אם פרויקט התחדשות עירונית היה בית ספר, בעלי הדירות היו מקבלים בסוף התהליך הסמכה לתואר פרופסור בנדל"ן. לא זו בלבד, כל מי שמשתתף בתהליך המייגע, מכיר את נקודות השבר והמשבר שבדרך, ויש מי שסבור שלאנשי המקצוע שמלווים את התהליך, ראוי אולי שיצטרפו גם מומחים לבריאות הנפש. התהליך ארוך ולא פעם מתסכל, ולכן חשוב מאוד לנסות ולהגיע אליו כמה שיותר מוכנים. כדי לסייע לציבור הגדול של בעלי דירות ישנות, שטרם החלו לקדם התחדשות עירונית, ביקשנו מאנשי המקצוע בחברות הנדל"ן המובילות לתת עצות וטיפים להתנהלות חכמה. להלן התוצאות בחלוקה לשלבי הפרויקט.
בחינה מדוקדקת של כל הפרטים
לאורך התהליך יש נושאים שחשוב להעמיק בהם, ממפרט הדירות ועד דרישות מאנשי מקצוע והעירייה. חשוב להתמצא ולשאול את השאלות הנכונות
נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק מכירות והתחדשת עירונית בקבוצת אהרוני מסביר, כי יש להעמיק בבחינת אזור הפרויקט, אבל גם בצורכי הרוכשים: "הטיפ שלי הוא לבצע בדיקה מקיפה על האזור והתוכניות העתידיות, ולבדוק, כמובן, האם התשתית הציבורית, השכונה והבניין מתאימים לצורכי המשפחה.
נדב אהרוניצילום: יח"צחשוב לבדוק את המפרט הטכני לעומק, את האפשרות לבצע שינויים בדירה וכן תנאי מימון שאתם יכולים לעמוד בהם. ההון העצמי כיום לרכישת דירה הוא נמוך במבצעים רבים שאנחנו רואים, והוא אינו משקף בהכרח את יכולת ההחזר בעוד מספר שנים של המשכנתה בהיקף הרכישה".
תקשורת בריאה לכל אורך חיי הפרויקט
מהרגע הראשון בפרויקט התחדשות עירונית יש חשיבות מכרעת לתקשורת בין הדיירים לאנשי המקצוע. שקיפות ויחסי אנוש טובים הם המפתח להצלחה
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען: "הטיפ המנצח הוא לראות את התמונה הכוללת. רבים מתמקדים רק בגודל הדירה החדשה או בשווי הכספי, אבל חשוב להבין שמדובר במהלך שישפיע על איכות החיים שלכם לשנים רבות.
אודי לויצילום: תומר חומפסאנחנו ממליצים לדיירים להתמקד בשלושה היבטים מרכזיים: ראשית בידקו את המוניטין והחוסן הפיננסי של היזם - זה קריטי להצלחת הפרויקט. שנית השקיעו בבניית נציגות דיירים מקצועית ומגובשת, שתוביל את התהליך בשיתוף פעולה מלא. שלישית הקפידו על תקשורת פתוחה ושקופה - בין הדיירים לבין עצמם וגם מול היזם. אנחנו רואים הבדל משמעותי בפרויקטים שבהם הדיירים מאוחדים ופועלים בשיתוף פעולה מלא. זה המפתח להצלחה".
גיבוש הדיירים ומינוי נציגות איכותית
שלב מקדמי בפרויקט, שבו התנהלות נכונה עשויה לקצר תהליכים בהמשך ולפתור קשיים עתידיים
ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל: "דיירים צריכים לוודא תחילה שהם בוחרים נציגות איכותית ומגובשת, שתוכל להפגין עוצמה הן כלפי הדיירים והן כלפי היזמים. עליה להיות מעורבת ואקטיבית, כדי למנוע מצב שבו כל דייר מושך לכיוון אחר, מה שתוקע פרויקט.
ישי רוטצילום: פרטיאחת התופעות שאנו נתקלים בהן, היא קבלני חתימות שנכנסים למתחמים, מחתימים דיירים ורושמים הערות אזהרה על הבניין, וכל זאת עוד לפני שנבחרה נציגות וללא ייצוג משפטי של הדיירים. אנו ממליצים בחום לא לחתום עם כל אחד שמוכר חלומות, אלא רק עם יזם בעל ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית, שיודע להתנהל מול הבנקים וקיבל בעבר ליווי בנקאי. וחשוב מכול - לא לאפשר למספר יזמים לטפל במתחם".
