כשהולכים ברחוב 57 בצד המערבי של מרכז מנהטן, בין השדרה השביעית לברודוויי, ומרימים את הראש למעלה, אי אפשר בכלל לראות את קצהו העליון של בניין מספר 217. קוראים לו סנטרל פארק טאואר ובגובה של כמעט 500 מטרים, הוא בניין המגורים הגבוה בעולם. למעלה-למעלה, בקומה ה-127, נמצאת הדירה היקרה ביותר שעומדת כרגע למכירה בניו יורק: דופלקס ששטחו למעלה מ-1,000 מ"ר.
בדופלקס יש שמונה חדרי שינה, חדר ארונות בגודל של דירת סטודיו ניו יורקית ממוצעת, מעלית פנימית למקרה שקשה מדי לעלות במדרגות לקומה השנייה, שני חדרי אוכל ומטבח קטן יחסית כי מי שיכול להרשות לעצמו לגור בדירה כזו לא באמת מבשל. ומעל הכל נוף שיכול לטעון בצדק כי הוא הכי טוב בעולם - חלונות ענק מאפשרים לראות את כל חלקי ניו יורק, מסנטרל פארק בצד אחד ועד פסל החירות בצד השני, נהר ההדסון, האיסט ריבר, הגשרים שמחברים את מנהטן לברוקלין וניו ג'רזי, והכל בתאורה של זריחה בבוקר, שקיעה בערב, שלג וברקים בחורף, שלכת סתיו ופריחה באביב בסנטרל פארק. כשהמסוקים בניו יורק טסים בשיא הגובה שלהם, 300 מטר, האנשים בדופלקס מביטים בהם מלמעלה, ולא שומעים שום רעש.
הדירה במנהטן שעומדת למכירה
(צילום: Dronehub)
"מעל הכל נוף שיכול לטעון בצדק כי הוא הכי טוב בעולם - חלונות ענק מאפשרים לראות את כל חלקי ניו יורק, מסנטרל פארק בצד אחד ועד פסל החירות בצד השני והכל בתאורה של זריחה בבוקר, שקיעה בערב, שלג וברקים בחורף, שלכת סתיו ופריחה באביב בסנטרל פארק"
כל הדבר הזה - בבניין שיש בו מסעדה ושף פרטיים רק לדיירים, שתי בריכות, חדר כושר בגודל של ג'ים ציבורי, אזורי עבודה וגם אולם קולנוע כי למה לא - נמצא עכשיו בשוק במחיר השווה לכל נפש שיש לה 150 מיליון דולר. והאיש שמחפש את הקונה האחד שיהיה מוכן להכניס יד לכיסו המאוד עמוק ולהוציא את הסכום הזה, זוכר תמיד שהוא שלומי מהברזלים בקרית שלום.
"מאוד קשה למכור גם למיליארדרים"
שלומי ראובני הגיע לניו יורק עם הוריו ב-1982, כשהיה בן 15. מהר מאוד הבין שזה המקום בו תמיד אמור היה להיות. הוא התחיל להתעסק בנדל"ן כבר בגיל 18, ברעב שגם היום לא יודע שובע, וביטחון עצום ביכולות שלו. אם היו אומרים לו אז ש-40 שנה אחרי, הוא יקבל לידיים את המשימה הנחשקת והמלחיצה באותה מידה של מכירת הדירה היקרה ביותר בניו יורק, הוא אולי היה מסכים שהסיכויים מאוד קטנים, אבל לא שהם אפסיים.
"הביזנס הזה הוא עולם מאוד קשה", אומר ראובני בעברית נטולת מבטא יחסית למי שכבר גר עשרות שנים מחוץ לישראל. "היה לי מזל שהכרתי אנשים מאוד טובים, שהאמינו בי ופתחו לי דלת. אני עדיין קם רעב בכל בוקר כי למדתי כאן שכל אחד דואג לעצמו ואני לא רוצה לחזור אחורה. באתי ממשפחה טובה אבל לא ממש מלאה בכסף, והיו תקופות שלא יכולתי לקנות כרטיס לסאבוויי, אז אני עובד ודוחף, ועכשיו אני כאן".
