עסקה גדולה בשוק הלוגיסטיקה חושפת עד כמה הוא עומד איתן מול עליות הריבית. לאחרונה הודיעו החברות אספן גרופ, כלל ביטוח וחברת EWAVE על רכישת קרקע למרלו"ג (מרכז לוגיסטי) ליד נמל אשדוד ב-350 מיליון שקל. בעסקה זאת הן שילמו כחצי מיליון שקל מעל מחירי הקרקע באזור, דבר שיכול להעיד על הביקושים הגדולים לשימושים אלה, למרות סביבת הריבית הסוערת.
ואכן, על פי נתונים של קבוצת נת"מ (NEWMARK NATAM), המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי, ומתפרסמים כאן לראשונה, בחציון הראשון של 2022 תחום האחסנה והלוגיסטיקה המשיך להציג עלייה בביקושים, כאשר מחיר לדונם קרקע הגיע לתשעה מיליון שקל בחלק מהאזורים במרכז הארץ. באזורים כמו ירושלים או הצפון קפצו מחירי המגרשים ב-100% או יותר בתוך שנתיים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי הממצאים, בעוד שבחציון הראשון של 2020 עמד מחיר ממוצע לדונם של מגרש המיועד לתעשייה ולוגיסטיקה באזור המרכז על כשישה מיליון שקל, בחציון הראשון של שנת 2022 עמד המחיר על כ-8.5 מיליון שקל - זינוק של 42%. באזור השרון טיפס המחיר הממוצע מ-3.5 מיליון שקל ל-5.5 מיליון שקל - קפיצה של 57%. באזור הצפון חלה העלייה החדה ביותר, בשיעור של 111%, מ-2.25 מיליון שקל לדונם קרקע של מגרש לתעשייה ולוגיסטיקה בשנת 2020 לסכום של 4.75 מיליון שקל ב-2022.
באזור השפלה נרשמה קפיצה גבוהה גם כן של 75% - מ-3.2 מיליון שקל לפני שנתיים ל-5.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה. באזור הדרום מדובר בזינוק של 85% - מסכום של 1.65 מיליון שקל לדונם קרקע ב-2020 לסכום של 3.05 מיליון שקל כיום. ובאזור ירושלים חלה קפיצה של 100% - מסכום של 1.45 מיליון שקל בשנת 2020 עבור מגרש לוגיסטי לסכום של 2.9 מיליון שקל בששת החודשים הראשונים של השנה.
עורכי הדו"ח כותבים כי "אם בסוף 2020 ולאורך 2021 ראינו איך ההתחזקות המטאורית של מסחר באונליין, העלייה של תחום הרפואה הפרטית וחוות השרתים והביקוש הגובר למרכזי הפצה וקירור, הקפיצו בבת אחת את הביקושים לשטחי אחסנה ועמם את מחירי המגרשים ודמי השכירות, הרי שבתחילת 2022 אנו רואים שהשוק רק ממשיך לדהור קדימה בזמן שהאינפלציה ועליות הריבית החדות כבר החלו לצנן סגמנטים אחרים בשוק, כמו תחום המגורים ואפילו תחום המשרדים".
מגמת העלייה בענף הנדל"ן המשיכה גם ב-2021 חרף מגפת הקורונה. "הקורונה שימשה קטליזטור שחשף את המחסור המשווע במרכזי אחסנה ולוגיסטיקה, הן ליד מרכזי אוכלוסייה והן בקרבת נמלים או שדות תעופה, זאת בעיקר בשל המגמות שקיבלו תאוצה בתקופת הקורונה - עליית השימוש במסחר באינטרנט, עלייה בביקושים לחוות שרתים, מוצרים רפואיים ומרכזי הפצה וקירור", נכתב.
אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת נת"מ, הסביר ל-ynet כי אחת הסיבות המרכזיות להתחזקות התחום היא גם כניסתם של שחקנים גדולים בתחום הנדל"ן לשוק הלוגיסטיקה על סוגיו: חוות שרתים, מרכזי אחסנה ועוד. לדבריו, גורם נוסף אשר ליבה את הביקושים ללוגיסטיקה הוא הביקושים לשטחי משרדים ושטחי מגורים במרכז הארץ, ותוספת אחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות המקומיות באזורים אלה. "כתוצאה מכך, נוצרת מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז", הוא מסביר.
