השפעות מתקפת הפתע הנוראית של חמאס והמלחמה בעזה שהחלה אחריה כבר ניכרות על שוק הנדל"ן. צניחה משמעותית בהתחלות בנייה של דירות חדשות, מחסור חמור בפועלי בניין על רקע היעדרות העובדים הפלסטינים ועזיבת העובדים הזרים, התייקרות חומרי הגלם וההובלה, הריבית שנותרה גבוהה גם בשבוע האחרון וירידה בביקושים לדיור. כל אלה צפויים לקבל ביטוי בשבוע הבא, עם פרסום הסקירות החודשיות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי היקף העסקאות לרכישת דירות בחודש אוקטובר השחור.
אבל את מה שקורה בשטח כבר אפשר לראות בדוחות הכספיים של לא מעט חברות יזמיות, בזמן שעשרות חברות קבלניות קטנות יותר קורסות ומצויות בסכנת פשיטת רגל, לאחר שנקלעו לקשיים כלכליים. "הענף בפני קריסה", מזהירים בהתאחדות הקבלנים ובכירים בענף התשתיות. בעקבות זאת, במשרד האוצר צפוי להתקיים היום (א') דיון חירום בנוגע למצב החמור שאליו נקלע הענף. במשרדי ראש הממשלה, האוצר, הבינוי והשיכון ובבנק ישראל מודאגים מהמשבר, שמוגדר על ידי בכירים בממשלה כקשה ביותר שידע הענף זה עשרות שנים.
בישיבה צפויים לקחת חלק בכירי האוצר, בהם המנכ"ל שלומי הייזלר, בכירי אגף התקציבים בראשות יוגב גרדוס ובכירים נוספים מאגפי הכלכלן הראשי ורשות המיסים. "המצב חמור וזה ברור לכולנו", אומר ל"ממון" ו-ynet בכיר במשרד האוצר, שמבהיר שלא תהיה ברירה אלא לסייע לענף בתחומים שונים, לפתור את מצוקת הפועלים ולהוריד את מחירי חומרי הגלם. גורם ממשלתי בכיר הביע תקווה שבינואר הקרוב יפחית בנק ישראל את הריבית במשק בחצי אחוז.
בדיון החירום שיערוך האוצר צפוי להשתתף גם נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו. לדבריו, "יש הרבה מאוד חברות נדל"ן ידועות, חלקן ציבוריות, שנמצאות במצב של פגיעה פיננסית בצל המלחמה. המקרה של חנן מור זו רק הסנונית הראשונה. עוד לפני המלחמה הוא כבר היה במצב לא טוב בגלל עליית הריבית, אבל כמוהו יש לא מעט יזמים, אני לא אומר שהם על סף קריסה, אבל הם בהחלט חושבים 10 פעמים אם לקנות מגרשים ולייצר התחלות בנייה נוספות. חלק מהם כנראה יקרוס, ואז השאלה הגדולה תהיה לא רק האם הרוכשים יקבלו את הדירות בזמן - אלא האם הם יקבלו את הדירות בכלל".
"אם הממשלה לא תדאג עכשיו להקל על הענף, אנחנו נראה פה דרמה אמיתית", מזהיר סרוגו. "אנחנו רואים את הבנקים שמקשיחים את התנאים ליזמים שזכו במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חברות גדולות שעדיין לא שילמו את התקבול על הקרקע עושות חשבון אם לשלם או לבקש להמתין כי אין כרגע אווירה של רכישה. האם ענף הבנייה ישרוד את האירוע? היום יש יותר סיכוי מאי פעם שהוא יקלע לקריסה רחבה".
חשש מנטל האשראי
על רקע העובדה שהאשראי של הענף הוא כחצי טריליון שקל, כלכלני חברות דירוג האשראי חוששים מיציבות הגופים נותני האשראי והבנקים. כבר היום מתקשה החשב הכללי, רו"ח יהלי רוטנברג, שהצטיין עד לאחרונה בנטילת הלוואות לישראל בריבית נמוכה במיוחד, לגייס חוב למדינה בריבית שאינה גבוהה בהרבה, כמו בעבר, והיום היא כבר עומדת על 6.5%, לעומת 5.4% עד לאחרונה. חברת מודי'ס אף התריעה במפורש בעניין זה, וקיים חשש שדירוג האשראי של ישראל יופחת כבר בראשית 2024.