כאן זו חתיכת פנטזיה. מי בכלל לקוחות היעד למקום שעולה 150 מיליון דולר.
"כל הרחוב הזה, רחוב 57, נקרא 'רחוב המיליארדרים', כי באמת רק מיליארדרים יכולים להרשות לעצמם. זה מביא אנשים מכל העולם".
הקליינטורה יותר אמריקנית או יותר זרה?
"יותר זרה".
למה?
"אם את שואלת איפה המקום הכי טוב ובטוח לשים בו כסף באקלים הגיאו-פוליטי העולמי הנוכחי, התשובה היא כנראה ארה"ב. אז הפוטנציאל העיקרי של קונים הוא זרים, מאסיה, מהמזרח התיכון, יש היום המון המון כסף בהודו. אבל לפעמים אני מופתע בעצמי, כי יש לי קונה אפשרי לדירה הזו והוא דווקא אמריקני".
מי שקונה דירה כזו גם עובר לגור בה?
"חלק כן, אבל אחרים קונים כדי לשים כסף במקום שהם מרגישים שהוא בטוח, ולגוון את ההשקעות שלהם. זה ממש כמו כספת בשמיים".
סנטרל פארק טאואר נבנה ב-2019 והדירה הזו עדיין מחכה לקונה הראשון שלה. "מאוד מאוד קשה למכור דירה כזו", אומר ראובני. "כמובן שרק מיליארדרים יכולים להרשות את זה לעצמם, אבל גם למיליארדרים זה לא סתם כסף כיס. תחשבי שאם לאדם יש מיליארד דולר, הוא צריך לשים 15% מזה בקניית הדירה הזו. יש הרבה מיליארדרים בעולם ולא כל אחד מחפש פה דירה, אבל הקונה הפוטנציאלי אומר לעצמו שזו הדירה הכי גבוהה בבניין הכי טוב בעיר הכי טובה בעולם. אין ספק שיש כאן עניין של אגו וסטטוס, אנשים מקבלים סיפוק אפילו רק מלהיות מסוגלים לשקול קנייה כזו. מצד שני, גם לאנשים עם אגו יש רואי חשבון ומנהלי עסקים וכולם מסתכלים על מספרים, איפה להשקיע ואיפה לא להשקיע, בסופו של דבר כל עיסקה צריכה לעשות שכל".
"כל הרחוב הזה, רחוב 57, נקרא 'רחוב המיליארדרים', כי באמת רק מיליארדרים יכולים להרשות לעצמם. זה מביא אנשים מכל העולם"
אם אתה קונה את הדירה הזו, אולי לעולם לא תוכל למכור אותה. כמה דירות שעולות מאה מיליון ומעלה יש בכלל?
"בודדות. כדי לבנות דירה כזו מראש, יזם צריך להאמין שיש את הקליינטורה, אבל אם את מסתכלת על הדאטה ב-10 שנים האחרונות, אפשר לספור על יד אחת את הדירות בקנה המידה הזה שגם נמכרו. בבניין הזה נמכרה לפני חודשיים דירה זהה, אבל ב-20 קומות יותר נמוכה, ב-115 מיליון דולר. אפילו בגבהים האלה, 20 קומות עושות הבדל. אז הקונים קיימים, רק צריך למצוא אותם בפינצטה. אם את מחכה לקליינט שיגיע את לא עושה את העבודה, זו לא דירה ששמים אותה בלוח באינטרנט".
אם לא מצליחים למכור דירה כזו, זה כישלון או שזה פשוט בלתי אפשרי וזהו?
"שום דבר לא בלתי אפשרי, גם בנדל"ן לכל סיר יש את המכסה שלו. אם אוריד מ-150 ל-75 מיליון, אני אמכור? בוודאי, אבל אני רוצה להגיע כמה שיותר קרוב למחיר שלי. אם דירה בקומה נמוכה יותר נמכרה ב-115 מיליון, אני יודע שאפשר למכור את זו ביותר".
