2021 מסתיימת, וברמה הנדל"נית מדובר בשנה משמעותית מאוד לענף, עם עליות מחיר של כ־10% בתחום המגורים, ביקושים קשיחים כמעט בכל התחומים וגם שנה של השקעות ומשקיעים. בד בבד ההתחדשות העירונית קיבלה זריקת מרץ בדמות רפורמות משמעותיות, וגם תחומים נוספים זכו לעדנה מחודשת. עכשיו נשאלת השאלה מה צופן העתיד, לא רק בשנה הבאה, אלא בעשור הבא. אילו מגמות חדשות יהפכו למשמעותיות בשנים הקרובות, ואיך ייראה הענף בפתח העשור השלישי של המאה ה־21.
דגש על התחדשות עירונית ומגדלים גם בפריפריה
"היות שעל־פי הסטטיסטיקה צפויה רעידת אדמה גדולה במהלך העשור הבא, כמדי 100 שנה, דגש יושם על התחדשות עירונית, בראש ובראשונה כדי להגדיל משמעותית את אחוז הדירות המצוידות בממ"דים", סבור רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו. "כמו כן אני צופה גידול ניכר באחוז המגדלים גם מחוץ ל'מדינת תל אביב', הן בשל היעדר משאב קרקע והצורך בהגדלת היצע והן בשל התפיסה של שימושים מעורבים באותו בניין. אני צופה גם גידול משמעותי בבניית בתי מלון בוטיקיים, שישמשו את התיירות שתתגבר לישראל, במיוחד תיירות מרפא, וזה כולל גם מלונות בוטיק עירוניים וגם מתחמי מרפא בנגב, בגליל ובכינרת, שהפוטנציאל סביבה רחוק מלהיות ממומש. אני גם מעריך ומקווה, שרשות מקרקעי ישראל, בוודאי במבנה הנוכחי שלה, תפורק, וכל נושא שיווק הקרקע במחירים מפוקחים יתרום משמעותית להגדלת היצע הדיור ולבלימת התייקרותו. אך כל זאת יתרחש, להערכתי, רק במחצית השנייה של העשור הקרוב. עד אז המחירים ימשיכו לעלות".
יזמים ישמרו מלאי דירות בפרויקטים
"כל יזם שנמצא היום בשוק, רואה לנגד עיניו את מלאי הדירות שהולך ואוזל. מחירי הקרקעות במכרזי המינהל מתפוצצים לא רק בגוש דן אלא, גם בפריפריה. הדבר משקף פוטנציאל של זינוק מחירים לעומת קצב עלייה איטי מאוד, שאפיין בעבר ערים בפריפריה הדרומית או הצפונית", כך סבור היזם גלעד מור, המקים יחד עם קבוצת ברזילי פרויקטים למגורים. "לדוגמה, במכרז שנסגר בנתיבות ב־2021 ל־175 יחידות דיור, הציעו 37 מיליון שקל על הקרקע - כ־199% מעל מחיר המינימום. המחיר הזוכה משקף עלייה במחירי הדירות בהמשך. בראייה קדימה תהיה כאן עליית מחירים מטורפת, ובין היתר, הדבר יגרום ליזמים להשאיר אצלם 'בבית' יותר דירות, שאותן יהפכו לדיור להשכרה. במצב שבו חוק עידוד להשקעות הון במתכונתו הנוכחית אינו מייצר כדאיות ליזמים, ומכרזי 'דירה להשכיר' שהוקמה לצורך כך מעטים מדי, השוק הפרטי מצא פתרונות ויתקדם גם בתחום השכירות".
שכירות לטווח ארוך והסבת משרדים למגורים
שמוליק לוי, מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, סבור כי בשנים הקרובות הביקוש ימשיך לטפס, ותחום הדיור להשכרה יהפוך לשחקן משמעותי. "המגמה של מחסור בהיצע של דירות, במיוחד עבור הזוגות הצעירים, תימשך אל תוך העשור הקרוב. אני מניח, שהתוכניות הממשלתיות יתממשו רק עוד כשלוש־ארבע שנים לפחות. בינתיים הזוגות הצעירים, שהתרחקו מהשוק בשל עליות המחירים, ייאלצו לבחור בין שכירות לדירה יד שנייה. על רקע יוקר המחירים והמגבלות המימוניות, האפשרות הראשונה תהיה עבורם כנראה ריאלית יותר. לאור זאת, הביקוש לשכירות יישאר גבוה והמחירים ימשיכו לטפס בשנים הקרובות".
