שנים ארוכות עסקנו רבות באיום רעידות האדמה. ואז פרצה המלחמה. ימי הלחימה הארוכים והשיגורים המרובים לחלקים נרחבים בישראל הזכירו שוב עד כמה קריטי המיגון, עד כמה הוא חסר בלא מעט מקומות, מה שמעלה שוב את השאלה עד כמה המנגנון הקיים של ההתחדשות העירונית יכול לסייע. לא מעט גורמים טוענים, שההתחדשות העירונית חייבת להמציא את עצמה מחדש. איך עושים את זה? על מה המדינה והרשויות צריכות לוותר, ובמה דרושים תקציב או התמקדות מחודשת כדי להאיץ את התהליך. בענף מנסים לסמן את הדרך.
"המלחמה הדגישה ביתר שאת את החשיבות של פינוי־בינוי דווקא בתקופה זו ובכלל ככלי להוספת ממ"דים ולמיגון בניינים ישנים שנמצאים במוקדי הלחימה וכן בכל הארץ. אם היה באזורים אלה מיגון ראוי של הבתים בממ"דים תקניים ועמידים, אולי היקף הפגיעות שראינו בשבת השחורה ובימים שאחריה היה מצטמצם ולו במעט, ואולי היינו רואים פחות פינוי יישובים בדרום וגם בצפון", כך אומר יו"ר ובעלי חברת מצלאוי סמי מצלאוי. "אני זועק וקורא למדינה כבר 12 שנה לתת דחיפה של ממש לפינוי־בינוי, אני מתריע כבר שנים שמדובר בצו השעה ובמשימה לאומית, ולצערי, המדינה לא ממש הקשיבה, והיא תצטרך לתת את התשובות אחרי המלחמה.
"וכעת, עם כל העצב והכאב הלאומי, המשימה הלאומית עדיין ממתינה להשלמה. צריך לקדם פינוי־בינוי בהיקפי ענק, אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס כאן ועכשיו למען ביטחון הציבור. אם רוצים, אפשר להנפיק היתרי בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים, ואז אנו, היזמים והקבלנים, מסוגלים לבנות דירה חדשה עם ממ"ד בתוך 18 חודשים בחידוש בניין בודד – כולל תכנון, בנייה ואכלוס. בפינוי־בינוי אנחנו מסוגלים לתכנן, לבנות וגם לאכלס בניין חדש בתוך שנתיים וחצי עד שלוש שנים. זה לא צריך לקחת 14 שנה, כפי שקורה כיום במקרים רבים. צריך רק החלטה ממשלתית ונכונות גם בשעת מלחמה".
4 צפייה בגלריה
התחדשות עירונית מוסיפה ממ"ד לדירות הישנות.פרויקט קיימא של קבוצת יובלים באור יהודה
(צילום: אבישי חנן)
הקריאה של מצלאוי לפעול לשינוי המצב אינה חדשה, אבל כעת, בימי מלחמה, היא מקבלת משמעות נוספת. מצלאוי הוא לא היחיד שכבר זועק שנים שהמצב דורש שינוי מהיסוד. יזמים וקבלנים נוספים התייחסו לנושא ללא הרף ומציעים פתרונות גם עכשיו. כך למשל, ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, סבור שיש להכניס גורם נוסף למשוואה: "כבר שנים שמומחים, דו"חות מבקר מדינה, אנשי נדל"ן ודיירים מפוחדים מתריעים שישראל לא מוכנה כלל להתמודדות עם מקרה של רעידת אדמה ולא ממוגנת מספיק לקראת התקפות מסיביות של טילים מצפון ומדרום. למרות זאת כל הממשלות שהיו כאן, לא באמת התייחסו לאזהרות האלה ברצינות. נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ חושפים את המחדל, כשמראים כי לכ־60% מהדירות בישראל אין ממ"ד תקני ולכ־2.4 מיליון אזרחים בישראל אין גישה למרחב מוגן תקני.
"מהיכרותי ועבודתי עם מוסדות השלטון כיזם בתחום הנדל"ן, אני חושש שאחרי המלחמה תחום ההתחדשות העירונית רק ייתקע עוד יותר. ראשי הערים יבקשו להאיץ תוכניות עירוניות כלליות להתחדשות עירונית, והדבר עשוי לעכב פרויקטים שכבר החלו לצאת לפועל, עד שלעיר תהיה מדיניות סדורה וחדשה. כדי שתהליכי ההתחדשות העירונית לא יתקדמו בעצלתיים, ובמקומות רבים פשוט ייתקעו, יש להעביר את האחריות על קידום הפרויקטים בכל עיר ומחוז תחת כנפיו של משרד הביטחון או ממונה מטעמו, ובלבד שיהיה לו מנדט ותקציב משמעותי על מנת לפעול. המנדט צריך לאפשר לו בין היתר לפעול לאישור מהיר של תוכניות מקיפות לפינוי־בינוי במתחמים גדולים ובלוחות זמן קצרים מאוד, במטרה לצאת לבנייה כמה שיותר מהר, וסדר עדיפויות המתאים למצב הבטחוני בעורף.