הקיטון בביקושים לדירות הביא לתפוקה מינימלית של 30% בענף וכמעט קיפאון בפעילות היזמית של שוק הדיור. גורמים ממשלתיים וראשי הענף יזהירו היום בדיון כי הנטל הכבד של אשראי כספי ענפי, שמשמעותו הוצאות מימון של 150 מיליון שקל ביום, יעמיד בספק את יכולתם של העוסקים בענף, כולל בתעשיות ובשירותים הנלווים, לשרוד לאורך התקופה הארוכה של המלחמה. התחום כבר הוחרג ממתווה הפיצויים אלמלא התערבות של ועדת הכספים ברגע האחרון. קריסה של ענף הבנייה עלולה להוביל לפגיעה ממשית בכלכלת ישראל וביכולת הממשלה לאזן את תקציבה, במיוחד לנוכח הוצאות המלחמה.
ראול סרוגוצילום: אוראל כהןלדברי סרוגו, "נגיד בנק ישראל ושר האוצר אומרים שהכלכלה חזקה, אבל הם טועים. ההשפעה של ענף הבנייה על הכלכלה הישראלית גדולה יותר ממה שהם חושבים, ואכן ראינו את זה בדוח של סוכנות דירוג האשראי מו'דיס, שהזהירה מכך שהענף עומד לסכן את הבנקים. הקבלנים הקטנים אפילו באירוע חמור עוד יותר, משום שהם מתגלגלים מפרויקט לפרויקט עם מתח רווחים מאוד נמוך, אין להם עובדים והם קורסים – והם אלה שבונים את התשתיות של מדינת ישראל, בתי ספר, גני ילדים, גשרים, כבישים. זו פעם ראשונה אחרי הרבה שנים שאני מאוד פסימי".
גורמים ממשלתיים חוששים שסגירתן של חברות הביצוע יקשה מאוד על הענף להתאושש ביום שאחרי המלחמה, ויעמיד בספק את היכולת של המדינה להחיות אותו. לקראת הדיון היום כבר ברור שעל הממשלה יהיה לנקוט מספר פעולות לעצירת הסחף. סרוגו צפוי להעלות שורה של תביעות, ובראשן לפעול מידיית להבאת עשרות אלפי עובדים זרים עוד החודש, ולהכין תוכנית כיצד מחזירים לעבודה את העובדים הפלסטינים מיו"ש בצורה הדרגתית ובטוחה. עוד יתבעו הקבלנים להקל על תזרים המזומנים של היזמים על ידי דחייה ופריסת תשלומים על הקרקע והפיתוח במכרזים שנסגרו וטרם שולמו ובמכרזי הקרקע הפתוחים של רמ"י.
ראול סרוגו: נגיד בנק ישראל ושר האוצר אומרים שהכלכלה חזקה, הם טועים. ההשפעה של ענף הבנייה על הכלכלה הישראלית גדולה יותר ממה שהם חושבים, ואכן ראינו את זה בדוח של סוכנות דירוג האשראי מו'דיס, שהזהירה מכך שהענף עומד לסכן את הבנקים"
כמו כן, תועלה תביעה להוציא את שוק הדיור מהקיפאון ולעודד ביקושים אשר יובילו להאצת הענף וגידול בהתחלות הבנייה, ולהפחית בחזרה את מס הרכישה לדירות עבור משקיעים ל-5%. באוצר צפויים להסכים שהממשלה תגבש צעדים כמזמינת העבודה, כדי לתמוך בקבלני הביצוע והתשתית על ידי תשלום מקדמות, הקדמת תשלומים, הפחתת ערבויות וערבונות ופיצוי הקבלנים בגין העיכובים בביצוע העבודות.
באוצר ובשיכון צפויים להסכים לתביעת הקבלנים שהממשלה תאיץ את גידול ההשקעה בתשתיות ותיזום גידול משמעותי בשיווק קרקעות, תוך התחייבות רכישה של הדירות שלא יימכרו באזורי הפריפריה ובכך לוודא שהתחלות הבנייה אכן יתממשו. באוצר תומכים גם בשיפור הכדאיות הכלכלית בבניית דירות להשכרה ארוכת טווח על ידי תמריצי המס ומכירת קרקע במחירים מוזלים.