עם הפנים לעשור הקרוב צופה לוי, ששוק השכירות לטווח ארוך יתפוס נתח נכבד יותר בשוק הדיור כפתרון למגוון אוכלוסיות, כפי שקורה בכל העולם. "ניתן לראות כיום את תחילתה של המגמה, כאשר חברות יזמיות רבות משתלבות בתחום לצד חברות ממשלתיות כ'דירה להשכיר'", הוא מסביר ומוסיף, כי "גם התוכניות להסבת מסחר ומשרדים למגורים נמצאות בשלבים ראשוניים, אך אלו פתרונות מעשיים, שאני מאמין שנראה יותר מהם בעשור הקרוב ככלים יעילים מול הביקושים. בטווח השנים הקרובות אני מעריך ששוק הקנייה של דירות יד שנייה יתאזן ואולי אף יירד, מכיוון שלמשפרי הדיור, שרוצים דירות חדשות שנמצאות כעת על המדף, לא תהיה ברירה, אלא למכור גם בירידה. הדירות החדשות לא יוזלו בשל ההיצע הקטן, וליזמים, מבחינתם, לא תהיה סיבה להוריד מחירים".
תרבות דיור שמגבירה את הקהילתיות
"בשנים הבאות נראה מהפכה מהותית בתחום הבינוי והמגורים, בדגש על תכנון מתפתח הנובע מצרכים משתנים, שיובילו לתרבות דיור חדשה", כך סבור איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עסקי של בית וגג. "מחירי הדיור המאמירים והרצון שלנו להחזיר עטרה ליושנה, יובילו לייצר סגנון חיים של קהילתיות חזקה יותר בתוך מתחמי המגורים החדשים, בפרט במרכזי הערים, במסגרת מתחמים המיועדים להריסה ובנייה מחדש. בתכנון הדבר יתבטא ביותר פרויקטים של עירוב שימושים ובנייה לגובה. מבחינת תמהיל הדירות בפרויקטים החדשים, נראה יותר דירות להשכרה, חלקן מסובסדות, כדי לשמור ולמשוך קהילות חזקות למרכז האורבני של העיר. הקומפלקסים החדשים יכללו יותר דירות קטנות, אך עם הרבה שטחי שירות ופנאי לשימוש הדיירים, כאשר החידוש העיקרי הוא תכנון אלמנטים משותפים, שייצרו חיבור חזק בין דיירי המתחם, כמו חללי עבודה משותפים, חלל קולינרי משותף וגם ספרייה ושטחים ירוקים, מועדונים קהילתיים, חדרי כביסה, פעוטונים, מגרש ספורט או מתחם אימונים ורסטילי בחלל המרכזי של הפרויקט ועוד".
דירות לעשירים בלבד
"בעוד עשור רק עשירים יוכלו לקנות כאן דירות", כך מעריכה לדברי טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת. "על אף המנטליות הישראלית, שלפיה כל אחד צריך לקנות דירה, יהיה חייב להיות כאן שינוי, כך שאנשים יבינו שזה בסדר לגור בדירות שכורות, כמו באירופה, ושוק השכירויות יזכה לפריחה. למדינה אין כעת ולא תהיה גם בעתיד יכולת להתערב באמת בשוק, ולכן המיקוד צריך להיות ביצירת תוכניות שמאפשרות מגורים לכל אחד, כמו מחיר למשתכן, עידוד שכירויות לטווח הארוך וכו'. יתרה מזאת, המדינה ניזונה ממיסים ששוק הנדל"ן מייצר, ולכן גם אין באמת אינטרס להוריד את המחירים". לדבריה, "החלום הישראלי כנראה ימשיך להיות בית פרטי עם גינה, אבל לרוב הוא יישאר בגדר חלום, כי בניית צמודי הקרקע מתמעטת והולכת. בעוד עשור רק מעטים ביותר יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בית פרטי".
דרוש שר שיכון 'בולדוזר'
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, סבורה שהמצב בענף לא צפוי להסתדר או להשתפר גם בעשור הבא: "ענף הנדל"ן הישראלי דורש חשיבה אחרת מזו שהנהיגו שתי הממשלות האחרונות, ובעיקר אומץ של השר הממונה לקבל החלטות ולדאוג שהן יישומו על ידי הפקידות. בשנים האחרונות זהות השרים השתנתה, אבל הפתרונות הם אותם פתרונות ממחוזרים, שהוכחו כלא יעילים". לדבריה, כדי לחולל שינוי בעשור הקרוב, צריכה להיכנס לתפקיד השר הממונה על הענף פרסונה דומיננטית מאוד: "אם יהיה שר אמיץ ונחוש, 'בולדוזר' כמו שהיה אריק שרון, שיקבל החלטות שרואות לנגד עיניו את שוק הדיור ולא רק את מדיניות האוצר, יוכל להיות שינוי. הממשלה צריכה לנקוט כבר היום אסטרטגיה ארוכת טווח לשוק הנדל"ן, לקבל החלטות שונות לגמרי מאלה שהתקבלו עד כה, ולהמשיך איתן במהלך העשור הקרוב, רק כך יהיה ניתן לעצור את עליית המחירים ולדאוג לקורת גג לזוגות הצעירים".