"חייבים לייצר נוסחה אחידה לקיום פרויקטים של פינוי־בינוי, שמגדירים מראש תמורה ברורה ואחידה לדיירים, מכפיל יחידות דיור מוגדר מראש לפי מיפוי ערים ושכונות, כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים, לצד סעד זמנים ברור שהרשויות מתחייבות לעמוד בו".
"נזק כלכלי גדול למדינה"
זווית נוספת של הסיפור קשורה גם לנזק הכלכלי שנגרם ועוד ייגרם בעתיד כתוצאה מאי טיפול בבעיה. איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מסביר: "לפני שנדבר על הפתרון הנכון, צריך להבין שהנזק הכלכלי שהמדינה סופגת כשהיא בוחרת לא להשקיע בהתחדשות עירונית, בייחוד בפריפריה, הוא הרבה יותר גדול. אנחנו רואים עכשיו את הוצאות המדינה על המתרחש בצפון ובדרום – הטיפול בפצועים, פינוי כלל התושבים והתרכזות האוכלוסייה בין גדרה לחדרה, הצורך לפצות אותם ולייצר עבורם פתרונות קבע ממוגנים. צריך להתייחס להתחדשות עירונית כמו טיפול מונע בהליך רפואי, שיחסוך למדינה בעתיד הרבה יותר. יש הרבה ערים, בפרט במרכז, שהעיריות מתוקצבות היטב ומסוגלות לקדם בהן התחדשות עירונית רחבה, לצד פיתוח תשתיות ומבנים לציבור. אבל יש גם רשויות שמתוקצבות פחות, למשל בפריפריה, שם המדינה צריכה להכניס ידה לכיס.
"אחד הפתרונות לכך הוא מימון ביניים שתספק המדינה. המדינה צריכה להסתכל על כך כ'הלוואה' זמנית, שבהמשך, ככל שהפרויקט יהיה מוכן, ההכנסותיו יכסו את הוצאות המדינה באמצעות תשלום על מיסים, ארנונה וכד'. מימון ביניים יכול להיות טיפול מונע, שידרוש הוצאה כספית בשלב הראשון, אבל ימנע הוצאות כספיות מיותרות ומכבידות על המשק בהמשך". טישל סבור עוד, שיש לזרז במקביל את הליכי התכנון המייגעים: "זמני התכנון והוצאת ההיתרים לוקחים זמן רב מדי וצריך לייצר מנגנון שמאפשר תחילה לתחום את הזמנים לקבלת ההחלטות ברשויות בענייני התכנון. יש לנו פרויקטים במספר ערים במרכז, שנפגעו במלחמה הנוכחית, ועדיין תהליכי התכנון לא מתקדמים. שנית יש לייצר מנגנון, שבו ניתן לדון בד בבד בהיתר ובשאר ההסכמים והאישורים. חשוב להדגיש, עיכוב תהליכי התחדשות עירונית מהווה פגיעה משמעותית במשק ובכלכלה הישראלית. כשאנחנו רואים דיירים ברמת גן, עיר שנמצאת בלב המדינה, שבגלל היעדר מבני ציבור ממוגנים – בגנים ובבתי הספר, ההורים לא יכולים ללכת לעבודה כרגיל, המשמעות היא שיש כאן מעגלים נוספים שמושפעים, וביניהם המשק הישראלי שמושבת בשיעור לא מבוטל. אם התהליכים היו קצרים ומהירים יותר, לא רק שהיינו פותרים את בעיית הביטחון של הדיירים, אלא גם בעיות גדולות הרבה יותר במשק".
