ענף התעסוקה בישראל עובר אבולוציה: חברות רבות במשק שינו בשנים האחרונות את דרך העבודה שלהן, עברו לעבודה היברידית, וחלקן מחפשות אלטרנטיבות למשרדי המטה מחוץ לתל אביב, מעוז ההייטק והפיננסים עד השנים האחרונות. הדבר קורה ממספר סיבות, בין היתר התנפצות בועת ההייטק בעקבות עליית הריבית והאינפלציה ובהמשך מלחמת חרבות ברזל, שגרמו עצירה בגיוסים או בפיתוח החברות.
גורמים אלה דחפו חברות לחפש דרכים לצמצם את שטחי המשרדים הגדולים ששכרו, לבצע שכירות משנה על חלק מהשטחים עליהם חתמו בחוזים ארוכי טווח, או לחפש משרדים עם דמי שכירות זולים יותר. בשל כך, חברות רבות החלו להיות פתוחות יותר ליציאה מחוץ ל"מעגל הקורקינט" של תל אביב, בחיפוש אחר אלטרנטיבות הנמצאות בעיקר במקומות נגישים בצירי הרכבת הקלה או הכבדה.
תהליכים אלה ייצרו ביקושים לאזורי תעסוקה חדשים או להרחבתם בערים הנמצאות במעגל השני והשלישי של תל אביב. בהתאם, לא מעט חברות הייטק ופיננסים ופירמות מוכרות עשו את המעבר, למשל בנק דיסקונט שעבר מציר רוטשילד-הרצל למתחם האלף בראשון לציון; חברת WIX שעברה מנמל תל אביב לגבול רמת השרון; חברת מיקרוסופט שבחרה לפתוח קמפוס חדש בהרצליה פיתוח ולא בתל באביב; וחברת לאומי קארד (max) שעברה למתחם BBC בבני ברק.
נשאלת השאלה אילו אזורי תעסוקה עתידים להרוויח ממגמה זו והאם יהפכו לסיפור הצלחה. בדיקה שערכו עבור ynet שמאי המקרקעין ירון מלול ואור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת המחקר NEWMARK NATAM (נת"מ), המפרסמת מזה 25 שנים דוחות על מחירי ענף המשרדים והמסחר בישראל, בחנה 4 אזורי תעסוקה חדשים, את מידת השפעתם על שאר האזורים ואת גובה מחירי השכירות למשרדים המוצעים בהם.
מתחם האלף, ראשון לציון
המתחם: מתחם האלף בראשון לציון, כשמו כן הוא, ישתרע על שטח של כ-1,000 דונם ויכלול כ-1.7 מיליון מ"ר שישמשו לתעסוקה, מסחר, מלונאות ותעשייה. בנוסף, המתחם כולל כ-6,000 יחידות דיור וכ-110 דונם של ריאות ירוקות, פארקים ומדשאות וצפוי לכלול גם מרכז מסחרי ופארק עירוני. חברות בולטות שמאכלסות את המתחם או צפויות לאכלס אותו הן בנק דיסקונט, מרכנתיל, הפניקס, חברת החללים המשותפים SOK ופירמת דלויט ישראל.
מיקום ונגישות: בצפון - שדרות רחבעם זאבי, בדרום - שדרות רבין, במזרח - נתיבי איילון, במערב - שדרות מרילנד. המתחם נמצא בחלק הדרומי של מערב ראשון לציון, סמוך לכביש 20 (נתיבי איילון) וכביש 431 (כביש השפלה), במקום שבו בעבר היו שטחי חולות העיר. בכניסה נמצאת תחנת רכבת ישראל משה דיין. בכל 20 דקות מגיעה רכבת מכיוון צפון, בכל 30 דקות מכיוון דרום. גם הקו האדום של הרכבת הקלה צפוי להתחבר למתחם ובעתיד הרחוק יותר אם יקבל מימון, גם הקו החום.
מחירי שכירות: 60-75 שקל למ"ר ברמת מעטפת (כלומר לפני עיצוב המשרד); 85-100 שקל ברמת גמר (כשהמשרד מוכן כולו). לדברי מלול, "מדובר במחיר ממוצע המאפיין אזורי תעסוקה מחוץ לתל אביב, גבוה יותר במעט מפתח תקווה ודומה לאזור רעננה. המחיר עשוי להוות גורם משיכה לחברות שרוצות לעבור ממקומות יקרים יותר כמו תל אביב, ונמצאות בבנייני משרדים ישנים של קלאס B או C, לבניין קלאס A אבל במחירים נמוכים יותר. לשם השוואה, מחירי השכירות בבנייני קלאס A בתל אביב נעים סביב 90-100 שקל למ"ר מעטפת ולפעמים יותר בעסקאות ארוכות טווח".
