08:45 בבוקר. יום ראשון. הדלת נפתחת ושר הבינוי והשיכון נכנס יחד עם מנכ"ל משרדו לחדר ישיבת מספר 2314 בכנסת. זו הישיבה השבועית של מיניסטריון הבנייה, אחד הגופים המשמעותיים בישראל שמתווה את מדיניות התכנון והבנייה בעשורים האחרונים. מדובר בגוף שהוקם בעקבות המלצת ועדת זיילר, שחקרה את אסון ורסאי ב־2001. נקודת מפנה משמעותית בעולם הנדל"ן שאפשרה שילוב בין משרדי הממשלה, גופי התקינה, צוותי המקצוע של המגזר הציבורי וגם נציגים של השוק הפרטי. המהפכה שהוביל מיניסטריון הבנייה הביאה לתיעוש ענף הבנייה, שעבר בשנים אחדות מלואו־טק להייטק במלוא מובן המילה, מה שגם גרם לתכנון ארוך טווח ולהתחלות בנייה מדויקות, שהתבססו על אלגוריתם חדשני שידע לצפות את הנולד ולהתאים את הביקוש להיצע.
"אנחנו מסיימים שנה עם אפס הרוגים בתאונות עבודה בענף", דיווח נציג מינהל הבטיחות במשרד הכלכלה. "המחלף בכניסה לעיר החדשה בערבה מוכן לפני אכלוס התושבים, תשתיות הביוב בגוש דן נכנסו הבוקר לפעולה עם קיבולת שתספיק לעוד 15 שנה, והאי המלאכותי השני מול חיפה קיבל הבוקר את זרם החשמל בפעם הראשונה", דיווח נציג שר התשתיות. "אנחנו נכנסים לשלב האחרון של חיזוק המבנים, שכולל את אלף הבניינים האחרונים שעוד לא עברו את התהליך. החל מעוד חצי שנה מדינת ישראל מוכנה לרעידת אדמה", דיווח השר להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים, שהגיע במיוחד לישיבה. "מצוין" – אמר שר הבינוי והשיכון. "עבודה טובה. אני חושב שאפשר לנעול את הישיבה". "רגע, יש לנו בעיה", אמר נציג משרד האוצר שישב בפינת החדר. "חסר לנו כסף. מערכת ההיצע והביקוש עובדת כל כך טוב, שהמחירים נותרו דומים כבר שנים. המכרזים על הקרקע לא מניבים לנו די הכנסות כמו בימים הטובים, מאז שינו את שיטת המכרזים שממקסמת את המחיר. המיסים הפסיקו לזרום. בקצב הזה לא יהיה מנוס מהטלת מיסים חדשים". דממה נפלה בחדר. "תצטרכו למצוא מקורות תקציביים אחרים", פסק שר הבינוי והשיכון, "קיבלנו החלטה עקרונית לפני מספר שנים שדיור זה זכות יסוד בישראל לכל תושב. הגענו למצב שבו מחיר הדירה הממוצע מתאים למספר המשכורות הממוצע של משק בית בצורה הגיונית. לא נחזור אחורה. היתרונות הכלכליים והחברתיים עולים על החסרונות. תסתדרו".
מדע בדיוני או פנטזיה
בחזרה למציאות. הקטע לעיל לא היה ולא נברא, ואולי היה יכול להיות רלוונטי כפרק בספר ששייך לז'אנר המדע הבדיוני או הפנטזיה. בפועל אנחנו רחוקים שנות אור מהמצב הזה. ועדת זיילר אגב באמת הייתה, למי שהספיק לשכוח, וכך גם ההמלצה להקים מיניסטריון בנייה שתפקידו לתכלל התחומים בענף, לקבוע פרמטרים חשובים לפיקוח וביקורת ועוד. שני מהלכים שהיו הכי קרובים להקמת מנגנון דומה, הם הקמת קבינט הדיור ב־2013 והקמת מטה הדיור המורחב ב־2015. שני הגופים חשובים, אבל אף לא אחד מהם הצליח להביא את הבשורה לענף הדיור ולמחירי הדירות, שעלו בשיעור לא פרופורציונלי מאז עד היום. גורמים בכירים בענף, במשרדי הממשלה, בארגונים היציגים של פעילי הענף ואחרים חוזרים שוב ושוב על הצורך ועל העובדה שחוסר שיתוף פעולה בין משרדי ממשלה, תוכניות ארוכות טווח ואסטרטגיה סדורה וגם אומץ לחולל שינוי שורש אמיתי בתחום הם חסמים מרכזיים בפני פתרון אפשרי.
