מהלך משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת כללים ואמות מידה לשכר מארגנים. מדובר בפעם הראשונה שהרגולטור מתייחס לסוגייה וקובע טווח מחיר מוצע לתשלום. במשרד הבינוי והשיכון מדגישים כי הכללים שנקבעו מתואמים גם עם משרד המשפטים והכוונה היא ליצור סטנדרט שהענף יאמץ ויפעל על פיו.
נזכיר כי פעילות המארגנים יכולה לסייע לבעלי הדירות בהתארגנות להליך ההתחדשות ולתרום רבות לקידומו, אך עם זאת, במצב הקיים, בו אין תעריפים מוגדרים בחוק או נהלים ממשלתיים לעניין זה, בעלי הדירות כמו גם היזמים מתמודדים עם מציאות שבה מארגנים דורשים, בחלק מהמקרים, שכר המהווה נתח משמעותי מהכנסות הפרויקט. לעיתים מדובר בסכומים משמעותיים שעשויים לפגוע באפשרות של היזם להוציא את הפרויקט אל הפועל.
עוד נזכיר כי בעבר התייחס הרגולטור לפעילות המארגנים ויצר את חוק המארגנים (המכונה גם חוק המאעכרים) – חוק שקבע כללים להתנהלות נכונה של גופים אלו מול הדיירים. בין היתר קבע החוק מה הם החובות של המארגנים כלפי בעלי הדירות וגם מה לוחות הזמנים התקפים בכל הקשור לתוקף ההסכם מול בעלי הדירות. עם זאת, סוגיית שכר המארגנים לא טופלה עד כה.
נקודה חשובה היא שבניגוד לחוק המארגנים, שהוא חוק מחייב, הפעם מדובר ביוזמה שבמשרד הבינוי והשיכון מקווים שתיצור סטנדרט בשוק. אולם, לא מדובר בקביעה המחויבת בחוק. כחלק מהטמעת הנושא פנה מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, למהנדסי הערים ומנהלי המינהלות להתחדשות עירונית ברחבי הארץ במכתב המציג לראשונה את
אלעזר במברגרצילום: רז רוגובסקי עלויות השכר הסבירות של מארגנים הפועלים בפרויקטים של התחדשת עירונית, על פי המסמך שפורסם.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר היום בהקשר זה כי: "מטרת הפנייה היא ליידע את בעלי הדירות, באמצעות המינהלות העירוניות הפועלות כיום מטעם הרשות הממשלתית בכ-50 רשויות מקומיות בישראל, בעלויות הסבירות של שירותים אלו, כמו גם להטמיע עלויות אלה בתחשיבים המהווים בסיס לאישור התכניות במוסד התכנון".
טווח מחירים שנקבע על פי מעורבות ואחריות
על פי ההנחיות שגובשו ברשות הממשלתית, התעריפים של שכר המארגנים מתייחסים למידת המעורבות והאחריות של המארגנים בפרויקטים אותם הם מקדמים ובהתאם לגודל הפרויקטים המקודמים. הקביעה במסמך שגובש והועבר לגורמים הרלוונטיים מתייחס לטווח מחירים. עוד חשוב לציין כי מדובר בתשלום המתייחס לדירות הישנות בפרויקט (דירות הבעלים) ולא למספר הדירות במצב יוצא, כלומר דירות שעתידות להיבנות במסגרת הפרויקט. בהקשר זה נציין כי יש מארגני עסקאות שדורשים נכון להיום את התשלום על בסיס מספר יחידות הדיור החדשות, אבל על פי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדובר בניגוד עניינים, ולשיטתה - שכר המארגנים צריך להיות מחושב על בסיס הדירות הישנות ולא החדשות.
כך למשל, בפרויקטים בו מלווה המארגן את בעלי הדירות עד לשלב בחירת היזם, מוצע שטווח השכר יהיה בין 5,000 שקל ל-12 אלף שקל ליחידת דיור בפרויקט.
כאשר שירותי המארגן כוללים גם הליך תחרותי לבחירת היזם במכרז, מוצע שטווח השכר יהיה בין 8,000 שקל ל-15 אלף שקל ליחידת דיור.
כאשר המארגן מלווה את הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה, מוצע שטווח השכר יעמוד על בין 16 אלף שקל לבין 24 אלף שקל.
ככל שהמארגן פועל לקידום התכנון ומלווה את הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה, טווח השכר המוצע עומד על בין 25 אלף שקל ל-30 אלף שקל ליחדת דיור בתוספת עלויות התכנון .
עוד מציינים במשרד הבינוי והשיכון כי: "התעריפים המומלצים הם ביחס לפרויקטים בסדר גודל של כ-80 יחידות דיור קיימות, כאשר המלצת הרשות היא להקטין או להגדיל את התעריפים בהתאם לכמות יחידות הדיור. בפרויקט בו יש יותר מ-80 יחידות דיור התעריף לדירה ירד ובפרויקט בו יש פחות מ-80 יחידות דיור התעריף לדירה יעלה".
מהלך משלים בדרך
כדי לנסות ולהפוך את הנושא לישים יותר ולהגדיל את השקיפות בענף פועלים כעת ברשות הממשלתית במישור נוסף כהשלמה למהלך. כך, בכוונת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקדם ולהביא לאישור ועדת הפנים בכנסת תקנות שיחייבו כל יזם להציג בפני בעלי הדירות את עלויות השכר בהן התחייב לשאת עבור מארגנים, כמו גם עבור נותני השירותים אחרים לבעלי הדירות בפרויקט, לפני החתימה על הסכמי פינוי-בינוי. בנוסף, פועלת הרשות לכך שהטבות המס ליזמים בהתחדשות עירונית יחושבו בהתאם לתעריפים האמורים.