חברות מרכזיות: פרויקט MILLENNIA של החברות מגדל ביטוח ופרשקובסקי משתרע על שטח של 60 אלף מ"ר וכולל שימושי תעסוקה ומסחר ב-2 מגדלים בני 16 קומות, שמעליהם ניצב בניין בן 5 קומות. מעל 20 אלף מ"ר אוכלסו לאחרונה והיתר נמצאים בשיווק לאכלוס מיידי. לדברי חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים המקימה יחד עם מגדל ביטוח את הפרויקט, "בשוק המשרדים כיום, שהפך תחרותי לצד היצע גדל ורגישות לתנאי שוק מאקרו-כלכליים, יש צורך בהסתכלות על מגמות ארוכות טווח להקמת נדל"ן מניב איכותי ובר קיימא הכולל 3 מפתחות מרכזיים: נגישות תחבורתית יוצאת דופן, התבססות על פוטנציאל מועסקים מקומי, והקמת פרויקט איכותי בעל אדריכלות אייקונית".
פרויקט נוסף הוא של החברות אשטרום והפניקס משתרע על שטח של 350 אלף מ"ר וכולל שימושי עסוקה ומסחר. הוא טרם אוכלס, כאשר חברת הפניקס צפויה לעבור אליו לאחר סיום הקמתו. פרויקטים נוספים: קמפוס קבוצת דיסקונט, הכולל מתחם בשטח 21 אלף מ"ר עליו ניצבים 4 מבנים בשטח עילי בנוי של כ-75 אלף מ”ר; מגדל נוסף של פרשקובסקי הכולל 16 קומות; מגדל רוגובין הכולל 19 קומות; מגדל אמות הכולל 16 קומות; ומגדל ב.ס.ר ו-JTLV הכולל 20 קומות.
שמאי המקרקעין ירון מלולצילום: אוהד פליקדבר השמאי: לדברי ירון מלול, "מתחם האלף צפוי לספק עבודה לכ-100 אלף עובדים. עיריית ראשון לציון שמה דגש על תכנונו ויצרה את אחד המתחמים המתוכננים בארץ מבחינת תמהיל שימושים – תעסוקה, מגורים, פנאי, ספורט, שבילי אופניים, ריאות ירוקות, צירי תחבורה וכו'. העוגנים שיעברו למתחם (הפניקס, מנורה, בנק דיסקונט) צפויים לייצר ביקוש בקרב בעלי מקצועות חופשיים וחברות פרטיות, ולהוות חלופה אטרקטיבית ובעדיפות לאזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב. האזור יוסיף לעיר עוד 1.7 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, שהם עוד 6.4 מ"ר תעסוקה לנפש, תוספת שתהפוך אותה ליותר מאוזנת מבחינה כלכלית".
אור בן צבי קלייןצפי לעתיד: לדברי אור בן צבי קליין, "יש ערים שבהן יהיה קל יחסית להשכיר שטחי משרדים בשל יתרונות כמו מיקום, זהות היזמים, מחסור בשטחים פנויים או קרבה לתוואי עתידי של רכבת קלה או מטרו, בשילוב עם קרבה לכבישים מרכזיים, לרכבת ישראל או למרכזי אוכלוסייה. מתחם האלף עונה על הקריטריונים האלה וצפוי להתאכלס כולו בעתיד, השאלה באיזה קצב".
מתחם ב.ס.ר סיטי, פתח תקווה
המתחם: מתחם ב.ס.ר סיטי הוקם באמצעות קבוצת רכישה על ידי קבוצת ב.ס.ר בשליטת נחשון קיויתי. בעקבות שיווק מוצלח של כל השטחים במתחם, חברת עומר הנדסה, מבצעת הפרויקט, הקימה את כל המגדלים בעת ובעונה אחת. המתחם משתרע על כ-30 דונם בצומת הרחובות ז'בוטינסקי ויצחק רבין בפתח תקווה וכולל 170 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר ב-4 מגדלים בני 30 קומות. 144,500 מ"ר הוקצו לתעסוקה ו-25,500 למסחר. למרגלות הבניינים עובר תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה, כך שעובדים במתחם יכולים לרדת מהרכבת ולעלות מיד למשרד. בלב הפרויקט בין הבניינים נמצא פארק גדול ובו מתחמי מסחר פתוחים הכוללים חנויות, מסעדות, בתי קפה, חדר כושר וסופרמרקט, רשת דקטלון ועוד. מצפון לפרויקט נמצא בהליכי הקמה מתחם ביג פאשן, שם מתוכננים 325 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות.