גם צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, מתייחס להליכי התכנון הארוכים וקורא לקצרם: "המלחמה רק הוכיחה את החשיבות של התחדשות עירונית ככלי מרכזי למיגון הדירות בישראל ולהגנה על התושבים. ראינו את הערך של ממ"ד תקני ועמיד, ואת תחושת הביטחון שהוא מקנה לדיירים. זה מה שצריך להיות לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות בממשלה וגם בעיריות. עוד ממ"דים, עוד דירות ובניינים ממוגנים. לא רק מרעידות אדמה, אלא גם מטילים ומפני חדירות מחבלים, וכמה שיותר מהר. התחדשות עירונית הייתה חשובה עוד לפני המלחמה, אבל אחריה היא הפכה הכרחית. יש צורך בקיצור משמעותי של הליכי התכנון והרישוי, לצד סיוע כלכלי לבנייה, בפרט בפריפריה, הקלה במיסוי ועוד. המדינה צריכה לגייס למטרה המשותפת את כל הגורמים – ועדות תכנון אזוריות, מקומיות, ראשי ערים, שרים וכיוצא באלה".
גם גיא לקסמן, שותף ומנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת MyTown, סבור שהליכי התכנון הם לב הבעיה: "האתגר המהותי ביותר שיש לטפל בו בהתחדשות העירונית הוא קיצור תהליכי התכנון ואישור יציאה לפועל של הפרויקטים. מדובר כאן בהגנה ובהצלת חיים לא רק ביישובי החזית, אלא בכל יישובי המדינה, כולל אזור המרכז. יש צורך בתוכנית כוללנית לפי אזורים ומתחמים עם הקצאת זמן מינימלית לכל שלב בתהליך. אין שום סיבה שהליכי התחדשות עירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי־בינוי, יימשכו יותר ממספר שנים בודדות, אין לנו פריווילגיה כזאת".
"פספוס של הזדמנות"
במהלך המלחמה התקבלו מספר החלטות הנוגעות למיגון, שמקצרות את הדרך לתכנון ובנייה של מרחבים מוגנים. לצד חשיבות ההקלה, יש מי שסבור שמישהו כאן פספס את התמונה המלאה: "ההחלטה לאפשר בניית ממ"דים ללא חיוב של ביצוע התחדשות עירונית, זו החלטה שעומדת לעלות למדינה מיליארדי שקלים", כך אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ עמית גוטליב. "רשימת הסיבות להעדפה של התחדשות עירונית על תוספת ממ"ד היא ארוכה. זמן הבנייה של ממ"דים ממילא ארוך וחשוב יותר, והוא ייצר כאן מספר עצום של בניינים במצב רעוע, שיישארו כאלה שנים רבות, עד שהמדינה תיאלץ להוציא הון עתק כדי לשכנע דיירי מבנים מסוכנים לבצע התחדשות עירונית. חלק גדול מהבניינים הישנים במצב כל כך רע, וכבר ראינו שהם החלו לקרוס ללא התערבות חיצונית. אסור לפספס את ההזדמנות לקדם התחדשות עירונית עכשיו. זו השקעה בחיי אדם, באיכות החיים ובעתידם של תושבי ישראל. כל הגורמים המתכננים חייבים לקצר בירוקרטיה בלתי נסבלת בדרך להתחדשות עירונית, לתמרץ התחדשות בכל מקום, בכלים שמתאימים לו, בדגש על הפריפריה".
איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה בחברת בית וגג, מזהיר מפני משבר כלכלי וסבור שיש לרתום את הענף כדי לצלוח אותו: "אנו נמצאים על סף משבר כלכלי שנוצר בעקבות המלחמה, הגירעון התקציבי הולך ותופח. אחד הקטרים לייצור הכלכלה ולייצובה הינו ההתחדשות העירונית. אם לוקחים אזור מסוים ומגדילים בו את כמות הדירות והתושבים, המשמעות היא גם הגדלת מבני ציבור, מרכזים מסחריים, וכמובן, יותר צרכנים שיצרכו את המוצרים והשירותים. כך מניעים קדימה את גלגלי הכלכלה, מזרימים כסף לתוך השוק המקומי ומפתחים אותו. כדי שנראה את התהליך מתרחש באופן מהיר, הרשויות חייבות לתת אמון ביזמים ולהפסיק להקשות ולעכב את תהליכי ההתחדשות העירונית. אין שום סיבה הגיונית לכך שקידום תוכניות לוקח עשר שנים. המערכת צריכה לייעל את עצמה ולהפנים שזה לא היזם מול העירייה, אלא זה היזם ביחד עם העירייה והדיירים".
