכנראה הסכום הזה מתאים לדירה כזאת".
קארן מוסיפה: "התמקחתי איתו, ניהלנו מו"מ ואמרתי שאני יכולה לשלם 5,500 שקל בחודש. בסוף הגענו להסכמה על סכום חודשי של 5,700 שקל, אבל הוא הכניס סעיף לחוזה שלפיו אם בחצי השנה הקרובה המדד יעלה עוד, הוא יכול להעלות לי את השכירות גם באמצע השנה. אם הוא ישתמש בסעיף הזה, אני אעזוב את הדירה, אבל למען האמת תכננתי לעזוב אותה בכל מקרה, כי בקרוב צפויים לבנות מול הבניין שלנו פרויקט חדש. יש לי דירת 4 חדרים להשקעה בחולון שאני משכירה ל-3 שותפים ב-5,400 שקל. אני מאמינה שאמצא דירה אחרת בתל אביב שמתאימה לי כשאצטרך".
מחוז ת"א הכי יקר, זינוק בשכירות במחוז הצפון
הנתונים המספריים, כאמור, מדברים בעד עצמם. בחלוקה למחוזות עולה כי במחוז תל אביב עמד שכר הדירה הממוצע על 5,626 שקל בחודש - עלייה של כ-5.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד שכר הדירה על 5,330 שקל בחודש. ביחס לרבעון הקודם (כלומר הרבעון האחרון של שנת 2022) מדובר בעלייה של כ-1.36%, אז עמד שכר הדירה על 5,550 שקל בחודש.
במחוז המרכז עמד שכר הדירה הממוצע על 4,621 שקל בחודש - גם כן עלייה של כ-5.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ושל כ-1.7% לעומת הרבעון הקודם (אז עמד שכר הדירה החודשי הממוצע על 4,380 שקל ו-4,542 שקל בהתאמה). במחוז ירושלים עמד שכר הדירה הממוצע על 4,572 שקל בחודש - עלייה של כ-6% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-2.5% לעומת הקודם (4,313 שקל ו-4,458 שקל בהתאמה).
במחוז הדרום עמדה השכירות על 3,217 שקל בחודש - עלייה של כ-5.3% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1.1% לעומת הקודם (3,055 שקל ו-3,182 שקל בהתאמה). במחוז חיפה עמדה השכירות על 3,126 שקל בחודש - עלייה של כ-4.7% לעומת אשתקד ושל 0.8% לעומת סוף השנה שעברה (2,984 שקל ו-3,099 שקל בהתאמה).
במחוז הצפון, שבו שכר הדירה הוא הנמוך ביותר, חלה העלייה השנתית הגבוהה ביותר. כך, ברבעון הראשון של שנת 2023 עמד שכר הדירה החודשי הממוצע על סכום של 2,769 שקל. מדובר בעלייה של כ-6.2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד שכר הדירה על סכום של 2,606 שקל; ובעלייה של כ-1.2% לעומת הרבעון הקודם, אז עמד שכר הדירה החודשי הממוצע על סכום של 2,735 שקל.
הריבית תעלה - ואיתה השכירות
עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות, חברה יזמית שפועלת בתחומי המגורים, המסחר והתעסוקה, מסביר בשיחה עם "ממון" ו-ynet את הסיבות לעליות הגורפות במחירי השכירות. "נהוג לראות בבעלי הדירות כמי שמנצלים את התקופה להעלאת מחירי השכירות. אך כאשר אנחנו, כיזמים, בוחנים את מי שרכש דירות להשקעה בשנים האחרונות בכל חלקי הארץ, אנו רואים שלרוב מדובר במשקיעים שניצלו את העלות הזולה של הכסף, נטלו משכנתאות ורכשו נכסים, מתוך הנחה שהשכירות תכסה את עלות המשכנתא".
לדבריו, "מה שקרה בפועל זה שעלויות המימון של אותם משקיעים זינקו בממוצע בכ-800 עד 1,000 שקל בחודש, שכר הדירה כבר לא תמיד מכסה את המשכנתא, והפתרון שעומד לרשותם הוא 'ספיגה' של החלק העודף או העלאת מחירי השכירות ברגע שהחוזה מתחדש. ככל שהריבית תמשיך לעלות, אני מעריך שמחירי השכירות ימשיכו לטפס גם הם, כצעד הכרחי מצד המשקיעים וגם בשל הגידול בביקושים לשכירות מצד זוגות צעירים שאינם יכולים לממן דירה חדשה או ממתינים לירידת מחירים".
"ככל שהריבית תמשיך לעלות, מחירי השכירות ימשיכו לטפס, כצעד הכרחי מצד המשקיעים וגם בשל הגידול בביקושים לשכירות מצד זוגות צעירים"
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living המקימה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מחזק את הדברים. "אין ספק שתנאי הריבית מציבים אתגרים לשוק הדיור בכלל, ועלולים לצמצם את מלאי הדיור להשכרה השנה בפרט באופן משמעותי", הוא מזהיר. "צריך להבין, כבר היום 30% ממשקי הבית חיים בשכירות, בין אם מבחירה בשל שינוי בהרגלי החיים, ובין אם מתוך הבנה שרכישת דירה אינה בהישג ידם. נוסף לאלה, בטווח הקצר מתרחשת מגמה נוספת, והיא שהביקוש לשכירות צפוי לעלות עוד יותר כתוצאה מהתייקרות עלות הדירות והמשכנתאות".
מנגד, ממשיך ענבים, "ההיצע בשוק השכירות צפוי לרדת כתוצאה מיציאת המשקיעים מהשוק ומהאטה הצפויה בקצב התחלות הבנייה. התקופה האחרונה התאפיינה באותם לחצי ביקוש בשוק השכירות, שהביאו לעלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הבלימה המשמעותית בכמות העסקאות בשוק המגורים, משמעה המתנה של רוכשים רבים על הגדר, ובאופן טבעי הם נמצאים בשוק השכירות ולמעשה מתדלקים את הביקושים הגבוהים ממילא. צריך להכיר בעובדה שכל עוד אין הקלה בהחזרי המשכנתאות ובמחירי הדיור, הדבר מוביל לדחיקתם של הרוכשים לעבר שוק השכירות. רוכשים יכולים להמתין ולהתלבט לגבי האפשרות של רכישת דירה על פני שנים, אבל בכל מקרה, בכל התקופה הזאת הם זקוקים למגורים".
"צריך להכיר בעובדה שכל עוד אין הקלה בהחזרי המשכנתאות ובמחירי הדיור, הדבר מוביל לדחיקתם של הרוכשים לעבר שוק השכירות"
לדבריו, "המחסור בהיצע הדירות לשכירות מחייב כבר עכשיו פתרונות שעל המדינה להידרש אליהם. בשנים האחרונות המדינה אמנם יצרה תנאים המעודדים את שוק השכירות המוסדי, אך כעת עולה החשיבות הגבוהה שיש בהמשך התפתחותו של שוק זה וביצירת יציבות בשוק השכירות. שכירות ארוכת טווח מעניקה ביטחון עם עליות מדודות וידועות מראש במחירי השכירות. בתנאי השוק הנוכחיים, יש חשיבות ביצירת כדאיות כלכלית ומתן תמריצים להמשך הגדלת מלאי הדירות בשוק הקונצרני".