במקביל החלפה תדירה של ממשלות וניסיון להישגים ותוצאות קצרות מועד של פוליטיקאים בענף מרוכז ואיטי כמו הנדל"ן לא מאפשרים מהלכי עומק. וכך הגענו למצב שבו מחירי דירות זינקו בשנה אחת בלמעלה מ־20%, לשוק שכירות חולה שגם בו המחירים מזנקים, ולזוגות צעירים שנוטלים משכנתאות בלתי סבירות בעליל. יכול להיות שהמדינה באמת התמכרה למיסים והכנסות מנדל"ן, הקטע האחרון מהפתיח של הכתבה הוא היחידי שמתכתב עם המציאות, ועל זה יעידו המיליארדים שקיבלה המדינה בשנים האחרונות. זו לא גזירה משמיים, זה דבר שאפשר לשנות, אבל צריך בשביל זה מהלכים אמיצים, יציאה מהקופסה, שיתוף פעולה בין משרדי ממשלה, בין המגזר הציבורי לפרטי, בין האקדמיה לשטח ובין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. נכון להיום, בפתח 2023, אין דבר שנראה רחוק יותר. ישאל הקורא הפלוני למה הפסימיות? הרי נראה שמחירי הדירות מתחילים לשנות כיוון? והתשובה היא שנכון, יש שינוי בשטח, היקפי העסקאות בצניחה, יש דיווחים על ירידות מחיר, והיד עוד נטויה. להעלאות הריבית האחרונות חלק ניכר בזה, וייתכן שמיתון ומשבר כלכלי נמצאים מעבר לפינה, אבל אלו לבדם לא יכולים לטפל בתחלואות הענף. המצב הנוכחי הוא פצצת זמן, שיכולה להוביל לכל כיוון. מי שחושב שקריסת מחירי הדירות היא בשורה טובה, צריך לחשוב שוב, כי מקרה כזה יזעזע את כל אמות הסיפים במדינה. מצד שני – המשך עליות המחירים או אפילו קיפאון שלהם ברמה הנוכחית מובילים לאט לאט למשבר אחר, חברתי־כלכלי ולהעמקת אי השוויון. לכן התקופה הקרובה היא קריטית לענף הנדל"ן ולמדינה כולה – ועל הממשלה וכל הגורמים הרלוונטיים להכיר בכך ולפעול.
3 צפייה בגלריה
לבחון דירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. הריסת בניניים בפרויקט עלמא של קבוצת כנען בקריית אונו
(צילום: גלב סמירנוב)
לא סתם החלטנו הפעם לבחור במכונת מזל על השער. נדמה שענף הנדל"ן היום ובמיוחד תחום הנדל"ן למגורים פועלים ללא מכוון אמיתי, והמזל הוא זה שיקבע את ההמשך. המחירים יירדו? יעלו? הריבית תמשיך לעלות? משקי בית יעמדו בהחזרים החודשיים? לממשלה יש כיוון? יש תוכנית? ההרגשה היא כמו בקזינו. כל אחד מהמר על המספר שלו ומקווה להישאר עם הראש מעל המים. זה נכון לרוכשי הדירות, נכון לקבלנים שקנו קרקעות במחיר מופקע, נכון ליזמים שצריכים מימון ועוד ועוד. ומה שהכי גרוע, שנראה שאין אופק לשינוי.
מהמרים בעל כורחם
הריבית – כיצד היא משפיעה על הרוכשים, הקבלנים והיזמים ועוד, והאם העובדה שהבנקים, שממהרים לצאת בתוכניות ללווים יודעים משהו שאנחנו לא. במקביל אי אפשר להתעלם מתופעת הבולענים שהולכת ומתגברת, וגם היא בסוף סוג של רולטה באשר להיכן ייפער הבולען הבא ומי בכלל אשם בתופעה. אי אפשר גם בלי התייחסות לסוגיית ההתחדשות העירונית, שגם בה נראה שלפעמים אין הסבר לתהליכים שונים, ואף להסכמי הגג, שחוגגים כמעט עשור וגם שם נראה שלא פעם עניין של מזל מכריע האם הסופו של דבר הפתרון מוצלח או לא, לפחות בתחילת דרכם של ההסכמים. נושא נוסף הוא המטרו, שגם בו בשבועות האחרונים נכנסנו לסחרחרה של התבטאויות שלא יהיה מטרו מחד, מול תוכניות למיסוי כבד צופה פנה עתיד, שמוביל כבר עכשיו למלחמה משפטית מצד הקבלנים מאידך.
ולבסוף אנחנו ממשיכים בסדרת הכתבות על יישובי הדרום והצפון, והפעם מעלים שאלה מתבקשת - האם בכלל המילה פריפריה אינה במקומה, והאם יש צורך בהליך כולל של מיתוג מחדש. כרגיל גם הפעם אנחנו מעניקים בולטות ליוזמות חיוביות של ענף הנדל"ן ותרומה לקהילה.
אבל לפני שנתחיל, כמיטב המסורת ביקשנו מאנשי ענף הנדל"ן להתייחס למציאות בשטח ולנסות לייעץ לרוכש המבולבל או למשפרי הדיור המודאגים מה כדאי להם לעשות בתקופה כזו.
טיפים לרוכש המבולבל
התקופה האחרונה בענף הנדל"ן מבלבלת את כולם: הריבית העולה מכבידה על בעלי המשכנתאות ומטרידה את מי שרוצה ליטול הלוואת דיור, ובמקביל היקפי העסקאות בשוק בצניחה חופשית, אבל המחירים עדיין לא יורדים. ביקשנו מגורמים בענף לסייע בטיפים ועצות לרוכשים כיצד מומלץ להתנהל בתקופה כזו.
