קצת יותר מחודש לבחירות, וענף הנדל"ן למגורים נמצא במקום הגרוע ביותר זה שנים. הריבית שעלתה בחודשים האחרונים, מכבידה על משכנתאות קיימות ומקשה על מחוסרי דיור לרכוש דירות עם הלוואות חדשות. גם משפרי דיור מוצאים עצמם אולי עם דירה ששווה יותר כסף על הנייר, אבל עם תנאי משכנתה חדשים, שאינם דומים למשכנתה הקיימת שלהם, שניטלה או מוחזרה במהלך יותר מעשור עם ריבית אפסית. רק לפני שנתיים חששנו כאן מהאפשרות שהקורונה תזעזע את הכלכלה הישראלית בכלל ואת ענף הנדל"ן בפרט. אבל מאז הכול השתבש. בשנה החולפת האמירו מחירי הדירות בכ־18%, וזאת בהמשך לעליות מחירים בעשור האחרון. גם מחירי השכירות זינקו פתאום מעלה בשיעור משמעותי, וההוצאה של כל משק בית על דיור נעשתה כבדה יותר באופן משמעותי. המציאות היום בשטח לא רק מטרידה, אלא כבר ממש מדירה חלק נכבד מהאוכלוסייה מהיכולת לגור באזור המרכז. הקיטוב החברתי, שמפניו הזהירו אנשי מחאת האוהלים של קיץ 2011, כבר כאן, ולא נראה שיש מישהו שעושה יותר מדי כדי לטפל בדרמה הזו, שאם תמשיך, היא עשויה להשפיע על ישראל בצורה משמעותית הרבה יותר ממה שניתן לחשוב.
מצד אחד הבחירות הקרובות הן עוד חוליה בשרשרת מערכות הבחירות שהיו כאן בשנתיים האחרונות. מצד שני יש בהן משהו אחר. הציבור מגיע לבחירות הללו עם בטן מלאה ומשבר אמון משמעותי; משבר אמון בגלל יוקר מחיה. משבר אמון בגלל יוקר דיור. משבר אמון, כי נראה שלאיש אין תוכנית.
אין אמון בממשלה, שבמשמרת שלה מהלכים חשובים לא נעשו כדי להקל את מצוקת הדיור או לשחרר חסמים, ששוב ושוב מונעים בנייה משמעותית והגדלת היצע.
אין אמון בפוליטיקאים, שלא ניסו לחשוב מחוץ לקופסה, ונראה שכמו תמיד מחפשים בעיקר את הרווח הפוליטי ושרידות ממערכת בחירות אחת לשנייה. הם אפילו הגדילו לעשות כשדחפו את הביקוש מעלה בצעדים שונים ובעיקר בהתבטאויות שונות.
אין אמון בתוכניות, שהציגו השרים השונים בממשלה האחרונה וגם בזו שלפניה. תוכניות שלא חושבות מעבר למצגת, ולא מעמידות תוכנית רחבת היקף וארוכת שנים להתמודדות עם המשבר. ממדינה שרואה בזכות לדיור זכות בסיסית, הפכנו למדינה שבה הגרלות קובעות מי יקבל הטבה של אלפי שקלים (ולעיתים למעלה ממיליון שקל) במחיר דירה, וזאת ללא קריטריונים חברתיים או כלכליים כלשהם.
אין אמון בהורדת המחירים, כי ככל שעובר הזמן נראה שלרוב האנשים דווקא אינטרס שהמצב יישאר כפי שהוא. בעלי דירות לא רוצים שמחיר הדירות שלהם יירד, יזמים וקבלנים שרכשו קרקעות במחירים מופרזים, לא רוצים להפסיד. בנקים שמימנו את העסקאות האלו ומחזיקים במשכנתאות רבות, לא רוצים להיכנס לבעיה ועוד ועוד. נוסיף לכך את העובדה שתוכנית הדגל שאמורה להשפיע על הענף ולהקל את הלחץ, רק מגבירה את הביקושים, ואם זה לא מספיק – נכון להיום "דירה בהנחה" היא הגורם המשמעותי ביותר שמשמר את המחירים הגבוהים. למה? כי הוא מאפשר למחוסרי דיור לרכוש דירה בהנחה, ושנייה אחרי שזכו בהגרלה, מחיר הדירה שלהם כבר זינק למחיר שוק. האם הם היו יכולים לרכוש דירה במחיר השוק? נראה שלא. אבל אם יש מי שמאפשר להם להיכנס למשחק ולהחזיק בנכס, שבסוף הדרך כנראה מחירו כבר יהיה כפול, אז למה לא?
אין אמון באף גורם שיתקן את מה שמקולקל, שיבריא את מה שחולה, שיקשיב למי שנמצא בשטח ומוכן לתרום מניסיונו. עם כל זה אנחנו הולכים לקלפי בתקווה שמשהו אולי ישתנה ועם ידיעה חלקית שכנראה, זה לא יקרה.
ההזדמנות של הפריפריה
בדיוק בגלל המצב שנוצר, אנחנו נמצאים ברגע האמת. כאן יכולה להיות נקודת המפנה, ואסור לאבד את התקווה. גם במצב הנוכחי יש הזדמנויות, יש שינויים שקורים בשטח ויש גם כיוון אפשרי ליציאה מהמבוך שנלכדנו בו. אסור שמשבר האמון יוביל להיקף הצבעה נמוך ואסור להיכנס לייאוש ולאפתיות. לציבור רוכשי הדירות בישראל יש כוח, וכדאי שהוא יתחיל לעשות בו שימוש. במקביל יש שורה של דברים שאפשר וכדאי להתחיל ולקדם גם במישור הציבורי וגם האזרחי. את הבעיות כולם מכירים, על הפתרונות קשה יותר לחשוב. אז הרמנו את הכפפה, ובמוסף הקרוב שמנו דגש בעיקר על הכיוונים הללו. מלבד בכירי הענף, שממליצים לממשלה החדשה שתקום כיצד נכון לפעול ובמה כדאי לטפל, להלן כמה נושאים חשובים שזקוקים לטיפול והם בבחינת הזדמנות.
בראש ובראשונה - המצב שנוצר כעת מהווה הזדמנות גדולה ליישובים רבים בדרום ובצפון, שהגיע הזמן להפסיק לקרוא להם ולהתייחס אליהם כפריפריה. מחירי הדירות הגבוהים במרכז לצד מחירי השכירות שמאמירים עשויים להיות הדחיפה המשמעותית שציפו לה ערים מרוחקות. לצורך כך נדרשת ראייה רחבה מכלל הגורמים ומעטפת שלמה, שתהפוך את הדרום והצפון לשווי ערך לאזור המרכז בכל הפרמטרים. בכתבה נרחבת במוסף עסקנו בנושא ושמענו חוויות מאנשים שכבר עשו את המהלך.
נושא נוסף שאנחנו מלווים כבר תקופה ארוכה קשור להגדלת היצע הדירות, בין היתר באמצעות התחדשות עירונית, אבל גם בבנייה חדשה. במוסף שלפניכם תמצאו סקירה רחבה על שכונות חדשות עם שלל מנופים ודירות, לצד כתבה נרחבת על התחדשות עירונית מדרום ועד צפון, התייחסות נרחבת של הרשויות המקומיות וגם של העוסקים במלאכה.
נקודה שלישית שהחלטנו להעלות לסדר היום היא החשיבות הגדולה של השלטון המקומי בכל הקשור לפתרונות דיור, התחדשות עירונית ובכלל כל מהלך נדל"ני. שאלנו שורה ארוכה של ראשי ערים כיצד השלטון המקומי יכול או צריך להירתם לפתרון המצוקה, והתשובות מונחות לפתחה של הממשלה החדשה.
עוד פתרון מתבקש הוא דיור להשכרה לטווח ארוך. גם על נושא זה כתבנו לא מעט, וחייבים לציין שיש בשטח התקדמות לא קטנה. שמענו משורה של פעילים בענף זה מה נעשה עד כה ומה צריך עוד לעשות, וקיבלנו גם כמה זוויות מפתיעות.
במקביל לפתרונות, גם תחום המשכנתאות חייב לקבל התייחסות, במיוחד לאור העלאת הריבית וכן רפורמה מקיפה שנכנסה לאחרונה לתוקף. גד ליאור מסביר מה זה אומר, והאם זה יעזור.