"נושם את ניו יורק"
ב-2017 הקים ראובני חברה משלו בשם Reuveni Development Marketing, שמתמחה בענף מאוד ספציפי של שוק הנדל"ן חסר הרחמים בניו יורק: new developments, פיתוחים חדשים. הוא עובד עם יזמים עוד לפני שאלה מתחילים לבנות. "יזם מגיע אליי ואומר 'שלומי, יש לי אפשרות לקנות את המקום הזה, אם אני הופך אותו לבניין מגורים, מה יכול להיות ההחזר שלי פה?'. אנחנו עושים ניתוח שמתייחס ספציפית לכל הצדדים הרבים של ניו יורק, לפי השכונה, לפי האזור, האם זה מבנה פינתי או לא, כמה גבוה אפשר לבנות ואיזה מוצר צריך לייצר במקום הספציפי הזה, כדי שנוכל להוציא את המספרים הכי גבוהים בעוד שנתיים-שלוש. זה ספר מאוד עבה. יש הרבה דירות שלא נמכרות היום בגלל החלטות שנעשו לגבי הבניין לפני שלוש-ארבע שנים. את יכולה להיתקע עם 100 דירות שלא יימכרו, כי החלטת לבנות אותן כשני חדרי שינה ומתברר שהשכונה השתנתה ועכשיו רוצים שם דירות שלושה חדרים".
אבל זה כמעט כדור בדולח, איך אפשר לדעת מה יהיה עוד שנתיים?
"נכון שזה כדור בדולח, אבל הוא מבוסס לגמרי על דאטה וניתוח של כל העיר. כל שכונה בניו יורק היא כמעט עיר קטנה בפני עצמה מבחינת דמוגרפיה, דרישה, התפתחות, מחירים. אני לא האיש הכי חכם בשוק, לכולם יש את אותה דאטה, כולם יודעים כמה דירות נמכרו בשנה שעברה באזור מסוים בעיר. אבל אנחנו כן מציגים משהו שלא מסתמך רק על מה שכתוב, אלא יותר על הבנה של ניו יורק כי אנחנו נושמים את העיר הזו".
תן לי דוגמה.
"גוגל קנו בווסט ווילאג' בניין משרדים בשני מיליארד דולר והם מצפים ל-10,000 עובדים חדשים. חלק כבר גרים בעיר, אבל הרבה מאוד יעברו מהחוף המערבי. הם צריכים דירות. חלק ישכרו אבל חלק יקנו. אז איפה תקנה המסה של העובדים? להיות קרוב למשרד זה בווסט ווילאג', אזור מעולה אבל מאוד יקר, אז מתחילים לחפש באזורים אחרים. חלק גדול מהחבר'ה האלה הם אנשים שעושים הרבה כסף ויש להם משפחות עם ילדים, ואלה כבר שיקולים אחרים של בתי ספר, בטיחות, פארקים. אנחנו יודעים שהדרך מהאפר ווסט סייד לווילאג' מאוד מהירה, גם בסאבוויי ואפילו ברכב, והאפר ווסט סייד הוא המקום הכי טוב למשפחות בניו יורק, אז עכשיו באמת יש לנו המון קונים מגוגל בבניינים באפר ווסט".
את סנטרל פארק טאואר ראובני לא ליווה מההתחלה, ובעצם הפנייה של היזמים אליו הוא רואה את אחד מהישגיו הגדולים. "אני חושב שלאורך השנים בנינו מוניטין טוב בעיר", הוא אומר. "לפני שנה סגרנו שותפות עם כריסטי'ס, אחד מבתי המכירות הפומביות הגדולים בעולם. מותג של 250 שנה, ביזנס של 7 מיליארד דולר שמוכר את האמנות הכי יקרה בעולם לאנשים הכי עשירים, ויש להם רשת של חברות נדל"ן בכל העולם תחת השם שלהם. החיבור איתם אומר שיש לי בלעדיות על השם כריסטי'ס בפיתוחים חדשים בניו יורק. זה לא עובר מתחת לרדאר אצל יזמים גדולים בעיר, הם שמים לב לדברים כאלה.