מחסור חמור בעובדים
במשרדי האוצר והשיכון ברור גם שיש להקטין את התלות המוחלטת בעובדים הפלסטינים באמצעות שמירה על היקף של לפחות 60% עובדים זרים, וגידול בישראלים על ידי תקצוב הכשרה של עשרות אלפי עובדים מקומיים. "הממשלה חייבת לדאוג להביא עובדים זרים לענף כמה שיותר מהר ובהיקפים גדולים", אומר סרוגו. "זה המשבר הכי גדול. למרות שפתחנו את אתרי הבנייה, אנחנו עובדים בתפוקה של 30% בלבד. יש מחסור של כ-80 אלף עובדים פלסטינים בעבודות הרטובות, וזה צריך להדליק נורות אדומות – לא קיימת תלות כזאת בתעשיות אחרות בארץ כמו מלונאות, הסעדה, מסחר וסיעוד. צריך לשנות את הרכב הפועלים בעבודות רטובות ליותר עובדים זרים מאשר פלסטינים".
אלא שישראל נתקלת גם במחסור בעובדים זרים בענף הבניין. כיום העובדים הזרים מגיעים ממדינות שלישראל יש עמן הסכמים בילטרליים, בעיקר מסין וממולדובה. אולם עם תחילת המערכה בעזה, סין הביעה התנגדות לכניסה של עובדים נוספים לישראל, וגם ממולדובה המדינה לא הצליחה לייבא מספר מספק של פועלי בניין. בסוף אוקטובר אישרה הממשלה להגדיל את מכסת העובדים הזרים מ-30 אלף ל-50 באמצעות הסכמים בילטרליים, אולם מאחר שמדובר בהליכים ארוכים, בנובמבר קבעה הממשלה כי ניתן יהיה לייבא לארץ עוד 10,000 עובדים באמצעות הסכמים פרטיים.
אלדד ניצןצילום: יח''צבדיון חירום שנערך בשבוע שעבר על ידי ההתאחדות ואיגוד לשכות המסחר, הבהיר אלדד ניצן, יו"ר חטיבת תאגידי כוח אדם זר לבניין באיגוד, שהאיגוד קיבל על עצמו לגייס את 10,000 העובדים בהסכמים פרטיים, עד לכינון הסכמים בילטרליים עם מדינות חדשות, כגון סרי לנקה ואוזבקיסטן. בשיחה עם "ממון" הוא טוען כי המחסור בעובדים זרים הוא בגדר "מחדל". לדבריו, ברשות האוכלוסין, שאמונה על יישום ההחלטה להגדיל את מכסת העובדים הזרים, מתקשים לגייס עובדים במסגרת הסכמים בילטרליים, ולכן יש צורך דחוף בהצפת השוק בעובדים בהליך מהיר. בכל מקרה, סרוגו מדגיש כי "10,000 העובדים יגיעו לכאן רק בעוד 3 חודשים, שזה אומר 5 חודשים מתחילת האירוע. לא לעבוד באתר בנייה 5 חודשים זה מטורף".
עו"ד אביב טסה, בעלי חברת אגם שביט יזמות בנדל"ן, מתייחס לכך שעלות עובד זינקה בתקופה הנוכחית בעקבות המחסור הקיצוני בפועלים. "עובדים שקיבלו 800 שקל ליום, מקבלים כעת 1,200 שקל ליום. גם עם 600 שקל ליום מדובר במשכורת חודשית של כ-13,500 שקל, כאשר צריך לזכור שעובדים סינים מקבלים כ-27 אלף שקל בחודש", הוא אומר. "המדינה צריכה לעודד צעירים להיכנס לענף הבנייה, כפי שהיא עושה בענף החקלאות, אפילו לתקופה זמנית של חצי שנה – עד שיגיעו העובדים הזרים. כמו שהמדינה משלמת מענק ממשלתי עבור עבודה מועדפת בתחנות דלק, למה שלא תשלם 5,000 שקל בחודש לעבודה בבניין? כך מי שייכנס לעבוד בענף יוכל להתאהב בו, הרי זה בניין הארץ, ואולי אפילו ללמוד הנדסת בניין".
