התחדשות עירונית נמצאת בכותרות כבר שנים ארוכות, ומי שמסתובב ברחובות הערים יכול לפעמים להרגיש שהוא באתר בנייה אחד גדול, בגלל המוני הבניינים שנמצאים בשלב זה או אחר של התהליך – מגידור לפני הריסה ועד בניין חדש שכבר עולה וצומח. בניית בניינים חדשים במקום הבניינים הישנים והמתפרקים, או חיזוקם, היא מהלך חשוב שמאפשר מגורים הולמים לתושבים הוותיקים, תוך השבחה משמעותית של ערך הנכס שבידיהם, וגם הגדלה בהיצע הדיור, המתבקשת בימים אלו.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בעוד המחוקק מנסה לקדם את הפרויקטים על ידי חוקים ותקנות, ודיונים ארוכים מתנהלים בכנסת ובפורומים מקצועיים, לפעמים נשכחת העובדה שבמרכז של כל הפרויקטים האלה נמצאים אנשים – דיירי הנכסים שעומדים להיהרס ולהיבנות מחדש. חלקם אנשים שחיו את כל חייהם בבניין הישן והפרויקט החדש מעורר בהם חששות. אחרים מעוניינים בו אבל נאלצים לחכות שנים רבות עד להתממשותו, ולהתמודד עם כל הטרחה והסחבת שלא פעם מלוות את הייזום, התכנון והביצוע שלו. יצאנו לדבר עם כמה מהם ולשמוע איך עבר עליהם התהליך, כמה זמן הוא לקח ומה היו הקשיים. חיפשנו בעלי דירות שנמצאים בשלבים שונים, מההתחלה של התכנון וקידום הפרויקט, ועד קבלת הדירה החדשה.
ברטה מוסקוביץ'־הלוי, 54, מתגוררת בשכונת יפו ג' משנת 87'. "בעלי ואני קנינו מחברת עמיגור דירת חדר עם אופציה לבנייה נוספת. זה היה פרויקט ענק לזוגות צעירים", היא מספרת. במשך שנים עמלו בעלי הדירות במתחם על קידומו כמתחם פינוי בינוי. לבסוף נבחרה חברה יזמית, ונכון להיום התכנון נמצא בשלב של אחרי הצגתו בפורום מהנדס העיר, וטרם הפקדתו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה (בשלב ראשון התוכנית מוצגת בפורום מהנדס העיר כדי לקבל אישור עקרוני והערות ראשוניות. לאחר מכן היא מופקדת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומאוחר יותר הוועדה דנה בה ומאשרת – א"ח). קבוצת הבנייה גבסו היא שנבחרה על ידי הדיירים לשמש כיזם וכקבלן הפרויקט. בתום הפרויקט, דיירים שגרים היום בדירות 2-3 חדרים יחזרו לדירות חדשות עם תוספת של 12 מ"ר לכל דירה, ממ"ד ומרפסת שמש.
8 צפייה בגלריה
''אנחנו עושים את זה בסדר מופתי''. ברטה מוסקוביץ'־הלוי עם הדמיה של הפרויקט המתוכנן
(צילום: דנה קופל)
מדובר בפרויקט עצום. המתחם כולל 17 בניינים בני ארבע קומות, הכוללים 272 דירות ישנות שייהרסו וייבנו מחדש, ועוד ארבעה בניינים בני שמונה קומות עם 132 דירות, שלא ייהרסו אלא יחוזקו בתהליך של תמ"א 38, בין הרחובות זלמן מייזל וברוך קרוא. על פי התכנון המוצע, השכונה החדשה תכלול 925 דירות חדשות וכ־1,310 מ"ר שטחי מסחר, עם חניונים תת־קרקעיים, שטחים ירוקים ושטחי ציבור.
"זו שכונה שלמה, פרויקט ענק", אומרת מוסקוביץ'־הלוי. "אנחנו בתהליך כבר חמש שנים ועושים את זה בסדר מופתי. כמעט כל הדיירים בשכונה רתומים לפרויקט, פרט למספר מצומצם של מתנגדים ממניעים כלכליים, שחושבים שהם יכולים לקבל תמורות מוגזמות, ואנחנו מקווים שיצטרפו אלינו (נכון להיום דרושה הסכמה של 66% מהדיירים, בעבר היה צורך ב־80%. אם משיגים את הרוב הנדרש ועדיין יש מתנגדים – בעלי הדירות יכולים לתבוע אותם כדיירים סרבנים ולנסות לכפות עליהם את התהליך. ההחלטה תהיה של בית המשפט, והמתנגדים מסתכנים בעלות כספית לא מבוטלת – א"ח). לפני זמן קצר בחרנו גם חברת פיקוח (שתפקידה לפקח מטעם הדיירים על ביצוע ראוי – א"ח), ואנחנו יושבים יחד עם החברה על תוכנית מפורטת ועל חוזה עם היזם".