התפתחות בשכירות דיור להשכרה והריסה ובניה של שכונות שלמות בפריפריה
"בנייה למגורים לצורך השכרה ארוכת תווך תלך ותצבור תאוצה, זאת במקביל למתחמי ענק פינוי בינוי", כך סבורה אירנה שאיביץ, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי באפרידר. "תפיסת העולם היהודית המסורתית להיות בעל הנכס, תלך ותשתנה. להשתעבד למשכנתאות ולהלוואת תהיה גישה פחות פופולרית ואפשרות לגדל משפחה בבית אחד במשך שנים רבות, בעזרה ופיקוח של המדינה יהיה הפתרון המרכזי לבעיית הדיור של המשפחות הצעירות. היתרון בדיור להשכרה לטווח ארוך זה הבטחון של המשפחה הצעירה שלא תצטרך לעבור דירה כל שנה־שנתיים. למשפחות עם ילדים במערכות חינוך זה נושא רגיש. מתווה של שכירות מוגנת שעשוי להתפתח יגביל את קצב עליית מחירי השכירות ויאפשר מגורים באותה דירה לשנים רבות. זה יאפשר לקרוא גם לדירה שכורה בית. תופעה נוספת, שתלך ותתפתח לדעתי, היא הריסה ובניה של מתחמי ענק בעיקר בפריפריה. שכונות ישנות בעלות צפיפות נמוכה יהפכו למגה פרויקטים. עם זאת, בערי המרכז לא יהיה חדש והמחירים ימשיכו לעלות. בקצב הזה - הן תתעצבנה כדיור לעשירים בלבד".
עליות מחירים תלולות ידחקו רבים לשכירות
"המדינה יצרה בשנים האחרונות מחסור חמור בקרקעות, ובמקביל חלה ירידה תלולה בהתחלות בנייה, שמשפיעה דרמטית על היצע הדירות החדשות", כך רקפת להב, סמנכ"לית השיווק בקבוצת אלמוג. להערכתה, נמשיך לראות עליות מחירים תלולות מהסיבות הבאות: "רוב החברות בשוק יסיימו את השנה עם מחסור בדירות זמינות למכירה, מה שיוביל לכך שחברות ימשיכו לרדוף אחר קרקע לבנייה, בעיקר כאלה שלא נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית ואין להן אופק לקרקע זמינה בשנים הקרובות. הביקוש יתרחב מעבר ליישובי המרכז ויהיה כלל ארצי ולכל סוגי השיווקים של המדינה". להב גורסת, כי יותר ויותר צעירים ומשפחות ישכרו דירות הן בשל עליית המחירים והן בשל הגידול בכמות הדירות להשכרה. לדבריה, "תחום הדיור להשכרה יתחזק ככל שייכנסו יותר חברות לתחום, וככל שיימשכו שיווקי הקרקע לדיור להשכרה מצד המדינה. החברות הגדולות מבינות שהמחירים הגיעו לרף גבוה ויצאו מהישג ידם של אחוזים משמעותיים באוכלוסייה, ולכן בעתיד הקרוב זאת תהיה האלטרנטיבה היחידה עבור ציבור גדול. הגיע הזמן שישראל תהיה מדינה מודרנית עם פתרונות מגורים, הכוללים שכירות מפוקחת לטווח ארוך. יש רק לקוות ששיווק קרקעות להשכרה לא יבוא על חשבון שיווק קרקעות למגורים, כדי לא לצמצם את מלאי הקרקעות לבנייה המוגבל ממילא".
