ויכוח סוער התעורר לאחרונה בוועדת הכספים של הכנסת לגבי הצעת משרד האוצר לקבע את הוראת השעה המטילה על משקיעי נדל״ן מס רכישה גבוה בשיעור של 8%, במקום שיעורו המקורי, שעמד על 5%. בעוד נציגי האוצר הציגו מחקרים שלפיהם הרחקת המשקיעים משוק הנדל״ן מסייעת לו, הקבלנים מצידם טענו כי המהלך הוא זה שמעלה את מחירי הדיור. בסופו של דבר הוחלט להאריך בעוד שנתיים את הוראת השעה שתוקפה אמור היה לפוג בסוף החודש. כך או כך, עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות הוכיחה, לטוב ולרע, שמשתלם להשקיע בנכסים בישראל.
בבדיקה שערך אתר מדלן עבור ״ממון״ ו-ynet, ביקשנו להשיב על השאלה היכן השתלם יותר להשקיע בשלוש השנים האחרונות: בחיפה או בבאר שבע. מנתוני מדלן עולה כי שתי ערים פריפריאליות אלה זכו לתנופת בנייה משמעותית ביותר בשנים האחרונות והיו המבוקשות ביותר בקרב משקיעי הנדל״ן בשנים 2020-2023. במסגרת הבדיקה נבחנו פרמטרים שונים בעשר שכונות בכל עיר, במטרה להבין ״מה עשה הכסף״ של מי שרכש בהן דירה להשקעה.
הבדיקה נערכה בשכונות הנחשבות חביבות על המשקיעים: שכונות א' עד ו', ט', י"א ונווה זאב בבאר שבע, מול השכונות החיפאיות תל עמל, נווה פז, הדר הכרמל והדר עליון, יזרעאליה, קריית חיים (מזרחית ומערבית), רמות רמז, קריית שפרינצק, נווה שאנן וקריית אליעזר. טיפוס הדירה שנבדק הוא זה שמרבית המשקיעים מעדיפים – דירת 3 חדרים מיד שנייה.
חיפה
השכונה שהציגה את התוצאות המרשימות ביותר מבין השכונות שנבדקו היא נווה פז, שהוקמה בחיפה בשנות ה-70 של המאה הקודמת למרגלות נווה שאנן. נווה פז הציגה גם את תשואת ההון הגבוהה ביותר מבין השכונות שנבדקו לפי מחיר כללי לנכס (כלומר לפי טיפוס דירת 3 חדרים ממוצעת בשכונה) – 46%; וכן את תשואת השכירות הגבוהה ביותר – 6%.
המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על כ-17 אלף שקל, ודמי השכירות הממוצעים בה עומדים כיום לדירת 3 חדרים הם 3,266 שקל. תשואת ההון לפי מחיר למ"ר (ולא לפי מחיר כללי לנכס) עמדה על 48% – נתון מרשים, אך לא הגבוה ביותר בחיפה. את תשואת ההון הגבוהה ביותר לפי מחיר למ"ר רשמה שכונת קריית חיים מערבית, עם עלייה של 65%. קריית חיים המערבית נחשבת גם לשכונה השנייה המועדפת על ידי משקיעים. במדלן מסבירים זאת בעיקר בגל התחדשות מסיבי שסחף את השכונה הצמודה לחוף.
צפו בראיון באולפן על מחירי הדיור בצפון הארץ
(צילום: ירון ברנר )
במקום השלישי ברשימת השכונות החביבות ביותר על המשקיעים בחיפה ניצבת קריית אליעזר, עם תשואת ההון הכללית של 38% ותשואת ההון למ"ר של 30%. המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בשכונה הוא 1.184 מיליון שקל, ודמי השכירות הממוצעים בה הם 3,266 שקל. הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת על 0.5%.
שכונת הדר עליון בחיפה מתהדרת בתשואת הון כללית של 37% ותשואת הון למ"ר שעומדת על 26%. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בשכונה עומד על 1.134 מיליון שקל ומחיר ממוצע של שכירות בשכונה עומד על 3,455 שקל. הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת על 1.2%. שכונת תל עמל בחיפה מציגה תשואת הון כללית של 34% ותשואת הון למ"ר שעומדת על 47%. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים עומד על 899 אלף שקל, ומחיר ממוצע של שכירות על 3,171 שקל. הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת על 1.6%.
באר שבע
בבירת הנגב, השכונה שרשמה את תשואת ההון הגבוהה ביותר ב-3 השנים היא שכונה ב', שהיא חלק ממרכז העיר ונמצאת במרחק לא גדול מהאוניברסיטה. על פי מפקד האוכלוסין האחרון שנעשה, מעל 34% מתושבי השכונה בני 20-29 ולכן ככל הנראה סטודנטים. המשקיעים בשכונה ב׳ עשו תשואה הונית כללית של 16.7%, ותשואה הונית של 22.4% לפי מחיר למ"ר. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על 986 אלף שקל, ודמי השכירות הממוצעים בה עומדים על 2,982 שקל. עם זאת, הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת רק על 0.1%.