גל לחמי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, מתייחסת אף היא להיבטי הכלכליות והתכנון: "לצערנו, על אף העלייה החדה במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית בשנים האחרונות, נדרשת עוד עבודה רבה בנושא בשני היבטים עיקריים: הראשון נוגע למיקומם הגיאוגרפי - אנו רואים שמרבית הפרויקטים המגיעים לשלבי מימוש, נמצאים באזורי הביקוש ולאו דווקא באזורים המשוועים להתחדשות עירונית, למשל ערים היושבות על השבר הסורי־אפריקאי והפריפריה העמוקה. כדי שיזמים יגיעו גם לאזורים אלו ויקדמו ביתר שאת את הפרויקטים, יש לתמרץ אותם, אם על ידי הפחתת מיסוי או על ידי מענק כספי ישיר. הרעיון השני נוגע להתמשכות תהליכים תכנוניים וקנייניים – כך למשל, חשוב לייצר 'מסלול ירוק', המאפשר דיונים והחלטות תכנוניות מהירות לאישור תוכניות שנמצאות באזורים עם רגישות ססמית".
קריאת השכמה לרשויות
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מפציר ברשויות המקומיות ובגורמי השלטון לשנות גישה: "היום כולנו מבינים שהתחדשות עירונית ממש מצילה חיים. בניית ממ"דים היא צו השעה, ופרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים להוציא זאת אל הפועל בכל האזורים.האיום כבר לא רק בעוטף עזה, אלא בכל הארץ. הניסיון הרע והקשה של מלחמת 'חרבות ברזל' הוא קריאת השכמה לחלק מהרשויות המקומיות, להתעורר ולעשות תפנית מוחלטת בהתנהלות שהייתה נהוגה עד כה. חלקם חייבים למחוק את דפוסי העבודה שהיו נהוגים עד היום לחלוטין ולהגיד איך הן כרשויות, שיש להן אחריות אמיתית כלפי תושביהן, מקבלות יזמים ובעלי דירות בנפש חפצה. יש בניינים רעועים, מתחמים עם מאה אחוז חתימות, עם תוכנית, ובחלק מהרשויות המקומיות לא מקדמים, כי כרגע זה לא במדיניות שלהן. מצב כזה לא יכול לקרות יותר. איפה האחריות שלהם להסתכל על התמונה היותר רחבה? מדובר כאן בחיי אדם. מה שקרה זו צלקת למדינה לתמיד. במקומות שבהם לא היו ממ"דים, הייתה כמות משמעותית של נפגעים, ובדירות שבהן היו ממ"דים, לא היו נפגעים. כולם מבינים שזה הפך להיות עניין קריטי, ואחת המסקנות העיקריות שהמדינה צריכה להסיק, היא להבין שכל תחום ההתחדשות העירונית חייב לעבור שינוי חשיבה משמעותי".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מתקשה להבין כיצד גם היום אין שינוי כיוון, ומציע לממשלה ולרשויות "להיכנס לאירוע": "מדינת ישראל לא השכילה להבין את החשיבות של תחום ההתחדשות העירונית, ועדיין מתנהלת בעצלתיים בהתוויית תוכנית חירום לאומית אמיתית. ישראל, החל מיישובי הצפון ועד לאילת, נמצאת בטווח הטילים של ארגוני הטרור, ולכן כל אלפי הבניינים הישנים שנבנו ללא ממ"דים, מהווים סכנת חיים מהותית לדייריהם, בין שהם באשקלון, בקריית שמונה או בראשון לציון. על המדינה להגדיר כמטרה לאומית קידום של תהליכי התחדשות עירונית באופן מהיר ויעיל יותר. יש לייצר ודאות גבוהה בכל הקשור להיבטים של זכויות הבנייה ותמורות הבעלים. זה יוכל לייתר את השנים הארוכות שמבוזבזות על מו"מ מול בעלי הדירות ומול הרשויות, ולאפשר קידום מהיר יותר של תוכניות. כמו כן על המדינה לפעול למציאת פתרונות להיעדר הכלכליות של פרויקטים בפריפריה, אם באמצעות מתן תמריצים כספיים ליזמים באזורים אלה, איתור והקצאת קרקעות משלימות או תגמול כספי למקומות ללא כדאיות כלכלית. כל אלו צריכים להיות מגובים בהצבת יעדים ברורים לכל רשות מקומית, לצד הסרת חסמים בירוקרטיים מעכבים".