שינוי בהסכמי הגג ומעבר מאיחוד רשויות לאשכולות יישובים
"התנהלות דור ה־z עומדת לשנות את התנהלות ענף הנדל"ן בעשור הבא", כך סבורה עו"ד שיר הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, "הצעירים חדורי מוטיבציה להשקעה בנדל"ן, ונוכח שינוי דפוסי חיים ואורח חיים אני סבורה שנראה מגמה של כניסת יותר משקיעים לנדל"ן. מדובר באנשי הייטק, טכנולוגיה ועוד שיזניקו את כלכלת המדינה ובתוך כך את שוק הדיור. הכנסתם גבוהה יותר בעשרות אחוזים מאלו שהכרנו עד כה, והדבר מגביר את רמת הביקוש, בעיקר להשקעות נדל"ן". הספרי מתייחסת גם לשני מהלכים נוספים שעלו על הפרק בשנים האחרונות: באיחוד רשויות מחד והסכמי הגג מנגד. בכל הקשור לאיחוד הרשויות צופה הספרי, כי המגמה כעת היא לכיוון אחר": הדעה הרווחת בציבור היא שאיחוד רשויות יש בו בכדי לייצר התייעלות וחיסכון, אבל מחקרים מראים שזה לא בהכרח נכון. עם כינונה של הממשלה החדשה החלה להתגבש רפורמה שתשים דגש על שיתופי פעולה אזוריים בין רשויות מקומיות סמוכות, וביזור סמכויות ממשלתיות לאשכולות יישובים. בכך למעשה בוטלה החשיבה לאיחוד. ההבנה כי אין יתרון לאיחוד רשויות מובילה לרפורמת אזוריות שישמרו את הייחודיות של כל רשות ואת סמכויותיה בתחומים המקומיים והקהילתיים, לצד מרחב אזורי שיעסוק בפיתוח כלכלי, חברתי וסביבתי". לגבי הסכמי הגג סבורה הספרי שהתוכנית המקורית נכשלה והיא סבורה שההסכמים העתידיים, אם יהיו, יפנו את הדגש לנושא ההתחדשות העירונית: "השלטון הנוכחי קשוב לקולות ולשטח. מבין שיש לעשות רפורמה. רוב הסכמי הגג נכשלו בין היתר כי אישור התוכניות ארך זמן ממושך מהמתוכנן. גם מבקר המדינה התייחס לסוגיה. הסכמי הגג גם משפיעים לרעה על מצבן הפיננסי של הרשויות, גידול מהיר בתושבים מוביל לגירעונות. התופעה הזו יוצרת נטל כלכלי שבגינו יש ערים שלא מוכנות להיכנס להרפתקה הזו. אני צופה שהסכמי הגג, אם יימשכו יישנו כיוון ויתמקדו בנושא הקרקעות המשלימות להתחדשות עירונית".
מעגלי הביקוש יתרחבו
"מחירי הדיור טרם מגלמים במלואם את שיעור עליית מחירי הקרקעות, הנובעת מההיצע הנמוך, ולכן בסבירות גבוהה נמשיך להיות עדים לעליות מחירים גם בשנים הקרובות", כך סבור אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אבני דרך. "התייקרות בלב אזורי הביקוש בשילוב עם מגפת הקורונה חוללו שינויים סוציולוגיים בהעדפות הרוכשים ומשפרי דיור, שבאים לידי ביטוי בהתחזקות האלטרנטיבות ביישובים הנושקים להם ובשינוי תמהיל שטחי הדירות. בקרב משפחות עם ילדים אנו עדים לעלייה בביקוש לדירות גדולות ומרווחות יותר, עם מרפסות ו/או גינות ועם אפשרות עבודה מהבית, הממוקמות ברדיוס של 60-30 ק"מ מתל אביב. ההתפתחות המואצת בפיתוח תשתיות הכבישים, הנגשת התחבורה הציבורית באמצעות הרכבת והרכבת הקלה והקמת מרכזי תעסוקה גדולים הביאו לכך, שמשפחה טיפוסית שרכשה לפני עשור דירה ברמת גן, כיום תרכוש דירה בבאר יעקב, מי שרכשה בראשון לציון כיום תרכוש בבאר שבע, ומי שרכשה ברחובות תרכוש כיום בחריש". עוד סבור אדלשטיין, כי גם העדפות הדיור הצעיר ישתנו: "העלייה בגיל הממוצע של הנישואים תרמה אף היא לשינוי בהרגלי הדיור. צעירים בני 30 הבונים את צעדיהם הראשונים כתא משפחתי נזקקים בדרך כלל לסיוע כספי מההורים כדי להשיג הון עצמי נדרש, ולכן הם מחפשים דירות קטנות וזולות יותר. אלה מהם שידם אינה משגת לרכוש דירה מחפשים אחר חלופת דיור באמצעות דיור להשכרה ארוכת טווח, שאף מספקת להם קהילה תומכת, המתהווה בדרך כלל במתחמי דיור להשכרה. לעומתם אלו שימשיכו להתגורר לאורך שנים תחת קורת הגג של הוריהם, יקצצו בהוצאותיהם האישיות ויתעלו את הכספים שחסכו להשקעות פיננסית נבונות, יוכלו לרכוש מהר יותר את דירת החלומות שלהם".
