המשכנתא הממוצעת שנלקחה בחודש מאי עמדה על כמיליון שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום (א'). זוהי המשכנתא הממוצעת הגבוהה ביותר שנרשמה מאז אוקטובר 2022, והפעם הראשונה מאז שהיא מגיעה למיליון שקל. ב-12 החודשים האחרונים, המשכנתא הממוצעת עמדה על 953 אלף שקל בלבד.
העלייה במשכנתא הממוצעת - נתון שמספק אינדיקציה לגבי מחירי הנדל"ן, מגיעה על רקע עליית המחירים בחודשים האחרונים. מדד המחירים שפורסם מוקדם יותר החודש הציג עלייה של 0.9% במחירי הדירות, והיה הרביעי ברציפות שבו חלה עלייה של כ-1% לאחר למעלה משנה של ירידות או עליות זעירות.
"המשכנתא הממוצעת היא פועל יוצא של המחיר הממוצע, ואנחנו רואים את מגמת עלייה במחירים", אומרת לכלכליסט אריאלה רנדלשטיין, ראש מערך המשכנתאות בבנק הפועלים. רנדלשטיין מסבירה כי "העסקאות שמבוצעות היום הן בעיקר באיזור חדרה-גדרה, הכוונה שיש פחות עסקאות באיזורים הפריפריאליים בצפון, ועד לאחרונה גם בדרום, ואלו נכסים שהורידו את גובה המשכנתא הממוצעת".
פרט לעליית המחירים הכללית, גם חזרת הפעילות של משקיעי הנדל"ן מסבירה את העלייה במשכנתא הממוצעת, שעמדה בקרב המשקיעים בחודש מאי על 1.07 מיליון שקל, בעוד ששיעורם מסך נוטלי המשכנתאות נותר דומה לחודשים האחרונים (כ-10% מסך המשכנתאות). הממוצע ב-12 החודשים האחרונים עמד על 1.02 מיליון שקל.
התאוששות בדירות היוקרה
בנוסף, נתוני חודש מאי מציגים התאוששות בשוק דירות היוקרה, כאשר שיעור המשכנתאות שנלקח עבור נכסים בשווי מעל 5 מיליון שקל עלה מ-10.5% באפריל ל-12% במאי. "כשהריבית החלה לעלות, השוק הראשון שירד זה שוק דירות היוקרה וכן דירות בתל אביב", מסבירה רנדלשטיין. "נכון להיום, נוצרו הזדמנויות של נכסי יוקרה יחסית זולים. אם ב-2021 זה היה שוק של מוכרים - היום זה יותר שוק של קונים, ואם קונה רואה הזדמנות טובה הוא לא יחכה".
העלייה במשכנתא הממוצעת באה לידי ביטוי גם בשיעור ההלוואות בהן שיעור המימון גבוה מ-60%, כלומר משכנתאות שנחשבות גדולות ביחס להון העצמי של משק הבית. כ-44.9% מסך המשכנתאות שנלקחו גילמו שיעור מימון גבוה מ-60% - הנתון הגבוה מזה שנה וחצי. בחודש שעבר הנתון עמד על 44.3%, ובמאי אשתקד על 42.2%.
בנוסף, שיעור ההחזר החודשי הממוצע של משקי הבית מתוך ההכנסה הפנויה שלהם ממשיך לעלות והגיע בחודש מאי ל-29.3% - זהו הנתון הגבוה ביותר בעשור האחרון, והוא מבטא את הצורך של משקי בית במשכנתאות יקרות ביחס ליכולת ההחזר שלהם. המשמעות היא שמשקי בית מוכנים לוותר על שיעור ניכר מההכנסה הפנויה שלהם (משכורות נטו לאחר תשלומי הלוואות והתחייבויות נוספות) בשביל לקחת משכנתא.
בנק ישראל מגדיר משכנתאות בסיכון גבוה כמשכנתאות בהן ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה. שיעור המשכנתאות בהן ההחזר החודשי חצה את רף ה-30% נותר דומה לשיעורו בחודש שעבר - 46.3%. זהו נתון גבוה אמנם, אך נמוך משיעורו לפני מספר חודשים, אז עמד על כ-48%.
כפי שדווח בשבוע שעבר, היקף המשכנתאות שנלקחו במאי עמד על 7.8 מיליארד שקל - הנתון הגבוה מאז אוגוסט 2022, ועלייה של 32% מהממוצע ב-12 החודשים האחרונים. בכך, השוק ממשיך להראות סימני התאוששות, לאחר תקופה ארוכה של קיפאון, בעקבות שנה וחצי של העלאות ריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה.
"בסוף דיור זה צורך", אומרת רנדלשטיין. "הביקוש לא נעלם אבל אנשים ישבו על הגדר. כעת, אנשים התרגלו לסביבת ריבית גבוהה - במרכאות - כי זו לא ריבית גבוהה ביחס להיסטוריה של השוק וביחס לעולם, ומכיוון שאין צפי לירידות ריבית בחודשים הקרובים, ובמקביל מחיר הדירות ממשיכים לעלות - אנשים יורדים מהגדר וחוזרים לשוק".
רנדלשטיין סבורה שאנחנו רק בתחילתו של גל עליות מחירים: "אנחנו נראה בחודשים הקרובים את הביקוש הכבוש כי נתוני השוק מראים שנתגלגל שוב לעליית מחירים, ומכיוון שעדיין לא חזרנו לבנייה בקצב של לפני המלחמה, נראה בחודשים הקרובים את הביקוש ממצה את ההיצע הפנוי, השוק יתעורר - לא נחזור בחודשים הקרובים לעליית מחירים דו-ספרתית אבל המגמה ברורה".