יוסי חזן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, מוסיף: "התחדשות העירונית, או כל תוכנית ענק, לא יכולה להמציא את עצמה מחדש כהרף עין. אני חושב שהמפתח הוא הרשויות המקומיות – אסור להן לחשוש מהמהלכים הללו. צריכים להסתכל על ערים המקדמות בגאון התחדשות עירונית וללמוד מהן: הסטת משאבים בתוך מחלקות ההנדסה לטובת קידום תוכניות, בניית צוות מקצועי ייעודי, מדיניות שקופה שמייצרת ודאות, מענה ליזמים בנושאים תכנוניים, כל אלה הם המתכון המנצח ליצירת כר פורה לקידום פרויקטים בזמני שיא. מובן שישנה סוגיית התקצוב, שעליה כל אלו נשענים, אולם כיום ניתן לראות שמשרד השיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפנים משאבים לטובת הנושא. בסופו של דבר חשוב שהרשויות המקומיות ישתפו פעולה עם היזמים בצורה מקצועית ונכונה".
גד גרשון, סמנכ"ל ייזום נדל"ן בקבוצת שפיר, סבור שהמלחמה תוביל לשינוי: "ברור לכולם שהמודעות לצורך בהתחדשות העירונית גבוהה, אך התהליך המסחרי מביא בסופו של דבר לעיכובים ולעיתים הופכים פרויקט ללא כלכלי. אנו צופים שבעקבות המלחמה יתחיל שינוי בתפיסה. על המדינה ובעיקר על הרשויות המקומיות לצמצם למינימום את כל התהליכים הבירוקרטיים ולקבוע מדיניות אחידה וברורה, שתחסוך עלויות ובעיקר זמן. חובה לקבוע כללים ברורים, כך שגם יזמים יוכלו לבצע את הפרויקט באופן איכותי ובלוחות זמנים קצרים".
גם שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף ב־SK שמאות, המשמש בין השאר כשמאי דיירים בפרויקטי פינוי־בינוי, מתייחס לתפקיד הרשויות: "הדרך לקצר הליכים בהתחדשות עירונית נמצאת בידי הרשויות המקומיות. אומנם במרבית הרשויות הוקמו מינהלות ייעודיות, אך המשימה שלהן היום היא לא להמשיך ולסרב לבעלי הדירות וליזמים, ולא לפסול פרויקט כי היזם ביקש עוד קומה או כי נראה להם שהרווח היזמי שלו מופרז. המשימה שלהן היום היא להגיד כן; היא להגיד איך אנחנו יכולים לסייע ליזם או לבעלי הדירות להוציא לפועל את הפרויקט".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מעניק אף הוא משקל רב לרשות המקומית: "למרות המלחמה, ואף שנושא מיגון הדירות נמצא בראש סדר העדיפות הלאומי, ישנן עדיין רשויות מקומיות שדוחות פרויקטים של התחדשות עירונית, כי הן לא מעוניינות בבנייה לגובה בתחומן. אנו נתקלים, גם בזמן המלחמה, בדיונים על התחדשות עירונית, שהפרויקט לא מקודם ונציגי הרשות לא מסתירים את עמדתם, שמצידם, לא תהיה התחדשות עירונית במתחם, אם זה כרוך בבניית בניינים גבוהים, אשר לעמדתם, אינם תואמים את אופיו של היישוב. לא ייתכן שרשויות מקומיות ימשיכו לפסול פרויקטים בגלל התנגדות לבנייה לגובה בתקופה כזאת. הפתרון טמון במתן אפשרות ליזמים ולתושבים לפנות לרשות להתחדשות עירונית או לגורם אחר, שיאפשר להם לעקוף את הוועדה המקומית במקרה של התנגדות לא סבירה".
"ביטול תמ"א 38 - בכייה לדורות"
לצד המהלכים הנחוצים כעת בקידום צעדים חדשים, יש מי שמזכיר שאפשר לחזור אחורה ולבטל החלטות שהתקבלו, ושעשויות לסייע לקידום מהיר של פרויקטים. אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטיין, מזכיר בהקשר זה את תמ"א 38 למשל: "במלחמה אנחנו רואים את הנחיצות הגבוהה לממ"דים בדירות ולמיגון הבניינים מפני פגיעות טילים ולא רק מפני רעידות אדמה. ראינו בשבועות האחרונים שאין מקום בארץ המוגן מהטילים, כל היישובים הם בטווח הירי, ומשכך המדינה חייבת להבין שמיגון במסגרת התחדשות עירונית הוא הכרחי כאן ועכשיו. זה כבר לא עניין של שיקולים מסחריים.