נמשיך להעדיף רכישה על שכירות
סיון פרץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת בוני התיכון, סבורה שגם בשנים הקרובות הבעלות על דירה תמשיך להיות ערך עליון בעבור הישראלי הממוצע: "בראייה של עשור קדימה ניתן להעריך בזהירות כי מצוקת היצע הקרקעות לבנייה תימשך ואיתה גם עליית מחירים מסוימת. גם הביקושים צפויים להמשיך להיות גבוהים, באופן בלתי נמנע, כיוון שה־DNA של הישראלים מלמד אותנו שרבים לא רוצים להתגורר בשכירות ולשלם את המשכנתה של בעל הבית - אלא מתאמצים לגייס הון לדירה משל עצמם. לצד השינויים הטכנולוגיים המואצים והשיווק ברשתות, אין לי ספק שרוכשים לא יוותרו כל כך מהר על האפשרות להיפגש עם האדם שמוכר להם את הדירה ולשאול שאלות שבהן ישמעו על המפרט והחוזה ויראו הדמיות. הישראלים מחוברים למהלך של רכישת דירה גם מהזווית הפסיכולוגית, הם קונים דירה ממקום של רגש, וקשה לספק את זה רק און־ליין. במישור הממשלתי, המשימה הכי דחופה לשנים הקרובות היא לשחרר קרקעות - זה החמצן של השוק. צריך לטפל גם בבירוקרטיה המטורפת של היתרי הבנייה ולהפריט או למצוא פתרון שיאפשר לתכנן ולקבל היתר בצורה מזורזת. אנחנו חווים את הבעיות בשוק משני הכיוונים, כיזמים וכקבלני ביצוע. כל אחד מהסעיפים האלה משפיע על מחירי הדירות. נכון שיש כרגע רוח של שינוי מכיוון הממשלה, אבל הכול עדיין טרי, ואני מקווה שהממשלה תצליח לפתח הסתכלות ריאלית לטווח הרחוק, בלי חלומות ובלי גימיקים".
מתחמי 'מולטי פמילי' יגיעו לישראל
לדברי רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת הנדל"ן שפונדר־פדלון, "דהרת המחירים מבשרת על נקודת מפנה חברתית וכלכלית, אשר ממנה והלאה רכישת דירה למגורים תהפוך לנחלתם של מעטים. בעוד עשור מהיום רכישת דירה ראשונה באזורי הביקוש, או ביישובים בעלי נגישות תחבורתית טובה לאזורי הביקוש, תתאפשר רק לבני העשירון העליון, והפערים בחברה יעמיקו. בלית ברירה, בעוד כעשור מהיום רוב רובם של הזוגות הצעירים יתגוררו בשכירות ארוכת טווח – שוק שאת תחילת התפתחותו אנו חווים בימים אלו, ואשר צפוי להמשיך ולהתפתח בקצב מואץ במהלך העשור הקרוב. בישראל ייבנו אלפי דירות "מולטי פמילי" במתחמים מסודרים, אשר יכללו ריהוט, באופן שמזכיר מאוד את תרבות המגורים האמריקאית. במציאות הזו המדינה מצידה תצטרך לייצר מלאי גדול יותר של מגורים בשכירות מוזלת, כדי למנוע מצב שבו כל מי שאינו עומד במחירי השוק הגבוהים, ייזרק לרחוב. בשל המחירים הגבוהים, הגידול בכמות האוכלוסייה והמחסור בשטח, שטח הדירה הממוצע יצטמצם, ודירות קטנות של 50 מ"ר ושני חדרים, שמזוהות היום עם מרכז תל אביב ופלורנטין, יהפכו לנפוצות בכל רחבי הארץ".
מעבר לשיטות בנייה מתקדמות
בין הפתרונות למשבר הדיור, שנמצאים על שולחן משרד הבינוי והשיכון, נמצאת השיטה המודולרית, שאותה כבר מאמצים בהיקפים הולכים וגדלים ברחבי אירופה, ארצות הברית ואסיה. המודל המודולרי, מבוסס על העברת מרבית שלבי הבנייה מהאתרים עצמם אל מפעלים מבוקרים, כך שעד 80% מהעבודות מתבצעות במפעל ורק כ־20% באתר עצמו. לדברי טרי ניומן, יו"ר דירקטוריון חברת הבנייה המודולרית ישראמרין, "כדי לעמוד ביעד של 75 אלף התחלות בנייה בשנה אני צופה שהבנייה מודולרית תתפוס נתח גדל והולך בעשור הקרוב. ישראל בשלה למהפכה, ועם היקף אוכלוסייה הצפוי להגיע ל־15 מיליון עד שנת 2048 מדובר בהכרח המציאות. לבנייה כזו יתרונות רבים, ובראשם הגברת הבטיחות באתר ב־300%, ייצור בתנאי מפעל, המוביל לאיכות ביצוע גבוהה בהרבה וצמצום לוח הזמנים עד 50% בהשוואה לשיטות מסורתיות. בהיבט הסביבתי מדובר בטכנולוגיה נקייה וירוקה יותר, שהוכחה כמפחיתה את היקף הפסולת ב־90%, לצד הפחתה משמעותית של השפעות רעש ואבק על התושבים והסביבה האורבנית. כמו כן צמצום כוח האדם באתר ב־50%-75% והתייעלות כתוצאה מרידוד היקף הובלות של גומרי גלם לאתר ב־60%, ושינוע עובדים ב־70%. השיטה הוכחה גם כמפחיתה את הצורך בתחזוקה שוטפת".