בחירת היזם
שורה ארוכה של בעלי מקצוע מלווים את בעלי הדירות לאורך חיי הפרויקט, אבל המרכזי שבהם הוא היזם. גורמים מהענף מסבירים מה חשוב לדעת, על מה להקפיד ועל מה אסור לוותר
עו"ד עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון: "אחת העצות החשובות שיש לי עבור בעלי דירות השואפים להתחיל תהליך של התחדשות עירונית בבניין או במתחם שלהם, הוא לבדוק גם את היזם הנבחר בציציות.
עו"ד עידו בלושטייןצילום: אופיר הראללא לכל יזם שמציע את המועמדות שלו לבניית פרויקט במסגרת התחדשות עירונית, יש הניסיון הדרוש לכך. התחדשות עירונית איננה רק ייזום ובנייה, יש לה מרכיבים נוספים רבים, שיזם צריך לדעת לטפל בהם, בין היתר התנהלות מקצועית מול מספר גורמים במקביל. לפני בחירת היזם יכולים בעלי דירות לבדוק את המוניטין שלו, באמצעות הוצאת דוחות שונים על החברה, למשל דוחות דירוג של BDI".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג: "הטיפ החשוב ביותר לבעלי דירות או נציגויות, המתלבטים באשר לחברה או ליזם שיקדם עבורם הליך פינוי־בינוי, הוא לבחור בחברה בעלת ניסיון מוכח בתחום.
רקפת להבצילום: רונן ירמיהוכלומר חברה שכבר חתומה על פרויקטים שצלחו והגיעו לאכלוס. כמובן, כדאי לבקר בפרויקטים, לפגוש בעלי דירות שעשו את הדרך עם היזם ולשמוע מהם על התהליך האם היזם עמד בכל הבטחותיו, האם הם מרוצים מהדירה שקיבלו, האם הם היו מתקשרים שוב עם אותה חברה וכו'".
יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של קבוצת יוסי אברהמי: "דיירים שבוחנים קידום פרויקט התחדשות עירונית, צריכים לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים שעשויים לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח לפרויקט שלא תהיה לו היתכנות כלכלית ולא ייצא אל הפועל. מומלץ לדיירים לבחור ביזם שביצע ואכלס בהצלחה פרויקטים עם אלפי יחידות דיור, רצוי אף בעיר הרלוונטית. כדאי מאוד שהיזם הנבחר יהיה גם קבלן ויבנה את הפרויקט בעצמו, כך שתהיה לו שליטה על כל התהליך.
יפה סדןצילום: יח"צמומלץ לבדוק את ניסיון היזם ויכולתו לקדם תהליכי תכנון, רישוי ותב"ע מול הרשות המקומית. לא פחות חשוב - לבחור יזם שמתאפיין בשירותיות גבוהה מול בעלי הדירות בכל שלבי התהליך. כדאי להיזהר מיזם שמפריח הבטחות מפליגות לדיירים, מבלי שתהיה להן אחיזה במציאות התכנונית בעיר. זה עלול להעיד על יזם שלא יהיה מסוגל לסיים את הפרויקט. כדאי לעגן בחוזה את ההסכם מול היזם הנבחר, כך שאם ירצה למכור את הפרויקט ליזם אחר, הדיירים יהיו מעורבים בבחירת היזם החדש".
שלומי דבש, סמנכ"ל שיווק בחברת מצלאווי: "אני ממליץ לדיירים שמקדמים פרויקט התחדשות עירונית לנהוג באחריות ובשיקול דעת, ולא לפעול לפי הרגש בלבד. ראשית הייתי ממליץ להם להתאגד ולמנות נציגות, שתדבר בשמם ותייצג נאמנה את האינטרסים של כלל הדיירים בשקיפות ובשוויון מוחלט.