"אי לכך אני סבור כי ביטולה של תמ"א 38 שאמורה להסתיים בקרוב, יהיה בכייה לדורות. אני קורא למדינה לעשות חשיבה מחודשת ולהאריך את תוקף התוכנית, כי החלופות אינן רלוונטיות ורק מאריכות את ההליכים לחיזוק ולהוספת ממ"דים. לא זו בלבד שיש להאריך אותה, אני חושב שהמדינה צריכה לתת לתמ"א 38 עדיפות עליונה ואף במסלול מזורז – היתר בנייה בתוך שלושה-ארבעה חודשים וללא בירוקרטיה מייגעת של שנתיים. אנחנו לא יודעים כמה זמן תימשך המלחמה, ולכן צריך כבר היום תמ"א מזורזת. יש להבין כי המדינה בסופו של דבר תצטרך להכניס את היד לכיס. בתרחיש הגרוע היא תצטרך לפצות את הדיירים אחרי שהבניין שלהם נפגע מטיל, חס וחלילה. או לחילופין, היא תעשה זאת לפני שיקרה אסון ותוריד את המיסוי על פרויקטי התחדשות – דבר שיאפשר חיזוק ומיגון של הבניינים מבעוד מועד. כצעד משלים, המדינה צריכה לחשוב על מנגנון לפיצוי ותמרוץ הרשויות המקומיות, מתוך מטרה שהן יעודדו ויאשרו התחדשות בתחומן. כך, אם יהיו היטלי השבחה גבוהים לפרויקטי תמ"א 38 שישולמו במקום המס למדינה, זה יהיה עבור היזמים משחק סכום אפס, אבל לעיריות זה קריטי ויגרום להן לשתף פעולה ולאשר הרבה פרויקטים של התחדשות. כך הדירות ימוגנו ולציבור יהיה ביטחון. כמו כן באזורים שבהם פרויקטים לא כלכליים ליזמים, המדינה צריכה להעניק הטבות מיסוי משמעותיות".
עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה, מזכיר, כי שינויים שנדרשים להיעשות בתחום כעת, חייבים להתייחס להיתכנות הכלכלית של הפרויקט: "תמונות של אלפים מפונים מבתיהם ביישובי הדרום והצפון, בשל העובדה שאינם בטוחים למגורים ועמידים בפני מטחי רקטות, הזכירו שוב לכולנו עד כמה חשוב לקדם תוכניות התחדשות עירונית ועד כמה גדולים הפערים בין הרצוי למצוי. כדי שזה יקרה, על מקבלי ההחלטות לשנות באופן מהותי את משוואת הכדאיות הכלכלית אל מול היתכנות הפרויקט. ראשית יש להכריז על מתחמים מועדפים להתחדשות עירונית, אשר להם תוקצה קרן להשלמת הכדאיות הכלכלית, כאשר יהיה ידוע מראש הסכום שיתקבל עבור כל מתחם ספציפי מבלי לעבור תנאי סף, כפי שמצופה מהיזמים היום. זאת לשם יצירת ודאות שהפרויקט יוצא לדרך. גישור על פער הכדאיות הכלכלית לצורך הוצאת הפרויקט לפועל, יאפשר רווח ליזמים התחדשות בשכונות הוותיקות ומיגון האוכלוסייה. בנוסף יש גם אפשרות להיטיב עם היזמים, באמצעות נקודות זיכוי במס – יזמים שיבנו וימגנו בניינים בשדרות או באשקלון, יקבלו נקודות זיכוי במס שישפיעו על שורת הרווח של היזמים מהכנסות אחרות ויאזנו את הכדאיות הכלכלית".
שינוי כיוון – גם בקרב בעלי הדירות
במקביל יש מי שמזכיר, שגם בעלי הדירות הם חלק נכבד מסיפור ההתחדשות העירונית, וגם בקרב קהל זה צריך להיות שינוי. צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, מסביר: "אחד הגורמים הבולטים המעכבים קידום של פרויקטים בהתחדשות עירונית הוא ההתמודדות מול מספר מצומצם של בעלי דירות, שאינם מסכימים עם מרבית בעלי הזכויות ואינם בהכרח רוצים לקדם את הפרויקט. במקרים לא מעטים הדבר קשור לכך שחלקם פלשו ברבות השנים לשטחים הציבוריים בבניין הישן או בסביבתו, והפכו אותם לגינות פרטיות, חניות פרטיות, מחסנים או הרחיבו את דירתם באופן לא חוקי, וכעת הם באים בדרישות לתמורות חריגות. אני סבור שככל שתהיה חקיקה ברורה ובלתי ניתנת לפרשנות כנגד מקרים כאלה, וככל שתמורות לדיירים תהיינה קבועות ומוגדרות בחוק, כך יהיה יותר קל לקדם עשרות ואולי מאות פרויקטים שתקועים רק בגלל דרישות בלתי סבירות מצד קומץ בעלי דירות".