אחריה ברשימה נמצאת נווה זאב עם תשואת הון של 14.7%, כאשר המשקיעים בשכונה הרוויחו תשואת הון לפי מ"ר של 19.4%. מחיר ממוצע של דירה עומד על 1.093 מיליון שקל, ודמי השכירות הממוצעים על 3,465 שקל. השכונה מציגה צמיחה בתשואת שכירות של 0.2%. מעט אחריה ברשימה נמצאת שכונה י"א, עם תשואת הון כללית של 5.1% ב-3 השנים האחרונות. זוהי שכונת ענק שהוקמה בשנות ה-80-90 של המאה הקודמת, וכוללת בתוכה את הגרנד קניון ואת פארק החייל האוסטרלי, אחד הפארק המרכזיים בעיר.
בשכונה ו' המבוקשת מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים עומד על 745 אלף שקל ודמי השכירות בה עומדים על 2,678 שקל. בסיכום 3 השנים האחרונות, מדובר על תשואה כללית 11.7% ותשואה דומה של 11.3% לפי מ"ר. הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת על 0.3%.
במקום החמישי ניצבת שכונה ג', שם גרפו המשקיעים תשואת הון של 10.4%, ותשואה לפי מ"ר של 14.8%. המחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עומד על 745 אלף שקל, ודמי השכירות הממוצעים עומדים על 2,678 שקל. הצמיחה בתשואת השכירות בשכונה עומדת על 0.4%.
בסיכומו של דבר, הבדיקה מעלה כי מי שהחליט לפני 3 שנים לרכוש דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונת נווה פז החיפאית עשה תשואת הון גבוהה ב-29.5% מאשר מי שקנה דירה דומה בשכונה ב' בבאר שבע; ותשואת שכירות גבוהה ב-0.9% ממי שרכש דירה בשכונה י"א בבירת הנגב.
ומה לגבי ההמשך? קריטריון מעניין לכך הוא הצמיחה בתשואת השכירות, שרגישה מאוד לעליית הביקוש לנכסים בשכונה. שיאנית הצמיחה בתשואת השכירות באר שבע היא שכונה ט', עם עלייה של 0.5%, ואילו שיאנית הצמיחה בתשואת השכירות בחיפה היא תל עמל, עם עלייה של 1.6%. גם כאן, מי שבחר לפני שלוש שנים בשכונה החיפאית – צדק.
מנכ"ל מדלן טל קופלצילום: אורית פניני״בשנים האחרונות התחרו ביניהן חיפה ובאר שבע על התואר בירת המשקיעים״, אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "אולם מהנתונים עולה שחיפה עדיפה בכל פרמטר. האוכלוסייה בחיפה ברמה סוציו אקונומית יותר טובה ומשתפרת (ממוצע של 7 בחיפה ו-5 בבאר שבע), אפשרויות התעסוקה מגוונות יותר, ורמת הפשיעה נמוכה יותר. הביקוש לדירות משקיעים בבאר שבע קשיח למדי, ומתבסס רובו ככולו על סטודנטים – שמספרם נותר קבוע בשנים האחרונות״.
ארז כהןצילום: עומר קורןלדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, חיפה מסתמנת כאחת הערים המשתלמות ביותר להשקעה בנדל”ן בישראל. "הנתונים מראים שילוב ייחודי של תשואות גבוהות על ההון והשכירות וצמיחה יציבה באזורים שונים בעיר", מסביר כהן. "בשכונות הבולטות ניתן לזהות תשואות מרשימות במחיר למ”ר, לצד הזדמנויות השקעה בשוק דירות 3 חדרים מיד שנייה. נתונים אלה ממחישים את הפוטנציאל הרב שטמון בעיר עבור משקיעים המחפשים רווחיות לצד יציבות בטווח הארוך״.
איתמר אבירם, זכיין רשת לנדסמן תיווך נדל״ן בבאר שבע, אומר בהתייחסו לבדיקה: ״חיפה ללא ספק נתנה פייט לכל הערים בארץ ב-2024, אך באר שבע שומרת על יציבות הן בעליית מחירים לדירות יד שניה והן בעליית מחירי השכירויות. עיקר התנופה שגרמה לצמיחה ולעלייה במחירי הדירות בערים בארץ בעשור האחרון נבעה מפרויקטים עתירים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, אולם זה הגיע לבאר שבע רק לאחרונה, עם 11 מתחמי פינוי בינוי פעילים בשלבים מתקדמים מאוד שהוכרזו בבאר שבע בשנה וחצי האחרונות״.
פורסם לראשונה: 08:03, 22.12.24