"לרכוש דירות בפריפריה"
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון: "הטיפ שלי הוא לרכוש דירות בפריפריה, כך הרוכשים יקבלו את התמורה הגבוהה ביותר עבור כספם. כרגע בערי פריפריה כמו באר שבע, שבה מחירי הדירות לא חורגים מתקרת ההכנסה, המחירים צפויים להמשיך ולעלות בשנים הקרובות. כמו כן השנה הקרובה טומנת בחובה ירידה צפויה בהיצע של דירות חדשות – הן בגלל החלפת הממשלה וכניסת שר חדש עם האג'נדה שלו, והן בגלל הבחירות לרשויות המקומיות. כל אלה צפויים, להערכתי, להביא לירידה שנתית בהתחלות הבנייה ובקצב מתן ההיתרים לפרויקטים חדשים ולהתחדשות עירונית. חלק מהרוכשים ממתינים עם הרכישה לאור עליית הריבית שמייקרת את המשכנתה, אבל יש לקחת בחשבון שגם בשוק השכירות נרשמה עליית מחירים חדה, כך שעבור אלה שזקוקים לדירה, דירה חדשה היא עדיין חלופה כלכלית טובה יותר".
"לעקוב באדיקות אחרי ההחלטות של הממשלה"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "שוב נמצא שוק הדיור בצומת דרכים ושוב ממשלה חדשה יכולה להפנות אותו לכיוון נכון, אם תבחר בכך. ההמלצה המרכזית שלנו לשנה הבאה היא לעקוב באדיקות אחרי ההחלטות של הממשלה המשפיעות על שוק הדיור, ולא פחות חשוב, לשים לב אם היא מגדילה משמעותית את היקף ההשקעה שלה בתשתיות תומכות דיור. אם הממשלה תפעל בכיוון הנכון מול ענף הבנייה, ההשפעה שלה תורגש מיד בשוק היד השנייה ושוק ההשכרה, וגם בו נראה שינוי מגמה ממושך. בשורה תחתונה, בנק ישראל גרר את ענף הבנייה בסוף השנה לירידה של כ־30% בקצב התחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון של השנה. התחלנו לבנות השנה, להערכתנו, פחות מ־64,000 יחידות דיור – כמעט כמו בשנה שעברה ורחוק כמעט 40,000 יחידות דיור ממה שנדרש לשוק כעת. על בנק ישראל לעצור את מהלך העלאת הריבית מיד. הממשלה צריכה למכור השנה קרקעות מוזלות בהיקף של לפחות 100 אלף יחידות דיור ולהמשיך בקצב הזה לפחות שלוש שנים. מחיר הקרקע חייב לרדת ויחד איתו הממשלה צריכה לתת פטור ממס רכישה על הקרקע, לבצע השקעה מסיבית בהפחתת בירוקרטיה וקיצור הליכי רישוי בנייה, להשקיע בתשתיות תומכות דיור, לתמרץ רשויות מקומיות במימון הוצאות פיתוח בגין תוספת דירות, ולהאיץ ולתקצב הכשרה מסיבית של עובדים בתחומים שישראלים מבצעים".
"לסמן גבולות גזרה ולהתמקד באזור המבוקש"
ניב רום, מנכ"ל משותף ובעלים קבוצת כנען: "במצב הנוכחי אני לא רואה את שוק הדירות מתקרר, בטח באזורי הביקוש בין גדרה לחדרה, בעיקר נוכח ההיצע הקטן והמחסור הכה גדול בדירות למגורים. תהיה אומנם האטה בקצב המכירות. שכבר מורגשת, ואולי אף בלימה של עליית המחירים החדה שחווינו בשנה האחרונה, אך לצערנו, בשל ההאטה במספר התחלות הבנייה הביקוש יישאר קשיח. בתחום ההתחדשות העירונית, ומאחר שמדובר בכניסה לשנת בחירות ברשויות המקומיות, אני צופה שחלק מהן מקדמות פרויקטים שהיו תקועים זמן רב על מנת לשדר עשייה ודאגה לתושביהן ברמת איכות החיים והביטחון האישי, לעומת רשויות שיקפיאו פרויקטים כדי לא ליטול סיכונים מיותרים. עבור מי שחייבים לרכוש דירה ויש בידם ההון העצמי הדרוש ויכולת החזר לטווח הארוך, הייתי ממליץ לסמן את גבולות הגזרה ולהתמקד באזור המבוקש, לבדוק אילו פרויקטים נמצאים באזור ולנהל מו"מ כדי להוציא את התנאים הטובים ביותר, אך מבלי לצפות לירידות מחירים או לבשורות חיוביות אחרות".
"צריכים דירה? אל תחכו לניסים"
רוני בריק, יזם ונשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר: "מניסיון של עשרות שנים כקבלן וכיזם, מי שצריך לרכוש דירה, עדיף שלא יחכה לניסים, כי הם לא יגיעו. לפתור את משבר הדיור זה הליך ארוך של שנים רבות, שיכול לקרות רק עם התמדה בתוכניות ובצעדים ועם ממשלה יציבה שתוביל את המהלך. לא נראה לי שזה המצב היום. אם הממשלה לא תייצר ותשווק מאות אלפי יחידות לשוק החופשי ותציף את המדינה בקרקעות זמינות לבנייה, לא יהיה שינוי. 2023 תהיה שנה מאתגרת מאוד, אבל אם במהלכה הממשלה לא תקדם מהלכים שבאמת ישפיעו בכיוון הנכון, המצב יהיה רע וב־2024 נראה שוב עלייה במחירי הדירות".