ברטה מוסקוביץ' הלוי: "אנחנו כבר התנסינו כשכונה בתהליך של בנייה. בתחילת שנות ה–90 הרחבנו את הדירות לשניים ולשלושה חדרים, ובכל פעם שכנים אירחו למקלחות וללינה את השכנים שהדירה שלהם בדיוק שופצה. זה גיבש אותנו מאוד"
מוסקוביץ'־הלוי מספרת שאופי השכונה סייע לגיבוש בין בעלי הדירות ולקידום הפרויקט: "כולם פה מכירים את כולם, זו שכונה שהתפתחה עם התושבים שלה. הגענו לפה צעירים מאוד לדירות חדר, וכבר התנסינו בתהליך של שינוי ובינוי: בתחילת שנות ה־90 הרחבנו את הדירות לדירות שניים ושלושה חדרים, בחרנו קבלנים ועברנו תהליך של בנייה. זה גיבש אותנו מאוד, כי כשסיימו לבנות את הדירה שלי ועברו לשיפוץ של הדירה של השכנים, אירחתי אותם למקלחות וללינה. וכך עשו כולם. עם השנים, ההשלמות ותוספות הבנייה שעשינו התיישנו, מתחילים סדקים. הבניינים ישנים מאוד, ואנחנו חוששים שיקרסו או שייפלו מהם חלקים. כל רעידה קטנה עושה פה נזק, מאוד חשוב לנו לקדם את הפרויקט, שיבואו זוגות צעירים ודם חדש לשכונה".
8 צפייה בגלריה
''חשוב לנו שיבואו זוגות צעירים ודם חדש''. השכונה שבה יוקם פרויקט "סלבדור" ביפו
(צילום: דנה קופל)
לא הכול פשוט, אבל בעלי מקצוע טובים ותמיכה של העירייה מסייעים: "אנחנו עובדים עם חברות טובות ועם אנשים מקצועיים. יש לנו גם קשר טוב עם העירייה. היינו במנהל ההנדסה, הם עוזרים לנו מאוד ונרתמים לאשר את התוכנית, אנחנו מרגישים שיש לנו גב. הייתי רוצה שזה יתקדם מהר יותר, הלוואי שכל המעורבים היו יכולים לעבוד בקצב מהיר יותר, למרות שאני חושבת שהם עושים את המקסימום. יש הרבה בירוקרטיה וזה מעכב. אחת הבעיות הקשות היא שאין מי שעוזר לזרז את התהליכים ולעמוד מול מי שמנסה לטרפד".
בדירות החדשות שתקבלו הארנונה ודמי ועד הבית יהיו יותר גבוהים.
"אני חושבת שאפשר לעמוד בזה. אנשים מאוד רוצים מעלית ויודעים שצריך לשלם על זה".
באפריל 2021 נהרס הבניין בו גרה תקווה רביד, 65, במשך 20 שנה. עכשיו היא מתגוררת בשכירות. מדובר בפרויקט "קרדן רמת־גן" ברחוב עלומים בעיר, שבונה חברת קרדן נדל"ן. היוזמה של הדיירים החלה עוד בשנת 2000. שנים עברו עד שנהרסו במסגרת הפרויקט שני הבניינים הישנים, בני שלוש קומות. קרדן תבנה במקום שלושה בניינים בני שמונה קומות ו־95 דירות בסך הכול, במקום 32 הדירות שייהרסו. במקום דירות 2־3 ישנות יקבלו הדיירים תוספת של 25 מ"ר + מרפסת שמש + חנייה.
רביד: "קניתי את הדירה בשנת 2000. עוד לפני הרכישה ראיתי את הפוטנציאל שלה והכרזתי שאשביח אותה בתמ"א 38. רכשתי ומיד יצאתי לדרך. כינסתי את בעלי הדירות כדי להבין כמה מהם מעוניינים, כי בזמנו היה צריך הסכמה של 100%. הדיירים המבוגרים לא הסכימו כי לא רצו לעבור לגור בשכירות בגילם המתקדם. בכל זאת מצאתי יזם שהסכים להתקדם, לתכנן תוכנית ולשכנע את הדיירים. בכל ישיבת דיירים עוד ועוד דיירים הסכימו להצטרף".