גם ג'ני ארבוב, מייסדת CityWize המתמחה בליווי ובייעוץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית, מתייחסת לצד הדיירים וסבורה שיש לקדם תחילה פתרונות מיגון, לצד קידום תהליכים מהיר יותר: "במתחמי התחדשות עירונית שבהם חלים עיכובים, על הרשויות המקומיות לבנות מקלטים או לכל הפחות לסדר את הקיימים. הדיירים המתגוררים בבניינים הוותיקים הם לרוב אנשים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך וקשישים. האנשים הללו לרוב לא יורדים בכלל למקלטים, שאינם שמישים, אין להם ממ"ד ואין קהילתיות, כך שכל אדם לעצמו. יש לסייע להם ובהקדם. בנוסף צריך להבין את רמת הסיכון שבה נמצאים הבניינים הוותיקים; מספיקה נפילה של רסיס על בניין, כדי להכריז עליו כמבנה מסוכן המצריך פינוי של כלל הדיירים. על הרשויות המקומיות יהיה לזרז את מתן ההיתרים, כדי להביא להיקפים גדולים של בנייה".
ויש גם מי שנותן דוגמה לכך שהמצב הנוכחי כבר מוביל לשינוי בקרב בעלי הדירות בשטח. עו"ד אביאל כהן ממחלקת התחדשות עירונית במשרד ש. פרידמן אברמזון מספר: "המלחמה חידדה את העובדה שהמצב הביטחוני באזורנו מחייב נגישות גבוהה למרחב מוגן בכל חלקי הארץ. התחדשות עירונית נותנת מענה שלם בעניין זה, מבלי שהדיירים יידרשו לממן את התוספת מכיסם. להתרשמותנו, בעלי דירות הפנימו זאת. כך למשל בפרויקט גדול ומורכב, הכולל מאות יחידות דיור המיועדות לפינוי, שבו משרדנו מלווה את היזם זה מספר שנים, דיירת שהתנגדה לפרויקט, בין השאר משום שהיו לה דרישות מרובות בפן המסחרי, פנתה בימים האחרונים לחתום על ההסכם עם היזם. הדיירת עמדה על כך שהשינוי בעמדתה הוא חד־משמעית בשל המצב הביטחוני. היא אף פרסמה הודעה ארוכה הקוראת לדיירים שטרם חתמו, לחתום בהקדם".
הזדמנות לשינוי
לבסוף, דניאל עירון, מנהל התחדשות עירונית בחברת אפי קפיטל, סבור שיש להסתכל על המציאות שנכפתה עלינו כהזדמנות: "המלחמה מאפשרת הזדמנות יוצאת דופן להוביל למהלכי התחדשות עירונית ענפים בשלל האזורים העירוניים הוותיקים. רשויות התכנון יכולות לנצל את המצב ולאפשר לתושבים וליזמים להוביל לפיתוח מואץ וקידום תוכניות התחדשות רבות בזמן מינימלי ועם כמעט אפס בירוקרטיה. יחד עם זאת חשוב שההירתמות לתכנון מהיר ויעיל לא תבוא על חשבון תכנון לקוי. כולנו מבינים עד כמה חשוב לתכנן את הממ"ד שיותאם גם לשהייה ארוכה, אך במקביל שלא יפגע בפונקציונליות של הדירה. כל יחידת דיור צריכה להיות מתוכננת באופן האידאלי עבורה".
ויש מי שמציע גם דרך חדשה למימוש השינוי הנדרש. יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלים רייסדור, סבור כי "על המדינה לתת מענק מיידי של 150 אלף שקל על כל דירה חדשה שתיבנה בפרויקט התחדשות. כתוצאה מכך אני מאמין שנראה היקפים אדירים בצפון ובדרום. כך נרוויח גם מיגון במקומות שהוא נדרש, וגם תוספת של עשרות אלפי דירות".
צו 8 להתחדשות עירונית
מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית מסביר איך מקדמים שינוי
מאז שבעה באוקטובר חווה מדינת ישראל ימים שלא היו כמותם. אובדן ואבל נמהלים בתחושת אחדות, ערבות הדדית ותקווה לימים טובים יותר. בתוך כל אלו עולה גם תחושה ציבורית של חישוב מסלול מחדש ברמה מערכתית ולאומית. גם העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, ובפרט אנו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נדרשים לבחון מחדש את הנחות היסוד וסדרי העדיפויות, ובהתאם לכך למקד ולדייק את צעדינו העתידיים.