"לנצל את התקופה שהשוק בצינון"
שרון פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי השקעות: "בימים אלו שוק הנדל״ן חווה חוסר ודאות בעיקר בשל עליית ריבית מתמשכת. זו גורמת מצד אחד לחלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לשבת על הגדר, להמתין ולבחון את תנודות המחירים ובינתיים לגור בשכירות. מצד שני רוב היזמים נמצאים היום עם מלאי נמוך ביותר של דירות למכירה. לצערנו, כבר הוכח לא אחת בעבר שככל שמדובר בשוק דיור שמצוי במחסור מתמיד של דירות, כל פעולה נקודתית היא בגדר אקמול למחלה קשה, שלמעשה צריכה טיפול כירורגי. התוצאות לטווח הקצר מאוד יכולות להקל את הכאב או במקרה הנדון לצנן במידה מסוימת את הביקוש ואת מחירי הדירות. לעומת זאת, כשמסתכלים לטווח הבינוני ורחוק, האפקט הוא הפוך. מצד אחד חלק מהיזמים עוצרים רכישת קרקעות, חלקם מאיטים את קצב הבנייה, חלקם עוצרים התחלות בנייה או הוצאת היתרים של בניינים חדשים. פעולות אלה יגרמו בעתיד הלא ממש רחוק לירידה ודאית נוספת בהיצע. ואז, כשכל אותם מתלבטים יירדו מהגדר, הם יפגשו שוק עם היצע נמוך באופן משמעותי. ומה קורה למחירי הדירות במצב הזה כבר כולם יודעים. אני ממליץ למי שיכול להרשות לעצמו, לנצל את התקופה הקרובה שבה השוק בצינון מסוים והמחירים לפחות לא עולים, ולרכוש את הדירה שמתאימה לו. ברור שיהיו כעת מי שיגידו או לפחות יחשבו שאני לא אובייקטיבי. נכון, אני לא יכול להיות אובייקטיבי, אבל זה עדיין לא משנה את המצב. מבטיח שאם וכאשר המדינה תשכיל ותצליח להציף את השוק בקרקעות, ולא יהיו 30 יזמים שיילחמו על כל מכרז, אהיה הראשון שישמח להכריז על ירידת מחירים אמיתית".
"בערי הפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחיר סביר"
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות קבוצת בראל: "אני מעריך שבשנת 2023 נראה עלייה בביקושים לדירות בפריפריה. עליית מחירי הדירות בכל הארץ בשנים האחרונות ועליית הריבית בשנה האחרונה מאלצות זוגות צעירים לגייס הון עצמי משמעותי, בעיקר כשמדובר באזור המרכז. בערי הפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחיר סביר. לצד זאת האטרקטיביות של ערי הפריפריה גדלה בשנים האחרונות, הנגישות התחבורתית השתפרה ובזכות הסכמי הגג, מוקמות שכונות חדשות וגדולות שעתידות להכפיל חלק מהיישובים ולהכניס אליהם אוכלוסיות חדשות. השכונות החדשות בפריפריה הן שכונות עם תכנון חדשני ועם עירוב שימושים, כוללות את כל השירותים לאזרח ובנויות בצפיפות נמוכה, עם מרחבים ציבוריים גדולים ושטחים פתוחים. כאשר מוסיפים לזה את הטבות המס שיש בחלק מהיישובים, הפריפריה בהחלט יכולה להוות מוקד משיכה לזוגות צעירים ומשפרי דיור מהמרכז ולהבטיח להם איכות חיים עם פוטנציאל לעליית ערך הדירות".
"לנצל ההטבות היום"
דני מור, מנכ״ל חברת בסט ייזום מקבוצת BST: "שנת 2023 החלה עם שערי ריבית גבוהים מאוד לאחר רצף של שבע העלאות ריבית, שמטרתן לצנן את האינפלציה במשק בכלל ואת קצב עליית מחירי הנדל"ן בפרט. ברקע גם האטה בקצב הפעילות במשק וחשש מגלישה למיתון, כך שהשימוש בכלי מוניטרי זה קרוב לקיצו, כפי שהתבטא נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון בנושא: 'אנו בקצה טווח ריסון האינפלציה'. לפי מחלקת המחקר של בנק ישראל, הציפיות לאינפלציה לכל הטווחים נמצאות כיום בתוך תחום היעד. משכך, במבט צופה קדימה, ניתן להניח כי בטווח של מספר רבעונים יחל מהלך חוזר של תיקון והפחתת שערי הריבית, שישיב את השוק למהלך עסקים רגיל. סיומה של השנה צפוי להיות ככל הנראה עם התחזקות משמעותית בביקושים וחזרה למסלול של עליות מחירים. לכן במצב כיום, שבו לא מתרחשות ירידות מחירים, אך ניתנות מצד יזמים הטבות שונות, דוגמת מסלולי פטור מהצמדה ו/או הלוואות קבלן ו/או שוברי זיכוי למוצרי חשמל ו/או פריסת תשלומים נוחה, כדאי ונכון לנצל את נקודת הזמן הנוחה הזו ולבחון רכישת דירת מגורים בתנאים פיננסיים נוחים, כזו המתאימה לסגנון ואורח החיים המבוקש, תוך שיקול דעת מוגמר באורך רוח ומבלי לחשוש מתחרות רבה ומאיבוד ההזדמנות בשל השתהות בקבלת החלטות".