מתחמים, מגורים ושדרוג איכות חיים
מירב בילט, משנה למנכ"ל קבוצת אביב, מונה מספר שינויים שעשויים להתרחש בעשור הקרוב וסבורה שזו תהיה שעתה של הפריפריה להיות רלוונטית יותר: "להערכתי, השינויים המשמעותיים שישפיעו על הכלכלה בכלל ועל ענף הנדל"ן בפרט הם גידול באוכלוסייה, התפתחות הרפואה, שינויים טכנולוגיים ועלייה בתוחלת החיים. כמו כן היחס בין תוצר לחוב לאומי (קטן יחסית בישראל), התמעטות עתודות הקרקע, שינויים חברתיים כגון עלייה בגירושים, כל אלו הם 'דלק' טבעי להתייקרויות. הפריפריה תהפוך ל'סקסית' יותר, המדינה תעודד בניית דירות פונקציונליות יותר ובניית פרויקטים שונים, כגון דיור ציבורי, שיתופי, שכירות ארוכת טווח וכיוב', כך שמחירי השכירות יאמירו גם הם. במקביל אני סבורה שנעבור לשבוע עבודה מקוצר, שעות הפנאי של הפרט יתרחבו, ומסיבה זו עיצוב הדירות יתעדכן ויציע סביבת עבודה ביתית נוחה. תכנון השכונות יציע עירוב שימושים של תעסוקה, מגורים ופנאי במטרה להימנע מנסיעות ארוכות לעבודה".
שינוי משמעותי במגזר הכפרי ובצמודי הקרקע
האדריכל רון שפיגל צופה שינוי מהותי במגזר הכפרי בעשור הבא. לדבריו, "בבנייה צמודת קרקע נראה מגרשים גדולים במושבים ובמושבי יוקרה מתחלקים למגרשים קטנים יותר ותהיה גם צפיפות יותר גדולה במגרש, יותר דו־משפחתיים ובתים טוריים. בשל עתודות הקרקע המידלדלות נראה בניינים גבוהים יותר, עם תמהיל דירות מגוון, הכולל גם דירות 2-3 חדרים לזוגות צעירים ורווקים ומולן דירות גדולות מאוד שיחליפו את צמודי הקרקע. דירות אלו יגיעו עם גמישות תכנונית מראש, כך שיהיה ניתן לחלק אותן בעתיד, בדיוק כמו בבית צמוד קרקע, למשל יחידת דיור לילד גדול ועוד. בתחום הבילוי נראה הרבה יותר בריכות שחייה על הגגות או דירות גן עם בריכות".
צמיחה אקספוננציאלית בדיור להשכרה
"אני צופה שבקרוב יהיה מפץ של דיור להשכרה מוסדית", כך אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living המתמחה בשכירות ארוכת טווח. "שוק זה אולי נראה עכשיו קטן, אבל הוא הולך לצמוח משמעותית ולהיות הדבר הבא. ככל שהיצע הדירות לשכירות מוסדית יגדל, ציבור השוכרים יעבור לשם. חשוב להבין, בעקבות הרפורמה שאושרה בתחום וכניסתם של שחקנים חדשים לשוק השכירות המוסדית, נראה כאן צמיחה של שוק בקצב אקספוננציאלי. גם אם בעוד עשור השכירות המוסדית תהיה 10% משוק השכירות – מדובר בצמיחה אדירה של פי 10 מהשוק הנוכחי ומגלה פוטנציאל מטורף, שלא נופל מצמיחה של חברת סטארט־אפ מצליחה. כיום המדינה שמה זאת על נס דגלה, נתח משמעותי מחוק ההסדרים מתייחס לשכירות מוסדית. זה מושך אל השוק עוד יזמים, עוד משקיעים ובכלל עוד שחקנים – כולם מהווים מכפילי כוח שיתרמו לצמיחת השוק משמעותית".
