שדרוג איכות החיים של הדיירים ושיפור פני העיר זה טוב ויפה, אך התחדשות עירונית מוצלחת חייבת להשתלם גם ליזמים. במרכז הארץ הסיפור פשוט יחסית, כשערכי הקרקע גבוהים ובהתאמה גם מכפיל הערך עבור היזמים (דהיינו מספר הדירות שהיזם יוכל להוסיף על מספר הדירות הקיים והתמורה שיקבל עבורן). אולם ככל שמתרחקים מהמרכז, הסיפור מורכב הרבה יותר ומצריך פתרונות יצירתיים.
משתתפי ועידת הנדל"ן של לשכת שמאי המקרקעין בנושא זה, שנערכה לאחרונה, הסכימו באשר לפתרונות הנדרשים מצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובראשם סוגיית הקרקע המשלימה, למשל שטחי חקלאות או תעשייה, שיאפשרו היתכנות כלכלית ותמריץ ליזמים, שאם לא כן, לטענתם, לא תיתכן כלל התחדשות עירונית בפריפריה.
"ישראל איבדה את הדרך, היא חושבת רק על הכסף במקום לבצע את תפקידה האמיתי ולדאוג לאזרחים בפריפריה. המדינה שכחה את עיירות הפיתוח 50 שנה ועכשיו שכחה אותם לעוד 50 שנה, כשבמקום לטפל בהתחדשות הערים היא בנתה שכונות חדשות לידן", אמר בוועידה יאיר עיני, מנכ"ל חברת אפיק הירדן.
קריית גת: פרויקט משתלם בזכות הקרקע המשלימה
חברת אפיק הירדן לא מחכה לרמ"י ומצליחה להקים פרויקט התחדשות בפריפריה בעזרת קרקעות משלימות שהיא רוכשת בעצמה. אחד מהפרויקטים האלה הוא מגדלי סמדר בקריית גת. הפרויקט, שהוקם ברובע הפרחים בעיר ואוכלס בתחילת 2021, הוא דוגמה לפתרון אפשרי לסוגיה הסבוכה. מדובר ב־466 דירות בארבעה בנייני מגורים. "בראשית 2015 רכשנו באופן פרטי מגרש השלמה סמוך למתחם ובקיץ אותה שנה התחלנו להחתים בעלי דירות, לאחר ההבנה שמגרש ההשלמה יאפשר קידום הפרויקט. התב"ע לקחה כ־7 חודשים, ובסוף 2016 הוצאו היתרי הבנייה", מספר עיני ומוסיף, כי בזמן שדובר על צפיפות של 1:12 כתנאי לכדאיות ההתחדשות בפריפריה, הקרקע המשלימה יצרה עבורם אפשרות לפרויקט משתלם מבחינה כלכלית ותכנונית בצפיפות של כ־1:4.5, בדומה למרכז הארץ. "כל המערכת נרתמה לתהליך באופן מלא, ובתוך שנה וחצי מתחילתו היינו על הקרקע", מספר עיני.
מה הטיפ שלך ליזמים שמבקשים להיכנס להתחדשות עירונית בפריפריה?
"אם אין היום קרקע משלימה ברמות מחירים של מיליון ורבע שקל לדירה, לא ניתן לייצר פרויקט כלכלי ומקצועי. הנוסחה פשוטה: בצפיפות של 1:7 ומעלה או שהפרויקט ייפול בוועדות או שהוא ייפול בצד הכלכלי. האפשרות השנייה, שכנראה לא תתממש, היא שהמדינה תחליט בהגדרה שהיא מממנת את הפרש השווי”.
שלמה ועקנין, אחד מ־48 הדיירים שקיבלו דירות תמורה במגדלי סמדר, מספר: "התהליך נמשך כחמש־שש שנים. בהתחלה לקח זמן עד שכל הדיירים הסכימו לחתום, ומרגע שהיו החתימות, זה התחיל לזוז. נשארתי בדירה שלי כשנה עד שפינו אותי, ואז שכרתי דירה למשך שנתיים וחצי. קיבלנו מהיזם 3,000 שקל מדי חודש לשכירות. אומנם קודם גרנו בדירת גן בשטח 130 מ"ר, אבל הבית היה בן יותר מ־60 שנה, מלא סדקים, נזילות בחורף, תזוזת קירות. בפרויקט החדש החלטנו ללכת על דירת מיני־פנטהאוז ואני מרוצה מעל ומעבר. החברה הלכה איתנו עד הסוף ועזרה לנו".
