זאת עומדת להיות העסקה הגדולה ביותר שאדם יעשה בחייו וגם ההתחייבות הגדולה של משפחה בישראל – נטילה של הלוואת משכנתה. היות שלאזרח הממוצע חסר סכום הכסף הגבוה הדרוש לקניית דירה, בעיקר לא את הראשונה בחייו, אין לו בעצם ברירה, אלא ליטול הלוואה, והיא תהיה ברוב המקרים גם הגדולה ביותר בחייו בהיקף של מאות אלפי שקלים ופעמים רבות גם יותר ממיליון שקל.ש
15 שנה צריך לעבוד בישראל בשכר ברוטו, על־פי הנתונים היבשים, רק כדי לקנות דירה. אך בעצם מדובר בהרבה יותר שנים, כי הנטו שישמש לתשלומי המשכנתה יהיה גדול הרבה יותר: הרי משפחה חייבת לשלם גם חשבונות חשמל, מים וארנונה, לקנות מזון ובגדים ולחיות. לכן חלק מהלוואות הדיור שוות בעצם 30 וגם 40 שנות עבודה, ורבים מחזירים את המשכנתה שנטלו במשך רוב ימי חייהם הבוגרים.
הבעיה גדולה שבעתיים, שכן מי שנוטל הלוואת דיור בהיקף כה גבוה, עלול לשלם אף יותר, אם חלילה יטעה בתמהיל הריביות שיושתו על המשכנתה שנטל. וכאן בעצם טמון מוקש גדול: ייתכן ששתי משפחות יטלו משכנתה זהה לאותו פרק זמן – אך אחת מהן תשלם 50 אלף שקל יותר בהחזר החוב, כיוון שמסלולי הריבית שבחרו, היו גרועים מאלה של המשפחה האחרת.
כדי לנסות ולטפל בבעיה בנק ישראל נכנס לתמונה ומבקש לסייע לנוטלי הלוואות המשכנתה. זאת במטרה למנוע טעויות וכדי שיוכלו לבחור בעצמם את המסלולים הנוחים להם. נעצור רגע ונדגיש – כי גם כעת כדאי להתייעץ עם המומחים.
עיקרי הרפורמה
בסוף חודש אוגוסט האחרון נכנסה רפורמה חדשה לתוקף – רפורמת המסלולים במשכנתאות. בתחום המשכנתה לא התקיימה בעשרות השנים האחרונות תחרות של ממש, והאזרח המבולבל פנה פעמים רבות לבנק שבו הוא מנהל את חשבונותיו, ושם נטל את הלוואת המשכנתה, זאת אף שבבנק סמוך היה יכול כנראה לבחור במסלול זול יותר.
מלבד היותה הלוואת ענק, משכנתה היא גם פעולה מסובכת, המחייבת קבלת החלטות גורליות: לכמה כסף זקוק רוכש הדירה, לאיזו תקופה כדאי שיפרוס את ההחזרים, ובעיקר מה יהיו מסלולי ההלוואה. המורכבות הזאת פועלת תמיד לטובת הבנקים.
בנק ישראל מבקש ברפורמה החדשה לאפשר ללווי המשכנתאות לפחות להשוות בין מסלולים ולהצליח להשוות גם בין תנאי ההלוואות בבנקים השונים. האזרח הממוצע לא מבין יותר מדי בתחום הכלכלי. שני המפרנסים במשפחה ממוצעת יודעים כמה כסף יש להם בבנק, כמה הם משתכרים ואולי גם מהו היקף הוצאותיהם החודשיות. מחקרים גילו, כי לרוב הישראלים אין כלל מושג מהי ריבית קבועה, משתנה, צמודה ועוד מושגים הנלמדים לרוב בשיעורי הכלכלה. העניין מסתבך עוד יותר, כאשר נוטל ההלוואה נדרש להחליט איזה שיעור ממנה יהיה בריבית קבועה לא צמודה, בריבית קבועה צמודה או בריבית משתנה. ואין כלל ספק שלרוב הלווים אין מושג מהי ריבית הפריים ובאיזה שיעור מותר להם ליטול ריבית כזאת בתוך הלוואת המשכנתה. עוד עניין שהלווה צריך לבחון הוא הגבלת סכום המינוף שבהלוואה והיחס של ההחזר להכנסת המשפחה. בנק ישראל, למשל, ממליץ שההחזר לא יעלה על שליש מהכנסת הלווים. רבים לא עומדים בכך, ועקב האינפלציה הגבוהה והעלייה בריבית ובמקביל אי עליית משכורתם והכנסותיהם האחרות בעת האחרונה - ההחזר מגיע גם למחצית ההכנסה ויותר.
שלושה מסלולים קבועים
ברפורמה החדשה מנסה בנק ישראל לפשט את ריבוי המשתנים. בתוך כך נקבעו שלושה מסלולים עם תנאים קבועים, שעל בסיסם יידרשו הבנקים להציע ללקוחות את נוסח והרכב ההלוואה. ההבדל בין המסלולים הוא בעיקר ברמות הסיכון ובעיקר הסיכון שההחזר החודשי ילך ויגדל בשנות החזרי החוב.