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, אמר היום: ״הובלנו את ההחלטה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בכדי לרסן את שכר המארגנים ולמנוע מצב של עלויות בלתי סבירות לבעלי הדירות. העבודה שנעשתה בנושא מהווה התחלה של דרך חשובה בסוגיה זו, כמו גם הצגת התקנות בוועדת הפנים בכנסת בזמן הקרוב."
עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "פרסום התעריפים למארגנים הוא צעד חשוב למניעת הוצאות בלתי סבירות הכרוכות לעיתים בשירותים אלו, וגוררות הכבדה על קידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. הפרויקט הוא אך ורק של בעלי הדירות, ובידם הכוח למנוע תשלום שכר בלתי-סביר לכל גורם שהוא בפרויקט. הצלחת המהלך תביא להרחבת פעילות ההתחדשות העירונית בישראל, ולהגדלת התמורות הצפויות ממנה לבעלי הדירות".
"מהלך מבורך"
גיל גולדשטיין, מנכ״ל אבני דרך התחדשות עירונית, התייחס היום למהלך החדש של הרשות להתחדשות עירונית ואמר: "קודם כל, העיקרון של הסדרת הנושא הזה על ידי המדינה הוא מבורך. בגלל שיש הרבה מאוד חוסר וודאות בתהליך הזה, כל מקום שמגדילים בו את הוודאות זה כיוון נכון. הייתי אפילו מרחיב וקובע כללים דומים לכל המעטפת שפועלת עם בעלי הדירות כמו עו"ד, מפקח, מנהלת, יועץ מיסוי ועוד. אני חושב גם שחיוני שהנושא ייכנס לתקן 21 ואז לא נצטרך לריב על זה במסגרת החישוב הכולל".
גיל גולדשטייןצילום: רמי זרנגרעם זאת גולדשטיין מדגיש שאם מחליטים ללכת בכיוון של רגולציה היא צריכה להיות נאמנה למציאות בשטח: "חשוב לראות שהמספרים עליהם מתבססת הרגולציה באמת אמיתיים ולא נמוכים מידי, כדי שאנשי מקצוע טובים יישארו בתחום".
איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו מתייחס אף הוא לנושא: "אני מקדם בברכה את המהלך. על אף שבעבר נחקק חוק המארגנים התחום עדיין פרוץ לחלוטין. נכון להיום החוק קובע את שיעור האחוז בגין פעילות המארגנים אבל הוא לא נכלל בתכנון הכלכלי של הפרויקט, ולכן הוא נרשם כחלק מההוצאות הפנימיות של המתחם אבל לא נלקח בחשבון במסגרת התקן של הפרויקט מול שמאי הוועדה. קביעת התעריפים למארגנים זה צעד חשוב ביותר וברגע שהוא מקבל משנה תוקף של תקנה אז הוא ייכלל במסגרת ההוצאות ולא יבוא על חשבון "פשרות" בפרויקט. בנוסף, התקנה תעשה סדר בכל העולם הפרוץ של מקדמי מתחמים והוצאתם לפועל.
איתמר פיטל צלם: אילן בשורכיוון שבתחום פועלים אנשים מקצועיים מאוד שבאמת פועלים לקדם ורואים את כל המשתנים במסגרת הפרויקט לצד גורמים שעושים עוול לתפקיד בכך, ששכר הטרחה הנדרש על ידם הוא נגזרת של "מה לדעתם ניתן להוציא מהפרויקט ולא עומד בקנה אחד מול הנתונים והופך את הפרויקט כלא כלכלי עבור היזם, ומי שנפגע בראש ובראשנה הם הדיירים".
"מהלך שיתרום לוודאות"
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, אמרה היום: "ההחלטה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקבוע שכר מומלץ למארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית נועדה לעשות סדר בתחום וכחלק מכך, בראש ובראשונה תתרום לוודאות כלכלית הן, ליזמים והן, לדיירים. התקנה החדשה תבטיח הגנה על הדיירים על ידי כך שהיא תספק להם מידע ברור
נוי דותן צלם: שירן כרמלושקוף בנוגע לעלות השירותים שניתנים להם. זה ימנע מצב בו מארגנים יוכלו לדרוש שכר גבוה מדי או בלתי סביר, מה שעלול להוביל לאי וודאות ולבעיות כלכליות עבור הדיירים. במציאות החדשה, הדיירים יוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר".
עוד על פי דותן: "לצד זאת, התקנה תספק וודאות כלכלית ליזמים היות, וכאשר ישנה הגדרה ברורה של גובה שכר המארגנים, בה יקבע מפורשות סכום קבוע מהדירות הקיימות, מבלי שתהיה למארגנים יד חופשית לקבוע שכ"ט עפ"י שיקול דעתם, היזמים יוכלו לתכנן את הפרויקט שלהם בצורה טובה יותר. ולכלול את עלויות המארגנים בתקציב הכללי של הפרויקט ובהתאם לתכנן את ההוצאות, מה שמקטין את הסיכון הכלכלי ומגביר את הוודאות הכלכלית של הפרויקט".
גל לחמי, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית בחדרה משבחת גם היא את ההחלטה וסבורה שהיא חיובית לענף: ״אחד הגורמים שעלולים לעכב פרויקט התחדשות עירונית הוא דרישות מופרזות או לא ריאליות של בעלי העניין השונים בפרויקט. הפחתת החיכוכים בין הגורמים תאיץ את תהליכי קבלת ההחלטות ותביא להאצה בקצב קידום הפרויקטים, זהו אחד מתפקידיה של המנהלת, לייצר הרמוניה וקרקע בטוחה עבור הדיירים. אנו מאמינים כי יישום המהלך יתרום לקידום פרויקטים תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות ויצירת ודאות גדולה יותר, שקיפות ויעילות מצד כלל הצדדים המעורבים״.