במוסף הזה החלטנו להתחיל מסורת חדשה. לא פעם אנחנו עסוקים בהעלאה של נושאים חדשים ודיווח רציף על מה שקורה בשטח, ומשאירים מאחור דברים שהופכים, או שאנחנו מניחים שהפכו, ללא רלוונטיים. אז החלטנו לחזור ולבחון שניים מהנושאים. הראשון – החלטה חשובה שעברה לפני כשנה והבטיחה שינוי משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית - הורדת הרוב הדרוש. בדקנו האם היא משפיעה על קידום פרויקטים ומה קורה בשטח. במקביל חזרנו לנושא חשוב ביותר שלא זוכה לתשומת לב מספקת – המבנים המסוכנים והטיפול בהם.
לקראת סיום בחנו גם תופעה שהולכת ותוספת תאוצה, ובמסגרתה יותר ויותר חברות נדל"ן מחליטות על שיתופי פעולה. וכהרגלנו, אנו מציגים יוזמות קהילתיות של חברות מתחום הנדל"ן, שתמיד מזכירות שיש גם זמן ורצון למעשים טובים.
בשורה התחתונה – כדאי וחשוב לא להתייאש. הבחירות הן הזדמנות פז להציף את הבעיות ולקוות שממשלה חדשה גם תייצר פתרונות חדשים. כל זאת ושנה חדשה שבפתח מחייבים את כולנו לחשוב חיובי. שנה טובה ומתוקה.
כאמור, המצב לא פשוט, וכאשר נותר קצת יותר מחודש עד הבחירות לכנסת – יש רק לקוות שנבחרי הציבור החדשים יירתמו למשימה ויגבשו תוכנית פעולה.
כדי להקל עליהם את החיים כבר מהיום, פנינו לשורה ארוכה של גורמים בענף הנדל"ן כדי שימליצו לממשלה הנכנסת מה הנושאים הבוערים שבהם יש לטפל, ומה הפתרונות האפשריים למצוקה. להלן התשובות, לתשומת לב ראשי המפלגות והמיועדים לתפקידי שרים או שרות בכנסת ה־25.
"על הממשלה להחליט לטפל במשבר בצורה אמיתית"
שרון אלעזרא־הררי, מנכ"ל חברת אפרידר: "ראשית הממשלה צריכה לשים את משבר הדיור על סדר יומה ולהחליט לטפל בו בצורה אמיתית. משבר הדיור בראש ובראשונה נובע ממחסור בהיצע יחידות דיור, ולכן הפתרון הוא לפעול להגדלת ההיצע. על מנת להגדיל את ההיצע יש צורך בהסרת חסמים ובשיתוף פעולה בין המון גורמים במשרדי הממשלה השונים, כמו הפנים, השיכון, האוצר וכמובן, הרשויות המקומיות. בפועל אין באמת תוכנית סדורה לטיפול במשבר הדיור ואין גם גורם מנהל האמון על הטיפול. הממשלה צריכה לגבש תוכנית עבודה מפורטת לטיפול במשבר, למנות פרויקטור שתפקידו יהיה להוביל את תוכנית העבודה וליישמה בפועל, להיות גורם מתאם בין כלל המשרדים השונים ולהניע את כולם לפעול כגוף אחד במטרה משותפת לפתור את המשבר ולהסיר חסמים בירוקרטיים ואחרים. התוכנית חייבת לכלול תכנון מתחמים לדיור בזמן קצר, תכנון וטיפול בתשתיות ברמה הארצית וברמה העירונית, והכול על מנת לאפשר שיווק היחידות בפועל והגדלת ההיצע. חלק מהטיפול בבעיה חייב גם להוביל לצמצום לוחות הזמנים בכל הקשור למתן היתרי בנייה התואמים את התב"ע, וזאת על מנת להוציא את יחידות הדיור לשטח בזמן קצר יותר".
"שחרור מהיר של קרקעות לצד פתרון לחסמים המונעים בנייה"
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "הממשלה הבאה תצטרך לטפל במחירי הדירות הגואים. יש מספר דרכים למתן את מגמת העלייה במחירי הדיור המאמירים בשנים האחרונות. ראשית שחרור מהיר של קרקעות על ידי מכרזי רשות מקרקעי ישראל, גם קרקעות מתוכננות וגם כאלו המיועדות לתכנון על ידי היזמים. כמו כן יש לעודד מימוש של קרקעות פרטיות לבנייה על ידי מיסוי קרקעות לא ממומשות לאחר פרק זמן מסוים. שנית מתן פתרון לחסמים המונעים ומעכבים מימוש קרקעות זמינות, שמהם סובלות הרשויות המקומיות. למשל פיתוח מכונים לטיהור שפכים, קידום פתרונות תחבורתיים, הקמה וחיזוק מוסדות חינוך ועוד. דרך נוספת היא מתן פתרון למחסור החמור הן בתקנים והן בשכר בעלי תפקידים שיאיישו אותם, באגפי הרישוי בפרט וברשויות המקומיות בכלל".
לשווק את כל הקרקע המתוכננת במלאי של רשות מקרקעי ישראל"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "התפיסה שמובילות ממשלות ישראל בזו אחר זו, שלפיה פעולות להפחתת הביקוש לדירות יטפלו במשבר הדיור, צריכה לעבור מהעולם. הדרך לפתרון המשבר היא בהגדלת ההיצע ועצירת עליות מחירי הקרקעות. אנחנו מציעים, והצענו בעבר, שהממשלה תתחייב לשווק עד סוף השנה את כל הקרקע המתוכננת במלאי של רשות מקרקעי ישראל, עם יעד ברור להשלמת עסקאות המכירה ולהקמת 100 אלף דירות כל שנה בין השנים 2025-2023. כמו כן על המדינה לבצע תכנון של שלושה מטרופולינים חדשים ולתמרץ בהטבות מס (TAX CREDIT) קבלנים שיבנו התחדשות עירונית בפריפריה. עוד צעד מתבקש הוא החלטה של הממשלה על הקפאת מחירי הקרקעות של המדינה על ערכי 2019, תוספת של עובדים לענף הבנייה וגם תקציב של 5 מיליארד שקל בשנה לרשויות מקומיות לטובת תשתיות תומכות מגורים, זאת - בהתאם לעמידת הרשויות ביעדי אישורי היתרי הבנייה".
"לתת מענה מהיר ויעיל לפרויקטי התחדשות עירונית"
ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית: "הפתרון למשבר הדיור נמצא ממש מתחת לאף והוא קשור בהתחדשות העירונית ברחבי הארץ. מסלולי ההתחדשות יכולים להניב עשרות אלפי דירות ואף יותר בכל שנה. רק אנחנו, בראדקו התחדשות עירונית, מתכננים עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, אך לצערנו, החסמים הבירוקרטיים מעכבים את קידום התב"עות. המדינה חייבת לתת מענה מהיר ויעיל לפרויקטי התחדשות עירונית בכל הארץ ובטח בפריפריה – שם יש צורך אדיר במיגון בטיחותי וביטחוני. למדינה יש יכולת למצוא פתרונות שונים לקידום פרויקטים, כפי שניתן לראות במקרה של פרויקט פינוי־בינוי בקריית שמונה, שבו הצליחה המדינה להפוך פרויקט לא כלכלי באזור פריפריאלי הנמצא על השבר הסורי־אפריקאי לכדאי על ידי שיפוי של הרשות להתחדשות עירונית. כמו כן קיימים בארץ כ־5,000 בניינים מסוכנים בטווח המיידי. נזכיר, כי מספר בניינים אף קרסו ורק במזל לא היו נפגעים בנפש. המדינה חייבת ליטול אחריות ולתת מענה מיידי, בלי בירוקרטיה מיותרת, ולאפשר קידום פרויקטים בסיכון גבוה במסלול ירוק ומהיר. זו חובתם הראשונית של נבחרי ציבור לדאוג לבטיחות הציבור. על המפלגות מכל הקשת הפוליטית להכריז, כי נושאים אלה הם בסדר עדיפות גבוה, ושהם מתחייבים לטפל בהם מיד עם כניסתם לתפקיד".