המסלול הראשון הוא כאשר ההלוואה ניתנת ב־100% ריבית קבועה לא צמודה. אין כאן למעשה שום רמת סיכון. המסלול השני קובע 33.3% מההלוואה קבועה לא צמודה, 33.3ֵ% צמודה משתנה ו־33.3% צמודה לריבית הפריים (שהיא אחוז וחצי מעל ריבית בנק ישראל). רמת הסיכון כאן נחשבת לבינונית, ובעידן הנוכחי של העלאות הריבית הרצופות על ידי בנק ישראל, היינו אומרים אף שרמת הסיכון גבוהה יותר מאשר בימים רגועים. המסלול השלישי הוא עם 50% ריבית קבועה לא צמודה ו־50% בהצמדה לריבית הפריים. רמת הסיכון כאן נחשבת לגבוהה ביותר. כמו כן באפשרות הלקוח לקבוע את התמהיל בעצמו. רמת הסיכון כאן עלולה להיות גבוהה מאוד או נמוכה למדי, תלוי בפרטים השונים.
"תעמוד למבחן המציאות"
"הרפורמה בשוק המשכנתאות מעידה על חשיבה בכיוון נכון, ואנחנו, הקבלנים והיזמים, בעד הגברת השקיפות והקלה בכל דרך אפשרית על לקוחותנו, רוכשי הדירות", כך נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו. "אולם", ממשיך סרוגו, "נראה, כי ברמה האופרטיבית הרפורמה הזו לא תאפשר באמת לנוטלי משכנתה לגדר את הסיכונים שלהם בשל מורכבות הנושא. בעניין זה ישנו כלי שמקובל מאוד במדינות המערב להקלה על נוטלי משכנתאות, ההכרה של המדינה במס על ריבית המשכנתאות. אם כלי זה יונהג בישראל, הוא יאפשר לחסוך בין מאות לאלפי שקלים בחודש לכל בית אב שנטל משכנתה. אם המדינה מבקשת להקל על רוכשי הדירות, הטיפול בשוק המשכנתאות יכול להיות משלים, אבל היא לא יכולה לחמוק מטיפול בבסיס הבעיה בשוק הדיור - ההיצע הנמוך של דירות לאורך שנים ארוכות".
ברוך פיירשטיין, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, התייחס אף הוא לסוגיה: "הרפורמה של בנק ישראל הושקה בקול רעש גדול ואמורה לענות לבעיית התחרות והשקיפות בשוק המשכנתאות, שעליה התריעה רשות התחרות. כעת, עם כניסתה לתוקף, הרפורמה תעמוד למבחן המציאות - האם היא אכן תייצר תחרות, ובעיקר האם תאפשר את ההשוואה הנדרשת בין הבנקים, או שמדובר בעודף מידע שרק יבלבל את הלקוחות". עוד לדבריו, כאשר קיימת יכולת החזר גבוהה יותר שתואמת להחזר בריבית הקבועה, ייתכן שכדאי לשקול ריבית משתנה בתקופה קצרה יותר. כמובן, ככל שהתקופה תקוצר, "העלות הממשית" תהיה פחותה וכדאית יותר. ייתכן שהריבית הקבועה קיבלה את התוצאה המשתלמת ביותר מבחינת "עלות ממשית", אולם היא אינה לוקחת בחשבון "עמלת פירעון מוקדם", שהיא נתון משמעותי בעת החזרת המשכנתה. כיום בשוק של ריביות יקרות יש לכך משמעות רבה, כיוון שהעמלה הזאת יכולה להיות חסם משמעותי במחזור עתידי, אם וכאשר הריבית בשוק תוזל.
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציין כי גובה משכנתה ממוצעת הוא כמיליון שקל, ולכל עשירית האחוז יש משמעות רחבה על כלכלת המשפחה. "מדובר בהוצאה של כ־35%-30% מהכנסות משק הבית. כחצי מרוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות לא יודעים להשוות נכון, ולכן משלמים עשרות ומאות אלפי שקלים מיותרים. בתקופה של עליית מחירים, שצפויה להמשיך את המגמה בשנים הקרובות, נראה כי אין אמון שבנק ישראל יצליח לצנן את שוק הנדל"ן בקרוב. אנשים רבים, המודאגים מיכולתם העתידית לרכוש דירה, מנצלים את הדירה שבבעלותם כבר כעת בנטילת משכנתה לרכישת נכסים נוספים".
לשאלה האם המהלך טוב לנוטלי המשכנתאות, משיב וידר: "השימוש העיקרי במשכנתה הוא לרכישת דירה, והביקוש למשכנתאות נמצא ברמת בשיא. לכן היכולת של לקוח לנהל משא ומתן היא נמוכה, והאישורים מתעכבים. הביקוש הגבוה והרגולציה המכבידה מביאים לצפי של המשך התייקרות המשכנתה, לצערנו. בשילוב עם עליית מחירי הנדל"ן נוטלי המשכנתאות צפויים לשלם הרבה יותר בתמחירי משכנתה שונים".