תקווה רביד: "ב–2011 העזבנו יזם בפעם השלישית. ממש לקראת סוף החתימות נודע לנו שהוא לא קיבל ערבויות בנקאיות. לא רציתי להתעסק יותר עם ההשבחה. אחרי שלושה יזמים ו–12 שנים יצאה לי הרוח מהמפרשים"
הדרך הייתה ארוכה ולא פשוטה. "במהלך השנים העזבנו והחלפנו שלושה יזמים. דיירים שהצטרפו אליי לוועד בדקו את היזמים ומצאנו שהם לא רציניים. ב־2011 העזבנו יזם בפעם השלישית, בשלב מאוד מתקדם, אחרי שכבר הייתה תוכנית ורוב הדיירים מלבד שניים הצטרפו. ממש לקראת סוף החתימות נודע לנו שהוא לא קיבל ערבויות בנקאיות לפרויקט, וביטלנו את החוזה עימו". לדבריה, זה היה קו פרשת מים שהוביל לייאוש: "אחרי זה לא רציתי להתעסק יותר עם ההשבחה. אחרי שלושה יזמים ו־12 שנים יצאה לי הרוח מהמפרשים. חברי ועד אחרים לקחו את המושכות, ואני חזרתי לעניינים רק אחרי שהפרויקט עם קרדן התחיל להתקדם שוב".
8 צפייה בגלריה
''רכשתי את הדירה ומיד יצאתי לדרך''. תקווה רביד על רקע תחילת הבנייה החדשה
(צילום: ריאן פרויס)
גם אחרי שחוסר הוודאות לגבי מימוש הפרויקט הוסר, היו קשיים. למשל המעבר לדירה שכורה לתקופת הבנייה. "היה לי קשה למצוא דירה", מספרת רביד, "בסוף מצאתי דירת שלושה חדרים וחצי בשכונת עמידר, ישנה אבל נחמדה, ואגב, גם היא בבניין שמיועד לפינוי בינוי. עכשיו אני בודקת כל מיני אופציות, אולי לקנות דירה ישנה קטנה בפרויקט שאפשר לקדם בו תמ"א, כי זו השקעה מעולה, ושהשכירות מהדירה החדשה תשלם את המשכנתא. זה קצת מפתה, אבל מצד שני אני מתחילה להתבגר ולא בטוחה שאני רוצה לעבור עוד הרבה דירות. "עוד נקודה שצריך לחשוב עליה כבר בהתחלה היא עלייה אפשרית של השכירות תוך כדי תקופת הבנייה. זה מה שקורה אצלנו עכשיו, ויש מי שממורמר בגלל זה (היזם משלם לבעלי הדירות את שכר הדירה במהלך כל תקופת הבנייה, אבל לא תמיד יש בחוזה התייחסות לאפשרות ששכר הדירה יעלה – א"ח). לא מעט נדרשים להוסיף כסף מכיסם".
תחזרי לגור בדירה החדשה?
רביד: "כנראה שלא. הדיירים התפזרו, ואני לא צריכה דירת ארבעה חדרים. אני שוקלת להשכיר אותה ולשכור דירה קטנה יותר, וזו תהיה הפנסיה שלי. אבל בכל מה שקשור לתכנון ולשדרוג הדירה מול הקבלן, אני מתייחסת לדירה כאילו אגור בה. גם ועד הבית והארנונה שיאמירו הם נקודה חשובה, שאולי גם בגללה לא אעבור לדירה החדשה".
מה את ממליצה לבעלי דירות שרק מתחילים את התהליך?
"למרות שהמסע ארוך וקשה – זה שווה. ההמלצה הכי חשובה שלמדתי על בשרי היא לקחת חברת בנייה רצינית וגדולה, לא יזם שדופק בדלת. חברה אמינה, שבנתה ובונה ויש לה היסטוריה של הצלחה. חשוב גם לקחת עורך דין שמתמחה בפינוי בינוי, ולא עורך דין שעושה חוזים למכירת דירות. לנו היה עורך דין שהלך איתנו כל הדרך וסמכנו עליו מאוד".
8 צפייה בגלריה
הריסת הבניינים במקום שבו מבוצע פרויקט "קרדן ברמת־גן". יש מי שממורמר
(צילום: איציק חנוכה)
כמה זמן לקח הפרויקט? הרבה. לדברי יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקרדן נדל"ן, החוזה עם הדיירים נחתם תוך חצי שנה, ולקבל היתר בנייה לקח ארבע שנים, "כששנתיים מתוכן עיריית רמת גן כלל לא דנה בתיקי בקשה להיתר בשל עניין משפטי הנוגע לכלל העיר". עד תחילת הבנייה עברו עוד כמה חודשים, "ונכון להיום סיימנו את קומות החניון והתחלנו את הקומות העיליות". הדירות משווקות בכ־35 אלף שקל למ"ר בממוצע.