שינוי משמעותי בעולם התיווך
תום בראון, סמנכ"ל בחברת תיווך הנדל"ן eXp, צופה שתחום התיווך יעבור שינוי לא קטן בעשור הבא. "עתיד תיווך הנדל"ן, כמו רוב השירותים שאנחנו כבר צורכים היום, נמצא און־ליין ובענן. כלומר שילוב של טכנולוגיה בתהליך המכירה והקנייה. כבר כיום אנו רואים שגבולות נפרצים, כשהטכנולוגיה מרחיבה למתווכים משמעותית את סביבת הפעילות שלהם. כמו שמשרד נסיעות פיזי כמעט התייתר, כך גם משרד תיווך נדל"ן. כבר היום כל הנכסים זמינים און־ליין, הכשרות רבות למתווכים מועברות און־ליין, ואפילו את הביקור הראשוני בנכס ניתן לעשות באופן דיגיטלי. גם מודל הזכיינות בעולם התיווך עשוי לעבור שינוי, ונראה שהסוכן תופס את המקום הראשון, כי הוא זה שמייצר את הלידים והעסקאות, בניגוד לעבר, שבו המשרד הפיזי היה מייצר את ההתעניינות בנכסים. המתווכים המבוקשים ביותר יהיו בעלי הגישה לכמות הנכסים הגבוהה ביותר. המתווך יהפוך להיות הגורם שמרכז הרבה שירותים שרוכש דירה צריך: עו"ד, יועץ משכנתאות, שיפוצניק, הובלות, ועוד".
הריבית תתחיל לעלות והמשכנתה תתייקר
"אנו צופים, כי בשנים הקרובות קצב נטילת המשכנתאות יישאר גבוה, כל עוד ימשיכו החוסרים בהיצע הדירות", אומר שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות. "כמו כן העוגנים הנמוכים והריביות האפסיות הנהוגות כיום בבנקים מתדלקות את הביקוש, אך בעשור הקרוב נתחיל לראות עליות משמעותיות בריביות – גם בפריים וגם במרווחי הריבית של הבנקים. עליית הפריים יכולה להשפיע על רוכשי הדירות ולהקטין את יכולת ההחזר שלהם על המשכנתה, אך, ככל הנראה, עד שהריביות לא יעלו באחוז או שניים לפחות, ההשפעה על השוק תהיה יחסית זניחה. מבחינת עולם המשכנתאות, עם התפתחות הטכנולוגיה ועם העברת חוק שירותים פיננסיים, אשר נכללו בו לראשונה גם יועצי המשכנתאות, אנו צופים כי שוק המשכנתאות בישראל יהפוך למעט יותר תחרותי, והבנקים יצטרכו להעמיד ללקוחותיהם כלים טכנולוגיים כדי להישאר במשחק. אומנם שיפור התחרות לא בהכרח ישאיר את הריביות נמוכות לאורך זמן, אך יאפשר השוואה טובה ומדויקת יותר עבור הלקוח הפרטי ויועצי המשכנתאות". עוד צופה אדזיאשוילי, כי שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות יתחזק: "אנו צופים גידול משמעותי של אותן חברות, שבהחלט יכולות להגיע לנתח שוק של 10%-5% מסך המשכנתאות הניתנות מדי שנה בישראל. החברות החוץ בנקאיות מציעות לצרכן פתרונות מימון, שלרוב לא קיימים בבנקים, והתפתחות התחרות בתחום הובילה לירידת ריביות משמעותית, אשר בחלקה מתחילה להתקרב לריביות הנהוגות בבנקים
נקודה למחשבה
כך זה נעשה נכון / ליאת דנינו
אם ישאלו את הישראלי המצוי מהי העדפת המגורים שלו, הרי שהתשובה עדיין תהיה בית צמוד קרקע. אלא שבעשור האחרון החלום על רכישת דירה נהיה קשה להשגה, לא כל שכן בית פרטי.
בישראל כולה עתודות הקרקע מוגבלות. גם האוכלוסייה צומחת במהירות. על־פי תחזיות הלמ"ס, אוכלוסיית המדינה תחצה את 10 מיליון התושבים בסוף 2024. בסוף 2047 יתגוררו כאן 15 מיליון, ואילו בשנת 2065 המספר יאמיר ל־20 מיליון תושבים.
כל עוד קיים פער גדול בין רמות הביקושים לרמות ההיצע כתוצאה ממחסור חמור בקרקעות בשוק החופשי, וקצב גידול האוכלוסייה מואץ, הרי שגם בעשור הקרוב נראה עליות במחירי הנדל"ן למגורים. ולכן, בדומה למדינות רבות בעולם, בנייה צמודת קרקע לא תוכל לעמוד במבחן המציאות, ותכנון המגורים יתבסס על בנייה לגובה, כשהוא חייב להיות נכון ומוקפד מאוד, כזה שמספק במפלס הרחובות פתרונות טובים.