"משכנתה אינה חתונה קתולית"
"הרפורמה בתחום המשכנתאות היא בראש ובראשונה חיובית ונדרשת", כך אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, "ודאי כשמביאים בחשבון את המצב כיום, שעל־פיו אין ממש תחרות בין הבנקים. לווים חרוצים, במקרה הטוב, עושים סקר שוק, ולווים שגרתיים פונים לבנק שבו הם מנהלים את חשבון העו"ש שלהם ומבקשים את חסדיו". לדברי דנוס, המציאות עבור הלווים מורכבת ואף בלתי אפשרית לחיזוי. "כשאני בוחר במסלול הסולידי של ריבית קבועה ולכאורה נטולת סיכון, גם בה קיים מרכיב אי ודאות כביר. מי יוכל להבטיח לי שב־20 או 30 שנה הבאות הריבית לא תרד, ואפסיד משמעותית? גם במסלולים האחרים, בהם 2/3 בריבית משתנה או 100%, קיים הסיכון להיפגע, אבל בכיוון ההפוך - כשהריבית עולה. ועל המסלול האישי בכלל אי אפשר לדבר, הוא יסבך את המצב עוד יותר. זאת מאחר שיותאם לכאורה ל'תוכניות שלנו' וליכולות ההשתכרות וההחזר. אבל מי באמת יודע היכן יהיה בעוד חמש שנים, כמה ירוויח ומה יהיו ההוצאות שלו". עם זאת אומר דנוס, כי "האחדה של הנתונים מהבנקים השונים והאפשרות לערוך השוואה ביניהם הן דבר טוב. צריך לראות מי מיטיב איתנו מלכתחילה ומי פחות מעריך אותנו ואת היכולות הפיננסיות שלנו ומעדיף שלא לקחת איתנו סיכונים". דנוס מסכם, כי לא משנה באיזה מסלול נבחר, תחנות היציאה הן החשובות. "ככל שירבו וככל שתנאיהן יהיו טובים יותר, המשכנתה הופכת ליותר אטרקטיבית. אם ההלוואה לטווח קצר יחסית, עדיפים מסלולי הריבית המשתנה, ואם לטווח של עשרות שנים, עדיפה ריבית קבועה דווקא, בוודאי כשריבית בנק ישראל נמוכה יחסית. יש להתאים את ההחזר החודשי עד לא יותר משליש מההכנסה ברוטו. וכדאי להפנים שמשכנתה היא לא חתונה קתולית. התנאים משתנים? שווה לחשב מסלול מחדש".
ולסיום – האם הרפורמה החדשה צפויה להשפיע על היקפי הרכישות או מחירי הדירות? על־פי עו״ד ישראל עזיאל, ראש מחלקת נדל״ן במשרד גרוס, התשובה שלילית: "המטרה של הרפורמה היא רק להקל על תהליך ההשוואה בין ההצעות השונות, באופן שיאפשר ללווה לקבל את ההחלטה הנכונה והמשתלמת עבורו. הרפורמה לא נועדה וגם אין לה כל יכולת להשפיע על הבעיות הבוערות באמת בשוק הנדל"ן. היא גם לא מגלמת פוטנציאל להרתעת לווים מליטול התחייבויות כספיות. כך למעשה, יוצא שהמדינה ובנק ישראל כזרוע הארוכה שלה אינם פועלים בגזרת שוק המשכנתאות ככלי לריסון הביקושים, ובהתאמה להתמודדות עם מחירי הדירות הגבוהים".
הבנקים כבר נערכים
הבנקים השונים נערכים בימים אלה ליישום הרפורמה של בנק ישראל. אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, למשל, מציינת כי כל נוטל משכנתה יזכה לקבל מהבנק את הנתונים שיסייעו בידיו: "נציג לו את הריבית החזויה ואת המשמעויות הכלכליות הצפויות להשפיע על הסלים בעקבות שינויים הצפויים בריביות ובמדד המחירים לצרכן, וזאת בהתאם לתחזיות שיפרסם בנק ישראל".
רנדלשטיין מדגישה, כי הבנק ימסור אישור עקרוני לבקשות למשכנתה עד 5 ימי עסקים ממועד הגשת הבקשה - ובמקרים מסוימים שיוגדרו מראש, עד 7 ימי עסקים. הבנק גם יאפשר להגיש בקשות באופן מקוון או באמצעות הטלפון וכן ירחיב את המידע הנמסר על מוצרי המשכנתה באתר האינטרנט שלו, כדוגמת מחשבון חדש ומידע היסטורי.
"אנו מברכים על הגברת השקיפות והתחרות. עם זאת חשוב לנו להזכיר, שבמצב החדש לאחר כניסת השינויים לתוקף - הלקוחות יקבלו מידע רב נוסף. במצב כזה גדלה החשיבות של גורם מקצועי מנוסה, שיוכל להסביר ללקוחות את המוצע במסלולים השונים ואת ההשלכות הספציפיות לגביהם, לגבי הצרכים הנוכחיים והעתידיים שלהם, ויסייע להם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורם", היא מסכמת.