מיקום ונגישות: ב.ס.ר סיטי נמצא על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה. רכבת ראשונה יוצאת לפני 6:00 בבוקר והאחרונה יוצאת למסלול בין פתח תקווה לבת ים ב-23:30, כאשר התדירות הממוצעת עומדת על כ-6 דקות. על פי התוכנית התחבורתית של המדינה, בעתיד אמור לעבור בקרבת המתחם גם קו M-3 של המטרו. המתחם נמצא על הציר הראשי של פתח תקווה (ז'בוטינסקי) ובקרבת הכניסה הראשית מכביש 4 וסמוך לבית החולים בלינסון. על רחוב ז'בוטינסקי משולבים נת"צים (נתיבית חבורה ציבורית) לשני הכיוונים ולמתחם מגיעים מספר רב של קווי אוטובוס.
מחירי שכירות: 50-60 שקל למ"ר עבור משרדים ברמת מעטפת ו-75-90 שקל למ"ר ברמת גמר. בשטחי המסחר דמי השכירות המבוקשים הם 150-200 שקל למ"ר. אגב, מחיר המכירה של שטחי משרדים ברמת מעטפת עומדים על 9,500-12,000 שקל למ"ר.
חברות מרכזיות: כיום שיעור התפוסה במתחם עומד על 60% על ידי חברת החללים המשותפים ROOMS של רשת מלונות פתאל, פנגו, Callbiz, קטה גרופ ועוד. בבניינים ישנם שוכרים המחזיקים בשטחי משרדים קטנים בעיקר משום שהמתחם קודם על ידי קבוצת רכישה. הדבר מקשה על מציאת שוכרים פוטנציאליים לשטחים גדולים. קבוצת פוקס צפויה לעבור למתחם מאיירפורט סיטי ולשכור בו שטח של 30 אלף מ"ר.
דבר השמאי: מתחם ב.ס.ר סיטי והביג פאשן הצפוי להתאכלס בקרוב הם מגדלי קלאס A בתכנון חדשני. לצד סמיכות לרכבת הקלה, הציפייה הייתה שהשכרת השטחים תהיה קלה. אך בגלל העובדה שמדובר בעיקר בשטחים קטנים בבעלות ריבוי בעלים, כמו גם תחרות גדולה מול אזורי תעסוקה סמוכים בעיר המספקים מענה מתאים יותר לחברות המחפשות שטחים גדולים, קצב ההשכרה הואט ויש עדיין עשרות אלפי מ"ר פנויים. מנגד, המחיר למ"ר נמוך משמעותית מהמחירים ברמת גן או בני ברק, שם המחיר למ"ר ברמת מעטפת עומד על 85-100 שקל למ"ר.
צפי לעתיד: באזור פתח תקווה רמות האכלוס ומחירי השכירות מושפעים מיתרונות הקרבה לקו האדום. הצפי הוא שכניסתם של הקו הירוק והקו הסגול, שיובילו לשיפור הנגישות לעיר, תשפיע על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים. בעתיד נמצא גם קו המטרו שיעבור גם הוא בקרבת מתחם ב.ס.ר סיטי.
רובע העסקים MYONO, בקעת אונו
המתחם: רובע העסקים MYONO נמצא בצומת סביון, ובימים אלה ניכרת בו בנייה אינטנסיבית עם מספר פרויקטים לתעסוקה ומשרדים שהחלו להתאכלס או יתאכלסו בקרוב. הוא משתרע על 150 דונם ונמצא בסמיכות לערים קריית אונו, יהוד-מונוסון ואור יהודה. המתחם יכול לקלוט עובדים גם מערים קרובות נוספות, כגון קריית שמואל, פתח תקווה ושוהם. הוא יכלול 400 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, מסחר ופנאי ופועלת בו המכללה האקדמית אונו, אשר עברה למבנה החדש שלה שם לפני למעלה משנה.