גם מינהלת ההתחדשות העירונית בקריית גת מסכימים בדבר הצורך בקרקע משלימה. "הקושי המשמעותי ביותר הוא מגרשי השלמה שיאפשרו לתכנן פרויקטים מתאימים בגובהם לעיר כמו קריית גת, ועם זאת שיהיו גם כלכליים ליזם", מסביר המנכ"ל מאיר וזאנה, שמפתיע במקביל עם תיאור היקף ההתחדשות העירונית בעיר: "פרויקט פינוי־בינוי של כ־400 יח“ד ברח' שד' גת נמצא לקראת השלב הראשון של האכלוס. תוכנית להקמת 2,700 יח"ד ברובע בני ישראל סיימה הפקדה בותמ"ל ובימים אלה מתקיימים דיונים מתקדמים בותמ"ל לגבי שני פרויקטים נוספים: יאסקי – קוממיות ומבוא בנימין בסך של כ־2,600 יח"ד".
נהריה: היזם ממשיך ללוות אחרי האכלוס
גם העיר נהריה התחדשה לפני כשנתיים בפרויקט התחדשות בשם "גן העיר", שנבנה בין הרחובות ויצמן, ז'בוטינסקי ופינסקר, מרחק הליכה קצר מחוף הים וממרכזי הפנאי והבילוי. אוריאב וגנר, סמנכ"ל השיווק של סלע בינוי, שהקימה את הפרויקט: ״מדובר באחת מהקרקעות היקרות ביותר באזור. במקור היו על הקרקע 36 דירות ולאחר פינוי־בינוי נבנו חמישה מגדלים, הכוללים 180 דירות, ביחס של 1:5, שכמעט איננו מתקיים בפרויקטים דומים, כך שהעובדה שמדובר בפריפריה לא משנה את הכדאיות הכלכלית בפרויקט שכזה״.
"בנהריה ישנם שלושה ערוצים פעילים של התחדשות עירונית: התחדשות ברמת הבניין והמגרש הבודד, התחדשות יזמית במתחמים של שניים עד ארבעה מגרשים והתחדשות מתחמית", אומר ראש העירייה רונן מרלי. "הערוץ הראשון מקודם בעיקר בידי יזמים מקומיים, במסגרת תמ"א 38, כשנהריה מובילה בהיתרים אלה במחוז צפון. זה מעיד על ערכי קרקע גבוהים וביקושים קבועים. השני הוא תוכניות שמאחדות בין שניים לחמישה בניינים על מגרשים פרטיים, ומציעות בינוי גבוה ומשמעותי במקום המבנים הישנים, בשיתוף פעולה מלא עם העירייה, כשקרקע או שטחים בנויים מופרשים לצורכי ציבור. דוגמה טובה לערוץ זה היא מתחם גן העיר. הפרויקט, שההיתר שלו ניתן בשנת 2018, הוא למעשה ההתחדשות העירונית המשמעותית הראשונה בנהריה. הסוג השלישי הוא תוכניות רחבות היקף של רובע או שכונה שלמה, שמקודמות על ידי גופי המדינה – רמ"י או משרד הבינוי והשיכון. בשכונת כצנלסון מקודמת כעת תוכנית רחבה. רוב המבנים מיועדים להריסה ובנייה מחדש, ויופרשו שטחים משמעותיים לציבור לצד דרכים חדשות כדי לתמוך בציפוף. בשל ערכי הקרקע הנמוכים יחסית, בפרויקט כזה נדרשות יחידות השלמה. פרויקט נוסף, מתחם לב העיר על שדרות הגעתון, מקודם על ידי משרד הבינוי והשיכון, ושם לא נידרש ליחידות השלמה. התכנון נעשה בשיתוף עם התושבים והעסקים במתחם, והם תומכים בתוכנית ומצפים לה".
מרלי מוסיף, כי במערב העיר, היכן שערכי הקרקע גבוהים, כוחות השוק מניעים התחדשות בקצב יפה. "תפקידנו להנחות את עקרונות התכנון והפיתוח ולשמור על האינטרס הציבורי. בשכונות מזרח העיר, שתוכננו בשנות ה־50 וה־60, נדרשת היום תמיכה נוספת מהמדינה כדי שהדברים יזוזו. שיפור רשת הדרכים, פתרונות תחבורתיים ופריסת תשתיות חדשות חשובים מאוד לפיתוח, אבל הקצאת יחידות השלמה לשיפור הכדאיות של היזמים היא תנאי לקיום הפרויקט".