ירושלים מובילה
הזינוק בביקוש ללוגיסטיקה בכל הארץ השפיע גם על דמי השכירות, עם עליות של 6% ועד 34% במחירי השכירות למ"ר בממוצע לקומת קרקע. בין השנים 2020-2022 הייתה זו העיר ירושלים שעברה את השינוי המשמעותי ביותר, עם עליית מחיר לדונם קרקע של 100% ועלייה של 34% בדמי השכירות. על פי הממצאים, באזור המרכז בחציון הראשון של 2020 עמד מחיר שכירות ממוצע למ"ר בשוק המסחרי על 43 שקל, וטיפס בחציון הראשון של 2022 ל-47 שקל למ"ר - עלייה של 9.3%. באזור השרון טיפסו מחירי השכירות מ-40 שקל למ"ר ל-46 שקל למ"ר - עלייה של 15%.
עוד עולה מהנתונים כי באזור השפלה טיפסו המחירים מ-34 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2020 ל-43 שקל למ"ר - קפיצה של 26.4%. באזור הדרום נרשמה עלייה של 16.5%, לאחר שהמחירים טיפסו מ-25.75 שקל למ"ר ל-30 שקל למ"ר. באזור ירושלים המחירים זינקו ב-34.4% - מ-29 שקל למ"ר לסכום של 39 שקל למ"ר. ובאזור הצפון מדובר בעלייה של 6.3% - לאחר שהמחירים עלו מ-27.75 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2020 לסכום של 29.5 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022.
אור בן צבי קלייןלדברי בן צבי קליין, "עד מחצית 2022, ובמיוחד מאז פרוץ מגפת הקורונה, הגידול של האוכלוסייה בישראל, בשילוב עם הגידול במסחר אונליין, תרמו לעליית הביקושים לשטחי לוגיסטיקה ולעלייה בדמי השכירות. הביקושים המשמעותיים לרכישת קרקעות לתעשייה וללוגיסטיקה ברחבי הארץ גרמו למחירי הקרקעות לעלות בהתמדה".
בן צבי קליין מוסיף כי "עד לתחילת 2022 הייתה מגמה של צמצום פערי מחירים גם במיקומים שחוו ביקושים נמוכים יחסית ביחס לסביבתם. כך למשל, מחירי המגרשים בבית שמש עלו בכ-33%, מרמות של כשלושה מיליון שקל לדונם ב-2021 ועד לכארבעה מיליון שקל לדונם בתום המחצית הראשונה של 2022. כמו כן, ראינו צמיחה משמעותית בביקושים למחסנים ומרכזי הפצה בקירור ובהקפאה בכל הארץ. מחירי השכירות המשולמים בתחום זה גבוהים בעשרות אחוזים, ולעיתים אף כפולים, ביחס לדמי השכירות המשולמים למבני לוגיסטיקה והפצה רגילים".
אז האם המגמה בשוק הלוגיסטיקה גם משתנה? "אומרים שהריבית עשויה להגיע לפני סוף השנה ל-4%, אבל החברות בענף הלוגיסטיקה מבינות את הפוטנציאל שלו בעולם כלכלי לא יציב", ממשיך בן צבי קליין. "נכון לתקופת הדו"ח, המשיכו החברות לקנות שטחים ייעודיים ללוגיסטיקה ואחסנה. כרגע יש מספיק כסף בשוק, אליו נכנסו בשנתיים האחרונות שחקנים מאוד גדולים עם יכולת מימון, מה שעוזר להם להתמודד עם הריבית הגבוהה, והתשואה עדיין מספיק גבוהה כדי לספוג הן את מחיר רכישת הקרקע והן את עלויות ההקמה".
לדבריו, "לדעתי מחירי הקרקעות כבר הגיעו לשיא, אך אם האינפלציה והריבית ימשיכו לעלות, גם לשחקנים הגדולים בענף הלוגיסטיקה שרכשו נכסים להשקעה, התשואות בשלב מסוים יתמתנו ולא ישתלמו". עם זאת, הוא מדגיש כי הביקושים ללוגיסטיקה עשויים גם הם לא להישאר תמיד קשיחים ועל כך תעיד התקופה הקרובה. "אמנם כאשר המסחר באונליין רק ממשיך להתחזק, יותר חברות מפנימות את החשיבות של מרכז האחסנה או המרלו"ג ליד הבית; אך המלחמה בין רוסיה לאוקראינה תורמת להגברת חוסר הוודאות ולשיח על מיתון עולמי – זה משפיע גם על השחקנים הגדולים".