עד לשנים האחרונות לא קם מרכז תעסוקה משמעותי וחדש באזור בקעת אונו, אך כיום הערים באזור גדולות יותר וזכו להגירה חיובית בזכות בניית שכונות חדשות, תשתיות וכבישים מרכזיים המחברים את האזור למרכז הארץ. הדבר הוביל לכך שמדובר באחד האזורים עם כמות שטחי התעסוקה לנפש מהנמוכים ביותר, בעיקר במרכז הארץ, ומאות אלפי התושבים מחפשים מקום עבודה ליד הבית.
מיקום ונגישות: המתחם נמצא בחלקה הדרומי של קריית אונו, ממש על כביש 461 הנמתח ממערב למזרח. במזרח - צומת הטייסים הסמוכה לשדה התעופה בן גוריון ומתחם האיירפורט סיטי; ומהצד המערבי ההצטלבות עם כביש 4 בפאתי רמת גן ותל אביב. האזור גם נמצא בקרבת כבישים ראשיים נוספים כמו כביש 6, כביש 40 וכביש 1, ולכן מבחינת גישה יש לו יתרונות רבים לעובדים המגיעים מכל גוש דן ומעבר לכך.
גם הרכבת הקלה תעבור בקרבת אזור התעסוקה וב-2027, על פי התכנון, אמורה להיפתח בצומת סביון תחנת רכבת קלה של הקו הסגול, שיחבר עוד יותר את אזור התעסוקה עם בקעת אונו וגוש דן וייעל את תעבורת הנוסעים. זאת יחד עם קו M-3 העתידי של המטרו. אזור זה אף נמצא בסמיכות לבית החולים שיבא, בסיס תל השומר, במרחק קצר מנמל התעופה בן גוריון.
מחירי שכירות: 60-75 שקל למ"ר עבור משרד ברמת מעטפת; 85-100 שקל למ"ר עבור משרד ברמת גמר; 200 שקל למ"ר עבור שטחי מסחר. אגב, מחיר מכירה של שטחי משרדים עומד על 12,500 שקל למ"ר.
חברות מרכזיות: כיום נמצאים בבנייה מתקדמת ולפני תחילת האכלוס שני פרויקטים בולטים - פרויקט ONYX של מנורה מבטחים, קבוצת סופרין וקבוצת וייס, הצפוי לכלול 38 אלף מ"ר של שטחי משרדים ומסחר ב-2 מגדלים; ומרכז העסקים של אקרו שיכלול 50 אלף מ"ר. גם חברת שיכון ובינוי צפויה לבנות שם קמפוס חדש. בהמשך הכביש צפוי להיפתח מרכז תעסוקה ומסחר נוסף - אונו סנטר של חברת גשם אחזקות.
לדברי צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, "מתחם התעסוקה החדש צפוי להוות מוקד משיכה מרכזי לתושבים רבים באזור בקעת אונו בכלל וקריית אונו בפרט, שכן מדובר בערים כגון גני תקווה, סביון, גבעת שמואל וקריית אונו, בעלות חתך אוכלוסייה סוציו-אקונומי גבוה ורבים מתושביה עובדים בתעשיות ההייטק, הפיננסיים והמקצועות החופשיים. מנגד, מדובר במקומות בהם כמות שטחי תעסוקה לנפש מהנמוכות בארץ".
דבר השמאי: "מתחם התעסוקה MYONO בצומת סביון צפוי להתחיל באכלוס בשנה הקרובה וממוקם בקרבת כבישים ראשיים מרובים, בתי חולים ושדה התעופה. יש בו עוגנים כמו המכללה האקדמית אונו והוא צפוי להיות משופע במגדלי משרדים בעלי תכנון חדשני ושטחי מסחר נגישים למשרדים. באזור מתפתחים עוד אזורי תעסוקה חדשים שיהוו תחרות גבוהה למתחם".
צפי לעתיד: "המתחם מציע מחירים נמוכים ביחס למעגל השני של תל אביב עבור דמי השכירות למשרדים, ויחד עם המיעוט המשמעותי של שטחי תעסוקה באזור אל מול כמות התושבים, הוא צפוי להפוך לאטרקטיבי. קצב ההתקדמות תלוי בפיתוח התשתיות ואפשרויות הגישה. הפרויקטים המרכזיים באזור הם פארקי תעסוקה מקלאס טריפל A שאינם אופייניים לאזור זה, ולכן צפויים לתרום למשיכה ברגע שיתחיל האכלוס והאזור יהיה מוכן יותר לפעילות".