"יישובי הפריפריה יהפכו לאזורי הביקוש החדשים"
גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת אחים שרבט: "בשנת 2023 יגדלו הביקושים לדירות חדשות בשכונות החדשות של ערי הפריפריה ממספר סיבות. הסכמי הגג, שיזמו הממשלות הקודמות, הזרימו כספים לרשויות, שאפשרו להן לתכנן שכונות גדולות מא' ועד ת', המציעות סביבת מגורים איכותית, נפרדת מהעיר הישנה שלעיתים סובלת מתדמית בעייתית. בנוסף הסכמי הגג מאפשרים לרשויות לקדם את הפיתוח לפני או במקביל לבנייה, וזה מקצר את תקופת הבנייה וחוסך ליזמים זמן וכסף. שכונות עם תב"עות מודרניות מציעות תמהיל דירות שמותאם לכל פלחי האוכלוסייה, כמות גדולה של דירות שלושה חדרים לזוגות צעירים ומשפחות חד הוריות, דירות ארבעה חדרים, דירות גדולות וצמודי קרקע וכן פרויקטים המיועדים לדיור מוגן. התמהיל המגוון מעודד קהילתיות ומעודד משפחות צעירות להישאר בשכונה לאורך שנים עם מגוון אפשרויות למשפרי דיור. מלבד מגורים יש בשכונות החדשות שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך, וכך השכונה מספקת להם את כל השירותים ליד הבית. כמו כן כאשר משווים לשכונות במרכז הארץ, יישובי הפריפריה מציעים צפיפות פחותה, אפשרות לגור בבניינים נמוכים יותר ולא רק במגדלים. מרבית היישובים נהנים מקרבה לתחנת רכבת, ובשנים האחרונות נסללו כבישים רבים המשפרים את הנגישות התחבורתית. הממשלה החדשה הכריזה על סלילת רכבת מקריית שמונה עד אילת, וניכר שבכוונתה להשקיע בחיבור הפריפריה למרכז. מחירן של הדירות בפריפריה עדיין בר השגה למשפחות רבות ונוסף על כך ערים רבות נהנות מהטבות מס, כך שמי שרוכש דירה בנתיבות או אופקים, לדוגמה, מקבל הטבת מס משמעותית של אלפי שקלים בחודש".
"לזהות מקומות במעגלים מרוחקים יותר אך בעלי פוטנציאל"
גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים: "עליות הריבית שהיו לאורך השנה והסביבה האינפלציונית שבה אנו חיים גורמות לחוסר ודאות בקרב קהל רוכשי הדירות. יחד עם זאת הפער בין היצע הדירות לביקוש ממשיך להתרחב בעיקר בערי המרכז. יוקר המחיה ועלייה בגובה החזר המשכנתה מאלצים משפחות רבות לבצע התאמות, חלקן מוותרות על חדר ומתפשרות על דירה קטנה יותר באזור שבו רצו לגור, וחלק מהמשפחות עוברות מערים מרכזיות באזור המרכז למקומות במעגלים מרוחקים יותר, אך בעלי פוטנציאל, ובכך מגשרות על הפער התקציבי. אחת מהערים שנהנות מהתופעה היא חיפה. עד לא מזמן ובמשך שנים רבות חיפה הייתה מאופיינת בהגירה שלילית, וכעת היא אחת הערים המובילות ברכישת דירות. בהתאמה לכך, גם המשקיעים רואים בחיפה פוטנציאל רב בין היתר בשל הנגישות ואזורי התעסוקה שבה. יתרה מזאת, לאורך רצועת החוף של העיר ישנן שכונות רבות שצפויות לעבור התחדשות עירונית בשל התוכניות שמקדמת העירייה. זו ההזדמנות האחרונה לתושבים לחיות בצמידות לחופי הים התיכון".
"לבחון כניסה להתחדשות עירונית"
יונה גרין, מנכ"ל ובעלים חברת טרא נדל"ן: "למי שמתלבט בימים אלה היכן להניח את הכסף, אין ספק שהדבר הבא הוא ההתחדשות. נדל"ן הוא תחום שמצליחים בו אנשים שיודעים לזהות את הפוטנציאל הבא, וכך גם בהתחדשות עירונית החכמה היא לזהות מבעוד מועד את המיקום בעל הסבירות הגבוהה ביותר לקידום פרויקטים. גם אנשים שלא מחזיקים כיום בדירה ומחפשים השקעה יכולים לבחון כניסה לתחום ההתחדשות העירונית. אחד היתרונות – הם יוכלו ליהנות משכירות יציבה כל הדרך לדירה החדשה. אם בעבור הדירה הישנה עד שהפרויקט ייצא לפועל ואם במהלך הבניה. ניתן לראות כיום שכונות רבות שעברו התחדשות עירונית, בהן דירות קטנות של 3 חדרים ששודרגו לדירות ארבעה חדרים. לא לחינם בהמלצות האחרונות של בנק ישראל, קידום תחום ההתחדשות העירונית תופס מקום של כבוד. ההתחדשות העירונית מסתמנת כבר תקופה ארוכה כהבטחה הגדולה של שוק הדיור הישראלי - אי של יציבות הקורץ למשקיעים ומשקי בית רגילים. בימים של ריבית עולה זהו שוק שמתנהג אחרת ויכול להוות "מקלט כלכלי בטוח" בזמנים שהשווקים האחרים מתעתעים".