אחת מ־36 הדיירים, שקיבלו לפני כשנתיים דירת תמורה בפרויקט בנהריה היא ליאת בראשית. לפני כשש שנים היא פינתה דירת 3 חדרים בשטח 51 מ"ר במבנה דו קומתי בן ארבע דירות, במתחם שכלל תשעה מבנים דומים על שטח של כשבעה דונם. "מרגע הבחירה ביזם, התהליך ארך כשבע שנים", היא מספרת ומוסיפה, "בחרנו בסלע בינוי, כי ראינו חבר'ה צעירים ורציניים ששאפו להרים פרויקט דגל בעיר". כעבור ארבע שנים היא נכנסה לדירת 5 חדרים בשטח 120 מ"ר בקומה 6. "מהמרפסת החדשה נשקף נוף פתוח עד ראש הנקרה. הבניין נמצא 5 דקות מהים, ובין הבניינים נוצרה מנהרת אוויר מהים, וממש מרגישים את הבריזה". לדבריה, בזמן הבנייה היא קיבלה דמי שכירות, שנקבעו על פי הסכום לדירה דומה בעיר. בראשית: "היה לנו מזל גדול עם היזם, שהיה קשוב לצרכים. שיפרתי את תנאי המגורים, קיבלתי חנייה מקורה, מערכת סולארית למים חמים, ממ"ד, מחסן גדול ומעליות. אני שבעת רצון מהתהליך ומהתמורה". לדבריה, מי שהולכים לתהליך דומה, צריכים תחילה לגבש ביניהם אווירה טובה, לבחור יזם מהימן והגון ולהבין, שלא ניתן לדרוש דברים לא מציאותיים. ¿
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום / איך הופכים את ערי הפריפריה לנחשקות: נגישות ותעסוקה איכותית
שני גורמים מרכזיים עשויים לחולל פריחה ושגשוג של ערים בפריפריה: שיפור הנגישות התחבורתית והקמת מרכזי תעסוקה מתקדמים. מחקרים מראים, כי מוקדי תעסוקה איכותיים בשילוב עם פתרונות תחבורה מייצרים סביב אזורי התעסוקה ביקוש גובר למגורים ומעלים את קרנם של האזורים שבהם הם ממוקמים.
בשנים האחרונות הממשלה פועלת לקירוב הפריפריה למרכז באמצעות שיפור התחבורה והתשתיות, נסללים כבישים, מוקמים מחלפים, נסללים פסי רכבת ומוקמות תחנות רכבת או רק"ל, המסייעים לחיבור זה. אותה מהפכה תחבורתית מסייעת בקיטון ההגירה השלילית של צעירים מיישובים בפריפריה למרכז, שכן לדרכי ההגעה מהבית לעבודה ובחזרה ישנה השפעה מכרעת בבחירת מקום המגורים. ניתן לראות למשל כיצד יישובים בפריפריה שבהם יש רכבת ישירה למרכז, הפכו למבוקשים ויקרים יותר.
בתחום התעסוקה אנו עדים בשנים האחרונות להקמת פארקי תעסוקה גדולים בערי פריפריה. פארק מוצלח משדרג משמעותית את תדמיתה של העיר, בכך שהוא מושך הון והשקעות מקומיות, מייצר מקומות עבודה, מושך אוכלוסייה איכותית, תורם לצמיחת עסקים מקומיים, מחולל תשלומי מיסים עירוניים ומעלה את ערכי הנדל"ן באזור. חשוב לציין, כי לא מדובר באזורי תעסוקה הכוללים רק מפעלי ייצור שבהם השכר נמוך, אלא בעיקר חברות טכנולוגיה וחברות שירותים שיכולות להציע לתושבי האזור משרות איכותיות. בארץ יש דוגמאות למספר אזורי תעסוקה שהצליחו למשוך חברות טכנולוגיה בינלאומיות, כמו אלה בקריית גת, בקיסריה ובתפן ועוד.
כמובן, לצד התעסוקה והנגישות יש לדאוג גם לקידום החינוך, התרבות והפנאי בפריפריה. ככל שהמדינה תשקיע בקידומם, כך נראה זליגה של משפחות מהמרכז לערי הפריפריה. ייתכן שגם תוכנית "מחיר למשתכן" תיצור שינוי, אם זוגות צעירים מהמרכז שזכו וקנו דירות בפריפריה, יחליטו להעתיק את המגורים שלהם בפועל ולא להשכיר אותן. כל אלה יהפכו את הפריפריה לחלופה הולמת למרכז הארץ, והממשלה שתשכיל לעשות זאת, תרשום לעצמה הישג עצום.
