תחום ההתחדשות העירונית מזנק בשנים האחרונות ומהווה כלי רב־עוצמה בהענקת ביטחון מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, לצד שדרוג משמעותי באיכות החיים.
אחת היזמיות המקדמות התחדשות עירונית נרחבת, כולל בפריפריה הצפונית, היא צמח המרמן – חברה ציבורית יזמית וקבלנית וכן חברה משפחתית ותיקה, שאותה מובילים כיום בני הדור השני והשלישי למשפחות פייגלין ובן אברהם. השתלבות צעירי המשפחות בשדרת הניהול מעידה על אופיה הייחודי של הקבוצה הן בדיאלוג הבלתי אמצעי שמנהליה מקיימים עם הלקוחות השונים, והן בזיהוי ובהטמעה של הצרכים והטרנדים המשתנים בשוק הנדל"ן המקומי.
את זרוע ההתחדשות העירונית בצמח המרמן מובילה מאז 2018 גילי פייגלין־ברנדס (34), נכדתו של המייסד נתנאל פייגלין ובתו של המנכ"ל חיים פייגלין. עובדה זו, לתפיסתה, מקנה לקבוצה יתרון מובהק בהבנה של מצבים משפחתיים מורכבים, ומסייעת לה להתמודד מול אתגרי התחום הרבים.
מה מבדל את צמח המרמן בכלל ואת זרוע ההתחדשות העירונית שלה בפרט? ואיך זה הופך אתכם לבחירה האולטימטיבית עבור בעלי דירות?
"אנחנו אומנם חברה יזמית וקבלנית הנסחרת בבורסה, אבל לפני הכול אנחנו חברה משפחתית, השומרת מאוד על ה־DNA המשפחתי. זה אומר שגם אני וגם יו"ר דירקטוריון הקבוצה רן בן אברהם מגיעים באופן אישי לכל כנס דיירים, אנחנו בקבוצת הווטסאפ של כל אחד מפרויקטים, לכל בעלי הנכסים יש את המספר שלנו, ואפשר לפנות אלינו ישירות בכל עניין.
"כשאני ורן מגיעים לפגוש בעלי נכסים שמעוניינים לקדם התחדשות עירונית, אנחנו מציגים את הסיפור המשפחתי ואת סיפור החברה. מעצם היותנו חברה משפחתית, אנחנו מבינים לעומק את כל המורכבויות בתהליך ברמה האנושית – הרבה פעמים מדובר ביורשי דירות, או מבוגרים שילדיהם חוששים שהמעבר יטלטל אותם או משפחות שרק לאחרונה שיפרו דיור, והנושא רגשי עבורן. הדרך לפתור את המורכבויות הללו היא אנשים מול אנשים, אין קסמים; זה לדבר לדיירים בגובה העיניים, להסביר ולשקף להם את התהליך באופן הנכון ולפרק פחדים וחסמים בהדרגה. בצמח המרמן עושים זאת גם בעלי החברה עצמם, שהם כאחרוני העובדים. אנחנו נפגשים עם דיירים שמעלים התנגדויות, נוכחים בכל מפגשי הדיירים ואנחנו חלק מהפרויקט באופן טוטלי. זו גם הסיבה לכך שאנחנו בוחרים את הפרויקטים בקפידה, כשאנחנו מכוונים לפרויקטים של שכונות שלמות במטרה להעניק חוויית מגורים מלאה, וזאת בהיקף שיאפשר לנו להמשיך להיות מעורבים".
המלחמה פגעה במבנים רבים בצפון והדרום. מהי לדעתך הדרך היעילה לשקם אזורים אלה?
"מבלי להתייחס לפיצוי שיקבלו התושבים מהמדינה, דיירים צריכים להניע את עצמם תחילה. כל דייר יכול להתחבר עם שכניו ולהתניע חידוש לשכונה שלו. אם כל מתחם כזה יתארגן ויכניס יזם לתהליך, נראה הרבה יותר פרויקטים, וזה יביא לחידוש מתחמים עם וללא קשר למלחמה. זה נכון לגבי כל בעל נכס ובכל הארץ".