"הממשלה נמצאת במלכוד"
ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל: "עכשיו הזמן לנסות לשפר תנאי תשלום מול היזם, במיוחד בקרב אלה שצריכים למכור דירה. חשוב להקפיד מאוד על המפרט הטכני ולהימנע כמה שיותר משינויי דיירים כדי להימנע מתוספות מיותרות בבנייה. נוסף על כך יש לבחון מראש את נושא המשכנתה, ללכת לפני הרכישה להוציא אישור זכאות, לבחון את היכולת הכלכלית ולקחת בחשבון שההחזרים עלולים לעלות עד לנטילת המשכנתה. אינני צופה ירידת מחירים בשנת 2023 בעיקר בגלל בעיית ההיצע. צריך להבין שהממשלה נמצאת במלכוד. מצד אחד היא רוצה שיקנו דירות, אך מצד שני לא רוצה שהמחירים ימשיכו לעלות, אלא שיש מחסור עצום בדירות. צריך לזכור שקיים פער עצום בין התחלות בנייה ומסירות, וזה עקב האכילס של הענף בישראל - הליכי התכנון והבנייה המתמשכים. כעת, לאור חוסר הוודאות, השוק בקיפאון ויזמים ממעטים לגשת למכרזים או לרכוש קרקעות. מי שבכל זאת ניגש למכרז, מתמחר רווח קבלני גבוה יותר מבעבר בשל הסיכון. המשמעות היא שתהיה ירידה בבנייה. במקביל עלויות הבנייה התייקרו - הן מבחינת כוח אדם והן מבחינת חומרי גלם, ולכן המדינה חייבת להתערב בעלויות הבנייה ולהוריד מע"מ על תשומות הבנייה".
"אם יש לכם עסקה טובה ביד, לכו עליה"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "מחירי הדירות לא הולכים לרדת בזמן הקרוב. קיים פער גדול מדי בין הביקוש להיצע. כל עוד הפער הזה לא יצטמצם, לא נוכל לראות ירידת מחירים אמיתית. ב־2023 תהיה התמתנות של עליית המחירים. העצה הטובה ביותר לרוכשים הפוטנציאליים היא לרכוש דירה ולא לשבת על הגדר. אם יש להם עסקה טובה ביד, שילכו עליה. מניסיון העבר ברגע שמגיעה ממשלה חדשה, לוקח לה לפחות חצי שנה לגבש תוכנית סדורה ועוד רבעון עד שההוראות יורדות לשטח וכל הענף מבין את המשמעויות של התוכנית. בזמן הזה חוסר הוודאות מוביל לביקושים כלואים שמתפרצים לאחר מכן, וכך המחירים מאמירים. יתר על כן, אנו נכנסים לשנת בחירות מוניציפליות, ואם עד היום הליך ההתחדשות העירונית היווה כ־23% מהתחלות הבנייה, אזי בשנה הקרובה, ככל הנראה, האחוז יישאר זהה או יציג ירידה בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש, שבהם ראשי הערים ינסו למקסם את הליך בחירתם על ידי הימנעות מאישורים לתוכניות גדולות המעמיסות על תשתיות העיר ומובילות להתמרמרות בקרב התושבים".
"לבחון היטב את מסלולי המשכנתה"
רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אשדר מקבוצת אשטרום: "מגמת מחירי הדיור נמצאת בעלייה מתמדת זה שנים, ונכון להיום התוכניות הממשלתיות לא הביאו לצינונה. יחד עם זאת ולאור ההאטה בביקוש, סביר כי קצב ההתייקרויות יתמתן. השוק מצוי באי ודאות לאור השינויים הכלכליים ב־2022, ובראשם התייקרות הריבית במשק, אך הביקוש נותר וככל הנראה גם ימשיך לגבור על ההיצע. בשל הצורך של משפחות, משפרי דיור וזוגות צעירים בקורת גג, אני צופה המשך עלייה בביקוש במעגלים הרחוקים מתל אביב, שבהם עדיין ניתן למצוא דירות זולות יותר. אני ממליצה לרוכשים לבחון היטב את המסלולים השונים בהחזרי המשכנתה, ולנהל מו"מ ענייני בכל הקשור למועדי תשלומים, גובה ריבית, הקדמה ואיחור בתשלומים והתייחסות למדד. לסיום אני ממליצה לאתר את הדירה הרצויה במיקום ובתכנון הרצוי, ולנהל מו"מ פחות על מחיר הדירה ויותר על גמישות במועדי תשלום והגנה על גובה הריבית וההצמדה למדד לאורך התקופה".