שרה ירום, בת 70, פנסיונרית, מתגוררת עכשיו בשכירות לאחר שהבניין הישן בו גרה נהרס כחלק מפרויקט "דה האז 11" בתל־אביב, של קבוצת מנרב וקבוצת איתן. הבניין החדש נמצא כבר בבנייה. ירום גרה בבניין הישן 26 שנים, ובשכונה 50 שנים. רגע הריסת הבניין חקוק היטב בזכרונה: "זו הייתה חוויה מרגשת ומטלטלת, כי זה הבית שבו אספנו זיכרונות במשך 26 שנים. כשעברנו לדירה, אחת הבנות שלי הייתה בגיל צבא והשתיים האחרות היו בנות 12 ו־10. היום לגדולות יש משפחות משלהן. תמר, בתי הצעירה, נכחה ביום ההריסה והתרגשה עד דמעות. כולן מחוברות לבית הזה ולמה שהוא היה עבורנו. חגי, בעלי, נפטר לפני חמש שנים וחצי, וזה העצים את התחושות של יום ההריסה".
הקושי התחיל עוד לפני ההריסה, "כשצריך לפנות את הדירה ולמיין את כל החפצים, לזרוק ולארוז חיים שלמים. אבל יום ההריסה הוא קשה במיוחד, זה כמו בום בלב, זה ביטוי מאוד פיזי של פרידה וסגירה של תקופה מאוד משמעותית. מההריסה אין דרך חזרה. גם החודש הראשון אחרי ההריסה היה לי קשה. צריך להתרגל לדירה חדשה, ופתאום יש לי בעל דירה. סידרתי אותה ואני מרגישה בה טוב מאוד".
הבניין הישן היה בן 73 שנה, לא פחות. היו בו 3 קומות מעל קומת עמודים, עם שתי כניסות ו־14 דירות. הבניין החדש כבר יכלול 29 דירות ב־8 קומות (כולל קומת קרקע). במקום דירות 2־3 חדרים הדיירים יקבלו תוספת של 17 מ"ר + מרפסת, חנייה ומחסן. "זה היה הדבר הנכון לעשות", אומרת ירום. "הבניין היה ישן ומתפרק והיה קשה מאוד לתחזק אותו. בשבילי זו גם הייתה דרך מצוינת לשפר דיור ולהישאר לגור בשכונה, שמחירי הדירות החדשות בה מאוד גבוהים. בכל אופציה אחרת הייתי צריכה להתפשר על גודל הדירה או לעבור לשכונה אחרת. במסגרת תמ"א 38 אני אחזור לדירה משודרגת בלי להתפשר".
תמליצי לאחרים לעשות פינוי בינוי?
"חד־משמעית. לנו זה לקח שש שנים, ואני מכירה כאלה שלקח להם יותר זמן, אבל גם כאלה שלקח להם פחות. אצלנו היו לא מעט התנגדויות. צריך שיהיה ועד חזק, נציגות שתקדם את התהליך ותדע לגשר בין דיירים מתנגדים ודיירים מסכימים. צריך גם הרבה פתרונות יצירתיים של היזם מול הדיירים המתנגדים, ולנו היה מזל כי זה היה המקרה אצלנו".
דין זוהר, מנכ"ל קבוצת איתן, אומר כי לקח שנה להשיג את ההסכמה של הדיירים והחתימות ארכו חצי שנה. "להוציא היתר בנייה לקח לנו כשלוש שנים ועד להריסה עברו עוד כארבעה חודשים". הדירות בפרויקט נמכרות בכ־65 אלף שקל למ"ר.
לצד מי שנמצא עדיין בתהליך, יש מי שכבר סיים את המסלול רב התלאות. באוגוסט קיבל משה אברהם, בן 58, את הדירה החדשה שלו בפרויקט הפינוי בינוי ברחוב קליי 18 בתל־אביב, שבנתה חברת "אנשי העיר". בבניין הישן, שנהרס ב־2019, היו שלוש קומות ו־13 דירות. במקומו נבנה בניין חדש עם שמונה קומות ו־24 דירות. השבחת הדירות הישנות מתבטאת בתוספת של 9 מ"ר + מרפסת + חנייה.