עו"ד אביב טסה: "עובדים שקיבלו 800 שקל ליום, מקבלים כעת 1,200 שקל ליום. המדינה צריכה לעודד צעירים להיכנס לענף הבנייה, כמו שהיא משלמת מענק ממשלתי עבור עבודה מועדפת בתחנות דלק, למה שלא תשלם 5,000 שקל בחודש לעבודה בבניין?"
ירידה בביקושים לדירות
הקיפאון ברכישת דירות, שהחל עוד בטרם המלחמה, העמיק באופן טבעי בתחילת אוקטובר. אמנם בשבועות האחרונים נרשמה התאוששות במשרדי המכירות, וחלק מהחברות הגדולות דיווחו על מכירה של מאות יחידות דיור ועל "עסקים כרגיל", אך את המספרים שידברו בעד עצמם נראה כאמור בשבוע הבא. סקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה מעלה כי בחודש האחרון חלה ירידה של עשרות אחוזים בביקושים לדירות, בעיקר בערים המטווחות, שלפני המלחמה דווקא היו הכי מבוקשות.
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקניןכך, בזמן שלפי הלמ"ס, היקף העסקאות הגדול ביותר בספטמבר היה באשקלון, אשדוד ותל אביב, באוקטובר צנחו הביקושים לדירות בערים אלה ב-83%, 45% ו-50% בהתאמה. "מי ששוקל לעבור דירה, צמצם בימים אלה את מספר היישובים שבהם הוא מחפש נכס. אם לפני המלחמה הוא חיפש דירות ב-2-3 יישובים, הרי שכעת הוא מרכז את החיפושים בממוצע ב-1.5 יישובים", אומרת ד"ר רינה דגני, יועצת כלכלית אורבנית ומבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה שערכה את הסקר.
ממצאים נוספים מעלים כי כ-30% ממי שמתכנן לעבור דירה, סבור שההחלטה שלו מושפעת מהמלחמה; תחושת הבטחון בבניין ובסביבה הפכה לשיקול החשוב ביותר בבחירת מקום מגורים, ועקפה שיקולים כגון מספר חדרים, קרבה לבני משפחה וחברים, רמת החינוך וקרבה למקום העבודה.
דן קצנובסקיצילום: דרור סיתהכל דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, מסביר כי "לפני שהחלה המלחמה, ראינו שהביקושים בפריפריה צמחו משמעותית, בין היתר בשל עליית המחירים במרכז, לצד תנופת הפיתוח בערים פריפריאליות. כעת אנו רואים שתחושת הביטחון של הישראלים מתבטאת בשוק הדיור, ומפת הביקושים לדירות השתנתה, משום שהמצב בדרום ובאזורי הגבול בצפון לא ברור. נראה שהדבר משפיע גם על היזמים, שבימים אלה חושבים פעמיים לפני שהם עולים על הקרקע עם פרויקט חדש באזורים הללו".
"התחלנו את שנת 2023 בירידה במכירות בגלל הריבית הגבוהה, חודש ספטמבר היה חודש של חגים, ובזמן שהתכוננו ליום שאחרי – הגיע אוקטובר השחור, ואילו הירידה בביקושים לדירות שצנחה ב-90%", מתאר את המצב דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן. "רק עכשיו אנחנו מתחילים להרגיש התאוששות, נובמבר טוב יותר מאוקטובר בהיבט הזה, אבל היקף העסקאות עדיין נמוך ב-50% לעומת נובמבר אשתקד. בכל זאת, ביחס לאוקטובר אנחנו רואים שיפור עצום, ומאחר שהיזמים חייבים למכור, הם הראשונים שיודעים להגיב לשוק, למשל באמצעות מבצעי מימון, הלוואות מסובסדות וכו'. אבל ככל שתימשך הלחימה, ועדיין נישאר בסביבת ריבית גבוהה, ההשפעה תהיה קשה על חלק מהחברות".
רוני כהן, שותף ומנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, מחזק את הדברים. "אנו רואים עלייה של 58% בביצוע עסקאות בנובמבר ביחס לאוקטובר, בזמן שבהשוואה של אוקטובר לעומת ספטמבר ראינו ירידה של 65% ברכישות. החשש הגדול הוא שמאחר שענף הבנייה נשען בעיקר על עובדים פלסטינים, שנעדרים לחלוטין מעבודה בבניין, אנחנו עולים לראות עיכובים במסירת דירות ואפקט שרשרת על כל הענף", הוא מסכם.
