מה זה היטל השבחה, למה צריך לשלם אותו ומה הקשר למטרו? המדינה פרסמה לאחרונה תזכיר משמעותי לתיקון חוק התכנון והבנייה, שנועד לטפל בכאוס ובאי הוודאות השוררים בשדה המשפטי בכל הקשור לתביעות פיצויים של בעלי זכויות בנייה, שנפגעו מהחלטת רשות מקומית, וכן בנוגע לדרישת הרשויות לתשלום היטלי השבחה במקרה של עליית ערך הקרקע או הנכס. בעזרת עו"ד תומר גור, שותף בתחום התכנון והבנייה במשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי, ועו"ד ברק קינן, שותף במשרד עוה"ד פירון המתמחה בתכנון ובנייה, בדקנו מה חשוב לדעת.
מה זה בכלל היטל השבחה, על מי הוא מוטל, למה ולמי משלמים אותו?
גור: "היטל השבחה הוא מס המשולם על עליית ערך מקרקעין, הודות לאישור תוכנית בנייה חדשה (תב"ע – תוכנית בניין עיר), הקלה (כאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת לסטות מהוראות התב"ע) או שימוש חורג (כאשר הוועדה המקומית מאשרת לעשות שימוש בקרקע שלא למטרה שהוגדרה לו בתוכנית המקורית. למשל: עסק במקום המיועד למגורים). היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וגובהו 50% מההשבחה. לדוגמה, אם מאושרת תוכנית חדשה המגדילה את זכויות הבנייה בחלקה מסוימת מ-100% ל-200%, ובכך מעלה את שווי החלקה במיליון שקל, ישולם היטל השבחה לוועדה המקומית בסך חצי מיליון שקל.
מהי תביעות פיצויים מכוח חוק התכנון והבנייה? באילו מקרים ניתן לקבל פיצויים כאלה, מתי מגישים אותן ולמי?
קינן: "תביעות פיצויים מכוח חוק התכנון והבנייה הן תביעות לפיצוי בגין פגיעה קניינית כתוצאה מאישור תוכנית לבנייה, סלילת כביש וכו'. למשל, ירידת ערך של הנכס (לדוגמה, בגין הפחתת השטח המותר לבנייה במקרקעין) או פגיעה משמעותית בתכונותיו (לדוגמה, שינוי ייעוד של הקרקע מעסקית לפרטית). תביעה כזאת מוגשת על ידי בעל זכויות בנכס (בעלים, מחכיר וכו') לוועדה המקומית שבתחומה אושרה התוכנית, אם הוא סבור שהיא פוגעת בנכס שלו.
"זו יכולה להיות תוכנית שנוגעת ישירות לנכס שלו, או כזאת שנוגעת לנכס אחר שגובל בנכס שלו ומשפיעה עליו לרעה. את התביעה ניתן להגיש תוך 3 שנים מיום תחילת כניסתה של התוכנית לתוקף. תביעות פיצויים ניתן להגיש רק במקרה שבו הפגיעה היא לא באמצעות הפקעה, כלומר, כאשר המדינה משתלטת על מקרקעין בניגוד לרצון בעל הזכויות, ומפצה אותו בהתאם, ואז יש הסדרים אחרים בחוק".
מדוע פורסם תזכיר החוק של משרד הפנים בענייני היטל השבחה ותביעות פיצויים? אילו בעיות הוא מבקש לפתור?
גור: "תזכיר החוק נועד לפתור בעיות של אי בהירות בקביעת ההשבחה שנגרמה, בעיקר במקרה של רצף תוכניות. המקרה השכיח ביותר הוא כאשר מאושרת תוכנית מתאר שמוסיפה זכויות ושימושים לבעל הזכויות בקרקע, אך הבנייה מכוחה מצריכה אישור תוכנית נוספת, הנקראת תוכנית מפורטת (כלומר, תוכנית שאינה כללית, ומפרטת באופן מספק איזה מבנים ובאיזה גדלים ניתן לבנות על הקרקע). באופן תדיר עולה השאלה, כמה השבחה יש לייחס לתוכנית המתאר, בהתחשב בכך שמחד היא יוצרת עליית שווי לבעלים, אך מאידך, קשה לאמוד את עליית השווי משום שהתוכנית אינה מאפשרת בנייה בפועל".
עו"ד ברק קינןצילום: סטודיו תומאסקינן: "בכל הקשור לתביעות פיצויים, תזכיר החוק פורסם בשל קשיים שעלו בהפעלת הליכים על פי החוק הקיים, ובמטרה לעדכן ולייעל הליכים. כיום ניתן להגיש תביעה לפיצויים גם בעת אישור תוכנית מתאר וגם בעת אישור תוכנית מפורטת. זאת למרות שמדובר, למעשה, בהליך תכנוני אחד שראשיתו בתכנון מתארי וסופו בתכנון מפורט. מדובר בכפל הליכים, היוצר הכבדה הן על בעלי הזכויות והן על הוועדה המקומית והערכאות השונות שדנות בתביעות. כמו כן, הגשת תביעה כפולה, לעיתים קרובות, מובילה בסופו של דבר לפיצוי חסר או פיצוי יתר של בעל הזכויות וכן אף עלולה להוביל לפגיעה בקופה הציבורית, שלעיתים נדרשת לשלם פיצויי יתר. זאת גם למי שבסופו של ההליך התכנוני ובמסגרת התכנון המפורט, מתברר שלא נפגע מהתוכנית".