אברהם רכש את הדירה ב־2006 לצורך השקעה ומגורים עתידיים, ולא התגורר בה. הוא גר כל השנים במושב גן שורק, והדירה הושכרה. "התשתיות בבניין היו רעועות ומיושנות, והבניין לא עמד בתקן רעידות אדמה, ללא מקלט וממ"דים", הוא מספר. "באמצעות התמ"א קיבלנו בניין חדש לגמרי, כולל חנייה וממ"ד לכל דירה. אשתי, שחלמה תמיד לעבור מהמושב לתל־אביב כאשר הבנות יגדלו, נפטרה ולא זכתה לכך. אני עברתי ולמעשה סגרתי מעגל והגשמתי את החלום שלה. בת אחת מתגוררת איתי, והשנייה גרה בשכונה קרובה".
8 צפייה בגלריה
''המעבר מהמושב השקט לעיר הסואנת לא היה פשוט בכלל''. משה אברהם בדירה החדשה
(צילום: יובל חן)
לעבור לתל־אביב קוסם לרבים, אבל לאברהם זה לא היה קל בהכרח: "מעולם לא גרתי בתל־אביב והמעבר מהמושב השקט לעיר הסואנת לא היה פשוט בכלל. אני עדיין מסתגל. במושב יש שקט אחר, אבל בעיר יש היצע רב של בילויים, בתי קפה, מסעדות ותרבות ואני נהנה מזה מאוד, גם עם הבנות שגרות קרוב אליי. אני גם מאוד נהנה מהדירה החדשה, והשכנים מקסימים".
הסוף הטוב הזה בא אחרי 12 שנים של הימצאות בתוך התהליך, שאברהם היה בין המובילים שלו, בעודו גר בגן שורק. "ב־2009 היינו הראשונים ברובע הזה, רובע ארבע, שהתחילו בתהליך של פינוי בינוי. שמענו הרבה סיפורי זוועה, סיפורים על 'מאכערים' וקבלני חתימות שעוסקים בתמ"א, ומההתחלה ידענו שאנחנו רוצים להוביל את התהליך ולא להיות מובלים על ידי אף אחד. אחד הדיירים, יצחק אברהם, לקח את המושכות מהיום הראשון, ואני הצטרפתי אליו ב־2011. אנחנו בחרנו את משרד עורכי הדין, את היזם ואת מפקח הבנייה מטעמנו. היינו נציגות מאוד דומיננטית, שכל הזמן חוקרת ולומדת ושעשתה הרבה מאוד בדיקות לפני שבחרנו את הגורמים שליוו אותנו. עשינו עבודת מחקר, בדקנו כמה יזמים, דיברנו עם בעלי דירות שכבר התקשרו איתם, בדקנו את הקבלן המבצע וראינו פרויקטים שלו".
וזה לקח הרבה זמן. "התחלנו כפרויקט חיזוק מבנים והגענו לשלב מאוד מתקדם בטיוטת ההסכם. במקביל הבנו שעיריית תל־אביב החלה לקדם את תוכנית הרבעים, וברובע שלנו הייתה אפשרות לבצע פרויקט של הריסה ובנייה, אז עצרנו את כל התהליך. האישור של תוכנית הרבעים היה מסובך וארוך. בנוסף, השכנים התנגדו לפרויקט, אבל ההתנגדויות נדחו, ורק לאחר שהוסרו ניתן היתר הריסה ויצאנו לדרך. התחלנו את סדרת הבדיקות שלנו בפעם השנייה, נפגשנו עם כמה יזמים ובחרנו את החברה. היינו מעורבים גם בבחירת הקבלן המבצע".
8 צפייה בגלריה
''ידענו שאנחנו רוצים להוביל את התהליך ולא להיות מובלים על ידי אף אחד''. הבניין ברחוב קליי 18
(צילום: יובל חן)
הדרך הארוכה והשינויים שחלו במהלך הפרויקט לא היו פשוטים לחלק מהדיירים: "שינויים זה אף פעם לא דבר קל, במיוחד לדיירים המבוגרים, אבל הנציגות נהגה בשקיפות מלאה לאורך כל הדרך. כל דבר אנחנו מסבירים למי שמבקש. הסברנו את כל היתרונות שמקבלים בהריסה ובבנייה שלא מקבלים בחיזוק בניין. הדיירים סמכו על הנציגות והכול נעשה בהסכמה מלאה של 100% מהדיירים. בסופו של דבר הפרויקט ענה על הציפיות שלנו".
כמה זמן לקח כל שלב? לדברי רון חן, מנכ"ל אנשי העיר, לחברה לקח כחצי שנה להחתים את כלל הדיירים. עוד כשנתיים לקח להוציא היתר בנייה, ושנתיים נוספות לבנות. הפרויקט שווק בשנים 2019־2020 במחיר ממוצע של כ־49 אלף שקל למ"ר.
פורסם לראשונה: 08:09, 06.05.22