רעננה דרום, רעננה
המתחם: מתחם רעננה דרום הפך לאלטרנטיבה לאזור התעסוקה הוותיק יותר בחלק הצפוני של העיר. הוא משתרע על 160 דונם וכולל זכויות בנייה של יותר מ-800 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר, מלונאות ופנאי, מהן 290 אלף מ"ר כבר אושרו ונמצאים בשלבי בנייה ואכלוס שונים. בימים אלה מקודמים בוועדות התכנון תהליכים לאישור של עוד 545 אלף מ"ר לתעסוקה, מגורים, צרכי ציבור, מלונאות ומסחר. האזור נמצא בתחום השיפוט של רעננה, אך מתחבר עם שתי ערים מרכזיות בשרון - כפר סבא והוד השרון.
מיקום ונגישות: המתחם נמצא בחלק הדרומי של רעננה, וממוקם בתחום שבין כביש 4 במערב לכביש 531 בדרום ודרך השרון בצפון- מזרח. הוא מהווה נקודת מפגש של 3 ערי השרון המזרחי רעננה, כפר סבא והוד השרון. בלב המתחם נמצאת תחנת הרכבת רעננה דרום של רכבת ישראל, שמגיעה בתדירות של כל 15 דקות החל מ-5:30 בבוקר ועד 23:00. במסגרת תמ"א 70, מתוכננת במרחק של כ-400 מטרים תחנת מטרו עתידית של קו M1.
מחירי שכירות: 55-75 שקל למ"ר עבור משרדים ברמת מעטפת; 85-110 שקל למ"ר עבור משרדים ברמת גמר; עבור שטחי מסחר מחירי השכירות נעים בין 140-165 שקל למ"ר.
חברות מרכזיות: במרכז המתחם נמצא פארק העסקים אינפיניטי פארק רעננה, המשתרע על שטח של 150 אלף מ"ר וכולל שימושי משרדים, מחר, בילוי ופנאי. החברות שהקימו את הפרויקט, ס.ע.ן זהב וריט 1, ערכו לאחרונה שיפוץ נרחב בפארק ובנו מגדל משרדים נוסף בשטח של 60 אלף מ"ר עם 32 קומות, הגבוה ביותר באזור השרון כיום. פרויקט נוסף הוא מגדל מניבים הכולל 19 קומות ו-25 אלף מ"ר שהתאכלס ב-2022. פרויקט נוסף של חברת מבנה נמצא בנייה וצפוי לקבל טופס 4 בקרוב.
שיעור התפוסה עומד על 78% וכולל חברות כגון Ness, Red Hat Abra , ZOOMIN ועוד. לדברי נטלי מרשל, נציגת הבעלים באינפיניטי פארק רעננה, "ישנה מגמה הולכת וגוברת של הקמת פארקי תעסוקה חדשים ופרויקטים מתחדשים לצורך התאמה מסטנדרט בנייה ותיק לסטנדרט חדיש ומעודכן. הדבר נובע מחשיבה על רווחת העובדים, קיימות ויצירת מצב בו העובדים מקבלים מקום שיספק אקו-סיסטם שלם עבורם".
דבר השמאי: האזור מאופיין בפיתוח מגדלים חדשים ברמת גמר גבוהה ובשיטת קמפוס, המכיל את כל צרכי העובדים מתחת למשרד, כמו גם קרבה למרכזי אוכלוסייה גדולים בערים הוד השרון, כפר סבא ורעננה. מדובר בערים בעלות חתך סוציו-אקונומי גבוה, וחלק ניכר מתושביהם עובד בתעשיית ההייטק. בשל כך המתחם עשוי להתחזק כמוקד משיכה מרכזי לחברות הייטק בולטות גם בעתיד. מצד שני, עדיין קיימת לאזור תחרות מול אזורי התעסוקה ותיקים, דוגמת רעננה צפון, הרצליה פיתוח או אזור התעסוקה של כפר סבא, מעבר לכביש 4.
צפי לעתיד: באזור רעננה דרום נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית טרם קבלת טופס 4. פרויקטים אלה יתרמו להמשך מגמת היציבות בשיעורי האכלוס באזור וגם ליציבות במחירי השכירות, וזאת מול הירידה במחירי השכירות באזור תל אביב. המיקום האטרקטיבי של האזור והקרבה לאוכלוסייה חזקה ולתחנת הרכבת ישמרו על יציבותו גם בשנים הבאות.