הבנייה לגובה תאפשר חיסכון בקרקעות והגדלת היצע הדירות, ולא פחות מכך תבטיח את השמירה על עתודות הקרקע לדורות הבאים. היא גם תביא לשינוי בסביבת המגורים, כאשר מסחר, משרדים ומגורים ישכנו תחת קורת גג אחת, וזה לא עתיד רחוק: אין כיום מתחם מגורים מתוכנן שלא מדברים בו על עירוב שימושים. השימוש בטכניקה אדריכלית זו הופכת את המתחם לקהילה קטנה, המציעה מגוון שלם של שימושים ברדיוס קטן ומבטלת את הצורך להניע את הרכב. כך אדם יכול ללוות בבוקר את הילדים לגן שבמתחם, לעלות הביתה להתארגן, לרדת כמה קומות ולהגיע למשרד. בערב הוא יירד לקניות במרכז המסחרי, ומאוחר יותר יבלה בפאב השכונתי.
כדי לענות לחוסר היכולת בקרב שכבות מסוימות, כדוגמת זוגות צעירים, להתגורר במגדלים, הממשלה צריכה לדאוג לכך שבכל פרויקט חדש יוקצה חלק מהדירות לדיור בר השגה על ידי סבסוד של חלק מעלויות המגורים, כנהוג בעולם.
אני צופה, שגם בפריפריה נראה שינוי תפיסה - מבנייה צמודת קרקע לבנייה לגובה. פיתוח התשתיות (כבישים, רכבות) המואץ הידק משמעותית את הקשר עם הפריפריה, הביא אליה זוגות צעירים, וכבר עתה הרשויות בפריפריה משכילות להבין, כי הבנייה לגובה היא אמצעי לצמצום הפערים הכלכליים. זאת באמצעות התייעלות וחיסכון בתקציבים המיועדים לתחזוקת מערכות של תשתיות, בינוי, פינוי אשפה, ביוב ומים, מדרכות וכדומה.
ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אלמוגים
נקודה למחשבה
כך עושים זאת לא נכון / רוני בריק
במסגרת צעדי הממשלה להגדלת היצע הדיור, המדינה מנסה לצמצם את הבירוקרטיה ולקצר את הליכי הרישוי לקבלת היתרי בנייה. בין היתר, המדינה מאפשרת "רישוי עצמי", שבמסגרתו אדריכלים מורשים יוכלו לאשר היתרים במקום הוועדה המקומית.
כל מהלך ממשלתי לטיפול בשוק הדיור הוא מבורך, ורוב ההחלטות שהתקבלו בתוכנית הדיור טובות. יחד עם זאת, התוכנית שהוצגה איננה חפה מטעויות, ודוגמה לכך היא נושא הרישוי העצמי. לתפיסתי, רפורמת הרישוי העצמי מוגבלת ולא ממש יעילה, בעיקר משום שהיא תלויה בשלב הראשון בהסכמת הרשויות המקומיות. אני סבור, כי ברגע שמשאירים משהו להחלטת ראשי הערים, דינו של המהלך לגווע. אין סיכוי שראשי הערים יהיו מוכנים לוותר על השליטה על מתן היתרי בנייה בעירם, ולכן צריך מהר מאוד להפוך את הרפורמה מוולונטרית למחייבת.
גם חלק ניכר מהאדריכלים לא ירצו לקבל על עצמם את האחריות לאשר היתרים ולשאת בסיכון הכרוך בכך. בל נשכח, כי בעבר כבר היה ניסיון לרפורמת רישוי עצמי שלא צלחה בשל חשש האדריכלים.
כמו כן נכון לעכשיו הרישוי העצמי יחול רק על בנייני מגורים בני עד 9 קומות – לא בפרויקטים גדולים ומורכבים, כמו פינוי־בינוי או מתחמי מגורים ושכונות חדשות עם מאות ואלפי יחידות דיור, או אפילו מגדלי מגורים בני 15 קומות ויותר, שמהווים חלק גדול מהבנייה המקומית בשנים האחרונות.
לבסוף הרישוי העצמי חל רק על תוכניות תואמות תב"ע וללא הקלות או שימושים חורגים. היום מרבית ההיתרים כוללים הקלות והתאמות מהסיבה הפשוטה שהתוכניות שאושרו במקרים רבים לפני מספר שנים רב, לא מתאימות לצורכי השוק הנוכחיים. היום יש יותר ביקוש לדירות קטנות, יש צורך בהגדלת הצפיפות, יש צורך בהתאמת התוכניות לתוכניות העיצוב ולדרישות של הרשויות עצמן, ואת כל זה לא ניתן לבצע ללא הקלות. מכאן יוצא שוב שרפורמת הרישוי העצמי, גם אם תאושר על ידי ראשי רשויות, תתאים למספר זניח של פרויקטים. עדיין במרבית המקרים היזמים ייאלצו להמשיך ולהמתין שנים להיתר הבנייה המיוחל, היצע הדירות לא יגדל, ומחירי הדירות ימשיכו לעלות.
רוני בריק, נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון
