אתרי בניה רבים תלויים בהעסקה של עובדים מעזה או יהודה ושומרון, שמותנית במתן אישורי כניסה לישראל והיתרי עבודה. מסתמן שאישורי כניסה לישראל לא יינתנו בקלות בעתיד הקרוב – אם בכלל. המשמעות היא שאתרים רבים לא יוכלו להתקדם בביצוע העבודות בשל מחסור בעובדים. אישורים להעסקת עובדים זרים לענף הבנייה ממילא לא מתקבלים בקלות, וכל עוד לא הוברר היקף המלחמה גם יהיה קושי למצוא עובדים זרים שבכלל ירצו להגיע לארץ.
כך ימצאו עצמם קבלנים רבים ללא עובדים, ובאתרי הבנייה לא תהיה התקדמות. התוצאה המתבקשת היא איחורים בהשלמת הפרויקטים ומטבע הדברים במסירת דירות לרוכשים.
ברוב חוזי הרכישה נכלל סעיף שלפיו מלחמה מהווה טעם לאיחור במסירה, בשל היותה "כוח עליון". סביר להניח שקבלנים רבים יטענו (חלקם בצדק, חלקם כתירוץ) כי המלחמה גרמה לעיכוב בקצב התקדמות העבודה, ולכן הם פטורים מפיצוי.
טענות מסוג זה נשמעות אחרי כל מלחמה או מבצע צבאי רחב היקף, וצפוי כי ייטענו גם כעת. עם זאת, בתי המשפט כבר קבעו לא פעם כי במקרה שבו נטען כי העיכוב הוא תוצאה של מלחמה, אין מנוס מבדיקה עובדתית של הדברים. "במציאות הביטחונית בה שרויה המדינה, מאז הקמתה, כבר נקבע בפסיקה, כי אין די בהפרחת הסיסמא 'מלחמה'", כתב השופט עדי הדר בפסק הדין בעניין צביבך. כלומר, יש לבחון בכל מקרה לגופו את מידת ההשפעה של המלחמה על העיכוב בפועל.
בפסק הדין בעניין צביבך, מינה בית המשפט מומחה לצורך בדיקת טענת הקבלן. המומחה קבע כי המצב המלחמתי במבצע צוק איתן לא השפיע על שוק העבודה בתל אביב בצורה כזו שמצדיקה את האיחור. המומחה הסביר כי לפי התרשמותו, קבלנים מצאו פתרונות, גם כאשר חלק מהעובדים נעדרו.
עו"ד שוש ריברקבלן הטוען כי הפעילות המלחמתית הובילה לעיכוב, מצופה כי יציג אסמכתאות וראיות לכך, כגון יומני עבודה, לוח זמנים (גאנט), עדים (כגון קבלני משנה ומנהלי עבודה), ראיות בדבר מחסור בכוח אדם ועוד. לעיתים, אין מנוס מצירוף חוות דעת מומחה לתמיכה מקצועית בטענה, לאחר ניתוח הממצאים.
רוכש דירה לא אמור לקבל מיידית טענה של קבלן כי האיחור במסירה נובע מעיכוב בקצב העבודות בשל המלחמה. על הקונה לבחון אם הקבלן הציג ראיה לביסוס טענתו, לרבות יומני עבודה ורשימות עובדים. ככל שיומני העבודה לא יעלו ממצאים כאלה, הרי שלא ניתן יהיה לקבל את טענת הקבלן.
כאמור, לעיתים בחינת המסמכים דווקא תצביע על כך שדי היה בעובדים שהתייצבו באתר בשלב הרלוונטי, כדי לדחות את טענת הקבלן בדבר "כוח עליון" שמנע ממנו לעמוד בתנאי החוזה.
חשוב לדעת שבית המשפט לא יקבל טענה כללית בעניין זה ללא תמיכה וראיות. כמו כן יש להניח כי בית המשפט יקצוב את המלחמה והתקופה הנדרשת להתארגנות כ"מאריכת מועד", לאחר שישקול את כל הנתונים שיובאו בפניו.
תכלית החוק היא ליצור ודאות מקסימלית לעניין מועד מסירת דירה לקונה מקבלן. על כן, בית המשפט לא ימהר להתערב ולקבוע שהאיחור הוא תוצאה מתבקשת מן המלחמה. על הקבלן יהיה להציג הוכחות משמעותיות כדי שתתקבל טענתו בעניין זה.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד שוש ריבר עוסקת במקרקעין ונדל"ן, ובעסקאות מכר דירה
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