"בתקופה של אי ודאות מוטב לחפש השקעות ארוכות טווח"
עו"ד יריב בר דיין, מומחה נדל״ן והיועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "בתקופה של אי ודאות, המתאפיינת בעצירה בביקושים ובאי יציבות במחירים, מומלץ לחפש עסקאות שבהן המימוש הוא ארוך טווח, כמו רכישת דירות ישנות במתחמים עם פוטנציאל לפינוי־בינוי. עדיף לבחור בדירות עם פוטנציאל לפינוי־בינוי במרחבים הצפוני והדרומי ולאו דווקא באזורי הביקוש, שבהם כבר חלה עלייה במחירי הדירות הישנות המגלמת את פוטנציאל ההתחדשות. התחדשות עירונית במרחבים תהפוך אותם בעתיד לאזורי הביקוש הבאים, ולכן מדובר בהשקעה כדאית לטווח ארוך שלא תהיה מושפעת מהתנודות העכשוויות בשוק".
"לא ננקטו פעולות להגדלה מספקת של היצע הדירות"
יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "במבט לשנה הבאה, אני צופה כי לא תהיה ירידה משמעותית במחירי הדירות לפחות במחצית הראשונה של השנה, מפני שלא בוצעו מהלכים ממשלתיים מהותיים שיגרמו להם לרדת, ובעיקר לא ננקטו פעולות להגדלה מספקת של היצע הדירות. אם להוסיף לכך את עליית הריבית שמייקרת עבור היזמים והקבלנים את עלויות המימון, ואת עליית מחירי התשומות וחומרי הגלם, אלו כולם גורמים שעלולים דווקא לדחוף את המחירים כלפי מעלה. במקביל הביקוש לדירות עדיין גבוה, והירידה במכירות שמוצגת בחודשים האחרונים היא רק ירידה זמנית ומשקפת ישיבה על הגדר והמתנה של הרוכשים. כל אלה יביאו, להערכתי, לעלייה של עד 5% במחירי הדירות בשנה הקרובה. למי ששוקל רכישה ולאלה שמתלבטים, הייתי מציע להזדרז ולסגור עסקה, לשלם את ההון העצמי הנדרש ואת היתר לקחת במשכנתה שיתחילו לשלם בעוד כשנתיים – עד אז הריבית כנראה תחזור לרדת".
"לזהות היום את המקום של המחר"
אופיר שרון, סמנכ"ל שיווק ומכירות חברת אפרידר: "יש המון 'רעש' סביב השאלה אם לרכוש או לא לרכוש דירה בימים אלה, ואני אומר חד משמעית - לרכוש. השאלה היא איפה לבצע את הרכישה ובמה להתמקד. לכל מי שלא עלה עדיין על הרכבת, אין ספק שזה עדיין לא מאוחר, אך חשוב לעשות זאת בחוכמה. ההמלצה שלי היא לזהות היום את המקום של המחר. לבחון היטב את יישובי הפריפריה, שם המחירים עדיין נוחים והתשואות גבוהות יותר. נקודה נוספת שהרוכש המבולבל יכול להתמקד בה היא השאלה מה לרכוש - ודירת מגורים היא לא תמיד הבחירה היחידה. אפשר גם לשקול רכישה של יחידה בדיור מוגן למשל. אני מאמין שתהיה השבחה במחירי הדירות בתחום זה והתשואה תעלה בהתאם. אני מזהה היום קהל מתעניינים לא רק בגיל השלישי, אלא גם משקיעים שרואים בפרויקט דיור מוגן השקעה טובה מאוד לטווח ארוך. תוחלת החיים עולה והדיור המוגן הפך להיות אלטרנטיבה טובה לגיל השלישי ולמי שמחפש חיי קהילה מלווים בתרבות, ביטחון ואיכות חיים. במקביל ניתן לראות שמחירי המכרזים החדשים מסמנים מגמה של מחירים שפויים יותר, ולכן חשוב לזהות את המקומות הבאים והנוחים יותר במחירים ולרכוש שם. החוכמה בנדל״ן היא להיות חלוץ, לזהות את הפוטנציאל הבא כבר היום ולחשוב היום על העתיד".
"להכיר את כל האמצעים והכלים המימוניים לצורך רכישה"
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "לאור עליית הריבית, רוכשים רבים נכנסו לעמדת המתנה. לא מפני שהם כבר לא צריכים דירה או שהם סבורים שהמחירים יירדו, אלא כי כוח הקנייה שלהם ירד, והם מתקשים להבין איך יוכלו לבצע את הרכישה מבחינה מימונית. הטיפ שלי לרוכשים אלה הוא להכיר את כל האמצעים והכלים המימוניים שעומדים לרשותם לצורך רכישה. שוק המימון מאפשר כיום חלופות רבות לרוכשים שנתקלים בקשיים להשיג משכנתה מהבנק בסכום מספיק. נציין, כי זה לא משום שאין להם יכולת החזר מספקת, אלא יותר בגלל כללי רגולציה של המערכת הבנקאית, שלא מאפשרת שיעורי מימון מתאימים. עבור קהל זה ישנן אפשרויות מימון, כמו למשל משכנתה הפוכה או השלמת הון מגופים מוסדיים. בקרב חלק מהרוכשים קיימת סברה שאפיקים אלה יחייבו ריבית גבוהה מאוד, אך אלה לא בהכרח פני הדברים. הוראות בנק ישראל מסדירות את האפשרות לממן מגופים מוסדיים בנוסף לבנקים, וזו אלטרנטיבת מימון ראויה למי שצריך. אני מעריך כי השנה הבאה תתאפיין בהמשך הקושי של רוכשים לגייס מימון מספיק, והיכרות עם אמצעי המימון החלופיים בהחלט עשויה לבוא לעזרתם".