שלומי דבשצילום: מגדלור מדיהשנית הייתי ממליץ להם לבחור עורך דין מקצועי שייצג אותם בתהליך וילווה אותם לאורך כל השלבים. רצוי מאוד לבחור בעורך דין בעל ניסיון בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, עם עדיפות למי שמתמחה גם במיסוי, כך שיוכל לענות להם בזמן אמת על השאלות שיעלו בתהליך, למשל כשדיירים רוצים לשדרג דירה, או מי שיש להם מספר דירות בבניין. לאחר מכן הייתי ממליץ לבחור יזם בעל ניסיון וידע מתאימים, שביצע בהצלחה מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בסדר הגודל של הפרויקט שלהם, ורצוי מאוד אף בעיר שלהם – כך שהוא מכיר ויודע לעבוד עם אנשי המקצוע הרלוונטיים בוועדה המקומית".
אנה פוגל סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מציינת כי "אחד החששות הכבדים ביותר של בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית נוגע להריסת הדירות ובנייתן מחדש באיכות גבוהה וללא איחורים במסירה. בשנים האחרונות ראינו לא מעט פרויקטים שבהם הבנייה נעצרה במהלך העבודות עקב קריסת הקבלן המבצע או סכסוך בין יזם לקבלן הביצוע.
אנה פוגלצילום: נווה אביאנילכן חשוב שבעלי הדירות יבררו מראש עם היזם מי הקבלן המבצע, יבקשו לראות ולבחון את הניסיון שלו בשוק ואת יציבותו הפיננסית או לחילופין יבחרו מראש חברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת, בעלת ניסיון בתחום, על מנת שתהיה להם כתובת אחת לכל סוגיה שעולה במהלך ייזום הפרויקט ובנייתו, וחשוב מכך - כתובת אחת גם אחרי שהפרויקט נמסר לכל תקופת הבדק והאחריות".
לפני שחותמים, מקבלים אישור עקרוני מהבנק
אישור עקרוני מהיר מהבנק יכול לעשות את ההבדל לרוכש
בתהליך של התחדשות עירונית, בדומה לתהליך רכישה של דירה חדשה, אחד המהלכים הנדרשים מצד רוכשי הדירות קשור לאישור עקרוני מצד הבנק לטובת נטילת המשכנתה. משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, מסביר: "לפני שחותמים מקבלים אישור עקרוני. זה המשפט שכל רוכש דירה חייב להפנים. כיום מציאת נכס לרכישה כבר לא נעשית בהכרח לפני הגשת הבקשה לקבלת משכנתה מהבנק. כלומר אם פעם לקוח היה בוחן נכס ובהתאם לשווי שלו ולהון העצמי שיש לו, פונה לבנק לבקשת הלוואה, היום כשליש מהרוכשים בודקים את גובה המשכנתה שהם יכולים לקבל מהבנק, עוד לפני שבכלל סימנו לעצמם איזשהו נכס.
משה פלדמרצילום: יח"צלהתנהלות הצרכנית הזו יש משמעות גדולה - אם אתה יודע שהבנק יכול להעניק לך, למשל, משכנתה לעסקה בסכום מסוים, זה יכול למקד אותך בחיפושים ולמנוע בזבוז זמן מיותר, ובמקרים רבים – אף להגדיל משמעותית את טווח החיפוש שלך".
מעבר לחשיבות המהלך, פלדמר מסביר שהיום, בניגוד לעבר, מדובר במהלך קל וקצר: "תהליך נטילת משכנתה נודע מאז ומתמיד כמסע ארוך ומורכב, הכולל התמודדות עם ניירת אינסופית ובדיקות קפדניות – הן מצד הרוכשים והן מצד הבנק המממן. זה נתפס בדרך כלל כמובן מאליו, מאחר שמדובר בעסקה הכלכלית הגדולה ביותר של רוב משקי הבית, דבר שלכאורה מסביר את המורכבות שבתהליך. עם זאת בשנים האחרונות התחרות בתחום המשכנתאות גברה, ויש מאמצים גדולים לפתח פתרונות חדשניים כדי לפשט תהליכים. כיום מדובר בהליך מהיר, ובלאומי למשכנתאות אפשר לקבל אישור עקרוני און־ליין לקבלת ההלוואה – ישירות לטלפון הנייד, ללא צורך בשיחה עם נציג ובתוך דקות ספורות. שירות זה יאפשר לרוכשים גמישות ואף יכולת תגובה מהירה יותר לשוק".