"יזם יכול לחבב אותי אישית, אבל השאלה היחידה שלו היא האם אני יכול למכור לו את הדירה, והאם זו ההחלטה הכי טובה לו גם מבחינת יחסי ציבור והתפיסה של השוק. יש לו עוד ברוקרים, אז הוא גם חושב על איך זה ייראה אם הוא נותן לי דירה כל כך חשובה. זו פוליטיקה מורכבת. אני מניח שלא הייתי עומד כאן איתך אם אנשים שהשקיעו הרבה מאוד כסף בבניין הזה לא היו מאמינים בי".
"הכל קרס"
ראובני עבר דרך ארוכה מהימים בהם לא היה לו כסף לסאבוויי והוא דילג מעל מחסומי הכניסה, אבל זה לא שחסרו רגעי משבר גדולים. "הקריסה של 2008 הייתה באמת מאוד קשה", הוא אומר. "ה-11 בספטמבר לימד אותי לקחים קיומיים, אבל אחריו היו לי 8-9 שנים של הצלחות עסקיות ואז באה 2008 והכל קרס בתחושה שסוף העולם הגיע. כבר הייתי אבא והיינו בפאניקה שלמה. זה שינה אותי לגמרי, מכרתי את האוטו, שיניתי את כל סגנון החיים, עברתי למנטליות ממש ספרטנית כי הרגשתי שכל העטיפה הזאת מסביבי הייתה בעצם בולשיט, ובשנייה הכל נגמר. למדתי לא לסמוך על אף אחד אחר ולא לקחת שום דבר כמובן מאליו, הייתי צריך להתחיל ממש מחדש".
הדירה הכי יקרה במנהטן
(צילום: מתוך היוטיוב)
איך אתה שומר על באלאנס בטירוף הזה?
"יש לי שלוש בנות, אחת בקולג' ועוד שתיים בגילאי חמש ושבע. אשתי, שרון, מנהלת בית קפה באפר ווסט סייד, וחיי המשפחה משאירים אותי על הקרקע, כי הגלגל פה אף פעם לא עוצר".
"אני מאוד מודאג מהאנטישמיות וגם המצב בארץ מאוד קשה. אולי המזרח התיכון ישתנה בעוד כמה שנים, או בעוד דור, וישראל תהפוך למוקד ולמגנט בעולם"
ואף פעם לא בא לך כן לעצור?
"ברור שכן, אבל יש כל הזמן עוד שלב אחד שאני רוצה להגיע אליו, ויש לי עניין פסיכולוגי של פחד להיכשל, פחד לחזור לאחור. בשנים האחרונות אני יותר חכם, מטפל בעצמי נפשית ופיזית, אני רואה דברים בצורה אחרת ואני נשמר ונזהר, כי השילוב של ניו יורק והמקצוע שלי יכול להיות מסוכן מאוד".
אני מניחה שחזרה לארץ לא נמצאת על הפרק.
"אחרי שהגעתי לפה כנער הייתה תקופה של עשר שנים שלא היה לי בכלל קשר עם ישראל. התמכרתי לעיר הזאת, חברים, חברות, קצב, אקשן, איזו אנרגיה. אני לגמרי נטוע כאן, אבל אני לא יודע מה יקרה בעתיד. אני מאוד מודאג מהאנטישמיות וגם המצב בארץ מאוד קשה. אולי המזרח התיכון ישתנה בעוד כמה שנים, או בעוד דור, וישראל תהפוך למוקד ולמגנט בעולם. בינתיים אנחנו מבקרים הרבה בארץ, אני חושב בעברית ובאנגלית, ובבית מדברים רק עברית. אני לא יודע אם אני ישראלי, אני בוודאי גם לא אמריקני, אבל אני בטוח ניו יורקר".
פורסם לראשונה: 08:05, 31.01.25