"אחת הפעולות החשובות היא בדיקת רישום בטאבו"
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן: "לפני רכישת דירה יד שנייה יש לא מעט דברים לבדוק. אחת הפעולות החשובות היא בדיקת רישום בטאבו – זכויות הקניין של המוכר אמורות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובמקרים שבהם אין רישום בטאבו (וצריך לברר למה), צריך להיות רישום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. הוכחה על תשלומי ארנונה או מיסים אחרים אינה מעידה על כך שהמוכר הוא בעל הנכס. בדיקת הרישום מלמדת המון על זכויות המוכר - האם הוא בעלים, האם רשומה משכנתה על הנכס, האם נרשמו עליו עיקולים או הערות אזהרה? במקרים של בתים משותפים יש לבדוק את תקנות הבית המשותף, ובמקרה של צמודי קרקע חשוב לבדוק אם יש הסכמי שיתוף בין בעלי הזכויות ומה הם קובעים. במקרה של רכישה מקבלן - לבדוק את זכויותיו וכן אלו זכויות הוא מוכר – בעלות או חכירה? במקרה של חכירה חשוב לבדוק את משך תקופת החכירה, ממי החכירה ומהם התנאים לחידוש החכירה לאחר סיומה, זאת משום שיש גופים המחייבים בתשלום מחיר מלא עבור חידוש חכירה בעתיד".
"לרכוש נכס באזור שיש בו ודאות תכנונית ופיתוח סביבתי מהיר"
עו"ד רועי גלעד דורון, ראש חטיבת התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת התחבורה "דן": "אני צופה שבשנה הקרובה נראה בתחום ההתחדשות העירונית, ובפינוי בינוי בפרט, פרויקטים רבים ורחבי היקף יוצאים לדרך ברמת אישורי תוכניות, היתרים, ביצוע ושיווק. הצפי הוא כי באזורי הביקוש, היכן שרוב הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית מקודמים, המחירים יתמתנו אך להערכתי אינם צפויים לרדת. בתקופה כה מאתגרת מבחינה כלכלית, על המתעניינים ברכישת דירה להתייחס למספר פרמטרים כשמדובר על רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. ראשית, חשוב שהרוכשים ידעו מהו הסטאטוס התכנוני והביצועי של הפרויקט, מה הוא הפיתוח הסביבתי והתשתיות המתוכננות ומה לוחות הזמנים עליהם התחייבו היזמים. יש חשיבות ללוחות הזמנים כשיקול בבחירת הנכס. במקביל בתקופה כה מאתגרת מבחינה כלכלית – אינפלציה גבוהה לצד עלייה בריבית, הרכישה, בין שלמגורים או להשקעה, חייבת לשאת בחובה פוטנציאל להשבחה ולעליית ערך הנכס שנרכש.רוכשי דירה חדשה בהתחדשות עירונית ייהנו מעליית ערך הנכס באופן מובנה. כלומר לרוב בשכונות מתפתחות המחירים מלכתחילה יותר נמוכים, וככל והפיתוח בשכונה יתקדם והיא תשודרג מבחינת תשתיות, כך יעלה ערך הנכס. במקביל הליכי התכנון והבנייה ארוכים ומורכבים, ולכן כדאי לבחור בחברה בעלת ניסיון וחוסן פיננסי. בתחום ההתחדשות העירונית חשוב לבחור בחברה המנוסה בהתנהלות מול נציגות דיירים ומול הרשות המקומית".
"לבחון רכישת דירה באזורים מתפתחים"
יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי: "רוכשים נאלצים להתמודד עם מחירים מאמירים שזינקו ביותר מ־18% בשנה האחרונה, סביבת ריבית עולה שמקשה על נטילת משכנתאות ושיעורי אינפלציה גבוהים המייקרים כמעט את כל תחומי המחיה. להערכתי, המחירים יוסיפו לעלות גם אם לא כרגע, כיוון שכוחות השוק חזקים מהכול, הביקושים עולים וההיצע קטן. הטיפ שלי לרוכש המבולבל הוא לבחון רכישת דירה באזורים מתפתחים, שעדיין מציעים מחירים שפויים ושיש בהם פוטנציאל לפיתוח עתידי, לנסות לאתר אלטרנטיבות אחרות להשקעה ולמגורים. העיר אילת למשל עוברת מהפכה נדל"נית, מתפתחת מיום ליום, ומציעה אפשרויות ראויות ומחירים נמוכים יחסית למרכז הארץ. רכישת יחידות דיור קטנות בעיר, שיכולות לשמש למטרות מגורים או נופש כל השנה, היא השקעה עם פוטנציאל גבוה. אפשר להתגורר בהן או לרכוש אותן כהשקעה מניבה ולגור בשכירות במקומות אחרים בארץ".