אם צריך - לדעת גם להתפשר
התחדשות עירונית היא תהליך, ובמסגרתו צריך לפעמים גם לדעת להקשיב ולהגיע להסכמה
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן: "עצתי החשובה ביותר לבעלי הדירות היא להבדיל בין העיקר לתפל בתהליך ההתחדשות העירונית. יש לזכור, כי המטרה המרכזית היא ליישם את התוכנית ולא להכשיל אותה בשל פרטים שוליים. העיקר הוא לבצע את תהליך ההתחדשות בזמן סביר. זה אולי נשמע ברור, אך זה מחייב גמישות והתנהלות רציונלית מצד הדיירים.
דרור אוהב ציוןצילום: דנה תמריאני לא מזלזל בפרטי המו"מ עם היזם, אך לעיתים קרובות מדי מתמקדים בפרטים קטנים. התעקשויות של בעלי דירות בודדים ומאבקי אגו יכולים לעכב את ההסכם עם היזם ואת הגשת התוכניות במשך שנים, ובכך לגרום נזק לכל הדיירים. זו יכולה להיות התעקשות על מטרים בודדים בדירה, ו/או פרטים במפרט ובתכנון שלעיתים אינם ישימים, אשר מעכבים את כל התהליך ומונעים התחדשות במשך שנים ארוכות. העיכובים הללו יכולים להוביל לפגיעה בביטחון הקיומי, כמו חוסר ממ"ד וחוסר עמידות בפני רעידות אדמה, וגם לפגיעה כלכלית".
על מה להקפיד במכרז יזמים
גב כלכלי הוא רק שיקול אחד מתוך רבים במכרז דיירים לבחירת יזם. מה עוד חשוב?
תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת פרץ בוני הנגב: "פעמים רבות אנו רואים, שהגורמים שמייצגים בעלי דירות במכרז בין יזמים, מתמקדים בתחרות בין היזמים בעיקר בתחום מתן התמורות. אני ממליץ להתמקד בתמונה הגדולה יותר – בעלי הדירות צריכים לבחון היטב מי היזם שעומד מולם ולוודא שהוא הוא גם מי שמבצע את הפרויקט בעצמו.
תמיר חנןצילום: יח"צכך השליטה בכל התהליך טובה יותר, והכול מרוכז תחת קורת גג אחת. קריטי שתהיה לו איתנות פיננסית לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, ושיידע להתמודד עם שוק בנייה תנודתי, עם עלויות בנייה שעולות ושיהיה בעל ניסיון בהקמת פרויקטים גדולים ומורכבים; ולבסוף שיתאפיין ברמת שירות גבוהה לכל אורך התהליך. כל אלה חשובים בהרבה מ'מספר הקסם' הסופי של תוספת הבנייה".
היום שאחרי - אכלוס הדירות החדשות
הגיע היום הנכסף והפרויקט הסתיים. מדובר בסוף התהליך, אך גם כאן יש כמה דברים שחשוב לדעת
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "אחד הנושאים שבעלי הדירות לא לוקחים בחשבון הוא היום שאחרי האכלוס. בכל שלבי הפרויקט עד האכלוס בעלי הדירות הם הרוב, והם מקבלים את כל ההחלטות בנוגע לפרויקט. ברגע שהפרויקט מאוכלס, הם מאבדים את הרוב והופכים לשליש או מחצית מהדיירים בבניין החדש.
ניר שמולצילום: טל שחרנוצרים מצבים כואבים, שבהם הדיירים החדשים שקנו דירות במיטב כספם, רוצים לנהל אחרת את הבניין ולדוגמה, מעוניינים יותר באלמנטים של יוקרה, והם יכולים לכפות את רצונם על בעלי דירות המקוריים. לרוב זה בא לידי ביטוי בעלייה של דמי הניהול והתחזוקה. כחברה המלווה את בעלי הדירות אנחנו עדים לסכסוכים שנוצרים, ולכן ההמלצה שלי לבעלי הדירות היא לסגור בהסכם ההתחלתי עם היזם גם את כל נושא הניהול העתידי של הבניין. למשל ניתן לקבוע שבעלי הדירות לא מעוניינים בשומר בבניין, בחדר כושר או בריכה, כדי למנוע עלויות ניהול גבוהות אחרי האכלוס".