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירוניתצילום: רז רוגובסקיאין חולק על כך כי לפרויקטים של התחדשות עירונית - פינוי־בינוי ותמ"א 38 – יתרונות משמעותיים הרלוונטיים הן לעת שגרה והן לעת חירום: ממ"ד בכל דירה משפר את רמת המיגון, ובנייה בהתאם לתקן מעודכן משפרת את עמידות המבנה ברעש אדמה.
מבלי לגרוע מחשיבות אלה, פרויקטים של התחדשות עירונית גם תורמים להחייאת שכונות ותיקות, מאפשרים תכנון חדש, מודרני ואיכותי של המרחב העירוני, משפרים את רווחת הדיירים, מגדילים את מלאי הדירות ועוד.
למרות היתרונות הרבים לאורך שנים הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל הייתה מועטה, ובהתאם גם העיסוק הממשלתי בעניין. רק בשנים האחרונות, במסגרת מהלכים שהגיעו לשיאם בשנה שחלפה, נעשתה פריצת דרך משמעותית בתחום: חוקי ההסדרים יצרו רגולציה בריאה ומתקדמת, קוצרו משכי הזמן לאישור תוכניות ולהוצאת היתרים, הורחב המענה לאוכלוסיות חלשות במסגרת המינהלות העירוניות שהוקמו, ועוד. נתוני שנת 2022 הצביעו על שוק תוסס, שבמסגרתו כמעט 40,000 דירות אושרו במסגרת תוכניות פינוי־בינוי, וכמעט 30,000 יח"ד קיבלו היתר בנייה. פעילות שהייתה בשולי השוק, למביני דבר בלבד, הפכה לליבת השוק ולנחלת הכלל. אבל גם בשיאה, הפעילות נותרה ממוקדת באזורי הביקוש. בהעדר כלכליות למיזמים בערי פריפריה, נותרו ערים אלה מאחור. בהעדר פעילות כזו, נותרו ערים אלה עם פערי מיגון מהותיים וכן סיכון במצב של רעידת אדמה עתידית, וזאת כאשר מדובר בחבלי ארץ שחלקם מצויים בסיכון מוגבר לרעש אדמה ובסמיכות לגבול.
אדגיש בהקשר זה, כי הגם שהציבור עסוק בשעה זו בעיקר בסוגיית המיגון נוכח הלחימה, אסור לנו לשכוח לרגע את איום רעידות האדמה.
לאור ההצלחה באזורי הביקוש ותמונת הראי שלה בפריפריה, הבשילה ההבנה, כי שינוי המציאות המתוארת מחייב העמקה של המעורבות הממשלתית. לשם כך הצגתי בפני קבינט הדיור בשלהי שנת 2022 דו"ח, הכולל תוכנית סדורה לעידוד התחדשות עירונית בערי פריפריה בכלים שונים. עיקרם הוא סבסוד ממשלתי ישיר, שיוענק ליזמים אשר יקדמו מתחמים לא כלכליים, וכן הטבות מס לקידום הפעילות האמורה.
בעקבות הדיון בקבינט קיבלנו את המשאבים הדרושים לפתוח ביישום ההמלצות שהוצגו, כאשר הצעד הראשון הוא מיפוי ותכנון מפורט של עשרות מתחמי פינוי־בינוי בערי פריפריה, בהיקף של אלפי יח"ד, תוך מתן קדימות למתחמים בעשר ערים עם סיכון סייסמי מוגבר. מהלך דומה ננקט לגבי העיר אשקלון, הגם שאינה מוגדרת כבעלת סיכון סייסמי, נוכח האיום הביטחוני שנשקף לה מירי טילים, וזאת עוד קודם למלחמה. המהלך עוגן בהחלטת ממשלה לחיזוק העיר מחודש יולי 2023, שהחלק המהותי בה, עניינו עידוד של תהליכי התחדשות עירונית, תוך מתן מענה לקושי הנובע ממחסור בממ"דים בבניינים רבים בה.
זאת באמצעות פרסום מכרזים ליזמים המקדמים פינוי־ בינוי באשקלון, שבמסגרתם יוקצו מענקים ממשלתיים לסבסוד פרויקטים שאינם כלכליים בכוחות שוק בלבד, בהיקף כולל של 600 מיליון שקל עד שנת 2031. כעת אנו פועלים לקדם מהלכים דומים ביתר ערי הדרום הסובלות מסיכונים דומים, כדוגמת אופקים, נתיבות ושדרות, במטרה להביא את הנושא לאישור במועד קרוב.
אלעזר במברגר,
מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