אז מה בעצם כולל החוק? מהם עיקרי השינויים המוצעים בתזכיר החוק?
קינן: "עיקר השינויים המוצעים בתזכיר החוק ביחס לתביעות פיצויים הוא דחיית הפיצוי כולו למועד קובע אחד - מועד תחילתה של התוכנית המפורטת אשר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. זאת מכיוון שרק במועד זה, ניתן ונכון לקבוע שהנזק התכנוני התגבש לרמת ודאות מספקת וקונקרטית כדי לזכות בפיצוי".
עו"ד תומר גורצילום : תומר יעקובסון גור: "עיקר השינוי ביחס להיטל השבחה הוא בכך שהחוק דוחה את חישוב ההיטל לשלב של התוכנית המפורטת בלבד, כלומר תוכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בנייה, ובנקודה זו ייגבה גם היטל ההשבחה מכוח כל התוכניות האחרות, הלא מפורטות, שאושרו עד לאותו שלב (תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר ארצית וכו').
על איזה סוגי תוכניות צפוי החוק לחול?
גור: "החוק יחול על כלל התוכניות ויאפשר גביית היטל השבחה בגינן, אך הוא יאפשר זאת רק בשלב של אישור התוכנית המפורטת. לדוגמא, אם מאושרת תוכנית מתאר מקומית שאינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה, אך יוצרת השבחה בקרקע, ולאחר מכן הקרקע נמכרת - לא ישולם היטל השבחה. אולם אם לאחר המכירה מאושרת התוכנית המפורטת המאפשרת הוצאת היתרי בנייה, ייגבה היטל השבחה מהבעלים החדש גם בגין ההשבחה שיצרה תוכנית המתאר".
מי עשוי להרוויח מהחוק, ומי דווקא להפסיד?
גם קינן וגם גור סבורים שכל השחקנים, לרבות בעלי דירות והרשויות, צפויים להרוויח מהחוק וייעול ההליכים כתוצאה ממנו. עם זאת, מסביר גור, "בטווח הקצר, ייתכן שוועדות מקומיות שנהנו עד כה מהאפשרות לגבות היטל השבחה בשל תוכניות מתאר מקומיות שאינן מפורטות, ייפגעו תזרימית. זאת, בשל העובדה שהחוק יאפשר להן לגבות היטל השבחה רק לאחר אישור התוכנית המפורטת. אולם בטווח הארוך, לאחר שהשוק יפנים את השינוי, החוק החדש צפוי להיות מתומחר בעסקאות, ולא לפגוע לא בבעלי הדירות ולא ברשויות, ולהוסיף ודאות לשוק".
האם החוק צפוי לחול גם על תוכניות שכבר אושרו (רטרואקטיבי) או לשנות פסיקות שכבר ניתנו (למשל בעניין רובעים 3 ו-4 בתל-אביב שגרעה מעיריית ת"א מאות מיליוני שקלים)?
גור: "החוק אינו חל באופן רטרואקטיבי ולכן אינו צפוי להשפיע על פסיקות שניתנו, לדוגמא לגבי תוכניות הרובעים 3-4 בתל אביב או לגבי כל פסיקה אחרת. התיקון לא יכול לחול על תוכניות שכבר אושרו אלא רק על כאלה שיאושרו וייכנסו לתוקף לאחר אישור החוק".
מה הקשר בין החוק החדש לבין פרויקט המטרו בגוש דן, ואיך הוא צפוי להשפיע על דרישות היטל השבחה ותביעות פיצויים לנכסים תוואי המטרו עובר בסמוך להם?
קינן: "פרויקט המטרו בגוש דן עשוי להוביל לתביעות פיצויים רבות מצד בעלי נכסים שתוואי המטרו עובר בסמוך להם, והם יגישו תביעות בגין ירידת ערך. התיקון לחוק התכנון והבנייה, לפיו הזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך תקום במועד עתידי, רק לעת סיום הליכי התכנון המפורט ואישורה של תוכנית מפורטת אשר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה ללא צורך בתוכנית נוספת, תמנע הגשת תביעות סרק, שכן במועד זה הוודאות ביחס לפגיעה, לגודלה ולעוצמתה תהיה ברורה וכך יחסך זמן שיפוטי יקר".
גור: "חוק המטרו, הקובע את העקרונות לחישוב השבחה עקב תוכנית במתחם ההשפעה של המטרו, שואב את ההגדרות הבסיסיות שלו מחוק התכנון והבנייה, כך שבמובן זה חוק המטרו יעודכן 'באופן אוטומטי'".