איך המדינה יכולה לסייע ליזמים לקדם מהר תהליכי ההתחדשות במקומות שנפגעו, בעיקר בפריפריה?
"גילינו את הפוטנציאל של קריית שמונה עוד לפני המלחמה, ויש לנו בעיר פרויקט התחדשות עירונית. באופן טבעי, המדינה תצטרך להשלים את הכלכליות של הפרויקטים בפריפריה, אבל היא חייבת לפזר את הערפל סביב התחדשות באזורים אלו ולהבהיר כיצד היא תסייע ליזמים. למרות חוסר הוודאות, שהוא חסם עצום, בחרנו להניע ולהתקדם בתהליך ההתחדשות, ואנחנו עושים הכול על מנת שהתכנון יהיה כמה שיותר יעיל".
מה ימשוך זוגות ומשקיעים בחזרה לערי הצפון והדרום?
"אנחנו, הישראלים, חווים טראומות ומשברים רבים, אך לומדים לקום מהם מהר. בסופו של יום אנחנו מדינה קטנה, וכשיחזור השקט לצפון ולדרום, אנשים ירצו אפשרויות מגורים איכותיות במחירים סבירים. אלא שהמחירים אינם בכיוון של ירידה בשנים הקרובות, ובשל עליית המחירים והאפשרויות שרק הולכות ומצטמצמות – לא יהיה מנוס אלא לפתח את הפריפריה, באופן שתציע איכות דיור גבוהה ותספק פתרונות שחסרים במרכז הארץ במחירים האלה. ברגע שנתחיל לראות פרויקטים צומחים, שבאופן טבעי מביאים איתם תעסוקה, מסחר ושינוי של כל הסביבה – זה ייתן את כל המעטפת הנדרשת. מה גם שברגע שיחזירו את המפונים לבתיהם, יהיה שקט, שיש לקוות שישרור לזמן ממושך, כך שבמובן הזה יש תקווה".
גילי פייגלין־ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בקבוצת צמח המרמןצילום: אייל טואגצמח המרמן מחזיקה כיום ב־31 פרויקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים; שניים בביצוע: THE LAKE ברמת גן, וויצמן־פנקס בתל אביב, והשאר בשלבים שונים בתהליך. מרבית מיזמי ההתחדשות של החברה ממוקמים בערי המרכז בכלל ובאזורי ביקוש בפרט.
כשבעל נכס מבקש לקדם התחדשות עירונית, על מה עליו להקפיד בבחירת היזם?
"יש פערים גדולים מאוד בהצעות יזמים המתחרים על פרויקט, ולרוב הדיירים מסתכלים על גודל הדירה המובטח. חשוב מאוד לבחון גם את שאר הפרמטרים, למשל איכות הבנייה – שמיוצגת במחיר הביצוע שכל יזם נוקב בהצעתו, כך - אם נקוב מחיר ביצוע גבוה, אז מתוכנן בניין ברמה גבוהה, ולהיפך. כנ"ל לגבי מחיר מכירה – אם נקבתי במחיר מכירה ריאלי, ויזם אחר נקב במחיר הגבוה ב־40-30% מהשוק – הפער בתמורות יכול לנבוע גם מכך. לכן יש לבחון באופן ריאלי מה באמת אפשרי. אני ממליצה לדיירים לבקש מהיזמים המתחרים דוח כלכלי מתומצת של כל המרכיבים הבסיסיים - מחיר ביצוע, מחיר מכירה, תמהיל, הקפצת קומות ועוד, שיסייעו לכל בעל נכס להשוות בין הפרמטרים מלבד התמורה. סעיף נוסף שקיים היום בכל פרויקט הוא חלוקת רווח - מעל אחוז מסוים של רווח, הוא מתחלק בין היזם לדיירים. היה וקיבלנו המון זכויות, ונשאר רווח עודף בפרויקט, אז נתחלק עם הדיירים. כך שלבעלי הנכסים שמקדמים איתנו התחדשות עירונית אין מה לדאוג, והם אף פעם לא ייצאו מופסדים, גם אם יבחרו בהצעה הפחות גבוהה אבל האפשרית יותר למימוש".