"להקים מחדש את מטה הדיור עם איש מקצוע בראשו"
רוני בריק, יזם ונשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשעבר: "הפתרון הטוב ביותר לענף הוא הקמה מחדש של מטה הדיור, שבראשו יעמוד איש מקצוע עם הבנה בענף הנדל"ן. תקופתו של אביגדור יצחקי כיו"ר מטה הדיור הייתה אחת התקופות הטובות לקידום תהליכים בענף. אומנם לא כל הפעולות שננקטו היו נכונות, ותוכנית מחיר למשתכן יצרה עיוותים בשוק, אבל הייתה נכונות לשמוע ויכולת אמיתית להסיר חסמים, וזה מה שהשוק צריך. פוליטיקאים שממונים לשרים פועלים לעיתים ממניעים זרים; הם מחפשים תוצאות מיידיות וכותרות חיוביות, ואין להם יכולת לספק לענף הבנייה את טיפול השורש שהוא זקוק לו. הניסיון לפתור את הבעיות באמצעות משככי כאבים רק משאיר את כאבי השיניים לשר הבא. גם בממשלה הנוכחית ראינו שכאשר שרת הפנים איילת שקד מינתה את שלומי הייזלר לראש מטה התכנון, נעשו מספר רפורמות בתקופה קצרה יחסית: הוותמ"ל חזרה לפעול במרץ, אושרה הרפורמה ברישוי עצמי, אושרה חלופת שקד לתמ"א 38 ועוד. בסופו של יום המשימות הבוערות ברורות – הסרת חסמים, הגדלת ההיצע של דירות למגורים ודירות להשכרה ארוכת טווח והאצת ההתחדשות העירונית. אין פתרונות בזק ואין ניסים, ולכן מומלץ לפוליטיקאים לפנות את הבמה לאנשי המקצוע ולפרויקטורים מנוסים".
"להימנע מלהציב כיעד הורדה מהירה ומשמעותית של מחירי הדיור"
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר: "לא ניתן לפתור את משבר הדיור בפעולה מהירה. אני מציע לממשלה החדשה שתקום, להימנע מלהציב לעצמה כיעד הורדה מהירה ומשמעותית של מחירי הדיור. זהו יעד לא ריאלי בשוק שבו התהליכים לשינוי אורכים זמן רב וכוללים טיפול במרכיבים רבים, החל ברפורמות בהליכי התכנון, המשך בתגבור וחיזוק גורמי התכנון, יצירת מוטיבציה לרשויות המקומיות להצטרף למאמץ להוספת יח"ד בתחומן ועד סנכרון בין הגורמים הרבים המשפיעים על התחום. גם אם היה ניתן להוזיל את מחירי הדירות בשיעור ניכר בתוך זמן קצר, לא יהיה נכון לגרום לכך, שכן זה עלול לפגוע בשוק - הן ביזמים ובקבלנים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, הן בבנקים המממנים שמימנו רכישת קרקעות במחיר גבוה, והן בציבור רוכשי הדירות, בפרט בקרב משפרי הדיור שרכשו דירות במחירי גבוה ובנו על כך שימכרו את הדירות הישנות שברשותם במחיר מסוים. אם לא יצליחו, ייקלעו לקשיים וכך גם בקרב ציבור רוכשי הדירות שמימנו את הרכישה בהלוואות במינוף גבוה, וערך הנכס שלהם עלול לרדת ולהיות נמוך מגובה ההלוואה. אם שוק הדיור ייכנס לסחרור, הרי שבסופו של דבר גם הזוגות הצעירים ישלמו מחירים גבוהים יותר כתוצאה מחוסר יכולת להגדיל את ההיצע".
"על הממשלה לשנות 'דיסקט' ולהכיר בכך, ששוק דירות יד שנייה הוא המנוע של ענף הדיור"
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "הפתרונות שמקדמת המדינה בעשור האחרון במטרה להתמודד עם משבר הדיור לא רק שנמצאו לא יעילים, אלא גרמו ליציאת שוק הנדל"ן מאיזון כלכלי, לעליית מחירי הדיור ולהרחבת התסכול וחוסר השוויון. מדובר בסבסוד קרקעות לזכאים והגברת שיווקי הקרקע ללא הגבלה על מחיר הקרקע. הממשלות שקמות ומתחלפות משקיעות מאמצים רבים בגיבוש תוכניות, שמרביתן נראות כמי שמנסות 'להמציא את הגלגל', החל מתוכנית מע"מ, תוכנית מחיר למשתכן וסבסוד קרקעות מדינה כדי להגדיל את היצע הדירות החדשות. וכך יוצא, שכמה אלפי ברי מזל, שהגרילו דירות באזורי ביקוש, נהנו מהנחה משמעותית במסגרת מחיר למשתכן של עד מיליון שקל. לעומת זאת, מי שרכש דירה בפריפריה, נהנה מהטבה זניחה משמעותית, ושוק הדירות מיד שנייה נפגע מאוד. בשנות ה־90 יישמה הממשלה פתרונות דיור בהליכי חקיקה מהירים למאות אלפי עולים, וזאת מבלי שסבסדה קרקעות, אלא נתנה מענקים ישירים לזכאים לרכישת דירה קיימת, בעיקר בפריפריה. הקו שהנחה את המדינה באותה תקופה היה להגדיל למקסימום את פתרונות הדיור במשק, ובשונה מהשנים האחרונות, היא לא שמה את כל יהבה על בנייה חדשה. כשהמדינה משקיעה את כל מאמציה בבנייה חדשה, יכול לעבור עשור מרגע התכנון ועד להתחלת הבנייה. לכן על הממשלה לשנות 'דיסקט', ולהכיר בכך ששוק דירות יד שנייה הוא המנוע של ענף הדיור. וכחלק מכך, לתת למעגל הטבעי של היצע וביקוש לפעול ולשחרר כמות גדולה של דירות יד שנייה לשוק. ישראל היא מדינה צעירה וצומחת. שוק הנדל"ן מאופיין במחזוריות של דירות חדשות לצד דירות יד שנייה. ברגע שפגעו בשוק זה, בעצם פגעו בשוק החופשי כולו. לצד שחרורן לשוק של דירות יד שנייה בערי המרכז, הממשלה צריכה להשקיע מאמצים בבנייה בפריפריה ובעידוד אוכלוסייה צעירה באמצעות מענקי מקום, חיזוק תעסוקה מקומית, תחבורה נוחה, שירותי בריאות איכותיים וחינוך מתקדם".
5 צפייה בגלריה
"לקדם התחדשות עירונית, לפצל דירות, להפחית מס". פרויקט "רימון" בקריית אונו של חברת מצלאוי
(צילום: אבישי ויינברג | הדמיות: ויו פוינט)
"מתן תמריצים לראשי הרשויות לאשר היתרי בנייה וגם טופסי 4"
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "הבעיה העיקרית בענף הדיור למגורים היא חוסר בהיצע זמין לבנייה ולמכירה. המענה העיקרי לכך יגיע ממיזמים של התחדשות עירונית ובראשם תחום הפינוי־בינוי, זאת בשל ההיקפים הגדולים. אבל בשטח אנחנו רואים את המספרים - כמות היתרי הבנייה בשנת 2022 הנובעים מהתחדשות עירונית היא זעומה, וזאת בעיקר בשל חסמים בירוקרטיים. הממשק מול הרשויות המקומיות ממשיך להיות הגורם המעכב המוביל. זה מצריך את מקבלי החלטות לייצר מנגנונים, אשר יאפשרו קידום תוכניות באופן מהיר יותר, לדוגמה: מתן תמריצים לראשי רשויות לאשר היתרי בנייה וכן לאשר הוצאת טופסי 4, וזאת על מנת להגביר את היצע הדירות. נוסף על כך יש לתת מענה תקציבי הולם לטענת ראשי הרשויות באשר לחוסר במשאבים ובתשתיות הדרושים לקליטה של תושבים חדשים בסדר גודל כזה".
"על הממשלה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה - כל שנה"
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "הדבר החשוב ביותר שעל הממשלה החדשה שתיבחר לעשות, הוא לשווק קרקעות לבנייה, עם אפשרות להוציא היתר בנייה ופיתוח, וזאת בהיקפי ענק ולא בטפטופים. עד כה המדינה ספסרה בקרקעות ונתנה יד למחול שדים בקרב היזמים בריצה אחרי כל פיסת קרקע, דבר שהוביל למחירי קרקעות מטורפים ולא ריאליים ליזמים. כעת יש לשנות כיוון. על הממשלה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה, בכל שנה ללא הפסקה. כך הקבלנים לא יהיו אחוזי אמוק, יסתערו על כל מכרז שהמדינה מפרסמת ויציעו מחירים לא ריאליים. שנית עליה לדאוג לחיבור ולסנכרון בין הוועדות השונות והרשויות העירוניות על מנת להקל ולזרז באופן משמעותי את הליכי הרישוי ומתן היתרי הבנייה. כיום בכל ועדה דורשים משהו אחר, לכל משרד ממשלתי הגחמות שלו, ולכל ראש עיר הרצונות שלו. כך אי אפשר להתנהל. שחרור חסמי בירוקרטיה משמעותיים שמעכבים את הבנייה, וקיצור משמעותי של הליכי הרישוי הם צעדים הכרחיים לתחום הנדל"ן, והממשלה צריכה לתת על כך את הדעת".
"להפסיק עם תוכניות כמו מחיר מטרה או מחיר מופחת, הן לא באמת משפיעות על השוק"
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בונה הארץ: "שוק הדיור נמצא במצב חירום כבר תקופה ממושכת. על המדינה להבין ולהפנים זאת ולבצע טיפול מקיף. יש להקנות ודאות תכנונית ליזמים, לגבש ולאשר מיידית מהלכים אופרטיביים להגדלת היצע הדירות הכולל בשוק, ולהעניק לרוכשי הדירות מענה למצוקות שלהם, שבאות לידי ביטוי במחירי דירות גבוהים ובמחסור בקורת גג בכל הארץ. במקביל יש לפצות את קבלני הביצוע בגין העלייה החדה של עשרות אחוזים במחירי חומרי הגלם. אני סבור, שעל המדינה להפסיק עם תוכניות כמו מחיר מטרה או מחיר מופחת, הן לא באמת משפיעות על השוק. אם המדינה רוצה לעזור לזוגות הצעירים, היא צריכה להכניס את היד לכיס ולתת להם הטבות כספיות נקודתיות עבור רכישת הדירה, או לתמרץ אותם להעתיק את מגוריהם לפריפריה הצפונית או הדרומית. במקביל על המדינה להעניק ליזמים סיוע כספי או זכויות בנייה, שיאפשרו להם באמת להציע מחירים נמוכים יותר. כל תוכניות הדיור בהנחה למיניהן אינן יעילות, וזה הוכח כבר בחמש שנות מחיר למשתכן. במקום זאת המדינה צריכה פשוט מאוד להציף את השוק בדירות ולהגביר את קצב שיווקי הקרקעות ליזמים בכל הארץ".
"תכנון בראייה הוליסטית 40 שנה קדימה"
אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: "בין הדברים הדחופים שצריכים לעמוד בראש סדר העדיפויות של קובעי המדיניות - הקמת מטה דיור, שיתכלל את כל הפעילות בתחום הדיור, יכין תכנון בראייה הוליסטית 40 שנה קדימה, ויפשט את כל נושא הבירוקרטיה. בתוך כך המדינה חייבת לפעולה מיידית להגדלת היצע הקרקעות בזמינות לבנייה מיידית ככל שניתן. פעולות נוספות שעל הממשלה החדשה להמשיך ולקדם, הן העמקת פעילות בתחום ההתחדשות העירונית מצד המדינה, לרבות העמדת קרנות והקצאת הון לטיפול בהתחדשות עירונית בפריפריה, כדי שזו תהיה כלכלית לביצוע, בד בבד עם הגדלת נתח הדיור להשכרה. ישנה פנייה של יותר חברות לאפיק של דירות להשכרה, הודות לחוק לעידוד השקעות הון וגם בשל המחסור האמיתי בשוק של דירות להשכרה, לעומת הביקוש הקשיח, דבר שהוביל למחירי שכירויות גבוהים מאוד. במסגרת התיקון האחרון לחוק לעידוד השקעות הון, על מנת ליהנות מהטבות מס משמעותיות, היזם צריך להחזיק את הדירות לפרק זמן ארוך מאוד. מוטב היה לו היו מקצרים את פרקי הזמן כדי להפוך פרויקטים אלו לאטרקטיביים וכלכליים יותר עבור היזמים, ועל כן יש לקיים שיח פתוח עם היזמים כדי להביא להבנות משותפות. על אף כל האמור, התוצאות של המהלכים הללו, שנועדו להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה למגורים, ככל שיבוצעו, יבואו לידי ביטוי רק בעוד מספר שנים".
"הממשלה צריכה להתכנס ולהחליט שעכשיו נכנסים בנושא בכל הכוח ולא מרפים"
דני מור, מנכ"ל חברת BST יזום: "כדי לטפל במשבר הדיור, שלדעתי, הוא המשימה האזרחית החשובה ביותר של כל ממשלה ובטח של הממשלה הבאה, יש קודם כל לקבל החלטה. הממשלה צריכה להתכנס ולהחליט שעכשיו נכנסים בנושא בכל הכוח ולא מרפים. הצעד הראשון והפשוט יחסית הוא למנות פרויקטור לאומי, כפי שעשו במשבר הקורונה. כמו כן חייבים לייעל את הבירוקרטיה בתחום, למשל על ידי הקמת ועדה להסרת חסמים של תשתיות, הגדלת התקנים של בודקי התוכניות בוועדות ועוד. חייבים לקבוע – בחוק – מסגרת זמנים קשיחה לאישור תוכניות, ועל המדינה לשים דגש על ההתחדשות העירונית ולתמרץ ועדות ורשויות מקומיות שמקדמות פרויקטים בתחום. מהלך רצוי נוסף הוא לאפשר בערים מסוימות ובשכונות ספציפיות להגביה את מגדלי המגורים ולצופף יותר את הבנייה, תוך מתן מענה תשתיתי הולם. פתרונות אלו דורשים מנהיגות ויצירתיות של מקבלי ההחלטות".
"צורך ממשי לייצר ודאות תכנונית"
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז: "אני סבור שעל הממשלה החדשה שתיבחר להתייחס לקידום תחום ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית, לא פחות. כל מי שפעיל בענף הנדל"ן, מבין שכדי להגדיל את ההיצע, בעיקר באזורי הביקוש, התחדשות עירונית היא לא רק הכלי המרכזי, אלא היא הכלי היחיד לעשות זאת. בגוש דן כבר אין קרקעות פנויות, וגם המדינה מבינה זאת. בשביל שזה יקרה, על המדינה להקל ולזרז באופן משמעותי את הליכי הרישוי ומתן היתרי הבנייה. זאת באמצעות סנכרון בין הוועדות השונות והרשויות המקומיות, כדי למנוע מצב שכל משרד ממשלתי דורש משהו אחר, וכל ועדה מעלה דרישות אחרות. קיים צורך ממשי לייצר ודאות תכנונית, אבל כשמשנים תקנים ותוכניות בקצב כל כך מהיר, זה לא מתקיים. תמ"א 38 הייתה תוכנית יציבה, כל הגורמים המעורבים התמקצעו בה. ברגע שמשנים ועוברים לחלופת שקד, הדבר מצריך זמן למידה רב והתאקלמות, ויגרום להאטה בקצב התחלות הבנייה. באופן כללי, מוטב אם המדינה תצמצם למינימום את ההתערבות בשוק הנדל"ן, ותיתן לכוחות השוק לעשות את שלהם. הוכח בעבר כי ההתערבות לא עובדת; במקרה הטוב האפקט שהיא מייצרת הוא זמני וקצר, ובמקרה הגרוע היא מכניסה את השוק לקיפאון".
"המדינה צריכה להתמקד בשכירות קונצרנית ארוכת טווח כפתרון מגורים לדור הצעיר"
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "הממשלה הבאה שתקום חייבת להקים מטה נדל"ן או מטה דיור א־פוליטי, שימונה על ידי גורמים מקצועיים. בדיוק כמו שיש לנו ודאות לגבי הצבא ששומר על בטחון המדינה, כך צריך להיות לגבי מטה הדיור, אחרת לא יהיה מי שיסיים את משבר הדיור. אי אפשר לחכות לרצף שלטוני. יש להקים מטה, שיפעל ברציפות וייהנה מסמכויות נרחבות. כך, בין היתר, שתהיה לו סמכות להעביר החלטות שכבר התקבלו, כמו למשל חוק המטרו. באשר להתמודדות עם מחירי הדיור הגבוהים, נכון להיום נראה שאין גורם שיכול להרגיע אותם, שכן ההיצע מוגבל והביקוש קשיח. היכולת לגור כיום בדירה בבעלות יורדת לרמה כמעט בלתי מושגת. במציאות הזו המדינה צריכה להתמקד בשכירות קונצרנית ארוכת טווח כפתרון מגורים לדור הצעיר. אין ספק שבמצב הריבית היום, המדינה צריכה להכניס יד לכיס, ולסייע לגופים הפועלים בתחום במימון העסקאות דרך ערבות מדינה, או במתן רשת ביטחון למימון חוץ־בנקאי. כך יתאפשר לייצר מלאי גדול של דירות לשכירות קונצרנית".
5 צפייה בגלריה
"המדינה צריכה להתמקד בשכירות ארוכת טווח"
(אזורים living בראשון לציון | צילום: FILMS HIPPIE)
יש לצרף נציגות קבלנים ויזמים בכל ועדה או דיון
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: "ההמלצה שלי לממשלה החדשה שתכהן, היא שבכל ועדה ובכל דיון מקצועי הקשור בענף הנדל"ן או בהתחדשות עירונית יצורפו נציגים מטעם הקבלנים והיזמים כדי לשמוע את דעתם, להיעזר בניסיון שלהם ולייעל את כל הדרכים שבהן ניתן להגיע לפתרונות של בנייה מהירה ואפקטיבית בכל האזורים בארץ. נוסף על כך יש ליצור מערכת מסודרת בכל הרשויות וגופי התכנון, שתייצר לוחות זמנים ברורים לצד ודאות תכנונית. כמו כן מי שלא יעמוד במתווה שייקבע, יישא בתוצאות, בין שהן כספיות או אישורי היתר בנייה או תב"עות, בחלוף הזמן באופן אוטומטי".
"יש להגדיל משמעותית את ההשקעה הממשלתית בשיפור התחב"צ ובהקמת תשתיות עירוניות"
איתן אטיה, מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות בישראל: "לא צריך להמשיך עם הוותמ״ל, מכיוון שאין בעיית תכנון. יש כבר עכשיו עודף תכנוני נצבר של חצי מיליון דירות. יש להגדיל משמעותית את ההשקעה הממשלתית בשיפור התחבורה הציבורית ובהקמת תשתיות תומכות חיים עירוניים בערים (חינוך, רווחה, מבני ציבור, טבע והצללה, קידום מרחב ציבורי משוכלל ומגוון המתבסס על עירוב שימושים) - הן בשכונות הוותיקות והן בחדשות, וזאת כתנאי מקדים ועוד לפני בניית בנייני מגורים חדשים או מחודשים. יש לפעול גם בתחום השכירות, לקדם חוק בכנסת להגנה ולהסדרה של השוק, בדומה לחוק הגרמני - שיגדיר את מחויבות המשכירים והשוכרים, יסדיר ויבלום את עליית המחירים התכופה, ויקים מערך אכיפה לאומי יעיל בעניין זה. נוסף על כך יש להסמיך באופן מפורש ומלא את הרשויות המקומיות להגדיר בכל תוכנית ובכל מקום בעירן, כולל בקרקע פרטית, דיור בהישג יד (שכירות, חכירה, בעלות חלקית ומלאה) עד לרמה של 50% לכל הפחות ממספר יחידות הדיור באותה תוכנית, וכן הסמכתן לקבוע את רמת הגימור של יחידות דיור אלה, רמת ההנחה בשכירות או חכירה או בעלות חלקית או מלאה של דירות אלה, ואת אופן ניהולן בשנים לבוא".
"להקים שתי ערים חדשות בנגב ובגליל המזרחי"
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ: "המדינה צריכה לאשר בהצעת מחליטים הקמת שתי ערים מטרופוליניות חדשות בנגב ובגליל המזרחי, שייתנו מענה לאוכלוסיה של כ־4.5 מיליון תושבים, מהם 3 מיליון בנגב ו־1.5 מיליון בגליל. ערים אלה אמורות להיות ערי ביקוש מודרניות ומבוקשות, ולהיבנות באיכות בנייה גבוהה מאוד, אף יותר מאשר בגוש דן, ובמחירי דירות ברי השגה. ערים אלה ייצרו צמיחה בת קיימא לעשרות שנים קדימה, ייתנו מענה ל־50% מהביקוש הגולמי לדיור, תעסוקה וצרכים אחרים של הדור הקרוב שגדל כאן, ויאפשרו את הגידול האורגני, הרגוע והנכון של כל מערך הערים האחרות בישראל. מרכז הארץ כיום חנוק ופקוק, ואי אפשר לזוז בו. לגבי הביקוש בנגב ובגליל – הוא כבר קיים היום. אנו בחברת צמח המרמן פוגשים אותו בנהריה, בכרמיאל ובערים אחרות. רק צריך להציע את האופק. הרעיון הזה מהווה מחשבה מחוץ לקופסה, היות שלתפיסתי, הקמת הערים לא צריכה להיות מתקציב המדינה, אלא רק במימון המגזר העסקי – היזמים, המערכת הפיננסית, המוסדיים ושאר שרשרת המימון והנדל"ן. במערכת הפיננסית מנוהלים כיום טריליוני שקלים, שמוסטים לחו"ל בעיקר בשל היעדר אפיקי השקעה. זו מציאות אבסורדית, בעיניי. הקמת הערים החדשות תהווה אפיק השקעה אטרקטיבי, שגם ישאיר את הכסף בישראל. מה שיידרש מהמדינה זה רק לקבל החלטה, להקצות את הקרקע, ולאפשר למגזר העסקי להניע את כל התהליך".
"לאפשר ליזמים לקדם תב"עות באופן מהיר יותר ולהגדיל את ההיצע"
יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה: "על המדינה להפסיק לספסר בקרקע ולפעול מתוך שיקולי רווח בהוצאת הקרקעות לשוק. הממשלה הבאה צריכה לפעול הפוך ולהגביל את מחירי המגרשים, ובכך להקטין את מרכיב ההוצאה על הקרקע של היזמים, מהלך שבהכרח ייצב את המחירים. כמו כן הממשלה צריכה לתמרץ כמה שיותר התחדשות עירונית ורשויות שמקדמות אותה במרכזי ערים בכל הארץ. התמריצים הכלכליים, שיגיעו ישירות לרשות המקומית, אמורים לאפשר את זירוז הפקת היתרי הבנייה ולהביא להגדלת מלאי הדירות, ובאמצעות כך גם לייצוב המחירים. כמו כן, באמצעות רמ"י, על המדינה להוציא מקב"תים (מכרזי קרקע בלתי מתוכננים), שמשמעותם הפשרת קרקעות בהליכים מהירים, לאפשר ליזמים לקדם תב"עות באופן מהיר יותר ולהגדיל את היצע הדיור. הפעולות הללו – אם יתבצעו במהירות - יאפשרו הגדלת היצע דירות והתנעת פרויקטים משמעותיים וגדולים, שיובילו בסופו של דבר לייצוב המחירים בשוק".
"לתת החזר בגובה המע"מ על הדירה לזוגות צעירים"
איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה: "נסיון העבר מלמד שתוכניות ממשלתית, כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודומותיהן, לא ממש משפיעות על השוק וודאי לא מובילות לירידות מחירים. אני מציע לממשלה, שרוצה לעזור לזוגות הצעירים להגיע לדירה, לנקוט צעד שונה, שיקדם את הרוכשים ליעד הנכסף. הפתרון הוא לתת החזר בגובה המע"מ על הדירה שהם רוצים לרכוש. לא לבטל את המע"מ לגמרי, כמו שהציע יאיר לפיד בזמנו, אלא להחזיר להם את הסכום. ניקח לדוגמה רוכשים שמחזיקים בהון עצמי של כ־300 אלף שקל ורוצים לרכוש דירה בשווי 2.5 מיליון – החזר המע"מ מסתכם ל־363 אלף שקל, שמתווסף להון העצמי, ובסכום המצטבר הרוכשים יכולים לקנות את הדירה בלי למנף את עצמם לדעת במשכנתה".
