ענף ההתחדשות העירונית מראה סימני התאוששות מהקורונה: רושם נתוני שיא בתחום מיזמי פינוי בינוי, לצד יציבות בהיקפי הבנייה של פרויקטים מסוג תמ"א 38 במחצית הראשונה של 2021. על פי נתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, שהגיעו לידי ynet וממון, בין החודשים ינואר-יוני השנה הונפקו היתרי בנייה בפינוי בינוי בהיקף של 3,494 יחידות דיור – פי 3 מהמחצית הראשונה של 2020, אז הונפקו 2,379 היתרי בנייה; ויותר מאשר ב-2019 כולה, שנה שנחשבה כי מספר ההיתרים שניתן במהלכה היה הגבוה ביותר עד כה (אז הונפקו 3,139 היתרים).
שלוש הערים המובילות במתן היתרי בנייה עבור מיזמי פינוי בינוי בחצי השנה הראשונה של השנה הן בת ים, בה ניתנו היתרים ל- 1,333 יחידות דיור; תל אביב-יפו, בה ניתנו היתרים ל-531 יחידות דיור; וירושלים, בה ניתנו היתרים ל-452 יחידות דיור. אחריהן ברשימה אור יהודה (328), קריית אונו (244), רמת גן (180), גבעת שמואל (144) והרצליה (138).
הרחק מאחור מצויות הערים נתניה, בה ניתנו היתרי בנייה להקמת 66 יחידות דיור במסגרת של פינוי בינוי; רחובות עם היתרים לבניית 62 יחידות דיור; ופתח תקווה, בה ניתנו היתרי בנייה להקמת 16 יחידות דיור בלבד במסגרת של פינוי בינוי.
תל אביב ראשונה בתמ"א
בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38, ניכרת יציבות במתן היתרי הבנייה במחצית הראשונה של השנה. על פי הנתונים, מספר ההיתרים שניתנו בחודשים ינואר-יוני 2021 דומה למספר ההיתרים שניתנו מכוח תמ"א 38 בתקופה המקבילה בחמש השנים האחרונות, והוא ניצב על 212 היתרים, הכוללים הקמה של 4,856 יחידות דיור חדשות.
במסגרת נתון זה נכללות 2,664 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ו-2,192 יחידות דיור במסגרת חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1). נתון זה מלמד על עלייה משמעותית של 36% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בהיקף הפרויקטים המבוצעים במתכונת של הריסה ובנייה מחדש. ניכר שמגמה זו הולכת ומבססת את מקומה כמתכונת המועדפת במסגרת תמ"א 38, על פני המנגנון של חיזוק ומיגון הבניין, ללא הריסתו.
שלוש הערים המובילות במתן היתרים במיזמי תמ"א 38 הן העיר תל אביב-יפו עם היתרים ל-1,158 יחידות דיור; פתח תקווה, שבניגוד למיזמי פינוי בינוי דווקא מובילה עם מספר ההיתרים במסגרת תמ"א 38 (434 יחידות דיור); ורמת גן, שממשיכה להוביל את תחום ההתחדשות העירונית עם היתרים להקמה של 420 יחידות דיור חדשות במסגרת של תמ"א 38.
אחריהן ברשימה חיפה (375), אשדוד (338), בת ים (312), ירושלים (307), כפר סבא (190), בני ברק (172), ראשון לציון (170), רמת השרון (159), הרצליה (159), רעננה (147), חולון (137) ונתניה, שגם בתחום התמ"א אינה מובילה וניתנו בה במחצית השנה האחרונה היתרים לבנייה של 89 יחידות דיור חדשות בלבד במסגרת זו.
בסך הכל ניתנו במחצית הראשונה של שנת 2021 היתרים להקמה של 8,350 יחידות דיור במסגרת של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38). זאת לעומת 6,137 יחידות דיור במחצית הראשונה של שנת 2020; 7,126 יחידות דיור במחצית הראשונה של שנת 2019; 8,004 יחידות דיור במחצית הראשונה של שנת 2018; ו-6,616 יחידות דיור בשנת 2017.
הרווחיות בפינוי בינוי תצטמצם?
ברקע נתוני השיא הללו יצוין כי בסוף השבוע התקבל בבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין שמסעיר בימים אלה יזמים וקבלנים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, אשר חוששים כי הוא יאיים על הענף ויוביל לעצירה של פרויקטים רבים. במסגרת פסק הדין הוחלט כי חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי ישקלל מעתה גם את שווי הדירות שמקבל היזם – מה שצפוי לייקר משמעותית מיזמים רבים.
הסיבה לכך היא שעד כה היה מקובל לחשב את המס הזה (שמהווה 50% מעליית שווי הקרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה) לפי הפער בין שווי הדירות הישנות שיהרסו לשווי הדירות החדשות שיקבלו הדיירים – אולם הדירות שיקבל היזם לא שוקללו משום שחישוב כזה כבר לא יהיה כלכלי עבורו. כעת, כאמור, התקבלה החלטה שעשויה לייקר פרויקטים מסוג פינוי בינוי במיליוני שקלים.
שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, אמר כי "הכלים של התחדשות עירונית מרכזיים לא רק כפתרון דיור לאוכלוסייה הגדלה במדינת ישראל, אלא גם לקידום של היבטי החיים עבור התושבים, החל מיכולת ניידות במרחב העירוני וכלה בבילוי שעות הפנאי. לפיכך הבאתי בדיוני התקציב לאישור תקציב בגובה חצי מיליארד שקל לטובת התחדשות בשנים 2021-2022 ואמשיך לפעול להבאת עוד תקציבים לנושא".
אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיף כי "למרות שנה לא פשוטה, בה מדינת ישראל בכלל וענף הבנייה בפרט ממשיכים להתמודד עם השלכות נגיף הקורונה, הנתונים מצביעים על התאוששות. אנו צופים ששנת 2021 תהווה שנת שיא במתן היתרי בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת כחלק מהמגמה המסתמנת בשוק של העברת כובד המשקל של הפעילות הנדל"נית להתחדשות עירונית".
לדבריו, "הסיכום התקציבי שגובש לאחרונה על ידי השר אלקין מול משרד האוצר יאפשר לרשות הממשלתית להפעיל לראשונה כלים שיאפשרו התמודדות עם החסמים הבולטים בתחום – אתגר פיתוח התשתיות הנלוות להתחדשות עירונית, ואתגר הקרקע המשלימה הנדרשת לצורך הבטחת כדאיות כלכלית לפרויקטים".
אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, ציין כי "תנופת ההתחדשות, גם במהלכה של תקופת הקורונה המורכבת, מעידה על הרצון של השטח והתושבים במודרניזציה, קידום ושיפור מתחמי המגורים ואיכות החיים".