"שבו עם הקבלנים, מי שחיים את השטח ולא מתבססים על שורה כזו או אחרת בדו"חות האקסל"
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "העצה החשובה ביותר לממשלה הבאה היא הידברות. שבו עם הקבלנים, מי שחיים את השטח ולא מתבססים על שורה כזו או אחרת בדו"חות האקסל. אם הממשלה הבאה באמת תרצה לפתור את משבר הדיור, היא חייבת לעבוד בשיתוף פעולה איתנו, הקבלנים. כל מהלך חד צדדי רק יוביל להעמקת המשבר והאמרת המחירים, בדומה למה שקרה בשנה אחרונה. צעד מהותי נוסף שעל הממשלה לקדם הוא הפסקת הספסור בקרקעות מדינה. הגיע הזמן להתייחס לקרקע כמשאב ששייך לציבור כולו ולא לנסות להתעשר באמצעותו על חשבון הציבור. יתר על כן, הריבון חייב לעודד רשויות מקומיות, בפרט באזורי הביקוש, לקידום בזק של פרויקטים להתחדשות עירונית. אפשר לעשות זאת על ידי שינוי שיטת הארנונה, אין סיבה שמשרדים שכמעט אינם צורכים שירותים עירוניים, ישלמו סכומי עתק, בעוד התושבים שצורכים המון שירותים עירוניים ישלמו סכום מינימלי. כל עוד המשוואה לא תשתנה, ברור לכול שראשי הערים יעדיפו לקדם מתחמי תעסוקה ומשרדים על פני מגורים".
"לשנות את שיטת המכרזים של רמ"י, כך שלא ההצעה הגבוהה ביותר היא זו שתזכה"
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "הממשלה הבאה, כשתיבחר ותורכב, צריכה לעשות טיפול שורש בשוק הנדל"ן, שזקוק כבר שנים לחישוב מסלול מחדש. בראש ובראשונה יש לשנות את שיטת המכרזים של רמ"י, כך שלא ההצעה הגבוהה ביותר היא זו שתזכה, אלא שהמדינה תקבע מחיר קבוע מראש לקרקע ליחידת דיור. בהתאם לכך יגישו הצעות ותיערך הגרלה בין היזמים. בסופו של תהליך הקרקע תתחלק בין כל הזוכים. רמ"י החלה כבר לחלק את המגרשים, אבל היא עדיין מעדיפה את כל המרבה במחיר. שנית יש להכפיל ולשלש את כוח האדם בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, כך שההחלטות יוכלו להתקבל במהירות, וכן להעלות את השכר לעובדי מינהל ההנדסה במגזר הציבורי. לא ייתכן שבודקי תוכניות מקבלים 7,000-6,000 שקל בחודש. כך לא ניתן להביא אנשים איכותיים לתחום. ולבסוף השלטון חייב לעבוד בשיתוף פעולה עם השלטון המקומי ולהבין שראשי הערים הם אלה שמוציאים את הפרויקטים לפועל, ועל המדינה להיות קשובה לצורכיהם".
"הקמת מסלול רישוי נפרד להתחדשות עירונית"
נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית: "המדינה חייבת להוביל למסלול ייעודי לתכנון ורישוי של תוכניות פינוי־בינוי. הדרך העיקרית שלנו לקדם תוספת מסיבית של יחידות דיור במרכזי הערים ובאזורי הביקוש היא באמצעות התחדשות עירונית. בחוק ההסדרים האחרון נעשו שינויים חשובים, אבל זה לא מספיק. הקמה של מסלול רישוי נפרד להתחדשות עירונית, עם הקצאת כוח אדם נרחב לטובת טיפול בתוכניות וקידומן, יוכלו להזניק את התחום קדימה. יתר על כן, כדי להשלים את המהלך המדינה חייבת לעודד את ראשי ערים לממש את התוכניות במהירות, וזאת על ידי מענק כספי על כל יחידת דיור שממומשת. ניתן להגדיר יעדים ברורים וריאליים לכל רשות על סמך נתוני השנים האחרונות. במקביל המדינה צריכה להוביל לפיתוח ולקידום תשתיות נלוות באותן רשויות, כדוגמת אזורי תעסוקה, מוסדות חינוך, גני ילדים, מוסדות ציבור, כבישים ועוד".
"להפחית ב־50% לפחות את המס המושת על הציבור בנדל"ן"
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי: "המדינה נמצאת במשבר דיור חמור ביותר. היא אומנם מנסה לייצר פתרונות לטיפול במחירי הדירות ההזויים - אך נמנעת מלטפל בשורש הבעיה. המיסים שמקורם בנדל"ן ממלאים את קופת המדינה, והמחירים הגבוהים הם האינטרס שלה – זו הבעיה העיקרית בשוק. המדינה הפכה את רכישת הדירה לאירוע המס הגדול ביותר בתולדות האזרח הישראלי - כ־60% ממחיר הדירה לפחות הולך כמיסים למדינה. חלק מהפתרון הוא להפחית ב־50% לפחות את המס המושת על הציבור. אם דירה בשווי מיליון שקל מייצרת למדינה הכנסות ממיסים בהיקף 600 אלף שקל, אז למה שהיא תרצה להוריד מחירים? להיפך, היא תרצה שהמחירים יעלו, ואותה דירה תהיה שווה 2 מיליון שקל, ואז המדינה תגרוף מיסים בהיקף 1.2 מיליון שקל. כאן טמונה הבעיה. המציאות העגומה היא שדירה נחשבת כיום למוצר נחשק לעשירים בלבד, ואת המציאות הזו המדינה צריכה לשנות באופן מיידי".
"לפצל דירות ולהפוך משרדים למגורים"
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "הפתרון הוא פיצול דירות. כיום בישראל לא ניתן לפצל דירות בצורה חוקית. אם המדינה תאפשר פיצול דירות בצורה מסודרת ומפוקחת, כמובן, תחת תנאים אשר ייקבעו מראש, נוכל להוסיף עוד עשרות אלפי יחידות דיור בזמן קצר, דבר שיוכל לעזור להפחתת מחירי השכירות בעשרות אחוזים. עוד מהלך שיכול להגדיל ההיצע במהירות הוא הסבה של משרדים לדירות מגורים. ישנם עשרות אלפי משרדים בשלל גדלים, שניתן להתאימם בקלות ובהשקעה קטנה לדירות מגורים. בתקנה אחת ניתן להסב ולקדם את הנושא. במקביל גם מרתפים ומחסנים צריכים להפוך לדירות - בתקנה אחת ניתן לשנות סטטוסים של אלפי מחסנים ומרתפים ולהסב אותם לדירות מגורים קטנות. גם מהלך זה נוסף על שני המהלכים הקודמים יוסיף היצע של אלפי דירות שייפלטו לשוק".
"במקום לאשר וילות - לאשר בנייה רוויה"
סיוון היללי, סמנכ"לית השיווק של חברת קרדן נדל"ן: "לראשי הערים יש כוח גדול ושליטה כמעט מלאה על היצע הדירות בתחומי הערים. כדי להגדיל את כמות הדירות בדרך לפתרון בעיית ההיצע החריפה, רצוי שיתומרצו על ידי המדינה בדרך של הוספת שירותים וכן בדרך של הגדרות ספציפיות בתב"ע. אחת האפשרויות היא למשל מתן אפשרות לרשויות להקצות 20% מכמות יחידות הדיור לבני המקום, וכך יוכלו לשמור על הגרעין העירוני הקיים. כשמדובר בעיירות הקטנות במרכז ובמעגל השלישי, ברבות מהן הרשויות אומרות שלא ירחיבו את היישובים, והם נשארים עיירות קטנות. אותן עיירות חייבות על אחת כמה וכמה לגדול ולהפוך לערים, והמדינה צריכה לתמרץ אותן להתרחב. במקום לאשר וילות - לאשר בנייה רוויה ולאלץ אותן להכניס עוד תושבים בתחומן. זה יכול להיעשות במסגרת הסכמי גג וגם במסגרת תקצוב לשירותים, כמו טיפות חלב, גני ילדים, בתי ספר ומוסדות להשכלה גבוהה. גם את לוחות הזמנים יש לקצר. רשויות גדולות, שלהן עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית למשל, מעסיקות שניים־שלושה בודקי תוכניות בלבד. הדבר מעכב תוכניות ומאריך את תהליכי הרישוי. יש להגדיר לוחות זמנים ברורים וקבועים מראש, למשל 30 יום לבדיקת תוכנית, ואם הבודק מטעם הרשות לא יעמוד במכסת הזמן, הרשות תיקנס. זה יחייב את הרשויות לגייס כוח אדם נוסף ומיומן ואף פרילנסרים שיועסקו בתחום על־פי מכרז".
"קידום של תוכנית לאומית סדורה להתחדשות עירונית"
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "ענף הנדל"ן לא מייצר בעיות חדשות לפתחם של מקבלי ההחלטות. הבעיות בענף מוכרות כבר שנים ארוכות, החסמים כבר ידועים והם נעוצים במישור התכנוני מול הרשויות המקומיות וגופי התכנון. התוצאה של המצב הזה היא היצע דל יחסית של יחידות דיור, שלא מצליח לעמוד בביקושים. גם בתחום ההתחדשות העירונית, שיכול להביא להורדת מחירי הנדל"ן, עדיין גוררים רגליים, ואין מספיק פרויקטים שמקודמים במסלול מהיר. סבכי הבירוקרטיה בתחום הזה תוקעים אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ, וגם לכך יש מחיר כבד, שמתגלגל בסוף אל הרוכשים. כשמדינת ישראל תשכיל לראות את זה, ולהבין שהתחדשות עירונית היא לא 'בוננזה' בקרב הדיירים והאוכלוסיות המוחלשות, אלא הזדמנות אמיתית ליצור פה צמצום פערים חברתיים, אז אולי נוכל להניע סדר יום חדש, שיפתור חלק מהבעיות של ענף הנדל"ן המקומי. לממשלה הנכנסת נשאר רק להחליט שהיא לוקחת את הנושא הזה לידיים והופכת אותו לאפשרי. המחסור בקרקעות תמיד היה עקב אכילס של שוק הנדל"ן הישראלי, ומעידים על כך מחירי הקרקעות במכרזי המינהל, שהפכו כמעט לבלתי אפשריים. הפתרון היחיד הוא קידום תוכנית לאומית סדורה להתחדשות עירונית, שתאפשר התחדשות מהירה ויעילה בכל הערים - במרכז ובפריפריה. יש לזכור שהתחדשות עירונית היא לא רק פתרון נדל"ני לביקוש הגובר, אלא גם לבניינים מטים לנפול, שנמצאים בסכנה מיידית ועלולים לעלות בחיי אדם. כדי להוציא לפועל תוכנית כזו הממשלה מוכרחה לייצר לוח זמנים קפדני להוצאה לפועל של תוכניות התחדשות עירונית, לאפשר מסלולים ירוקים ומהירים, לייצר סטנדרט תכנוני אחיד ברשויות המקומיות ולדאוג לשדרוג תשתיות במקביל לקידום הפרויקטים בתחום".
"לשפר את התשתיות בפריפריה, ובכך לאפשר למי שירצה להיפרד מהמרכז עקב מחיריו הגבוהים, להגיע לפריפריה"
טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בשפיר מגורים: "ראשית יש להגדיל את היצע הדירות. אומנם אנחנו עדים לעלייה בהתחלות הבנייה, שעומדת כיום על 70 אלף ביחס ל־55 אלף בעבר, אך עדיין יש להמשיך ולהגביר את הקצב. כמו כן יש לשפר את התשתיות בפריפריה, ובכך לאפשר למי שירצה להיפרד מהמרכז עקב מחיריו הגבוהים, להגיע לפריפריה. לשם כך יש לשפר את התשתיות משמעותית – כבישים, מקומות תעסוקה וכו'. ראשי הערים צריכים לעודד ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית כחלק מהרעיון להגדיל את היצע הדירות. כמו כן יש לבחון אפשרות של הסבת משרדים לדירות מגורים. גם את המיסוי יש לנסות ולהוריד ובכך למנוע השקעות נדל"ן ישראליות בחו"ל, ולאפשר מבחינה כלכלית השקעות בארץ. נוסף על כך יש לעודד יזמים לאפשר השכרת דירות לטווח ארוך וכן להרחיב את כמות הזוכים בפרויקט דירה בהנחה".
"על הממשלה להפסיק עם הגרלות דירה בהנחה"
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "על ממשלת ישראל להבין שמשבר הנדל"ן הוא משבר לאומי. זה לא סתם משבר דיור, מדובר במשבר חברתי שהולך וגובר ומתפתח, ולא ניתן לפתור אותו בגימיקים או בהכרזות פופוליסטיות. בסופו של דבר פתרון משבר הדיור טמון בהגדלת היצע הדירות לקנייה ולהשכרה לטווח ארוך ובשחרור חסמי בירוקרטיה. במקביל אני סבור שיש לתגבר משמעותית את כוח האדם בשרשרת התכנון והרישוי – להכפיל ואף יותר את התקנים של העוסקים בבדיקת תוכניות, אישורן והרישוי שלהן – בוועדות המקומיות וגם הארציות. מבחינת הגדלת ההיצע – פינוי־בינוי הוא הדרך העיקרית להתמודד עם האתגר, המדינה מבינה זאת, אבל זה לא קורה מהר מספיק ובוודאי לא בהיקפים מספיקים. הממשלה הנוכחית אכן אישרה בחוק ההסדרים צעדים לעידוד וקידום פינוי־בינוי, אבל הם עדיין לא הגיעו לשטח ולא הספיקו להשפיע. דבר נוסף שעל הממשלה לעשות - להפסיק עם הגרלות דירה בהנחה. הן מייצרות צוואר בקבוק בביקושים, שמתפרץ אחרי כמה שנים, ואז המחירים עולים. מי שנהנה מההגרלות הללו הוא פלח קטן ומצומצם מכלל אוכלוסיית רוכשי הדירות, וכל השאר משלמים על זה במחירי דירות גבוהים, כי רוב קרקעות המדינה הולכות רק לשם. אם רוצים לעזור לזוגות הצעירים – המדינה צריכה לתת להם הטבה כספית, כמו משכנתה בערבות מדינה בהיקף 500 אלף שקל, לעדכן את מדרגות הזכאות ולאפשר להם לקנות דירה".
"ככל שמזניחים את הפריפריה, היא תמשיך להיות פחות אטרקטיבית"
אדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדריכלים ויו״ר CTBUH-ISRAEL: "משבר הדיור הוא לא מחלה אלא סימפטום, וכשאנו מטפלים בסימפטומים לא נוכל לרפא את המחלה. גם אם המדינה תשקיע מאה מיליארד שקל ביצירת דירות נוספות באזור גוש דן רבתי, זה לא יספיק, כי תמיד יצטרכו יותר דירות. ישראלים רבים לאחר השירות הצבאי מחליטים לטייל בעולם, לחזור לארץ, להשתקע באזור תל אביב וליהנות ממגוון האפשרויות של העיר הגדולה. קצת אחרי גיל 30 הם מתחילים לתכנן את המשפחה וצריכים להחליט, האם לחזור לעיר מולדתם בצפון, דרום או במזרח הארץ או להישאר בגוש דן. ההחלטה מתבססת על ההערכה שלהם היכן הם יוכלו למצוא עבודה שהם יאהבו ויתפרנסו ממנה בכבוד, היכן ירצו לגדל את ילדיהם ולאיזה מוסדות חינוך ישלחו אותם, מאיזו מערכת בריאות יקבלו שירות, כמה תרבות, פנאי וספורט יצרכו ועוד. ברגע שהפריפריה לא אטרקטיבית מספיק, ותוחלת החיים הממוצעת על־פי הסטטיסטיקה פחותה בשנתיים מאנשים הגרים במרכז, הצעירים מחליטים להישאר במרכז. התנועה הזאת לא מסתיימת אף פעם, להיפך - ככל שמזניחים את הפריפריה, היא תמשיך להיות פחות אטרקטיבית. ההמלצה שלי לממשלה החדשה: ראשית להפסיק להשתמש במילה פריפריה ולהתחיל להשתמש במילה מרחבים. המרכז הוא טוב והמרחבים טובים. שינוי השיח ישנה גם את הקיבעון המחשבתי. נוסף על כך ליטול את כל הסכומים שמשקיעים ביצירת מלאי דירות במרכז, ולהשקיע אותם בתעסוקה, חינוך, בריאות, תרבות וחברה במרחבים. ההשקעה תוביל לכך ש־20%-30% מהצעירים יחזרו לנגב, לגליל, לעמק יזרעאל, לבאר שבע ולשאר ערי הולדתם. ברגע שזה יקרה, משבר הדיור ייפתר מאליו. לא צריך פתרונות מרחיקי לכת, אלא עשייה פשוטה ושינוי סדר העדיפויות".
"יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולקדם מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים"
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטריקה: "יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולקדם מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים. הבעיה המרכזית של ענף הנדל"ן הישראלי היא הפער העצום בין הביקוש להיצע בתחום הדיור. כדי להגדיל משמעותית את ההיצע יש לטפל בתחום היתרי הבנייה ולעשות רישוי מותאם מהות, זאת באמצעות יצירת מסלולים שונים לסוגי היתרים שונים. כיום במערכת הרישוי הזמין הממוחשבת בקשות להיתר מטופלות לפי סדר ההזנה במערכת, וזה לא משנה אם מדובר בבקשה להיתר להזזת חלון או בהקמת שכונת מגורים חדשה. זה יוצר פקק ענק של עשרות אלפי יחידות דיור תקועות. נכון להיום כל הבקשות עומדות באותו תור ארוך, ולתפיסתי, כדי להוציא לפועל יותר פרויקטים ויותר יחידות דיור, יש לעשות מסלול נפרד לבקשות להיתר שמייצרות יחידות דיור, ומסלולים אחרים לאלה שלא. זה פתרון שקל מאוד ליישם במיוחד בעידן שבו הכול ממוחשב".
"יש לקדם תוכנית שגם תעניק הנחה על הקרקע וגם תקבע עלות בנייה מראש"
עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי: "כדי להרגיע את ההתמרמרות בציבור ממציאים לנו הפוליטיקאים טריקים שמשולים לכוסות רוח למת, כמו 'הסכמי גג', 'מחיר למשתכן' או 'דירה בהנחה'. הפתרון האמיתי הרבה יותר פשוט. יש לקדם תוכנית שגם תעניק הנחה על הקרקע וגם תקבע עלות בנייה מראש. על המדינה לקבוע עלות למ"ר של סטנדרט בנייה, שכל קבלן שעומד בו, זכאי להיכנס לתוכנית. מכירת הקרקע לקבלנים תיעשה על־פי מכרז, אך קבלן שייכנס לתוכנית המוצעת, יקבל זיכוי על כל דירה או בית שימכור במסגרת התוכנית בצורת מענק או במיסוי. חסר דיור הזכאי להיכנס לתוכנית, ירכוש את הדירה מהקבלן בעלות המפוקחת, שנקבעה על ידי המדינה בסטנדרט הבנייה שאושר, וישלם רק עבור מרכיב הבנייה. לגבי עלות הקרקע ייקבעו שלושה אזורים. באזורי עדיפות לאומית או קו עימות ההנחה על הקרקע תהיה מלאה, וזכאי הדיור ישלם רק את עלויות הבנייה. באזור עדיפות ב' ישלם זכאי הדיור את עלויות הבנייה שנקבעו לקבלן ונוסף לכך רק 20% מעלויות הקרקע, ואילו באזורי ביקוש ישלם זכאי הדיור את עלויות הבנייה שנקבעו לקבלן ונוסף לכך רק 40% מעלויות הקרקע. את ההפרשים בגין הקרקע לזכאי הדיור תשיב המדינה לקבלנים. הזוכים ביחידות הדיור יתחייבו לא למוכרן במהלך חמש שנים לפחות".
"המשבר האמיתי שצריך לטפל בו הוא התחבורה"
שגיא פיפשקוביץ, סמנכ"ל שיווק בחברה קידר מניבים: "צריך להפסיק להסתכל על הנושא כמשבר בענף. נכון, הדירות יקרות ומתייקרות, אבל זו הדרך הטבעית להרחבת מעגל הביקוש מגוש דן, השרון, השפלה לשאר הארץ. גם במטרופולינים אחרים בעולם מעגלי הביקוש של צעירים התרחבו ומתרחבים – כך שמזמן אינם נמצאים במרכז העיר. בלונדון, למשל, זוגות צעירים קונים ושוכרים במרחק נסיעת רכבת של 50-40 דקות מהמרכז ועושים שימוש ברכבת ולא ברכב פרטי. זה אומר שלכל הפחות חדרה, עתלית וגדרה הן המקבילה הישראלית לדוגמה הלונדונית. כך לאט לאט תתפתח המדינה. המשבר האמיתי שדורש טיפול הוא התחבורה - פתרון לתחבורה ייתן פתרון גם לנדל"ן. צעירים העובדים ברעננה או הרצליה למשל - תנו להם רכבת של שעה נסיעה בבוקר ותמצא אותם גרים בשמחה באזור טבריה והיישובים מסביב. גם ההגירה החיובית מהצפון ומהדרום למרכז תיפסק. ברור שגם מרכזי תעסוקה ויצירת מקומות עבודה חדשים בצפון ובדרום יסייעו בהעברת זוגות מהמרכז, אך נראה שאת המשאבים נכון יותר להשקיע בתחבורה. רעיון נוסף הוא מס רכישה דיפרנציאלי. אם מס הרכישה באזורים שאינם אזורי הביקוש יהיה נמוך יותר, אין לי ספק שזה יעורר את הביקושים ויעודד רכישת דירות מחוץ לאזורי הביקוש".
נקודה למחשבה / רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג יזמות ונדל"ן
המלצה: קודם לשמוע, אחר כך לעשות
תושבי מדינת ישראל שוב ילכו לקלפי ב-1 בנובמבר 2022 כדי להצביע לכנסת בפעם החמישית בתוך שלוש השנים האחרונות. הפעם, סביר להניח, יינתן משקל רב יותר לסדר היום הכלכלי, תינתן התייחסות ליוקר המחיה וגם לעליות במחירי הדירות ולגידול בגובה החזר המשכנתאות עקב עליות הריבית. כאשר תורכב ממשלה, וכולנו תקווה שזה יקרה מהר ולתקופה ממושכת, השרים יידרשו לטפל בהקדם בסוגיית הדיור.
אם נחפש את המכנה המשותף בין הניסיונות של ממשלות ישראל עד כה לצנן את מחירי הדירות, נגלה כי במרבית המקרים הממשלה ושריה מיהרו לפרסם תוכניות חדשניות ופורצות דרך, הנשענות על הצורך לייצר כותרות, למצוא את ה"אשמים" ולתייג אותם.
הבעיה היא שברוב המקרים מקבלי ההחלטות לא התחילו את הדרך לתוכנית הבאה בבדיקה של תמונת המציאות בשטח וניהול שיח כן ופתוח עם היזמים וחברות הנדל"ן הפעילות בשוק. כך הפכו חברות הנדל"ן ל"רעים" בסיפור, ובמקום להבין מאנשי המקצוע היכן טמונים הכשלים בשוק ולחשוב יחדיו כיצד ניתן לתקן אותם, נולדו תוכניות שמצטלמות נהדר למהדורות, אבל לא מצליחות להשפיע על השוק הלכה למעשה.
היום כל אזרח בישראל יודע, כי מחירי הדירות לקנייה ולהשכרה ממשיכים לעלות בשל הפערים בין ההיצע לביקוש. כדי לפתור אותם לא ניתן להסתפק בתכנון יחידות דיור או בשיווקן באמצעות רמ"י בשיטות שראינו עד כה.
כדי לגשר על הפערים יש לבצע מהפיכה רגולטורית שעיקרה – משילות. שליטה ממשלתית על הליכי התכנון, עבודת ועדות התכנון, ועדות הערר, הרשויות המקומיות, חברת חשמל וכו'. כיום כל אחד מהגורמים הללו פועל עצמאית ללא שיקולי רוחב וללא פיקוח ומגבלות לו"ז. לא רחוקה השעה בישראל שהליך הוצאת היתר הבנייה יהיה ארוך יותר מהליך בניית הבניין החדש. הדרך היחידה להפוך את המשוואה היא על ידי שליטה מרכזית והכפפת כל גופי התכנון והאישור לגוף מקצועי מרכזי אחד. מהלך כזה דורש אומץ פוליטי וראייה לטווח ארוך; שני נושאים שאינם מאפיינים פוליטיקאים בני זמננו.
אז אחרי הקמת הממשלה החדשה, ולפני שטובי היועצים ואנשי הקריאייטיב מציגים בפניכם את התוכנית שתפתור את מצוקת הדיור, אנו, היזמים, נשמח לחלוק איתכם את מה שאנחנו יודעים, חושבים ומתכננים, כדי שאתם תצליחו באחת המשימות החשובות ביותר בעת הזו בישראל.
